原告：王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍住址湖北省宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人：王先兵，湖北君任律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告：宜昌大都天某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6號(hào)。
法定代表人：李梅，董事長(zhǎng)。
委托代理人：陳敏，湖北維思德律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告王某某與被告宜昌大都天某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大都天某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法由審判員許建江適用簡(jiǎn)易程序，于2017年7月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托代理人王先兵，被告大都天某公司的委托代理人陳敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某訴稱，2013年5月1日，原告王某某與被告大都天某公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》（合同編號(hào)0211482），合同約定，原告購(gòu)買被告位于中南路××號(hào)附16處的商鋪，房屋價(jià)款為人民幣3334882元，房屋辦證費(fèi)用163605元。同時(shí)，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定，因賣方原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，賣方按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補(bǔ)充協(xié)議。合同簽訂后，原告已經(jīng)按照合同約定全面適當(dāng)?shù)芈男凶约旱暮贤x務(wù)，支付給被告購(gòu)房款人民幣3334882元及房屋辦證費(fèi)用人民幣163605元。經(jīng)原告多次催促，被告直至2017年4月10日才為原告辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。原告訴請(qǐng)法院判令：被告大都天某公司自2014年8月4日起至2017年4月10日止，以購(gòu)房款為基數(shù)，按逾期日千分之三向原告王某某支付逾期辦證違約金。
被告大都天某公司辯稱，辦理土地使用權(quán)證時(shí)間延遲的主要責(zé)任在政府部門；原告違約金起算時(shí)間有誤，逾期辦證違約金適用訴訟時(shí)效規(guī)定，應(yīng)從立案起向前推兩年作為違約金起算點(diǎn)，以被告通知原告辦理土地使用證之日為止計(jì)算違約金；原告要求的違約金過(guò)高，法院應(yīng)依法調(diào)整。
經(jīng)審理查明，2013年5月1日，原告王某某與被告大都天某公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》（合同編號(hào)0211482），約定，原告購(gòu)買被告位于中南路××號(hào)附16處的商鋪（預(yù)售商品房），房屋價(jià)款為人民幣3334882元。該合同第十五條約定：“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的材料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定執(zhí)行”。該合同附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第五條約定，“因出賣人原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，出賣人按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補(bǔ)充協(xié)議”。被告于2013年9月5日給原告出具繳納購(gòu)房款《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》（兩張，金額共計(jì)3334882元）。2013年12月24日，被告給原告出具《收據(jù)》，收到原告辦證費(fèi)163605元。2014年2月，被告將該房屋交付原告。2014年8月4日，該房屋辦理了所有權(quán)人為原告的房屋產(chǎn)權(quán)證（編號(hào)“宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)”）；2017年4月10日該房屋辦理了編號(hào)為“鄂（2017）宜昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0017233號(hào)”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證兩證合一）。
上述事實(shí)有以下經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院予以認(rèn)定的證據(jù)證實(shí)：《宜昌市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、發(fā)票、收據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等。

本院認(rèn)為，原告王某某與被告大都天某公司簽訂了《商品房買賣合同》（含主合同及合同附件），雙方應(yīng)依約履行。該合同附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第五條約定，“因出賣人原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，出賣人按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補(bǔ)充協(xié)議”。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被告為原告辦理土地使用權(quán)證書（后改為兩證合一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，下同）逾期的時(shí)間；逾期是否“因出賣人的原因”；違約金的數(shù)額（計(jì)算方法）。
一、被告為原告辦理土地使用權(quán)證書逾期的時(shí)間。編號(hào)“宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)”的房屋產(chǎn)權(quán)證書注明，涉案房屋于2014年8月4日登記為原告所有，即，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”時(shí)間為2014年8月4日?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》約定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，即，自2014年11月3日起算逾期辦證時(shí)間。2017年4月10日該房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。即，逾期辦證時(shí)間至2017年4月9日止。逾期辦證違約金適用訴訟時(shí)效規(guī)定（《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第18條）。庭審中，原告舉證原告之父王先鋒與被告工作人員2017年1月12日、3月17日的電話錄音，擬證實(shí)原告對(duì)被告未將土地使用權(quán)證書交給原告自始至終不知情，土地使用權(quán)證書未辦理的原因是由于被告的過(guò)錯(cuò)，被告于2017年4月10日才給原告辦理了土地使用權(quán)證書。該錄音證據(jù)被告不予認(rèn)可。因該錄音證據(jù)通話一方身份不明，不符合證據(jù)形式要件，本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定，況且，被告未將土地使用權(quán)證書交給原告，不存在原告不知情問(wèn)題。原告于2017年6月6日提起本案訴訟，2015年6月6日之后的逾期辦證違約金在訴訟時(shí)效期間之內(nèi)，即，本院支持自2015年6月6日計(jì)算至2017年4月9日的逾期辦證違約金。
二、是否“因出賣人的原因”逾期辦證。庭審中，被告舉證有《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《合同補(bǔ)充條款》、宜昌市國(guó)土資源局《國(guó)有土地出讓合同用途變更會(huì)簽單》影印件，擬證實(shí)宜昌市國(guó)土資源局與被告簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確約定涉案房屋所在樓盤用地狀況為住宅商服用地，國(guó)土部門不予辦理土地使用權(quán)證是違反國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定，不能及時(shí)辦理土地使用權(quán)的原因不能歸結(jié)于被告。本院認(rèn)為，宜昌市國(guó)土資源管理部門履行職責(zé)之具體行政行為，非法院民事案件審理范圍，不予審查認(rèn)定；被告未完成證明其主張的“不能及時(shí)辦理土地使用權(quán)的原因不能歸結(jié)于被告”之事實(shí)的舉證責(zé)任，該主張本院不予采信。
三、違約金的數(shù)額?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》約定“每逾期一日，出賣人按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金”。被告主張，合同約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求人民法院予以調(diào)整?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。庭審中，原告舉證其與案外人錢衛(wèi)國(guó)(公民身份號(hào)碼)簽訂的《商鋪買賣合同》（2015年11月16日）、《協(xié)議書》（2016年12月20日）、錢衛(wèi)國(guó)《收條》（2016年12月29日），擬證實(shí)原告與錢衛(wèi)國(guó)簽訂買賣合同，原告將涉案商鋪以520萬(wàn)元的價(jià)格出賣給錢衛(wèi)國(guó)，因原告無(wú)法提供土地使用權(quán)證書，原告退還錢衛(wèi)國(guó)已付60萬(wàn)元定金、支付錢衛(wèi)國(guó)40萬(wàn)元違約金的事實(shí)。因錢衛(wèi)國(guó)未出庭作證，亦無(wú)60萬(wàn)元定金及40萬(wàn)元違約金實(shí)際支付的證據(jù)，本院對(duì)原告主張（舉證擬證實(shí)）之事實(shí)不予認(rèn)定。況且，該房屋仍由原告所有，原告主張的其曾擬出售該房屋因無(wú)土地使用權(quán)證而未果，亦不能必然證明原告損失數(shù)額。雙方約定的按房款總額的日千分之三計(jì)付逾期辦證違約金過(guò)高，本院綜合考慮本案事實(shí)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為：參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即，以購(gòu)房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按同期銀行貸款利率上浮30%計(jì)付訴訟時(shí)效期間內(nèi)的逾期期間的逾期辦證違約金。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

被告宜昌大都天某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告王某某以3334882元購(gòu)房款為基數(shù)，按照同期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%，自2015年6月6日計(jì)算至2017年4月9日的逾期辦證違約金。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2150元（已減半、原告已預(yù)繳），由被告宜昌大都天某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 許建江

書記員： 王姣