原告：王文保，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：孟建俊，上海德美律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海谷某酒店有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：陳娜，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陸希良，男。
　　被告：聶會東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省蚌埠市，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱松年，上海李東方律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李東方，上海李東方律師事務(wù)所律師。
　　第三人：葉訓(xùn)彬，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地福建省浦城縣水北街鎮(zhèn)新橋村新橋40號。
　　委托訴訟代理人：陳征遠(yuǎn)，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：桂倩，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　原告王文保與被告上海谷某酒店有限公司(以下簡稱谷某酒店)、聶會東房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法適用簡易程序于2019年11月1日進(jìn)行公開開庭審理。審理中，因葉訓(xùn)彬與本案的處理結(jié)果存在利害關(guān)系，故本院于2019年11月26日依法追加葉訓(xùn)彬作為第三人參加本案訴訟并于2019年12月19日進(jìn)行公開開庭審理。原告王文保及其委托訴訟代理人孟建俊、被告谷某酒店的法定代表人陳娜及委托訴訟代理人陸希良、被告聶會東的委托訴訟代理人朱松年以及第三人葉訓(xùn)彬的委托訴訟代理人陳征遠(yuǎn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王文保向本院提出訴訟請求：1、原告與被告谷某酒店簽訂的關(guān)于上海市漕寶路XXX號XXX幢XXX樓房屋(以下簡稱涉案房屋)的《房屋租賃合同》解除；2、被告谷某酒店返還原告2019年3月1日起至2022年12月31日期間的租金人民幣(幣種下同)139萬元；3、被告谷某酒店賠償原告可得利益166.50萬元；4、被告聶會東對被告谷某酒店負(fù)擔(dān)的上述支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　事實(shí)與理由：2016年4月，原告與被告谷某酒店簽訂《房屋租賃合同》，約定谷某酒店將涉案房屋租賃給原告，租期自2016年11月1日至2022年12月31日，原告一次性支付租金240萬元，谷某酒店承諾原告可獲得至少200萬元的凈利潤，若達(dá)不到，不足部分由谷某酒店補(bǔ)足。同時，被告聶會東作為被告谷某酒店的履約擔(dān)保人在《房屋租賃合同》落款處簽名。然此后，谷某酒店的法定代表人鐘明翠私自向租客即第三人收取房租，損害原告利益，導(dǎo)致原告無法正常收租。更有甚者，2018年11月底，原告收到上海市第二中級人民法院的評估拍賣公告，內(nèi)容顯示根據(jù)(2012)滬二中執(zhí)字第8號案，涉案房屋早已被法院司法查封，現(xiàn)已進(jìn)入評估拍賣階段，上海市第二中級人民法院要求在2018年12月25日前清空房屋。原告認(rèn)為在涉案房屋被司法查封、評估拍賣的情況下，且在第三人長期拒絕向原告支付租金的情況下，原告與被告谷某酒店之間的租賃合同已無法履行，被告谷某酒店理應(yīng)承擔(dān)應(yīng)有的法律責(zé)任，被告聶會東作為谷某酒店的擔(dān)保人也應(yīng)當(dāng)就谷某酒店的支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，提出前述訴請。
　　被告谷某酒店辯稱，不同意原告的全部訴請。原告所稱的執(zhí)行拍賣已經(jīng)因債務(wù)人上海南塑管業(yè)有限公司(以下簡稱南塑公司)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而中止。即使拍賣，根據(jù)買賣不破租賃的原則，亦不影響原告對涉案房屋的租賃使用。涉案房屋系以南塑公司的名義買下。2010年，谷某酒店向南塑公司承包并取得了涉案房屋。后案外人程某等人承租涉案房屋用于經(jīng)營游戲房，當(dāng)時程某系與谷某實(shí)業(yè)公司簽訂的租賃合同，但租賃期內(nèi)的相應(yīng)管理和租金收取均由谷某酒店負(fù)責(zé)。谷某實(shí)業(yè)公司、谷某酒店與南塑公司都是一家，當(dāng)時法定代表人均是鐘明翠。2016年，原告與谷某酒店簽訂涉案租賃合同，當(dāng)時谷某酒店與程某之間的租賃關(guān)系快到期、但尚未屆滿，故谷某酒店建議原告繼續(xù)將涉案房屋出租給程某使用，并各方確認(rèn)程某將租金直接支付給原告。2018年左右，程某不再續(xù)租并搬離了涉案房屋。原告自行出租涉案房屋。至于第三人如何取得涉案房屋，谷某酒店并不清楚。
　　被告聶會東辯稱，駁回原告的全部訴請。1、就司法查封的問題，谷某酒店已陳述拍賣已中止，實(shí)際也未影響到原告使用涉案房屋，且即使被拍賣，買賣亦不破租賃，原告的租賃權(quán)不受影響。2、就原告所述無法收取租金的問題，原告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給第三人，第三人使用至今，第三人未向原告支付租金，原告應(yīng)依據(jù)與第三人簽署的補(bǔ)充協(xié)議向第三人主張相應(yīng)的合法權(quán)利。3、涉案租賃合同上約定建議原告將涉案房屋出租給案外人陳某某、郭某某，故聶會東僅為陳某某、郭某某租金給付承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，原告和第三人重新簽訂租賃合同已超出聶會東的擔(dān)保范圍，聶會東無需對第三人能否償還租金承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
　　第三人葉訓(xùn)彬陳述，程某系原游戲房的管理人員，當(dāng)時代表游戲房的投資人林某某和南塑公司于2011年簽訂租賃合同。第三人系于2017年從林某某處整體受讓得來涉案房屋。受讓后，為了使合同符合規(guī)定，第三人就直接和南塑公司簽訂了租賃合同。第三人取得涉案房屋后用于經(jīng)營青年公寓。最初租金是支付給南塑公司，之后鐘明翠牽頭三方簽署了補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議簽署時，第三人以為南塑公司自此以后不再收取租金，而是由第三人直接向原告支付。第三人也確實(shí)按此協(xié)議向原告支付過租金。但之后，南塑公司詢問第三人為何不向其支付租金并要求第三人將租金支付給南塑公司，故第三人向南塑公司已支付租金至2019年年底?，F(xiàn)第三人仍正常經(jīng)營使用涉案房屋。因此，第三人與本案無關(guān)。
　　經(jīng)審理查明，2016年4月，原告王文保(乙方)、被告谷某酒店(甲方)與被告聶會東(擔(dān)保人)簽署《房屋租賃合同》。主要約定內(nèi)容如下，第一條，甲方將坐落于上海市漕寶路XXX號二樓其中建筑面積約為900平方米的房屋(即涉案房屋)出租給乙方使用。第二條，租期為6年，至2022年12月31日止。第三條，6年的租賃費(fèi)共計(jì)240萬元，乙方一次性付給甲方?！诹鶙l，甲方建議乙方將該地方繼續(xù)租賃給陳某某和郭某某用于游戲廳的經(jīng)營和使用，并擔(dān)保陳某某和郭某某能按時交納房租，如發(fā)生拖欠、拒繳將由甲方負(fù)責(zé)交納。……第八條，本合同簽訂后甲方承諾乙方6年的凈利潤在200萬元以上，如利潤達(dá)不到200萬元，不夠的部分由甲方補(bǔ)償給乙方。在合作期間因甲方造成乙方終止合同的，甲方承諾歸還乙方本金外，另補(bǔ)償給乙方一切損失。該協(xié)議簽署欄甲方處除有谷某酒店的公章外，亦有署名為鐘明翠、陸希良的簽字。
　　2016年4月20日，陸希良、鐘明翠出具書面材料表示同意將二樓年收租金從2016年11月1日至2022年12月31日由二樓承租人程某直接支付到王文保銀行賬戶。
　　審理中，經(jīng)各方當(dāng)事人確認(rèn)，前述合同簽訂當(dāng)時及簽訂后，涉案房屋由案外人程某、林某某等人租賃使用。
　　2016年6月6日，谷某酒店出具《收據(jù)》一份，表示自今日至分批合計(jì)收到王文保承包谷某酒店二樓整層商鋪的承包金240萬元，此款是分批匯入谷某酒店股東鐘明翠銀行賬戶。該《收據(jù)》還備注：此款承諾如果發(fā)生承包變化，必須保證王文保的資金產(chǎn)生年利潤為25%，不讓王文保產(chǎn)生資金損失。
　　2017年6月10日，聶會東作為擔(dān)保人簽署《擔(dān)保人》一份，該文書記載“王文保于2016年4月20日與谷某酒店簽訂《房屋租賃合同》，合同約定王文保承租涉案房屋，六年總租金240萬元，一次性支付給谷某酒店，此租賃合同本人是擔(dān)保人，王文保在收取租金時如果租客不能按時支付，本人在兩年內(nèi)按交付房租扣除剩余款項(xiàng)一次性兜底支付王文?！?。
　　后據(jù)第三人庭審陳述，其于2017年從林某某等人處受讓了涉案房屋的承租權(quán)。自此，涉案房屋由第三人葉訓(xùn)彬經(jīng)營使用。
　　2018年，谷某酒店、鐘明翠(甲方)與王文保(乙方)、葉訓(xùn)彬(丙方)簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，相關(guān)內(nèi)容約定如下：1、在租賃續(xù)存和有效期內(nèi)(2018年9月1日—2024年6月30日)，其租金按照甲方和乙方簽訂的租賃合同約定，直接由丙方葉訓(xùn)彬支付給乙方王文保。2、年租金84萬元。3、每6個月支付一次，第一次支付租金時間為2018年9月1日，如果丙方不能按期支付租金，超過一個月時間，乙方有權(quán)收回丙方所承租的二樓房屋?！?、如合同提前終止，必須經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商同意后書面簽字確認(rèn)。該協(xié)議甲方落款處僅有鐘明翠的簽字。前述協(xié)議簽署后，葉訓(xùn)彬按約向王文保支付房租。據(jù)王文保庭審陳述，葉訓(xùn)彬向其支付租金至2019年2月28日，自2019年3月1日起葉訓(xùn)彬未再向其支付租金。
　　2018年11月26日，上海市第二中級人民法院出具(2012)滬二中執(zhí)字第8號《評估拍賣公告》，該公告記載“本院受理的姜南海申請執(zhí)行上海南塑管業(yè)有限公司等民間借貸合同糾紛一案，本院已查封被執(zhí)行人上海南塑管業(yè)有限公司名下位于本市漕寶路XXX號2幢、3幢、4幢、7幢、8幢、9幢房地產(chǎn)。因被執(zhí)行人未履行清償義務(wù)，本院裁定評估拍賣上述涉案房地產(chǎn)。現(xiàn)責(zé)令被執(zhí)行人及無合法依據(jù)占用上述房地產(chǎn)的個人或單位于2018年12月25日前自行搬離并清空房屋。如主張對上述涉案房屋享有租賃權(quán)，需于公告之日起15日內(nèi)向本院提出異議，否則本院對上述涉案房地產(chǎn)不負(fù)租賃權(quán)予以評估拍賣”。
　　2019年，王文保作為申請人就其不服上海市第二中級人民法院拍賣南塑公司名下的位于上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號4幢二樓向上海市第二中級人民法院提出書面異議，并認(rèn)為其作為承租人對涉案房屋所享有的承租權(quán)不因拍賣而消滅、故請求負(fù)擔(dān)租賃拍賣涉案房屋。后經(jīng)法院審理，上海市第二中級人民法院于2019年3月18日作出(2019)滬02執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書。該裁定書中本院查明部分記載：“本院于2011年4月26日作出(2010)滬二中民四(商)初字第142號民事判決，確認(rèn)鐘明翠應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)歸還姜南海借款本金6,000萬元；鐘明翠應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)支付姜南海利息2,130,411元及逾期付款違約金(以6,000萬元為基數(shù)，自2010年9月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍計(jì)算)；鐘明翠應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)支付姜南海律師費(fèi)200萬元及查檔費(fèi)94.3元；南塑公司對鐘明翠上述還款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；南塑公司在承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，有權(quán)向鐘明翠追償。鐘明翠不服判決，向上海市高級人民法院上訴。上海市高級人民法院于2011年12月12日作出(2011)滬高民二(商)終字第52號民事判決，駁回鐘明翠上訴請求。判決生效后，鐘明翠、南塑公司未履行還款義務(wù)，權(quán)利人姜南海向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。本院于2011年12月27日立案受理，執(zhí)行案號為(2012)滬二中執(zhí)字第8號。本院于2010年11月5日在審理中保全查封涉案房產(chǎn)。另查明之一，南塑公司通過買賣取得上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號4幢房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證號為閔XXXXXXXXXX，登記核準(zhǔn)日期為2009年6月9日。上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號4幢于2010年9月10日抵押給深圳發(fā)展銀行股份有限公司上海分行，最高債權(quán)限額為9,000萬元，債權(quán)發(fā)生時間為2010年9月2日至2013年9月2日。另查明之二，根據(jù)南塑公司提供的協(xié)議，2009年10月26日，南塑公司(出租人，甲方)與陸希良(承租人，乙方)簽訂《租賃借款與協(xié)議》，相關(guān)內(nèi)容約定如下：‘……3、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商：甲方同意將近期買下的漕寶路XXX號的資產(chǎn)出租給乙方全權(quán)經(jīng)營，簡稱租賃物[包括現(xiàn)有的(1)谷某酒店整幢樓五層及五層頂層搭建約600平米左右、(2)谷某員工浴室、(3)可做停車場的空廣場，廣場上三層的辦公樓不在租賃范圍內(nèi)]……4、乙方同意承租甲方購買的上述資產(chǎn)，租賃期為壹拾伍年：自2009年11月1日起至2024年10年31日止……’。2010年1月15日，上海谷某酒店有限公司(出包方，甲方)、陸希良(承包方、乙方)與南塑公司(資產(chǎn)方、丙方)簽訂《上海谷某酒店承包(租賃)補(bǔ)充協(xié)議》，相關(guān)內(nèi)容約定如下：‘……第一條：房屋地址及外場地面積。甲方承包(租賃)給乙方的經(jīng)營場地位于閔行區(qū)漕寶路XXX號上海谷某酒店4號樓；以下簡稱承包(租賃)物。經(jīng)甲乙丙三方認(rèn)可確定使用面積3,600平方米左右及樓層可協(xié)商調(diào)整……第二條：房屋用途……4、此承包酒店合同與乙方整體租賃合同不沖突，并以原租賃合同為主合同；5、適當(dāng)時酒店法定代表人可變更為陸希良(乙方預(yù)付交足1,500萬元承包金給丙方后)。合同自然升級為乙方直接對丙方交流……第三條：承包(租賃)期限。3.1本合同期限自2010年1月16日起至2030年1月15日止。免租期自交付給乙方使用起叁個月……’。另查明之三，根據(jù)王文保提供的協(xié)議，鐘明翠(出租方、甲方)與林某某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，相關(guān)內(nèi)容約定如下：‘第1條租賃房屋的位置和狀況條款。甲方將座落于上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號2樓房屋出租給乙方使用。建筑面積共計(jì)約900平方米。第2條租賃期限條款。租賃期限為十年，即自2011年11月1日至2021年10月31日止’?！痹摬枚〞槊鞑糠滞瑫r記載了王文保在本案中提供的2016年4月《房屋租賃合同》、2016年4月20日陸希良及鐘明翠出具書面材料、2016年6月6日收據(jù)及兩被告在本案中提供的2018年《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》。上海市第二中級人民法院認(rèn)為“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，王文保于2016年4月與上海谷某酒店有限公司簽訂涉案房產(chǎn)的租賃合同，晚于2010年11月5日涉案房產(chǎn)被本院查封的時間，在王文保未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封的涉案房產(chǎn)的情況下，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有；況且，王文保提供的證據(jù)尚不足以證明其與南塑公司之間的租賃關(guān)系，且涉案房產(chǎn)現(xiàn)實(shí)際使用人亦非王文保。綜上，王文保主張負(fù)擔(dān)租賃拍賣涉案房產(chǎn)的請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持”。故裁定駁回了王文保的異議請求。
　　現(xiàn)原告以訟稱事由訴至本院。
　　另查明，涉案房屋仍由第三人葉訓(xùn)彬經(jīng)營使用，且第三人庭審表示系正常經(jīng)營。
　　再查明，涉案房屋除因前述執(zhí)行裁定書所提及的(2010)滬二中民四(商)初字第142號案件而被上海市第二中級人民法院予以司法查封以外，還因權(quán)利人南塑公司涉及其他多個案件而被多個法院予以司法查封。
　　以上事實(shí)，由原告提供的上海市不動產(chǎn)登記簿、《房屋租賃合同》、2016年4月20日陸希良及鐘明翠出具書面材料、2016年6月6日收據(jù)、《擔(dān)保人》、《評估拍賣公告》、(2019)滬02執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書，兩被告提供的2018年《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》等證據(jù)及各方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述所證實(shí)。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　本院認(rèn)為,根據(jù)涉案租賃合同約定，谷某酒店對原告負(fù)有三個主要的合同義務(wù)，即體現(xiàn)在合同的第一條、第六條及第八條。就第一條約定，谷某酒店應(yīng)將涉案房屋出租給王文保使用。從實(shí)際履行情況及各方庭審陳述來看，王文保系通過轉(zhuǎn)租賺取差價并已收取實(shí)際使用人至2019年2月的租金，故就該條義務(wù)，谷某酒店已履行完畢。就第六條約定“甲方建議乙方將該地方繼續(xù)租賃給陳某某和郭某某用于游戲廳的經(jīng)營和使用，并擔(dān)保陳某某和郭某某能按時交納房租，如發(fā)生拖欠、拒繳將由甲方負(fù)責(zé)交納”內(nèi)容來看，被告谷某酒店僅擔(dān)保陳某某和郭某某，甚至是程某、林某某在經(jīng)營使用涉案房屋期間支付租金之義務(wù)，至于此后的受讓人葉訓(xùn)彬租金支付情況，未在被告谷某酒店的擔(dān)保范圍內(nèi)。就第八條約定“本合同簽訂后甲方承諾乙方6年的凈利潤在200萬元以上，如利潤達(dá)不到200萬元，不夠的部分由甲方補(bǔ)交給乙方”內(nèi)容，本院認(rèn)為，谷某酒店承諾原告6年的凈利潤在200萬元以上，現(xiàn)6年期限尚未屆滿，凈利潤是否未能到達(dá)200萬元以上，尚不能確定?，F(xiàn)原告認(rèn)為涉案房屋已被司法查封、評估拍賣，其合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但本院認(rèn)為司法查封的存在并不阻礙涉案房屋合法的對外出租，亦不當(dāng)然導(dǎo)致涉案房屋無法經(jīng)營使用。又雖然上海市第二中級人民法院曾出具《評估拍賣公告》并出具執(zhí)行裁定書駁回了王文保的執(zhí)行異議，但實(shí)際經(jīng)營人即第三人亦表示仍在正常經(jīng)營使用涉案房屋。因此從現(xiàn)有情況來看，涉案房屋的司法查封、法院張貼的《評估拍賣公告》均未實(shí)際影響到涉案房屋的經(jīng)營使用。因此，原告依此認(rèn)為合同目的無法實(shí)現(xiàn)，并不成立。另需提醒原告的是，(2019)滬02執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書從未否定涉案房屋在正式拍賣前原告對涉案房屋是否享有承租權(quán)，僅是認(rèn)為王文保提供的證據(jù)尚不足以證明其與南塑公司之間的租賃關(guān)系。實(shí)際王文保也從未與南塑公司就涉案房屋租賃事宜簽訂過租賃合同，王文保也自始認(rèn)為就涉案房屋其系與被告谷某酒店存在租賃關(guān)系，故(2019)滬02執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書認(rèn)為王文保與南塑公司之間不存在租賃關(guān)系并無錯誤，該裁定書之意見也未與王文保是否對涉案房屋享有租賃權(quán)產(chǎn)生矛盾。原告又以其與第三人葉訓(xùn)彬于2018年簽署的《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》為基礎(chǔ)，認(rèn)為其與第三人葉訓(xùn)彬存在租賃關(guān)系并要求葉訓(xùn)彬按照補(bǔ)充協(xié)議約定向其給付租金，但第三人拒不支付租金，導(dǎo)致其合同目的無法實(shí)現(xiàn)。就第三人拒付理由，第三人表示其與原告無合同關(guān)系。就第三人與原告是否存在租賃關(guān)系、原告對涉案房屋是否存在承租權(quán)，原告與第三人均存有爭議。本院認(rèn)為，第三人所稱之意見僅系第三人個人意見，原告在未通過訴訟途徑向第三人主張其權(quán)益、確定其主張是否成立的情況下，就直接認(rèn)為其與被告簽署的租賃合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)并要求解除該份合同，本院認(rèn)為該點(diǎn)理由亦不能成立。綜上，就原告要求解除合同之訴請，本院認(rèn)為解除理由均不成立，本院不予支持。鑒于此，就原告基于合同解除而提出的返還租金、賠償損失及擔(dān)保責(zé)任等訴請，本院亦不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條之規(guī)定，原告提出的各項(xiàng)訴訟請求，不符合法律規(guī)定的要求，依法不應(yīng)支持。故判決如下：
　　駁回原告王文保的全部訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)16,460元，由原告王文保負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??莉

書記員：王伊妮