委托代理人：孫金暖，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，籍貫、住址同上，系上訴人王某某之妻。
再審被上訴人（原審原告）：衡水市桃城區(qū)鄧某某留仲某村民委員會。
法定代表人：楊榮新，村民委員會主任。
委托代理人：王福增，河北合明律師事務所律師。

再審上訴人王某某與被上訴人衡水市桃城區(qū)鄧某某留仲某村民委員會（以下簡稱村委會）房屋租賃合同糾紛一案，由衡水市桃城區(qū)人民法院于2011年2月19日作出（2010）衡桃彭民二初字第59號民事判決，王某某不服，向本院提起上訴，本院于2011年5月4日作出（2011）衡民二終字第71號民事判決，已經發(fā)生法律效力。村委會不服終審判決，向本院申請再審。本院于2013年4月14日作出（2013）衡民申字第9號民事裁定，決定進行再審，并于2015年12月3日作出（2013）衡民再終字第25號民事裁定，撤銷原一、二審判決，發(fā)回桃城區(qū)人民法院重審。桃城區(qū)人民法院于2016年5月16日作出（2015）衡桃民再初字第14號民事判決，王某某不服，再次提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年7月15日公開開庭審理了本案。王某某及其委托代理人孫金暖、村委會的法定代表人楊榮新及委托代理人王福增到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
本院查明：2004年5月8日，村委會作為甲方，王某某為乙方，雙方簽訂房屋租賃合同一份。約定：王某某租賃村委會位于衡德公路鄧莊公路收費站以東、路南的院落一處（土地證號為NO：011875787），租賃期限從2004年5月至2034年5月共計30年，租賃費為每年18000元；第一次在乙方進場施工前交納前五年的租賃費90000元（其中甲方只收取三年的租賃費，兩年的租賃費不再收取，作為乙方房屋修繕和上變壓器費用的補償），從第六年開始，乙方于每年的四月底前交納當年的租賃費18000元；因乙方的原因中途退房，預交的租賃費不再退還，乙方逾期不交租賃費，甲方有權終止合同；雙方另對其他事項作了約定。按照上述約定，王某某于簽訂合同的當天將前五年租賃費清結，租賃合同雙方已履行，王某某租賃涉案房屋（包括廠房及廠區(qū)）注冊成立了衡水宏勝有機化工有限公司，其為法定代表人。
2010年4月30日，王某某通過郵政儲蓄銀行向村委會主任匯款36000元，并在匯款單上附言注明系第六年度、第七年度的租賃費，匯款單上收款人處填寫的是“村委會主任”，該款被銀行以“原址查無此人”為由退回。村委會于2010年8月29日以書面方式，通知王某某租賃合同終止，要求其撤出所租賃廠地，雙方矛盾進一步激化，隨后村委會采取了鎖門、堵門、斷電等措施阻礙了王某某的生產經營活動。經時任鄉(xiāng)長高永豐的協(xié)調，王某某于2013年3月1日向原鄧家莊鄉(xiāng)政府交納現金72000元，存入該鄉(xiāng)政府預算外資金賬戶內，并由鄉(xiāng)政府向王某某出具了《河北省行政事業(yè)單位資金往來結算票據》。收款項目名稱為：租賃留仲房屋保證金；收款人：曹雙學；加蓋鄧家莊鄉(xiāng)人民政府財務專用章。2014年4月30日王某某再次以郵政匯款的方式向村委會匯交租金18000元，收款人姓名處填寫“村委會”，匯款再次被村委會退回。
在本案歷次審理，法院組織的調解過程中，村委會拒絕接收王某某的租賃費，也不接受提高租賃費標準的調解方案。依其主張解除合同的要求，可能給王某某造成的損失，村委會也表示拒絕賠償或補償。
原審法院重審認為：合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。原告村委會、被告王某某2004年5月8日簽訂的房屋租賃合同約定租期30年，與法不合，其超過20年部分的租期約定無效。除租期約定之外的其他合同條款未違反法律的禁止性規(guī)定，應認定有效，雙方應當按照約定全面履行自己的合同義務。雙方爭議的第六年度及之后年度的租賃費交納時間，在合同中約定為“于每年的四月底前交納當年的租賃費18000元”，此處未明確是按日歷年度的四月底前，還是按每個承包年度的四月底前，約定不明。對支付租金期限約定不明確，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付。最遲，王某某應當在每個租賃年度屆滿時的4月30日交納租賃費。王某某2010年4月30日以郵政匯款方式向村委會交納第六、第七年度的租賃費，在收款人處書寫“村委會主任”收，而村委會主任是一個職務，并非自然人姓名，郵局投遞人員無義務去調查哪個人是村委會主任并確認其為收款人后，再進行投遞，故匯款被退回的責任在王某某，王某某應對其未以合理方式交納第六年度租賃費承擔責任。村委會未提交其在2010年8月29日前催告王某某交納租賃費的證據，其未經催告即以未交納租賃費為由，通知王某某房屋租賃合同終止，處理方式欠妥。王某某租賃的房屋位于村委會集體所有的土地上，相較其到郵局以匯款方式交納租賃費而言，到留仲某內向村委會交納租金更為便利。王某某之所以舍近求遠到郵局以匯款方式郵寄租賃費的事實，可以證明此時雙方之間矛盾已難以調和。雙方對合同約定的租賃費交納時間在理解上有歧義，由此引發(fā)糾紛之后，又未能依照利于實現合同目的方式積極協(xié)商解決，均有過錯。本案自2010年11月24日訴至法院，至今已五年多，從訴訟之久、矛盾之深且難以調和來看，雙方繼續(xù)合作的基礎已喪失，繼續(xù)履行租賃合同已不能實現合同目的。故王某某堅持繼續(xù)履行合同，不予支持。村委會訴請解除雙方之間的租賃合同，由王某某支付房屋租賃費至其實際交還房屋時止，符合法律規(guī)定，應予支持。關于解除租賃合同后的損失賠償問題，王某某在原一審中未預交反訴費，未予受理。重審時經釋明，其稱若解除合同最少給其600萬元，但未明確該600萬元的事實依據，亦未提交證據證實，抗辯無據，不予支持，可依照法律規(guī)定就解除合同后的損失問題另行主張權利。王某某向鄧某某（鄉(xiāng)）政府交存的保證金，與本案不是同一法律關系，應案外另行處理。原審法院依據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條等規(guī)定，判決：一、解除村委會與王某某簽訂的關于衡德路鄧莊公路收費站以東、路南（土地證號為NO：011875787）院落一處的房屋租賃合同；二、王某某于判決生效后三十日內將所涉租賃房屋及院落騰清交還村委會；三、王某某于判決生效后三十日內給付村委會房屋租賃費（按每租賃年度18000元，自2009年5月1日起計算至實際交還房屋之日止）。
王某某提出書面上訴，主要稱：1、2010年4月30日上訴人向“村委會主任”匯交租賃費已完成了承租方繳納租金的義務。在農村郵政投遞人員基本熟悉每個村的村主任，即使不熟悉也可以通過詢問村民或匯款人即容易了解情況，投遞員未進行二次投遞，就以“原址查無此人”退回不合常理，明顯是村委會拒收；2、本案不符合解除合同的條件。一審判決認定村委會于2010年8月29日以書面方式通知上訴人終止租賃合同，無證據證明。按照合同法第227條的規(guī)定，村委會沒有進行催告即起訴要求解除合同，不符合法律規(guī)定。一審判決以本案訴訟時間長、繼續(xù)履行合同不能實現合同目的為由解除合同，不符合法理和情理；3、一審判決書第二項判令上訴人判決生效三十日內騰清交還房屋，超出了被上訴人的訴訟請求，沒有法律依據。上訴人王某某請求二審法院駁回被上訴人解除合同的訴訟請求，所有訴訟費用由被上訴人負擔。
村委會未提交書面答辯狀，二審開庭時口頭辯稱：一審判決解除租賃合同認定事實清楚，判決結果正確。上訴人故意不采取直接交付租金的方式造成違約，責任完全在其一方，結合本案實際情況，租賃合同完全應當予以解除。村委會要求二審維持原判。

本院認為：
一、關于合同效力。案涉租賃合同的簽訂系雙方當事人平等協(xié)商的結果，意思表示真實，雙方均應嚴格按照合同的約定履行義務。一審判決認為，該合同租賃期限超過二十年的部分無效，對此應做如下分析：第一，訴訟是當事人選擇人民法院解決糾紛的法律程序，以當事人提出訴訟請求為必要條件，人民法院審判以“不訴不理”為原則；第二，本案中村委會未提出合同部分無效的主張，一審法院主動審查并予確認，超出了當事人的訴求；第三，本案系合同是否符合法定解除條件之紛爭，合同解除的前提必須是具有法律效力。即解除合同訴求和確認無效訴求是沖突的，當事人只能擇其一行使權利；第四，當事人如果認為合同有部分無效之情形，應當另行主張。故本案中，一審判決確認租賃合同部分無效，超出了村委會的訴訟請求，本院二審予以糾正。
二、關于租賃合同第六年度的繳費時限。根據合同文本中確定的租賃費預繳原則，結合承租人第一次交費時間來判斷，應當認定第六年度的交費時限為2009年4月30日前。一審判決對此未予明確，本院予以認定。
三、關于是否存在違約及違約責任。王某某逾期未交納第六年度租賃費是違約行為，但是應當具體分析造成的原因。從王某某于訴訟發(fā)生前后的行為來看，其一直尋求交納租賃費的途徑，并不惜舍近求遠到郵儲銀行匯款郵寄租賃費，請求時任鄉(xiāng)長高永豐協(xié)調雙方關系并交納了保證金。從上述事實可以得出判斷，在2009年4月30日之前雙方當事人即已經存在某些矛盾，又未能依照有利于實現合同目的為原則積極協(xié)商解決，雙方均有過錯。故雙方在本案中，互不負違約責任。
四、關于合同是否符合解除的法定條件。根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，一方當事人基于信賴關系有權隨時解除的合同，只有承攬合同與委托合同，其他合同的解除必須符合法律規(guī)定的條件及程序。《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項規(guī)定：“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”的，當事人可以解除合同；第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，雙方應當以善意履行、全面履行為原則，村委會作為權利人在對方逾期未交納租金時，應當及時主張權利，只有在對方拒絕交納或以行為表示不履行合同主要義務時，才能行使合同解除權。本案沒有證據證明村委會催要過租金，也沒有證據證明王某某拒付租金，而且村委會在訴訟中明確表示拒收，故本案不符合解除合同的法定條件。村委會采取法外手段干擾、妨礙王某某所開辦工廠的生產，造成了合同不能履行的假象。一審判決以雙方矛盾難以調和，繼續(xù)合作的基礎已喪失為由，認為繼續(xù)履行已不能實現合同目的，沒有事實根據和法律依據，更不符合“情勢變更”的法定條件。故，一審判決解除租賃合同是錯誤的，本院予以糾正。
五、關于一審判決適用法律的問題。該判決引用了最高人民法院于2009年4月24日公布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，作為解除合同的法律依據，該條款規(guī)定的情形通稱為“情勢變更原則”。該條款的適用有嚴格的條件和程序：第一，其規(guī)定的“客觀情況變化”須不屬于一方當事人的過錯造成，且必須符合“訂立合同時無法預見”、“不屬于商業(yè)風險的重大變化”等條件；第二，最高人民法院于2009年4月27日發(fā)布的《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》規(guī)定，“對于上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核?！庇纱耍粚彿ㄔ哼m用“情勢變更原則”判決解除合同，無論在適用條件上還是應當履行的報批程序上，均存在問題。此屬于適用法律錯誤，應予糾正。
綜上所述，一審判決認定事實基本正確，但適用法律錯誤，判決結果應當予以撤銷。本案繼續(xù)履行合同并非不能實現合同目的，雙方應當在法律許可的范圍內正確行使權利，嚴格履行合同義務，依法處理糾紛，促進實體經濟的健康發(fā)展。本案中村委會提出的解除合同的訴求，依法不能支持，王某某亦應當及時交納租金，并承擔對方相應的利息損失。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷衡水市桃城區(qū)人民法院(2015)衡桃民再初字第14號民事判決；
二、王某某于本判決送達之日起十五日內給付衡水市桃城區(qū)鄧某某留仲某村民委員會租賃費12.6萬元及利息（對應的租賃期間為2009年5月8日至2016年5月7日共計七個年度）。利息按照中國人民銀行公布的金融機構同期存款利率計算，其中第六年度18000元租賃費的計息期間為2009年5月1日至本判決確定的履行之日，第七年度18000元租賃費的計息期間為2010年5月1日至本判決確定的履行之日。以此類推，第八至第十二年度租賃費的計息期間，均從各年度租賃期開始前的當年5月1日計算至本判決確定的履行之日。租賃費及利息部分履行的，視為償付先到期的債務；
三、駁回衡水市桃城區(qū)鄧某某留仲某村民委員會的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
原一審案件受理費550元，原二審案件受理費512元，由雙方當事人均擔。
本判決為終審判決。

審判長　　高永勝 審判員　　崔福林 審判員　　王國恩

書記員：李明哲