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王某與上海泓鈞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:王某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
  委托訴訟代理人:王藝超。
  原告:王藝超,女,1990年2月6日,漢族,住甘肅省武威市涼州區(qū)武南鎮(zhèn)百花村XXX號(hào)樓4單元507室。
  兩原告的共同委托訴訟代理人:王苗苗,上海眾華律師事務(wù)所律師。
  被告:上海泓鈞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地上海市寶山區(qū)。
  法定代表人:楊細(xì)初,董事長。
  委托訴訟代理人:孫睿,上海小城律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:狄思妤,上海小城律師事務(wù)所律師。
  原告王某、王藝超與被告上海泓鈞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泓鈞公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員黃文颋獨(dú)任審判,公開開庭進(jìn)行了審理。原告王藝超,被告泓鈞公司的委托訴訟代理人孫睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告王某、王藝超向本院提起訴訟請(qǐng)求:1、要求泓鈞公司退還多收的相當(dāng)于1%增值稅額的房款人民幣43,285.13元(以下幣種均為人民幣);2、由泓鈞公司承擔(dān)律師費(fèi)用。事實(shí)和理由:2017年4月28日,原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱“預(yù)售合同”),約定,原告向被告購買位于上海市寶山區(qū)走馬塘路1228弄《保利熙悅名邸》31號(hào)9層902室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”),總房款為4,773,154元,適用增值稅稅率為11%,同時(shí)雙方在補(bǔ)充條款中另約定交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更的,由各自承擔(dān)。合同簽訂后,原告付清了上述房款并根據(jù)被告要求又向被告支付了面積補(bǔ)償款31,495元,實(shí)際支付房款4,804,649元。2019年4月,泓鈞公司開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率為10%,但價(jià)稅總額未變,與預(yù)售合同的約定不符。原告認(rèn)為,泓鈞公司向稅務(wù)部門繳納的增值稅,實(shí)際由原告承擔(dān)?,F(xiàn)增值稅率降低,泓鈞公司理應(yīng)將降低的部分退還原告。被告利用預(yù)售合同的格式條款,在稅費(fèi)降低的情況下,保持房屋總價(jià)不變,而變相提高了房屋不含稅價(jià)格,使得購房人即原告還需要多繳契稅,增加了原告的負(fù)擔(dān),違反公平原則。經(jīng)多次協(xié)商未果,特向法院起訴,請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
  被告泓鈞公司辯稱,合同第三條對(duì)房屋總價(jià)有明確約定,合同第四條約定除面積補(bǔ)差外房?jī)r(jià)不再作任何變更,合同中并無降稅降價(jià)的約定;原告按照約定向被告支付房款,被告并未多收取房款;該合同系雙方真實(shí)意思表示,被告也沒有利用強(qiáng)勢(shì)地位強(qiáng)行與原告簽訂合同,合同條款均合法有效;被告是直接向國家納稅的納稅人,并非是給原告代扣代繳,不應(yīng)向原告退還1%增值稅;被告的應(yīng)納稅額按照銷項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額余額確定,并不是銷項(xiàng)稅額下降到10%,增值稅的稅負(fù)也不是從11%降到10%。綜上,不同意原告的訴請(qǐng)。
  經(jīng)審理查明,2017年4月28日,被告(甲方)與原告(乙方)簽訂了預(yù)售合同,合同第二條約定,乙方向甲方購買寶山區(qū)走馬塘路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋,據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為98.51平方米。合同第三條約定,乙方購買該房屋,每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià))48,453.5元,根據(jù)甲方暫測(cè)房屋建筑面積,乙方購買該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋裝修價(jià)格)暫定為4,773,154元。合同第四條約定,乙方購買該房屋總房?jī)r(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格,本合同約定的總房?jī)r(jià)款除該房屋建筑面積暫測(cè)與實(shí)測(cè)不一致的原因外,不再作變動(dòng)。合同第二十九條主要約定,本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分,本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的,以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)等。預(yù)售合同補(bǔ)充條款一第六條約定,本合同第三條第一款中每平方米房屋建筑面積單價(jià),為包含房屋全裝修價(jià)格的建筑面積單價(jià);乙方購買該房屋適用的增值稅稅率為11%,本合同第三條第二款中該房屋的總房?jī)r(jià)款,為包含房屋全裝修的總房?jī)r(jià)款,為含增值稅價(jià)4,773,154元,其中:不含增值稅價(jià)4,300,138.74元,增值稅款473,015.26元。合同補(bǔ)充條款一第七條約定,對(duì)于合同中載明的該房屋總價(jià)款、單價(jià)、面積補(bǔ)差款、違約金、賠償金等所涉及款項(xiàng)均為包含增值稅的金額。
  2018年12月20日,被告向原告出具增值稅普通發(fā)票,載明,貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱:走馬塘路1228弄《保利熙悅名邸》31號(hào)902室房款;數(shù)量:99.16平方米;單價(jià):44,048.XXXXXXX元;金額:4,367,862.73元;稅率:10%;稅額:436,786.27元;價(jià)稅合計(jì):4,804,649元。
  以上事實(shí),有原告提供的《上海市商品房預(yù)售合同》、增值稅發(fā)票及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證,并經(jīng)庭審質(zhì)證,本院予以認(rèn)定。
  本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示,未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,對(duì)原、被告均具有法律約束力。原告主張合同第四條系格式條款,增加了原告的負(fù)擔(dān),侵害了原告的利益,違反公平原則,缺乏依據(jù),本院不予采納。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于商品房銷售價(jià)格是以含稅綜合價(jià)格計(jì)價(jià)還是以扣除稅金后的銷售額單獨(dú)計(jì)價(jià)。本院認(rèn)為,原告關(guān)于合同補(bǔ)充條款一第六條明確約定了增值稅稅率、不含稅價(jià)格及稅金數(shù)額等內(nèi)容,故應(yīng)以不含稅價(jià)格作為計(jì)價(jià)依據(jù),稅金另行結(jié)算,稅金降低部分的利益歸屬于原告的意見,不應(yīng)予以采納。理由如下:首先,根據(jù)合同第三條及補(bǔ)充條款一第七條之約定,房屋銷售單價(jià)和總價(jià)均為含稅綜合價(jià),即使涉及面積補(bǔ)差、違約、賠償?shù)仁马?xiàng)時(shí)也以約定的含稅價(jià)計(jì)算。從上述各個(gè)條款的表述來看,可以認(rèn)定合同約定的計(jì)價(jià)方式是含稅綜合價(jià)。其次,從交易習(xí)慣和合同實(shí)際履行情況來看,目前商品房銷售過程中通行的做法均以含稅價(jià)格作為訂約、履行的依據(jù),并不會(huì)特意區(qū)分不含稅銷售價(jià)和稅金金額,而且本案雙方在處理房屋面積補(bǔ)差時(shí)也以約定的含稅綜合單價(jià)來確定面積差額款并實(shí)際履行。再次,增值稅的納稅人系被告,原、被告之間并非代扣代繳關(guān)系,國家降低增值稅的目的是減稅讓利給企業(yè),刺激企業(yè)投資,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后,合同第四條約定,本合同約定的總房?jī)r(jià)除房屋建筑面積的暫測(cè)與實(shí)測(cè)不一致的原因外,不再作變動(dòng),原告主張的稅率調(diào)整也并非合同約定的房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素。綜上,被告主張雙方系以含稅綜合價(jià)計(jì)價(jià),更符合合同的文意及交易習(xí)慣,可以采信。原告主張雙方應(yīng)以不含稅銷售價(jià)計(jì)價(jià),稅金另行結(jié)算,并據(jù)此要求被告退還多收房款的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。原告另訴請(qǐng)要求被告承擔(dān)律師費(fèi)用,無合同及法律依據(jù),本院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條之規(guī)定,判決如下 ?。?br/>  駁回原告王某、王藝超的訴訟請(qǐng)求。
  本案受理費(fèi)減半收取441元,由原告王某、王藝超負(fù)擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀及副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員:黃文颋

書記員:周秋娟

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