王某某
常正華（黑龍江正大律師事務(wù)所）
南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司
祁俊生

原告王某某，男，農(nóng)民，漢族。
委托代理人常正華，女，黑龍江正大律師事務(wù)所律師。
被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司，住所地林口縣林口鎮(zhèn)。
法定代表人張宇，男，總經(jīng)理。
委托代理人祁俊生，男，漢族，會計。
原告王某某與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司（以下簡稱久發(fā)房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法組成合議庭于2014年4月30日、2014年8月29日兩次公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人常正華、被告久發(fā)房地產(chǎn)公司委托代理人祁俊生均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，該組證據(jù)真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，符合證據(jù)的三性原則，對該組證據(jù)本院予以確認。
被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司為支持其主張向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一，2010年9月16日被告方與王麗杰簽訂的借款協(xié)議書。證明被告方與王麗杰是借貸關(guān)系而不是真正的買賣關(guān)系。
原告無異議。但認為:被告要證明的問題能夠說明法庭調(diào)取的證據(jù)有違法性，此份證據(jù)可以說明被告與王麗杰之間是借款100萬元的借貸關(guān)系，而在產(chǎn)權(quán)處不是真實的房屋買賣關(guān)系。以借款形式設(shè)定的抵押行為不能對抗原、被告之間的買賣關(guān)系，同時被告與王麗杰之間也沒有設(shè)定抵押登記，因此可以證實原、被告之間的房屋買賣是有效的。
本院認為，原告對該證據(jù)雖無異議，但由于該證據(jù)與案外人王立杰有法律上的厲害關(guān)系，在案外人未參加本案訴訟的情況下，無法確認該證據(jù)的真實性，故本院對該借款協(xié)議書不予采信。
本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)如下:
證據(jù)一、林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的證明。
證據(jù)二、林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的商品房備案登記。
經(jīng)質(zhì)證，原告對形式要件沒有異議，但認為，備案登記，在該登記當(dāng)中證明了簽訂了購房合同，但據(jù)我們了解和被告當(dāng)庭的答辯，雙方并沒有簽訂購房合同，且明確被告與王麗杰之間并沒有商品房買賣關(guān)系，是因借款行為才發(fā)生的備案登記事實，所以可以確定該登記以商品房買賣為由來登記是違法的，同時也不能對抗原、被告簽訂的商品房買賣合同關(guān)系。對于房產(chǎn)管理處出具的證明同樣不能說明其辦理商品房登記能對抗原、被告的商品房買賣關(guān)系，因買賣關(guān)系已實際履行，該登記所依據(jù)的合同不是真實的，所以其具有違法性、不客觀性。
被告對形式要件沒有異議，但對說明的內(nèi)容有異議，認為:法院依職權(quán)調(diào)取的證明無法證明王立杰購買了此房屋，只能說明王立杰在房產(chǎn)管理處辦理了商品房備案登記:對備案登記的形式要件及要證明的內(nèi)容全有異議，此商品房備案登記按國家有關(guān)規(guī)定是不符合文本格式的，符合規(guī)定的商品房備案登記內(nèi)容應(yīng)是一戶出具一份商品房備案登記，而不是四戶寫在一起的，被告方認為這是因抵押而設(shè)定的商品房抵押關(guān)系。
本院認為，由于原、被告對證據(jù)一的形式要件均無異議，并且該證明系林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的，具有合法性、真實性，與本案有關(guān)聯(lián)，故本院對本案所爭議的楓林晚小區(qū)一號樓負0134號非住宅樓在林口縣房產(chǎn)管理處辦理商品房備案登記的事實予以確認。
關(guān)于證據(jù)二，原告對形式要件無異議，雖然被告有異議及原告對商品房備案登記內(nèi)容有異議。但該商品房備案登記蓋有被告方的公章及林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處業(yè)務(wù)專用章，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)三，張景明詢問筆錄一份（張景明系林口縣房地產(chǎn)管理處副主任）。
經(jīng)質(zhì)證，原告無異議，被告有異議，被告認為:法院依職權(quán)調(diào)取的“商品房備案登記”是一個抵押登記，不是商品房預(yù)售登記，按正常應(yīng)該是一個房屋辦理一個備案登記，此備案登記是多個房屋在一起，顯然是違背了商品房買賣預(yù)售備案登記的原則，所以該房屋實際為抵押登記。
本院認為，雖然被告有異議，但未提供相關(guān)證據(jù)予以反駁，該證據(jù)與證據(jù)一、證據(jù)二相互印證，可以證實王麗杰于2010年9月17日在林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處將爭議的房屋辦理了商品房備案登記。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院認定本案事實如下:
2010年12月27日，原告王某某與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司簽訂了“楓林晚小區(qū)購房協(xié)議”，原告購買了楓林晚小區(qū)一號樓負0134號樓房，面積59.17平方米，總價款404028元，原告于簽訂協(xié)議當(dāng)天付清房款，被告于原告付款后5天內(nèi)將該爭議房屋交付給原告，原告對該房屋進行了裝修并使用至今。
另查明，2010年9月17日，案外人王麗杰將本案爭議房屋在林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處辦理了“商品房備案登記”，內(nèi)容如下:申請人王麗杰，身份證號碼23108119780609002X。在林口鎮(zhèn)三辦由南通久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司開發(fā)的楓林晚1號樓商品房5戶，房號分別為:負0133、負0134、負0135、負0136、負0141，以上房屋面積合計324.61平方米。申請人根據(jù)與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已簽訂商品房購房合同，依據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》我單位對上述房產(chǎn)辦理商品房備案登記。登記機關(guān):林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處2010年9月17日。
本院認為:關(guān)于本案案由的問題。本院立案案由為房屋買賣合同糾紛，在審理中，原告撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求，保留了確認原、被告之間簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》合法有效的訴訟請求，由于原告訴訟請求的變化，本案案由變更為確認合同有效糾紛較為恰當(dāng)。
關(guān)于原、被告之間簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》是否合法有效的問題。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效:未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，原告王某某與被告久發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且內(nèi)容不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，系有效合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
關(guān)于原告申請撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求的問題。本案中，被告辯稱與案外人王麗杰之間不是房屋買賣關(guān)系，雙方是由民間借貸關(guān)系而形成的抵押關(guān)系而在林口縣房地產(chǎn)管理處辦理了商品房備案登記。被告將商品房備案登記理解為抵押登記是對法律關(guān)系的錯誤認知。在本院的釋明下，原告因無法提供案外人王麗杰明確地址，未申請追加案外人王麗杰為當(dāng)事人參加訴訟，本院無法查清被告與案外人是否屬于名為買賣，實為借貸關(guān)系。依據(jù)案外人的申請，林口縣房地產(chǎn)管理處對本案爭議的房屋進行了實質(zhì)的商品房預(yù)售備案登記，導(dǎo)致本案原告無法與被告履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的手續(xù)。由此，原告申請撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求，保留確認合同合法有效的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第四十四條 ?、第一百三十條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告王某某與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司2010年12月27日簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》合法有效。
案件受理費50元由被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，該組證據(jù)真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，符合證據(jù)的三性原則，對該組證據(jù)本院予以確認。
被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司為支持其主張向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一，2010年9月16日被告方與王麗杰簽訂的借款協(xié)議書。證明被告方與王麗杰是借貸關(guān)系而不是真正的買賣關(guān)系。
原告無異議。但認為:被告要證明的問題能夠說明法庭調(diào)取的證據(jù)有違法性，此份證據(jù)可以說明被告與王麗杰之間是借款100萬元的借貸關(guān)系，而在產(chǎn)權(quán)處不是真實的房屋買賣關(guān)系。以借款形式設(shè)定的抵押行為不能對抗原、被告之間的買賣關(guān)系，同時被告與王麗杰之間也沒有設(shè)定抵押登記，因此可以證實原、被告之間的房屋買賣是有效的。
本院認為，原告對該證據(jù)雖無異議，但由于該證據(jù)與案外人王立杰有法律上的厲害關(guān)系，在案外人未參加本案訴訟的情況下，無法確認該證據(jù)的真實性，故本院對該借款協(xié)議書不予采信。
本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)如下:
證據(jù)一、林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的證明。
證據(jù)二、林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的商品房備案登記。
經(jīng)質(zhì)證，原告對形式要件沒有異議，但認為，備案登記，在該登記當(dāng)中證明了簽訂了購房合同，但據(jù)我們了解和被告當(dāng)庭的答辯，雙方并沒有簽訂購房合同，且明確被告與王麗杰之間并沒有商品房買賣關(guān)系，是因借款行為才發(fā)生的備案登記事實，所以可以確定該登記以商品房買賣為由來登記是違法的，同時也不能對抗原、被告簽訂的商品房買賣合同關(guān)系。對于房產(chǎn)管理處出具的證明同樣不能說明其辦理商品房登記能對抗原、被告的商品房買賣關(guān)系，因買賣關(guān)系已實際履行，該登記所依據(jù)的合同不是真實的，所以其具有違法性、不客觀性。
被告對形式要件沒有異議，但對說明的內(nèi)容有異議，認為:法院依職權(quán)調(diào)取的證明無法證明王立杰購買了此房屋，只能說明王立杰在房產(chǎn)管理處辦理了商品房備案登記:對備案登記的形式要件及要證明的內(nèi)容全有異議，此商品房備案登記按國家有關(guān)規(guī)定是不符合文本格式的，符合規(guī)定的商品房備案登記內(nèi)容應(yīng)是一戶出具一份商品房備案登記，而不是四戶寫在一起的，被告方認為這是因抵押而設(shè)定的商品房抵押關(guān)系。
本院認為，由于原、被告對證據(jù)一的形式要件均無異議，并且該證明系林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處出具的，具有合法性、真實性，與本案有關(guān)聯(lián)，故本院對本案所爭議的楓林晚小區(qū)一號樓負0134號非住宅樓在林口縣房產(chǎn)管理處辦理商品房備案登記的事實予以確認。
關(guān)于證據(jù)二，原告對形式要件無異議，雖然被告有異議及原告對商品房備案登記內(nèi)容有異議。但該商品房備案登記蓋有被告方的公章及林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處業(yè)務(wù)專用章，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)三，張景明詢問筆錄一份（張景明系林口縣房地產(chǎn)管理處副主任）。
經(jīng)質(zhì)證，原告無異議，被告有異議，被告認為:法院依職權(quán)調(diào)取的“商品房備案登記”是一個抵押登記，不是商品房預(yù)售登記，按正常應(yīng)該是一個房屋辦理一個備案登記，此備案登記是多個房屋在一起，顯然是違背了商品房買賣預(yù)售備案登記的原則，所以該房屋實際為抵押登記。
本院認為，雖然被告有異議，但未提供相關(guān)證據(jù)予以反駁，該證據(jù)與證據(jù)一、證據(jù)二相互印證，可以證實王麗杰于2010年9月17日在林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處將爭議的房屋辦理了商品房備案登記。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院認定本案事實如下:
2010年12月27日，原告王某某與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司簽訂了“楓林晚小區(qū)購房協(xié)議”，原告購買了楓林晚小區(qū)一號樓負0134號樓房，面積59.17平方米，總價款404028元，原告于簽訂協(xié)議當(dāng)天付清房款，被告于原告付款后5天內(nèi)將該爭議房屋交付給原告，原告對該房屋進行了裝修并使用至今。
另查明，2010年9月17日，案外人王麗杰將本案爭議房屋在林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處辦理了“商品房備案登記”，內(nèi)容如下:申請人王麗杰，身份證號碼23108119780609002X。在林口鎮(zhèn)三辦由南通久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司開發(fā)的楓林晚1號樓商品房5戶，房號分別為:負0133、負0134、負0135、負0136、負0141，以上房屋面積合計324.61平方米。申請人根據(jù)與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已簽訂商品房購房合同，依據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》我單位對上述房產(chǎn)辦理商品房備案登記。登記機關(guān):林口縣人民政府房地產(chǎn)管理處2010年9月17日。
本院認為:關(guān)于本案案由的問題。本院立案案由為房屋買賣合同糾紛，在審理中，原告撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求，保留了確認原、被告之間簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》合法有效的訴訟請求，由于原告訴訟請求的變化，本案案由變更為確認合同有效糾紛較為恰當(dāng)。
關(guān)于原、被告之間簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》是否合法有效的問題。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效:未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，原告王某某與被告久發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且內(nèi)容不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，系有效合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
關(guān)于原告申請撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求的問題。本案中，被告辯稱與案外人王麗杰之間不是房屋買賣關(guān)系，雙方是由民間借貸關(guān)系而形成的抵押關(guān)系而在林口縣房地產(chǎn)管理處辦理了商品房備案登記。被告將商品房備案登記理解為抵押登記是對法律關(guān)系的錯誤認知。在本院的釋明下，原告因無法提供案外人王麗杰明確地址，未申請追加案外人王麗杰為當(dāng)事人參加訴訟，本院無法查清被告與案外人是否屬于名為買賣，實為借貸關(guān)系。依據(jù)案外人的申請，林口縣房地產(chǎn)管理處對本案爭議的房屋進行了實質(zhì)的商品房預(yù)售備案登記，導(dǎo)致本案原告無法與被告履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的手續(xù)。由此，原告申請撤回“被告履行協(xié)助過戶義務(wù)”訴訟請求，保留確認合同合法有效的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第四十四條 ?、第一百三十條 ?之規(guī)定，判決如下:

原告王某某與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司2010年12月27日簽訂的《楓林晚小區(qū)購房協(xié)議》合法有效。
案件受理費50元由被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司負擔(dān)。

審判長：陳貴發(fā)
審判員：劉芳
審判員：高宇

書記員：楊國君