原告(反訴被告)：王木熙(曾用名：王芳)，漢族，住江蘇省淮安市。
　　委托訴訟代理人：陳昱，上海朝聞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：管紅霞，上海朝聞律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海暢明物業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳金英，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳佳，北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馮蘇穎，北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告(反訴被告)王木熙與被告(反訴原告)上海暢明物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月7日立案后，依法適用簡易程序，于2019年11月14日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人陳昱，被告(反訴原告)的委托訴訟代理人陳佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　王木熙向本院提出訴訟請求：1.判令被告返還原告2019年4月23日至2019年6月22日期間的房屋租金人民幣(以下幣種同)23,725元(2個月，以6.50元/平方米/天計算，共計60平方米)、預(yù)繳的電費3,000元；2.判令被告支付原告違約金71,175元；3.判令被告賠償原告房屋裝修費58,174元；4.判令被告承擔本案的訴訟費。事實和理由：2015年3月，原告及案外人谷蘇湘共同向被告承租上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)上豐路XXX號恒生商業(yè)廣場一層145室房屋(以下簡稱涉案房屋)，建筑面積為60平方米。2017年4月11日，原告及谷蘇湘、被告續(xù)簽《租賃合同》，約定原告繼續(xù)承租涉案房屋，租賃期限為2017年3月23日至2019年3月22日，租金為8.50/平方米/天(2018年3月起，租金變更為6.50/元/平方米/天)，并約定若被告交付的物業(yè)不符合合同約定，致使合同目的不能實現(xiàn)，且被告在租賃期內(nèi)無故提前解除合同，被告均構(gòu)成違約，應(yīng)按年租金的50%向原告支付違約金，給對方造成損失，違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。后，原告及谷蘇湘、被告簽訂《<租賃合同>補充協(xié)議》，約定自2018年1月12日起，承租方由原告及谷蘇湘變更為原告一人。2018年4月，原告支付被告2018年3月23日至2018年9月22日期間的租金。2018年7月5日，因被告原因?qū)е略娉凶獾纳啼佇枰P(guān)門兩個月，經(jīng)原、被告協(xié)商，被告同意免除2018年7月5日至2018年9月4日期間的租金、物業(yè)管理費，并另外給予原告七個月的免租期作為補償，即原、被告租賃期限延長至2019年6月22日。2019年4月25日，原告預(yù)繳充值電費3,000元。2019年4月30日，被告發(fā)函告知原告雙方的租賃合同已于2018年3月22日屆滿，不再續(xù)租，要求原告立即搬離。2019年5月6日，在原、被告至當?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)商解決糾紛過程中，被告派保安對原告承租的房屋強行鎖門貼封條，并將大塊的石頭堵在門口。原告發(fā)現(xiàn)后立即報警，但至今未得到處理，原告的貴重物品仍被鎖在房屋內(nèi)。原告租賃房屋前，被告及開發(fā)商一再向原告確認房屋已經(jīng)辦有產(chǎn)證，并會配合原告辦理營業(yè)執(zhí)照，但原告多次要求被告提供產(chǎn)證復(fù)印件及相關(guān)證明文件，被告均以各種理由推脫，導(dǎo)致原告至今無法辦理營業(yè)執(zhí)照。2018年，原告對涉案房屋進行過裝修，現(xiàn)被告違約，相應(yīng)的裝修款應(yīng)當由被告賠付。綜上，被告的違約行為損害了原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院，要求判如所請。
　　上海暢明物業(yè)管理有限公司辯稱，愿意返還原告預(yù)繳的電費3,000元，但不同意其余訴訟請求，具體理由如下：1.原告支付租金至2018年9月22日，經(jīng)雙方協(xié)商，2018年7月5日至2018年9月4日是免除租金的，原告未使用租金的期限為2018年7月5日至2018年9月22日，因原告未按時支付物業(yè)管理費構(gòu)成違約，預(yù)收的租金和保證金不再退還，故不同意訴訟請求1。2.因合同已經(jīng)實際履行完畢且除2018年7月5日至2018年9月4日暫停使用期間未收取租金外，被告另免除了原告2018年9月5日至2019年4月4日的租金，原告不存在具體實際損失，故被告不愿意支付違約金。3.因合同已實際履行完畢，且根據(jù)合同第9.1條、第12.2條、第12.4條約定原告裝修應(yīng)該向被告?zhèn)浒福娌⑽磦浒?，且約定的合同期限已屆滿，原告應(yīng)當返還房屋且恢復(fù)原狀，不存在裝修損失，故不同意賠償裝修費。現(xiàn)因原告拖欠支付房屋使用費及物業(yè)管理費，被告提出反訴請求如下：1.判令原告支付被告2019年4月5日至2019年5月6日期間的房屋使用費12,090元(以每日6.50元/平方米×60平方米為標準計算，占用31天)；2.判令原告支付被告2018年3月22日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日期間的物業(yè)管理費10,410元(以900元/月為標準計算，共計347天)；3.判令原告支付被告律師費4,000元；4.判令被告承擔本案的訴訟費。
　　針對上海暢明物業(yè)管理有限公司的反訴請求，王木熙辯稱不同意，理由如下：不同意反訴請求1，根據(jù)雙方協(xié)商除免除2個月租金外，還另外免除了7個月的租金，但并未收到被告退還的租金，被告認可延長租賃期限至2019年6月22日，故不存在房屋使用費。關(guān)于反訴請求2，原告認可自2018年3月22日起即未支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理費計算標準為900元/月，但原告認為即便需要支付物業(yè)管理費，2018年7月5日至2019年4月4日免租期間的物業(yè)管理費是不需要支付的。沒有支付物業(yè)管理費是因為被告沒有履行物業(yè)管理的義務(wù)，且被告方未催討過物業(yè)管理費，現(xiàn)原告已經(jīng)知道涉案房屋為違章建筑，且涉案房屋于2019年8月23日被拆除，故被告沒有依據(jù)來收取物業(yè)管理費。不同意反訴請求3，因為涉案房屋為違章建筑，故合同無效，被告主張律師費無依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：上海恒生置業(yè)有限公司為涉案房屋所在園區(qū)(含恒生商業(yè)廣場)的權(quán)利人，同意上海寶創(chuàng)投資咨詢有限公司對恒生商業(yè)廣場的商鋪進行轉(zhuǎn)租，上海寶創(chuàng)投資咨詢有限公司將涉案房屋轉(zhuǎn)租給被告。
　　2017年4月11日，原告、谷蘇湘(承租方，乙方)與被告(出租方，甲方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將涉案房屋出租給乙方使用，租賃期限為2017年3月23日起至2019年3月22日止，日租金為8.50元/平方米/天，物業(yè)管理費為900元/月。合同第9.1條約定“為保證乙方在免租期內(nèi)對房屋的設(shè)計和改建工作順利進行，甲方同意在簽訂本合同后的三日內(nèi)向乙方提供其所需要的該物業(yè)的建筑物圖紙。乙方在完成設(shè)計后，將設(shè)計圖一套送甲方審核、備案，在經(jīng)甲方書面審核同意后，乙方方可照圖施工。施工期間乙方必須嚴格按甲方審核后的設(shè)計圖施工，不可隨意改變設(shè)計圖紙，若乙方在未經(jīng)甲方書面同意的情況，隨意更改設(shè)計圖紙進行施工，一經(jīng)甲方查明，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)到經(jīng)甲方審核的設(shè)計圖紙施工。在甲方書面通知后的三日內(nèi)，乙方若不恢復(fù)按圖施工，甲方有權(quán)解除本合同并沒收乙方所繳納的租賃保證金，并不對乙方作任何賠償，乙方對此無任何異議?！焙贤?2.2條約定“乙方向甲方交還該物業(yè)前，應(yīng)出示甲方客戶服務(wù)部的達到原狀待租標準通知書。乙方應(yīng)自付費用對該物業(yè)進行打掃和清理，使該物業(yè)處于完好和可出租狀態(tài)。乙方如按本合同內(nèi)之規(guī)定在甲方同意的范圍內(nèi)和要求下對該物業(yè)進行了裝修、增建或改建，甲方有權(quán)要求乙方在租賃期滿或本合同提前終止前對該物業(yè)恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費用由乙方承擔；乙方如未經(jīng)甲方同意或超出甲方同意的范圍和要求對物業(yè)進行了裝修、增建或改建，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)該物業(yè)原狀并賠償甲方的損失。若甲方不要求乙方按照上述內(nèi)容進行恢復(fù)的，則裝修、增建或改建等材料、設(shè)施、設(shè)備等全部歸甲方所有，甲方無須支付費用?！焙贤?2.4條約定“如乙方在租賃期滿后五日或本合同提前終止后三日內(nèi)沒有向甲方交還該物業(yè)，則甲方除有權(quán)向乙方收取該物業(yè)占用費及其他費用以外，還有權(quán)在租賃期滿之日或本合同提前終止之日起七日后開啟該物業(yè)的門鎖并更換門鎖，將該物業(yè)內(nèi)的物件包括但不限于家具、裝置、貨物和其他物品搬出該物業(yè)，并將該物業(yè)全部或部分地恢復(fù)原狀并收回，甲方對因此而引起的損壞及乙方之損失概不負責。對于乙方遺留在該物業(yè)內(nèi)的物件(或甲方予以搬出后)，甲方有權(quán)就該等物件向乙方收取倉儲費用，并有權(quán)按照甲方認為適當?shù)姆绞匠鍪?、轉(zhuǎn)讓、丟棄或以任何其他方式處分該等物件，并將處分所得(如有)用于償付乙方所欠甲方的任何款項及乙方按照本合同應(yīng)賠償甲方的任何損失，不論任何情況甲方均將無義務(wù)就該等物件向乙方支付或償付任何款項，乙方對此無任何異議。合同第15.3條約定“有下列情形之一的，一方有權(quán)書面通知另一方解除本合同，并要求違約方進行賠償。違約方應(yīng)向非違約方按該年度租金的50%支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(2)甲方交付的該物業(yè)不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的；……”合同第17.2條約定“……乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按年租金的50%向甲方支付違約金，若支付的違約金不足抵付甲方損失的；乙方還應(yīng)負責賠償。除上述違約金外，因乙方違約或乙方在租期內(nèi)提出提前解除本合同的，甲方還可在解除本合同并收回該物業(yè)時，要求乙方按照合同第15.3條約定支付違約金、賠償損失，對乙方已支付的保證金、租金或其他費用(無論該等租金或其他費用所對應(yīng)的租賃期間是否屆滿)均不予退還，并向乙方索取本合同規(guī)定的免租期內(nèi)所免去的所有租金，同時，乙方應(yīng)結(jié)清所有欠付費用和逾期付款違約金?！?br/>　　2017年4月11日，原告與被告、谷蘇湘簽訂《<租賃合同>補充協(xié)議》，約定自2018年1月12日起，原《租賃合同》乙方原告及谷蘇湘變更為原告一人。
　　2018年7月5日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《補充協(xié)議1》，載明“1.乙方停業(yè)時間為2018.7.5-2018.9.4日，共二個月；2.甲方免除乙方停業(yè)期間所有的租金、物業(yè)管理費用，停業(yè)時間結(jié)束后，再給予乙方柒個月的免租期作為補償。3.停業(yè)期間乙方需嚴格遵守甲方停業(yè)要求，如有違反，造成的一切責任與損失由乙方承擔?！?br/>　　因原告認為被告應(yīng)賠償其裝修損失等款項，故原告訴至本院，要求判如所請。
　　審理中，1.原、被告確認涉案房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，由被告自行搭建，于2019年8月13日被違章拆除。雙方確認2018年3月22日之前的租金原告已付清，2018年3月23日起的租金收取標準變更為6.50元/平方米/天，原告自2018年3月23日起支付房屋使用費金額為71,175元。原告認為2018年7月5日至2018年9月4日及2018年9月5日至2019年4月4日均為免租期，免于支付租金及物業(yè)管理費，被告認為2018年7月5日至2018年9月4日為停業(yè)期，免除租金及物業(yè)管理費，2018年9月5日至2019年4月4日為免租期，僅免除租金，不免除物業(yè)管理費。2.原告提供通知函照片打印件、封門照片打印件及報警回執(zhí)單復(fù)印件一組，證明原告于2019年4月30日收到被告要求原告返還涉案房屋的通知函，被告未根據(jù)法律規(guī)定提前一個月通知原告，2019年5月6日被告趁原告去派出所調(diào)解時直接封門，原告再也無法使用涉案房屋，相應(yīng)物品也沒有辦法取出。經(jīng)質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性予以認可，確認其于2019年5月6日將涉案房屋封閉。3.原告提供裝飾工程預(yù)算表及《收據(jù)》復(fù)印件，證明2018年3月原告對涉案房屋進行了裝修并花費58,174元，經(jīng)質(zhì)證，被告表示裝修需要經(jīng)過被告同意,原告并未報備，裝飾工程預(yù)算表無原件且現(xiàn)金支付無相關(guān)憑證，故對該組證據(jù)的真實性不予認可。4.被告提供《律師代理合同》及發(fā)票復(fù)印件，證明被告的維權(quán)成本支出。經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實性予以確認，但認為被告主張該部分款項無依據(jù)。
　　本院認為，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋未經(jīng)批準由被告自行搭建，故原、被告就涉案房屋簽訂的《租賃合同》及《<租賃合同>補充協(xié)議》、《補充協(xié)議1》無效。原告要求被告返還預(yù)繳電費3,000元，被告予以同意，故對原告要求被告返還預(yù)繳電費3,000元的訴訟請求，本院予以支持。合同無效后，原告依據(jù)合同約定要求被告支付違約金的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。原告另主張裝修費用，根據(jù)庭審查明的事實，原、被告原約定的租賃期限為2017年3月23日至2019年3月22日，為期兩年，原告在對涉案房屋裝修時，理應(yīng)對裝修成本的分攤及租期屆滿之后不續(xù)約的風險有了評估，且其僅提供裝飾工程預(yù)算表及《收據(jù)》一組，無其他證據(jù)予以佐證，也無證據(jù)證明裝修已征得被告同意。據(jù)此，對原告要求被告賠償裝修費用的訴訟請求，本院不予支持。合同無效后，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，應(yīng)當予以支持。2018年3月23日起，原告已向被告支付的作為租金的款項金額為71,175元，庭審中被告確認2018年7月5日至2018年9月4日期間為停業(yè)期，不收取房屋使用費及物業(yè)管理費，另給予原告7個月免租期，即2018年9月5日至2019年4月4日，雙方確認涉案房屋自2019年5月6日起封閉無法正常使用。據(jù)此，原告需要向被告自2018年3月23日起應(yīng)支付的房屋使用費的期間為2018年3月23日至2018年7月4日，2019年4月5日至2019年5月5日，共計135日，房屋使用費標準為390元/日，即原告共應(yīng)支付被告房屋使用費數(shù)額為52,650元，原告已付71,175元，被告理應(yīng)返還原告18,525元，故對于要求被告返還部分租金的訴訟請求，本院予以支持。同時對被告要求原告支付2019年4月5日至2019年5月6日期間房屋使用費的反訴請求，本院不予支持。對于被告要求原告支付物業(yè)管理費的反訴請求，原告僅抗辯被告未履行物業(yè)管理義務(wù)，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，本院對原告的意見不予采納。故對被告要求原告參照雙方合同約定的900元/月的標準支付2018年3月22日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日的物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。至于被告主張的律師費，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款、第五條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海暢明物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)王木熙租金18,525元及預(yù)繳電費3,000元；
　　二、原告(反訴被告)王木熙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海暢明物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費10,410元；
　　三、駁回原告王木熙其余訴訟請求；
　　四、駁回反訴原告上海暢明物業(yè)管理有限公司其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費3,421元，減半收取計1,710.50元，由原告(反訴被告)王木熙負擔1,507.50元，被告(反訴原告)上海暢明物業(yè)管理有限公司負擔203元。反訴案件受理費231元，由原告(反訴被告)王木熙負擔90元，被告(反訴原告)上海暢明物業(yè)管理有限公司負擔141元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>　　
　　
　　

審判員：楊燕燕

書記員：徐??婷