上訴人（原審原告）王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個(gè)體工商戶。
委托代理人魏愛國(guó)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個(gè)體工商戶，系上訴人王某某之夫，特別授權(quán)代理。
委托代理人劉尚友，湖北祥鑫律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）湖北雅斯置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉，該公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
委托代理人馬方華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司法務(wù)部主任，特別授權(quán)代理。

上訴人王某某與被上訴人湖北雅斯置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱雅斯置業(yè)公司）合同糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2013）鄂鐘祥民二初字第00085號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，于2013年9月25日、12月5日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某的委托代理人魏愛國(guó)、劉尚友，被上訴人雅斯置業(yè)公司的委托代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年元月1日，原鐘祥賓館為甲方、王某某為乙方簽訂了一份《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》。約定，甲方將其位于鐘祥市郢中鎮(zhèn)鐘祥賓館巷內(nèi)的204#門面屋租賃給乙方做商業(yè)經(jīng)營(yíng)；租賃期限為21年，自2009年元月1日起至2029年12月31日止；租金共計(jì)138600元；雙方在合同中還對(duì)房屋維修、用水用電、債權(quán)債務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，王某某按約定向原鐘祥賓館付清了款項(xiàng)，并接受204#門面屋經(jīng)營(yíng)至今。王某某在經(jīng)營(yíng)期間，雅斯置業(yè)公司于2013年3月19日向王某某送達(dá)《解除（終止）合同通知書》，通知內(nèi)容為：2012年12月28日，本公司依法取得原鐘祥賓館地塊國(guó)有土地使用權(quán)及原鐘祥賓館全部資產(chǎn)。根據(jù)2013年2月19日鐘祥市人民政府工作報(bào)告的內(nèi)容“推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)，加大城鄉(xiāng)建設(shè)投入，啟動(dòng)鐘祥賓館片區(qū)開發(fā)……”，本公司決定將原鐘祥賓館房屋拆除后新建。因該拆除范圍涉及到原鐘祥賓館各承租戶（經(jīng)營(yíng)戶）現(xiàn)通知如下，本通知到達(dá)承租戶（經(jīng)營(yíng)戶）時(shí)解除（終止）《房屋租賃合同》或《門面屋租賃合同》或《房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》；請(qǐng)各承租戶（經(jīng)營(yíng)戶）于2013年6月25日前騰退門面屋（房屋）；請(qǐng)各承租戶（經(jīng)營(yíng)戶）及時(shí)與本公司聯(lián)系，本公司將對(duì)合同尚未到期的租金和使用費(fèi)依法退還或補(bǔ)償。王某某收到該通知后，于2013年6月5日向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求依法確認(rèn)雅斯置業(yè)公司于2013年3月19日向其送達(dá)的《解除（終止）合同通知書》無效。
另查明，2012年3月10日鐘祥市經(jīng)濟(jì)體制改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室以鐘經(jīng)改辦（2012）01號(hào)文件批復(fù)同意鐘祥賓館改制職工安置實(shí)施方案，該方案改制的截止日期為2012年12月29日。2012年11月13日鐘祥市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局以鐘國(guó)資函（2012）10號(hào)授權(quán)鐘祥賓館按國(guó)有資產(chǎn)處置程序處置該賓館資產(chǎn)。2012年12月5日鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以鐘建規(guī)函（2012）115號(hào)函告鐘祥市國(guó)土資源局，根據(jù)《鐘祥市總體規(guī)劃》鐘祥賓館位于陽(yáng)春大街東側(cè)一宗面積為12099.6㎡土地的用地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅用地。2012年12月鐘祥市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局、鐘祥市國(guó)土資源局、湖北正大拍賣有限公司分別在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、楚天都市報(bào)、荊門晚報(bào)刊登國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓公告，決定以拍賣方式出讓1（幅）地塊（宗地編號(hào)：鐘土（2012）-45號(hào)，宗地面積：12099.6㎡，宗地坐落：鐘祥市陽(yáng)春大街東側(cè)）的國(guó)有土地使用權(quán)。2012年12月28日在拍賣會(huì)上，肖玉競(jìng)得編號(hào)鐘土（2012）-45號(hào)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及鐘祥賓館其它全部資產(chǎn)，并簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》。2013年1月29日鐘祥市國(guó)土資源局與肖玉簽訂一份合同編號(hào)為鄂JM（ZX）-2012-45號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2013年1月31日，在鐘祥市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局、鐘祥市國(guó)土資源局見證下，原鐘祥賓館與肖玉簽訂一份《資產(chǎn)及人員移交協(xié)議》，雙方依據(jù)湖北大信金恒資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的《報(bào)告書》里所列實(shí)物資產(chǎn)逐一按照現(xiàn)狀清點(diǎn)移交。其中約定，涉及不動(dòng)產(chǎn)移交，交付原《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》等證件原件；涉及房屋已出租的，交付已出租房屋的《房屋租賃合同》、《門面屋租賃合同》、《房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》、《門面屋經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》、《財(cái)產(chǎn)租賃合同》等原件；涉及到所有租賃合同、房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同的法律關(guān)系的解除及相關(guān)拆遷補(bǔ)償由接收方依法處理；接收方計(jì)劃在該宗土地上投資新建“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”，接收房產(chǎn)后不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，直接將現(xiàn)有房屋全部拆除，拆除手續(xù)辦理時(shí)若需要移交方協(xié)助辦理，移交方予以配合。2013年3月14日雅斯置業(yè)公司經(jīng)工商部門核準(zhǔn)設(shè)立，股東為肖玉、湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司。2013年3月28日鐘祥市國(guó)土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將鄂JM（ZX）-2012-45號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年6月6日原鐘祥賓館經(jīng)工商部門核準(zhǔn)注銷。
原審法院認(rèn)為，原鐘祥賓館與王某某簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》實(shí)屬房屋租賃合同。原鐘祥賓館改制，雅斯置業(yè)公司通過公開拍賣競(jìng)得原鐘祥賓館全部資產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條之規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。雅斯置業(yè)公司在接收資產(chǎn)時(shí)，其設(shè)定在該租賃物上的合同仍然存在，王某某與雅斯置業(yè)公司無須另行簽訂租賃合同，即產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，雅斯置業(yè)公司成為新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)。合同履行中，因雅斯置業(yè)公司根據(jù)《鐘祥市總體規(guī)劃》，新建“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”，需將現(xiàn)有房屋全部拆除而發(fā)生了情勢(shì)變更情形，致使原鐘祥賓館與王某某簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》繼續(xù)履行已無可能，雅斯置業(yè)公司向王某某送達(dá)《解除（終止）合同通知書》，通知其解除合同，符合法律規(guī)定，合法有效。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第四十四條、第六十條、第九十四條第（五）項(xiàng)、第二百二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條之規(guī)定，判決：駁回原告王某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2000元，減半收取1000元，由原告王某某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，2013年3月15日，雅斯集團(tuán)辦公會(huì)議決定，原鐘祥賓館移交給肖玉的全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月22日、6月19日、6月20日雅斯置業(yè)公司分三次交納了2438100元“國(guó)有土地使用權(quán)出讓”契稅和“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅，2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司取得由原鐘祥賓館出售的鐘祥市郢中鎮(zhèn)陽(yáng)春大街45號(hào)8幢房屋（含本案爭(zhēng)議的門面屋）的房屋所有權(quán)證，證號(hào)分別為：鐘房權(quán)證郢中字第××號(hào)、第××號(hào)、第201303215號(hào)、第××號(hào)、第201303213號(hào)、第××號(hào)、第201303216號(hào)、第××號(hào)，2013年9月25日雅斯置業(yè)公司取得本案爭(zhēng)議門面屋所占用土地的土地證，證號(hào)為鐘國(guó)用（2013）第2206652-1號(hào)。根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，現(xiàn)鐘祥賓館片區(qū)用地性質(zhì)為商服兼商住性質(zhì)。
原判認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問題。上訴人認(rèn)為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，無權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無權(quán)向上訴人下達(dá)解除合同通知書。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過公開拍賣競(jìng)得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了湖北雅斯置業(yè)有限公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團(tuán)辦公會(huì)議中表示將競(jìng)得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國(guó)土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書》時(shí)，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認(rèn)為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，無權(quán)下達(dá)解除合同通知書的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同，其單方終止合同的行為屬違約。上訴人王某某訴請(qǐng)法院要求確認(rèn)雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書無效，目的是要求繼續(xù)履行合同。按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補(bǔ)救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”。原鐘祥賓館含該門面屋的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實(shí)上不可能?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l第（一）項(xiàng)規(guī)定的情形，故對(duì)上訴人王某某的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。因上訴人王某某在履行合同中沒有過錯(cuò)，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2000元，由王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖