原告:王志遠,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個體,住巴彥縣。
委托訴訟代理人:張忠禮,巴彥縣法律援助中心律師。
委托訴訟代理人:梁品娟,巴彥縣法律援助中心律師。
被告:曾某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住巴彥縣。
委托訴訟代理人:孟繁玉,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,巴彥縣繁榮法律服務所法律工作者,住巴彥縣。
第三人:哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司,地址:巴彥縣巴彥鎮(zhèn)興華街。
法定代表人:曲延玲,職務:總經理。
委托訴訟代理人:劉鑫璞,男,1984年1月2日,漢族,該公司職員,住哈爾濱市南崗區(qū)。
原告王志遠與被告曾某某,第三人哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院于2018年7月23日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進行了審理。原告王志遠的委托訴訟代理人張忠禮、梁品娟,被告曾某某的委托訴訟代理人孟繁玉,第三人哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人劉鑫璞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告王志遠向本院提出訴訟請求:1、要求撤銷巴彥縣法院2018黑0126執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書;2、要求確認原告是位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)盛世龍城小區(qū)9號樓1單元601室樓房的實際權利人;3、訴訟費由被告承擔。事實與理由:哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的盛世龍城小區(qū)的8、9、10號樓的地上消防工程由原告承包。完工后,哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司無現(xiàn)金支付,經與原告協(xié)商,用盛世龍城小區(qū)9號樓1單元601室樓房抵頂所欠原告的工程款。2015年6月24日,哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司為原告出具了購房收據(jù)及確認書并將該房屋交付給原告,之后原告交納了取暖費、物業(yè)費等相關費用。2018年6月28日被告曾某某向巴彥縣人民法院提出申請對原告所有的上述房屋采取了查封措施。原告不服,提出異議申請,巴彥縣法院于2018年7月13日做出了2018黑0126執(zhí)異43號執(zhí)行裁定書,駁回了原告的異議申請。原告為該房屋的所有權人,被告曾某某的查封行為侵犯了原告權益。故向巴彥縣人民法院提起訴訟,請依法審理并作出公正判決。
被告曾某某辯稱,原告有購房收據(jù)及認購書或支付全部房款,只能證明合同生效,合同生效是物權變動的原因,辦理產權登記是取得物權的結果,本案中原告沒有取得物權并且沒有實際占有,根據(jù)合同時間點該工程項目沒有經過工程質量驗收合格,在這何種情況下原告應當知道房屋交付必須是工程驗收合格后的前提條件下,該房屋屬于實際占有,根據(jù)法規(guī),不能認定是實際交付。該合同沒有聯(lián)機備案,也沒有預告登記,假設中聯(lián)公司將鑰匙交付給原告,也不能產生實際上其占有房屋的法律后果,房屋交付確認書不能證明原告已經合法實際占有該房屋,不符合最高院關于執(zhí)行異議和復議案件若干規(guī)定第29條的相關規(guī)定。中聯(lián)公司和曾某某之間的糾紛已經進入執(zhí)行程序,如果中聯(lián)公司明確確認本案原告的權利,但是原告作為案外人不能證明對沒有辦理產權登記的房屋享有所有權,并沒有足以排除執(zhí)行的權利,所以要求解除查封裁定、終止執(zhí)行確定為物權權利人的訴求,無任何請求權基礎。撤銷執(zhí)行裁定書停止執(zhí)行是在法院審理查證屬實,如果原告的訴求具有請求權基礎的情況下,可以支持原告訴求,原告訴求沒有法律支持,沒有事實依據(jù),懇請貴院依法駁回原告訴求。
第三人哈爾濱中聯(lián)房地產開發(fā)有限公司辯稱,我公司與曾某某糾紛案中,我公司并不負直接責任,因為我公司并未與曾某某簽署任何施工合同協(xié)議,對于曾某某保全原告房屋一案,我公司也多次告知曾某某,涉案房屋已經出售給個人,為保證購房人的合法權益,我公司已經為此房開具所有相關手續(xù),由于聯(lián)機備案手續(xù)需批量辦理,涉案房屋我公司已經將其上報于巴彥縣房產局,在未能辦理聯(lián)機備案手續(xù)前,曾某某將涉案房屋保全實屬不合理。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù),本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實,本院認證如下:1、關于王志遠與中聯(lián)公司《房屋買賣合同書》、《購房款收據(jù)》、物業(yè)費、水費、裝修保證金、供熱費等。對其真實性予以確認,其合法性應結合其他證據(jù)綜合認定;2、關于本院(2017)黑0126民初2821號民事判決書。該判決書已生效,對其證明效力予以確認。
本院經審理查明:本院在執(zhí)行曾某某與中聯(lián)公司、黑龍江巴彥建筑安裝工程股份有限公司建設合同糾紛一案中,依曾某某申請,本院依法作出(2018)黑0126執(zhí)1181號執(zhí)行裁定書,查封了中聯(lián)公司名下的位于巴彥縣××盛世××小區(qū)××樓××單元××室房產(案涉房產)。王志遠作為案外人向本院提出書面異議,認為其于2015年6月24日從中聯(lián)公司處通過工程抵賬購買上述查封房屋,請求解除查封。本院(2018)黑0126執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書以“爭議房屋為中聯(lián)公司開發(fā)建設,在產權管理部門未辦理過產權登記手續(xù)。依據(jù)物權法的相關規(guī)定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發(fā)生效力。案外人王志遠雖有開發(fā)單位開具的樓房交款收據(jù),但因未辦理產權登記,不具有物權效力。該房產所有權的歸屬尚不確定”為由,駁回王志遠的案外人異議申請。王志遠對該裁定不服,在法定期間內向本院提起執(zhí)行異議之訴。經查,案涉房屋為王志遠承包案涉小區(qū)地上消防工程,中聯(lián)公司以抵頂工程款的方式,與王志遠簽訂購房合同書并出具購房收據(jù)。2018年1月,王志遠交納了各項物業(yè)費用等,實際占有房屋。庭審中,曾某某以建筑法、城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定,房地產項目竣工驗收合格后方可使用,未經驗收合格,不得交付使用。第三人應該向法庭提交房屋竣工驗收報告。有證據(jù)證明第三人作為案涉工程的開發(fā)建設主體,應當有工程驗收合格報告,但是其不向法庭提供,應當認定其沒有驗收合格報告。關于第三人的預售許可證沒有異議,但是縱觀本案的全部過程,原告沒有取得物權,物權是法定的,任何人不能創(chuàng)設物權,截止今日,物權法的理論中沒有實質物權概念的抗辯理由,不同意王志遠的訴訟請求;第三人中聯(lián)公司以堅持答辯意見及該房屋聯(lián)機備案手續(xù)需在房產處批量提交證明與申請,但在將聯(lián)機備案手續(xù)上報于房產局前,部分房屋已被曾某某保全的抗辯理由,同意王志遠的訴訟請求。
綜合分析各方當事人的訴辯主張、舉示的證據(jù)及發(fā)表的質證意見和查明的案件事實,本案的焦點問題是:王志遠主張的購房行為是否符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號規(guī)定的情形。
關于王志遠主張的購房行為是否符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號規(guī)定情形的問題。本院認為,案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的,案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明的責任?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十八條規(guī)定:“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人的自身原因未辦理過戶登記”。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十九條規(guī)定:“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。本案中,王志遠作為案外人主張對執(zhí)行標的即涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益應承擔舉證責任,舉證不能應承擔不利法律后果。根據(jù)查明的事實,中聯(lián)公司為被執(zhí)行人,且被執(zhí)行的不動產為登記于其名下的商品房,同時符合了登記在被執(zhí)行人名下的不動產與登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房兩種情形,即對上述法條的適用上產生竟合。第28條系普適性的條款,而第29條是專門針對房地產開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中,既可以適用特別條款也可以適用普通條款。第28條的主旨是關于無過錯不動產買受人期待物權的保護條件,第29條的主旨是關于房屋消費者期待物權的保護條件。消費者購房的目的是用來居住,因此,其對房屋的物權期待權在順位上應當優(yōu)先于其他債權人。結合本案現(xiàn)有的證據(jù)及事實分析認定,首先,王志遠雖然取得的是中聯(lián)公司的抵賬房屋,但其就此在法院查封前與中聯(lián)公司簽訂的合法有效的書面買賣合同,載明了其為案涉房屋買受人的事實,故其合同簽署符合上述法律規(guī)定;其次,原告交納物業(yè)費用的事實記載其已在法院查封前合法占有該房屋;第三、原告舉示的購房款收據(jù)證明原告已交付全部房款;第四、中聯(lián)公司的自認證實非因原告自身原因未辦理過戶,而是中聯(lián)公司的原因導致過戶遲延。以上均符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十八條規(guī)定。綜上,因上述法律規(guī)定的條件全部具備,故原告對涉案房產享有的權利足以排除強制執(zhí)行。
綜上所述,原告王志遠的訴訟請求成立,予以支持。被告曾某某的抗辯理由不成立,不予采信。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十三條(一)項、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十八條的規(guī)定,判決如下:
不得執(zhí)行位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)盛世龍城小區(qū)9號樓1單元601室房產;
二、確認原告王志遠為位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)盛世龍城小區(qū)9號樓1單元601室房產實際權利人。
案件受理費人民幣100.00元,由被告曾某某負擔。此款于判決書生效時交納。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。
審判長 楊廣新
審判員 何玉鳳
審判員 張志芬
書記員: 張盼
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