王某
王某
許秀某
陳朝霞
張娟
湯某某
的共同委托代理人王虹理

上訴人（原審被告）王某，女。
上訴人（原審被告）王某，女。
上訴人（原審被告）許秀某，女。
三
上訴人的共同委托代理人劉林森，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人（原審原告）陳朝霞，女。
被上訴人（原審原告）張娟，女。
被上訴人（原審原告）湯某某，女。
三
被上訴人的共同委托代理人王虹理，湖北春園律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
上訴人王某、王某、許秀某因與被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某租賃合同糾紛一案，不服襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院于2013年12月6日作出的（2012）鄂襄新民初字第01250號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年4月10日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人王某、王某、許秀某的共同委托代理人劉林森，被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某的共同委托代理人王虹理到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2010年11月14日，襄陽(yáng)市鉆石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與襄陽(yáng)市雅馨百貨經(jīng)營(yíng)部王某（乙方）、湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司（丙方）簽訂民發(fā)天地房屋租賃管理合同一份。合同主要內(nèi)容為:“乙方租賃甲方位于襄陽(yáng)市長(zhǎng)虹路與鄧城大道交叉口處暫定名為民發(fā).天地的編號(hào)為1-103、2-101，建筑面積約為1763.87平方米的房屋。乙方承租該房屋用于經(jīng)營(yíng)超市”。同日，襄陽(yáng)市鉆石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與襄陽(yáng)市雅馨百貨經(jīng)營(yíng)部許秀某（乙方）、湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司（丙方）簽訂民發(fā)天地房屋租賃管理合同一份。合同主要內(nèi)容為:“乙方租賃甲方位于襄陽(yáng)市長(zhǎng)虹路與鄧城大道交叉口處暫定名為民發(fā).天地的編號(hào)為一、二號(hào)樓負(fù)一樓，建筑面積約為4116.13平方米的房屋。乙方承租該房屋用于經(jīng)營(yíng)超市（同乙方現(xiàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照）”。
2012年5月10日，雅馨百貨（甲方）王某與陳朝霞（乙方）簽訂《租賃合同》一份。合同主要內(nèi)容為:“一、甲方將一樓通道南125平方米場(chǎng)地作為與乙方租賃使用展位，經(jīng)營(yíng)范圍為內(nèi)衣、床上用品、飾品、玉器，僅此一家經(jīng)營(yíng)（注:通道以南第3至8塊磚及廁所邊45平方米至小倉(cāng)庫(kù)每月300元，另每平方米80元）。二、租賃期限為1年半，自2012年7月1日至2013年12月31日止。三、租賃基本費(fèi)用的交納方式:租金一季度交一次，金額每月支付10300元。合同簽訂后，乙方須向甲方交付10000元違約質(zhì)保金（違約質(zhì)保金不計(jì)付利息）。甲、乙雙方終止合同期滿后，乙方所售產(chǎn)品若無(wú)客戶投訴質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)任何安全事故、無(wú)影響超市形象及正常經(jīng)營(yíng)秩序的現(xiàn)象，兩個(gè)月后，甲方無(wú)條件予以退還。否則質(zhì)保金一律不予退還。若乙方合同截止時(shí)，拒不撤出該場(chǎng)地，視為乙方違約，甲方有權(quán)扣除金額違約質(zhì)保金，并且有權(quán)清場(chǎng)不承擔(dān)任何責(zé)任；四、雙方的權(quán)利和義務(wù):甲方義務(wù):1、甲方負(fù)責(zé)向乙方提供規(guī)范、安全、便利的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有權(quán)根據(jù)天氣情況調(diào)整上下班時(shí)間；2、甲方有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)、安全、衛(wèi)生以及文明經(jīng)商、售后服務(wù)狀況進(jìn)行全面指導(dǎo)，乙方應(yīng)服從管理。如不服從管理，甲方有權(quán)采取罰款、停業(yè)等有效措施直至終止合同清場(chǎng)并扣除質(zhì)保金。3、為完善經(jīng)營(yíng)，提高商品競(jìng)爭(zhēng)力，甲方提倡乙方進(jìn)行裝修，裝修設(shè)計(jì)方案不能影響消防等公共設(shè)施的正常使用，并須報(bào)甲方備案，照明電路及負(fù)荷應(yīng)符合甲方設(shè)計(jì)要求，經(jīng)甲方同意后方可實(shí)施；4、在租賃期間，乙方因自身原因單方終止合同，應(yīng)提前兩個(gè)月寫出書面申請(qǐng)通知甲方，在此期間，甲方有權(quán)收回，轉(zhuǎn)讓此場(chǎng)地。甲方按總合同金額的30%向乙方收取違約金，且乙方需退還甲方在經(jīng)營(yíng)期間所給予的各種優(yōu)惠費(fèi)用。乙方未在終止合同日前撤出場(chǎng)地，甲方有權(quán)清場(chǎng)并無(wú)需承擔(dān)因此而給乙方造成的任何損失；5、乙方須嚴(yán)格按照經(jīng)驗(yàn)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如須更換增加產(chǎn)品或品類，須書面報(bào)甲方同意，未經(jīng)甲方同意，擅自更換增加產(chǎn)品或品類的一律視同乙方單方面終止合同。甲方有權(quán)采取相應(yīng)措施，由此引起的一切后果由乙方承擔(dān)；6、乙方在合同期內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)包場(chǎng)地給予他人，如有視為乙方違約，甲方有權(quán)扣除違約金，收回場(chǎng)地且不退還租金不承擔(dān)后果。乙方在租賃截止日期一個(gè)月之前應(yīng)主動(dòng)與甲方商談續(xù)簽合同事宜，并且簽訂合同交齊款項(xiàng)，若乙方未能提前一個(gè)月與甲方簽訂合同時(shí)，視為乙方主動(dòng)放棄不再續(xù)租該場(chǎng)地。甲方有權(quán)對(duì)該場(chǎng)地進(jìn)行招租。乙方應(yīng)在合同截止之日之前撤出該場(chǎng)地，否則甲方有權(quán)清場(chǎng)并不承擔(dān)任何責(zé)任”。雙方簽訂合同后，陳朝霞于當(dāng)日向雅馨百貨支付（7月、8月、9月）租金30000元，質(zhì)保金10000元。2012年5月18日，支付（7月、8月、9月）倉(cāng)庫(kù)租金900元。后來(lái)，王某又將飾品、玉器等展位租賃給案外人夏順林。
本院認(rèn)為，上訴人王某開(kāi)辦的襄陽(yáng)市雅馨百貨經(jīng)營(yíng)部（長(zhǎng)虹路民發(fā)天地一樓雅馨百貨）未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原審判決認(rèn)定本案中涉及該經(jīng)營(yíng)部的行為均應(yīng)由實(shí)際開(kāi)辦人王某作為責(zé)任主體適當(dāng)，本院予以確認(rèn)。本案中上訴人王某雖未經(jīng)書面授權(quán)代表王某與被上訴人陳朝霞簽訂合同，但王某認(rèn)可王某系其開(kāi)辦的長(zhǎng)虹路民發(fā)天地一樓雅馨百貨員工，其對(duì)王某簽訂的租賃合同亦予以認(rèn)可，同時(shí)，上訴人許秀某承租民發(fā)天地一、二號(hào)樓負(fù)一樓從事經(jīng)營(yíng)，與本案訴爭(zhēng)并無(wú)關(guān)聯(lián)，故對(duì)上訴人關(guān)于王某、許秀某不應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任的主張，本院予以支持。原審判決讓王某、許秀某與王某共同承擔(dān)責(zé)任，明顯不當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。上訴人訴稱，原審判決混淆了雙方簽訂的租賃合同中的各方權(quán)利義務(wù)，導(dǎo)致案件主要事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，經(jīng)審查，原審判決雖對(duì)本案雙方簽訂的租賃合同的內(nèi)容引用不全，但并未影響本案的事實(shí)認(rèn)定，故對(duì)該主張本院不予支持。上訴人辯稱被上訴人張娟、湯某某向其主張權(quán)利不適格，本院認(rèn)為，本案租賃合同雖系被上訴人陳朝霞以個(gè)人名義與上訴人王某所簽訂，但因被上訴人陳朝霞與張娟、湯某某是共同合伙經(jīng)營(yíng)，此事實(shí)有在案合伙協(xié)議和其他證據(jù)加以佐證，并不是雙方租賃合同約定的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)包行為，被上訴人張娟、湯某某作為共同承租人向上訴人主張權(quán)利符合法律規(guī)定，故本院對(duì)該辯稱理由不予支持。上訴人又辯稱被上訴人陳朝霞未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于違約，因雙方在租賃合同中對(duì)此并未約定違約責(zé)任，故對(duì)該主張本院不予支持。本案中上訴人違反雙方租賃合同中第一條的規(guī)定，將飾品、玉器等展位租賃給他人，被上訴人因此而提出解除雙方租賃合同，且雙方均認(rèn)可合同已解除，故被上訴人向上訴人主張賠償裝修殘值損失符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上，原審判決認(rèn)定部分事實(shí)錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第一款 ?第（四）項(xiàng) ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條 ?第（一）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250號(hào)民事判決第一項(xiàng):即原告與被告于2012年5月10日簽訂的租賃合同于2012年9月17日解除。
二、撤銷襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250號(hào)民事判決第二、三項(xiàng):即被告王某、許秀某、王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告陳朝霞、張娟、湯某某返還質(zhì)保金10000元及賠償裝修殘值損失24205.32元，共計(jì)34205.32元。逾期支付，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定辦理；駁回原告陳朝霞、張娟、湯某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、上訴人王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某返還質(zhì)保金10000元及賠償裝修殘值損失24205.32元，共計(jì)34205.32元。
四、駁回被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)3700元、鑒定費(fèi)2000元，由原審原告陳朝霞、張娟、湯某某承擔(dān)1700元，原審被告王某承擔(dān)4000元。二審案件受理費(fèi)656元，由上訴人王某承擔(dān)556元，被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某承擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人王某開(kāi)辦的襄陽(yáng)市雅馨百貨經(jīng)營(yíng)部（長(zhǎng)虹路民發(fā)天地一樓雅馨百貨）未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原審判決認(rèn)定本案中涉及該經(jīng)營(yíng)部的行為均應(yīng)由實(shí)際開(kāi)辦人王某作為責(zé)任主體適當(dāng)，本院予以確認(rèn)。本案中上訴人王某雖未經(jīng)書面授權(quán)代表王某與被上訴人陳朝霞簽訂合同，但王某認(rèn)可王某系其開(kāi)辦的長(zhǎng)虹路民發(fā)天地一樓雅馨百貨員工，其對(duì)王某簽訂的租賃合同亦予以認(rèn)可，同時(shí)，上訴人許秀某承租民發(fā)天地一、二號(hào)樓負(fù)一樓從事經(jīng)營(yíng)，與本案訴爭(zhēng)并無(wú)關(guān)聯(lián)，故對(duì)上訴人關(guān)于王某、許秀某不應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任的主張，本院予以支持。原審判決讓王某、許秀某與王某共同承擔(dān)責(zé)任，明顯不當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。上訴人訴稱，原審判決混淆了雙方簽訂的租賃合同中的各方權(quán)利義務(wù)，導(dǎo)致案件主要事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，經(jīng)審查，原審判決雖對(duì)本案雙方簽訂的租賃合同的內(nèi)容引用不全，但并未影響本案的事實(shí)認(rèn)定，故對(duì)該主張本院不予支持。上訴人辯稱被上訴人張娟、湯某某向其主張權(quán)利不適格，本院認(rèn)為，本案租賃合同雖系被上訴人陳朝霞以個(gè)人名義與上訴人王某所簽訂，但因被上訴人陳朝霞與張娟、湯某某是共同合伙經(jīng)營(yíng)，此事實(shí)有在案合伙協(xié)議和其他證據(jù)加以佐證，并不是雙方租賃合同約定的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)包行為，被上訴人張娟、湯某某作為共同承租人向上訴人主張權(quán)利符合法律規(guī)定，故本院對(duì)該辯稱理由不予支持。上訴人又辯稱被上訴人陳朝霞未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于違約，因雙方在租賃合同中對(duì)此并未約定違約責(zé)任，故對(duì)該主張本院不予支持。本案中上訴人違反雙方租賃合同中第一條的規(guī)定，將飾品、玉器等展位租賃給他人，被上訴人因此而提出解除雙方租賃合同，且雙方均認(rèn)可合同已解除，故被上訴人向上訴人主張賠償裝修殘值損失符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上，原審判決認(rèn)定部分事實(shí)錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第一款 ?第（四）項(xiàng) ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條 ?第（一）項(xiàng) ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250號(hào)民事判決第一項(xiàng):即原告與被告于2012年5月10日簽訂的租賃合同于2012年9月17日解除。
二、撤銷襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250號(hào)民事判決第二、三項(xiàng):即被告王某、許秀某、王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告陳朝霞、張娟、湯某某返還質(zhì)保金10000元及賠償裝修殘值損失24205.32元，共計(jì)34205.32元。逾期支付，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定辦理；駁回原告陳朝霞、張娟、湯某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、上訴人王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某返還質(zhì)保金10000元及賠償裝修殘值損失24205.32元，共計(jì)34205.32元。
四、駁回被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)3700元、鑒定費(fèi)2000元，由原審原告陳朝霞、張娟、湯某某承擔(dān)1700元，原審被告王某承擔(dān)4000元。二審案件受理費(fèi)656元，由上訴人王某承擔(dān)556元，被上訴人陳朝霞、張娟、湯某某承擔(dān)100元。

審判長(zhǎng)：王劍波
審判員：李銳
審判員：尹波濤

書記員：周思奮