王某某
萬秀麗
姜文輝（河北法潤(rùn)律師事務(wù)所）
王文某
郝鵬春

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住秦皇島市北戴河區(qū)。
原告萬秀麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住秦皇島市北戴河區(qū)
二
原告
委托代理人姜文輝，河北法潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
被告王文某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，秦皇島市華盛隆電氣有限公司后勤職員，戶籍地秦皇島市青龍滿族自治縣，現(xiàn)住秦皇島市北戴河區(qū)。
委托代理人郝鵬春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，秦皇島市華盛隆電氣有限公司副總經(jīng)理，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
原告王某某、萬秀麗與被告王文某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由代理審判員劉吉健適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，后由于案情需要依法轉(zhuǎn)入普通程序，分別于2013年6月28日、7月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某、萬秀麗及其委托代理人姜文輝、被告王文某及其委托代理人郝鵬春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2007年4月5日，原告萬秀麗與被告簽訂了房屋買賣合同，雙方按約交付了房屋與購房?jī)r(jià)款。被告在取得房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了門窗、院墻等修繕并在院內(nèi)南側(cè)加建了房屋三間，用于自己及家人的居住使用。現(xiàn)合同履行完畢至今近七年，原告王某某亦未提出過異議，另外二原告系夫妻關(guān)系且賣房時(shí)原告萬秀麗手持買賣房屋的相關(guān)權(quán)屬證書，并有村干部在場(chǎng)見證，足以認(rèn)定原告萬秀麗出賣房屋是經(jīng)過原告王某某同意的，該房屋買賣協(xié)議是原告王某某與被告的真實(shí)意思表示?，F(xiàn)原告王某某主張?jiān)嫒f秀麗出賣房屋時(shí)其在外地做生意并不知情，本院不予采信。
原告王某某、萬秀麗與被告之間的房屋買賣合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但由于農(nóng)村宅基地不得向非本經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，按照房地不可分離原則，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員亦不得向非本經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售農(nóng)村宅基地上的房屋，而被告王文某不是蔡各莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能取得涉案房屋宅基地使用權(quán)，雙方之間的協(xié)議違反了國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故雙方之間的房屋買賣合同無效。依合同法相關(guān)規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告王文某應(yīng)當(dāng)將涉案房屋的老房三間及相關(guān)的權(quán)屬證書返還給二原告，二原告應(yīng)將收取的購房款55000元返還給被告。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告雖對(duì)買賣房屋門窗及北院墻進(jìn)行了修繕，但不能舉出證據(jù)證明具體數(shù)額，亦未申請(qǐng)對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，故對(duì)被告該項(xiàng)損失不予認(rèn)定。
關(guān)于被告王文某在院內(nèi)加建的三間房屋的處理問題。原告主張拆除并恢復(fù)原狀，顯然不利于發(fā)揮物的效用，也勢(shì)必造成被告重大利益損失，該主張有違常理，本院不予支持。本案中，被告王文某雖不是涉案房屋所在地村民，但從青龍縣貧困山村舉家外遷，在老家也無其他住處，購買涉案房屋完全屬于居住需要。如將被告加建的房屋拆除或者作價(jià)歸與原告后，會(huì)將被告一家人推入無房可住的境況，從而形成社會(huì)的不穩(wěn)定因素。原告的毀約行為有違誠實(shí)信用原則，如完全支持原告的訴訟主張，則會(huì)導(dǎo)致被告與原告之間的利益出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，也不符合公平正義的法治精神。再者被告加建的房屋已經(jīng)通過村、鎮(zhèn)的審批，雖然是以王慶林名義申報(bào)，但蔡各莊村委會(huì)對(duì)王慶林已去世的事實(shí)與該房已賣給被告的事實(shí)是明知的，故村委會(huì)對(duì)加建該房的審批可視為村委會(huì)對(duì)被告使用該房所占宅基地的許可，而且涉案的三間老房與被告加建的三間房屋，具備分開使用的條件。三間老房自身有向北通行的北門，被告加建三間房屋可從老房與東鄰的空隙通行。故基于本案的實(shí)際情況，本院從遵循誠實(shí)信用原則、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、維持居住現(xiàn)狀出發(fā)，酌情確定被告加建的三間房屋仍歸被告居住使用，加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地歸被告使用，通行道路為三間老房與東鄰房屋間的空隙，直通并打開北院墻東側(cè)作為大門。二原告對(duì)于被告使用上述宅基地及道路通行，負(fù)有容忍并提供便利的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告王某某、萬秀麗于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告王文某購房款55000元，被告王文某收到55000元后十日內(nèi)將坐落于秦皇島市北戴河區(qū)蔡各莊村的三間房屋（磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積57.6平米，所有權(quán)證號(hào):秦北私房字第11492號(hào)，集體土地使用證號(hào):冀土集用北土字第202486號(hào)）及房屋所有權(quán)證、集體土地使用證返還給二原告。
二、被告王文某加建的三間房屋仍歸其居住使用，加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地歸被告王文某使用，該房屋與宅基地所產(chǎn)生的一切權(quán)利義務(wù)由被告王文某享有和承擔(dān)。通行道路為涉案三間老房與東鄰房屋間的空隙（以涉案三間老房東墻為界延伸南北）。原告王某某、萬秀麗對(duì)于被告王文某向北通行提供方便。
三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1175元，由原告王某某、萬秀麗承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，2007年4月5日，原告萬秀麗與被告簽訂了房屋買賣合同，雙方按約交付了房屋與購房?jī)r(jià)款。被告在取得房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了門窗、院墻等修繕并在院內(nèi)南側(cè)加建了房屋三間，用于自己及家人的居住使用?，F(xiàn)合同履行完畢至今近七年，原告王某某亦未提出過異議，另外二原告系夫妻關(guān)系且賣房時(shí)原告萬秀麗手持買賣房屋的相關(guān)權(quán)屬證書，并有村干部在場(chǎng)見證，足以認(rèn)定原告萬秀麗出賣房屋是經(jīng)過原告王某某同意的，該房屋買賣協(xié)議是原告王某某與被告的真實(shí)意思表示?，F(xiàn)原告王某某主張?jiān)嫒f秀麗出賣房屋時(shí)其在外地做生意并不知情，本院不予采信。
原告王某某、萬秀麗與被告之間的房屋買賣合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但由于農(nóng)村宅基地不得向非本經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，按照房地不可分離原則，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員亦不得向非本經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售農(nóng)村宅基地上的房屋，而被告王文某不是蔡各莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能取得涉案房屋宅基地使用權(quán)，雙方之間的協(xié)議違反了國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故雙方之間的房屋買賣合同無效。依合同法相關(guān)規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告王文某應(yīng)當(dāng)將涉案房屋的老房三間及相關(guān)的權(quán)屬證書返還給二原告，二原告應(yīng)將收取的購房款55000元返還給被告。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告雖對(duì)買賣房屋門窗及北院墻進(jìn)行了修繕，但不能舉出證據(jù)證明具體數(shù)額，亦未申請(qǐng)對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，故對(duì)被告該項(xiàng)損失不予認(rèn)定。
關(guān)于被告王文某在院內(nèi)加建的三間房屋的處理問題。原告主張拆除并恢復(fù)原狀，顯然不利于發(fā)揮物的效用，也勢(shì)必造成被告重大利益損失，該主張有違常理，本院不予支持。本案中，被告王文某雖不是涉案房屋所在地村民，但從青龍縣貧困山村舉家外遷，在老家也無其他住處，購買涉案房屋完全屬于居住需要。如將被告加建的房屋拆除或者作價(jià)歸與原告后，會(huì)將被告一家人推入無房可住的境況，從而形成社會(huì)的不穩(wěn)定因素。原告的毀約行為有違誠實(shí)信用原則，如完全支持原告的訴訟主張，則會(huì)導(dǎo)致被告與原告之間的利益出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，也不符合公平正義的法治精神。再者被告加建的房屋已經(jīng)通過村、鎮(zhèn)的審批，雖然是以王慶林名義申報(bào)，但蔡各莊村委會(huì)對(duì)王慶林已去世的事實(shí)與該房已賣給被告的事實(shí)是明知的，故村委會(huì)對(duì)加建該房的審批可視為村委會(huì)對(duì)被告使用該房所占宅基地的許可，而且涉案的三間老房與被告加建的三間房屋，具備分開使用的條件。三間老房自身有向北通行的北門，被告加建三間房屋可從老房與東鄰的空隙通行。故基于本案的實(shí)際情況，本院從遵循誠實(shí)信用原則、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、維持居住現(xiàn)狀出發(fā)，酌情確定被告加建的三間房屋仍歸被告居住使用，加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地歸被告使用，通行道路為三間老房與東鄰房屋間的空隙，直通并打開北院墻東側(cè)作為大門。二原告對(duì)于被告使用上述宅基地及道路通行，負(fù)有容忍并提供便利的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、原告王某某、萬秀麗于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告王文某購房款55000元，被告王文某收到55000元后十日內(nèi)將坐落于秦皇島市北戴河區(qū)蔡各莊村的三間房屋（磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積57.6平米，所有權(quán)證號(hào):秦北私房字第11492號(hào)，集體土地使用證號(hào):冀土集用北土字第202486號(hào)）及房屋所有權(quán)證、集體土地使用證返還給二原告。
二、被告王文某加建的三間房屋仍歸其居住使用，加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地歸被告王文某使用，該房屋與宅基地所產(chǎn)生的一切權(quán)利義務(wù)由被告王文某享有和承擔(dān)。通行道路為涉案三間老房與東鄰房屋間的空隙（以涉案三間老房東墻為界延伸南北）。原告王某某、萬秀麗對(duì)于被告王文某向北通行提供方便。
三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1175元，由原告王某某、萬秀麗承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：徐成
審判員：劉吉健
審判員：劉軍

書記員：李紅娜