原告王強(qiáng)，男，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人邢繼祥，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人徐立，董事長(zhǎng)。
委托代理人樊霞，河北海立律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉長(zhǎng)存，男，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。

原告王強(qiáng)與被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王強(qiáng)及委托代理人邢繼祥，被告的委托代理人樊霞、劉長(zhǎng)存到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王強(qiáng)訴稱(chēng)，2009年10月17日，原告與被告簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)一份，雙方約定：原告從被告處購(gòu)買(mǎi)海洋新城一期房屋一套（建筑面積為79.88平方米），價(jià)格為市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠20%。協(xié)議簽訂后，原告按約定向被告支付購(gòu)房款12萬(wàn)元，但在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之后，被告沒(méi)有按約定履行相應(yīng)義務(wù)，經(jīng)原告多次找被告要求被告履行協(xié)議約定義務(wù)，被告卻以種種理由推脫，同時(shí)要求原告換房，表示不能交付上述房屋。被告的行為明顯是一種欺詐行為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在返還購(gòu)房款12萬(wàn)元同時(shí)賠償原告12萬(wàn)元損失。為此，原告起訴，要求被告返還購(gòu)房款12萬(wàn)元并賠償損失，本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告辯稱(chēng)，一、答辯人與被答辯人簽訂的《西白塔嶺村村民房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，被答辯人應(yīng)如約與答辯人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。依據(jù)2009年10月17日答辯人與被答辯人簽訂的《西白塔嶺村村民房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的約定，被答辯人以交付小部分首付款的方式預(yù)約購(gòu)買(mǎi)答辯人開(kāi)發(fā)的海洋新城一期房屋一套，該預(yù)約合同約定被答辯人享受價(jià)格為市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠百分之二十，同時(shí)被答辯人應(yīng)于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后30日內(nèi)與答辯人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，屆時(shí)將根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的房屋面積據(jù)實(shí)結(jié)算房屋價(jià)款，與認(rèn)購(gòu)協(xié)議不一致的，以商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款為準(zhǔn)，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的內(nèi)容，可以明確2009年答辯人與被答辯人簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議僅是雙方對(duì)將來(lái)要簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的部分內(nèi)容進(jìn)行先期肯定，屬獨(dú)立于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，同時(shí)結(jié)合最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的規(guī)定，因該認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備商品房銷(xiāo)售管理辦法所規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容也不屬于所謂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此該認(rèn)購(gòu)書(shū)適用合同法的一般規(guī)定。認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后，2011年答辯人項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的海洋新城一期地塊開(kāi)盤(pán)價(jià)為6500元每平米，但雙方未能達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，后經(jīng)雙方磋商，2013年6月答辯人發(fā)布公告，公告公布答辯人預(yù)約認(rèn)購(gòu)的大齡子女房開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6105元每平米，被答辯人享受開(kāi)盤(pán)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠百分之二十，優(yōu)惠后均價(jià)為4884元每平米，但被答辯人至今仍未與答辯人達(dá)成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
二、答辯人不存在欺詐行為，理應(yīng)不承擔(dān)所謂的返還購(gòu)房款同時(shí)賠償損失的責(zé)任。因2009年被答辯人與答辯人簽訂認(rèn)購(gòu)房屋的預(yù)約合同時(shí)，被答辯人明知該項(xiàng)目未開(kāi)工建設(shè)的事實(shí)，亦應(yīng)預(yù)知其預(yù)約購(gòu)買(mǎi)的房屋存在諸多不確定性，也證實(shí)由此雙方才在預(yù)約合同中約定以簽訂的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，且預(yù)約合同簽訂后項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今，答辯人更是不存在任何的欺詐行為，故對(duì)被答辯人主張的返還購(gòu)房款同時(shí)承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請(qǐng)，被答辯人認(rèn)為無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，理應(yīng)駁回。綜上，被答辯人的訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，相反被答辯人應(yīng)依據(jù)預(yù)約合同約定的開(kāi)盤(pán)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠百分之二十即均價(jià)為4884元每平米與答辯人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
經(jīng)審理查明，2009年10月17日，原告為乙方，被告為甲方，雙方簽訂了《西白塔嶺村村民房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議約定，“依據(jù)西白塔嶺村村民購(gòu)買(mǎi)房屋優(yōu)惠政策的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，達(dá)成以下購(gòu)買(mǎi)協(xié)議：一、項(xiàng)目名稱(chēng)及概況：海洋新城一期（暫定名）。概況：位于文壇路以東、嶺后街以南，總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。二、購(gòu)房面積及價(jià)格：（一）購(gòu)買(mǎi)住房位置為某號(hào)。（二）建筑面積選擇第d1種（最終以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的面積為準(zhǔn)）：a1：79.83平方米；b1：70.44平方米；c1：69.95平方米；d1：79.88平方米。（三）優(yōu)惠價(jià)格為市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠20%；若乙方選擇上述戶型之外需增加面積的，增加部分房屋的價(jià)格可在開(kāi)盤(pán)價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠5%。（四）……三、付款方式選擇第2種：1、選擇b1或c1戶型的在簽訂本協(xié)議時(shí)支付首付款10萬(wàn)元；2、選擇a1或d1戶型的在簽訂本協(xié)議時(shí)支付首付款12萬(wàn)元。四、其他約定：1、乙方應(yīng)于本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后30日內(nèi)與甲方簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。屆時(shí)將根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋面積據(jù)實(shí)結(jié)算房屋價(jià)款，與本協(xié)議約定不一致的，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款為準(zhǔn)。2、逾期未與甲方簽訂正式合同并付清余款者，甲方視為乙方放棄本次優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)，本協(xié)議自動(dòng)終止。甲方對(duì)乙方所訂房號(hào)不予保留，并退還乙方交付的首付款本金，乙方不再享受甲方在本協(xié)議承諾的優(yōu)惠政策。3、……”。協(xié)議簽訂后，原告于合同簽訂當(dāng)日按協(xié)議約定向被告支付購(gòu)房款12萬(wàn)元，被告為原告出具了收據(jù)。
2014年9月3日，被告提出《西嶺大齡子女房安置方案》，對(duì)原告認(rèn)購(gòu)的房屋確定為海怡學(xué)府（即海洋新城一期）8號(hào)樓，面積為73.84平方米或74.51平方米，簽約79.88平方米和79.83平方米戶型的，如果不同意安置在4-1地塊（海怡學(xué)府）8號(hào)樓的，可選擇在3-3地塊（海逸世家），面積81平方米左右的戶型，價(jià)格在該樓盤(pán)現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠300元／平方米。原告提出，被告安置的房子是8棟不是簽約時(shí)的3棟，8號(hào)樓的位置不如3號(hào)樓好，而且戶型、面積都不一樣，原告未與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。原告向本院起訴，認(rèn)為應(yīng)解除雙方簽訂的協(xié)議，要求被告返還購(gòu)房款12萬(wàn)元，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，要求被告賠償原告12萬(wàn)元損失。本院向原告釋明，如雙方所簽合同不構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告是否對(duì)訴請(qǐng)進(jìn)行調(diào)整。原告的意見(jiàn)為，要求返還購(gòu)房款，對(duì)于損失要求依法進(jìn)行裁決。
訴訟中，原告提交海怡學(xué)府樓房坐落示意圖，現(xiàn)海怡學(xué)府的10號(hào)樓是雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的3號(hào)樓，現(xiàn)擬安置的8號(hào)樓位于9號(hào)樓和10號(hào)樓的北側(cè)，10號(hào)樓的南側(cè)為文耀里的6＋1樓房。被告對(duì)原告的該示意圖不予認(rèn)可，但被告未能提交原樓號(hào)與現(xiàn)樓號(hào)對(duì)應(yīng)的相關(guān)證據(jù)。
以上事實(shí)，有原、被告陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《西白塔嶺村村民房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。雙方簽訂的《西白塔嶺村村民房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是雙方真實(shí)意思，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告依約定向被告支付了首付款，但被告擬安置的房屋不是協(xié)議約定的樓房棟號(hào)，且被告未舉證證明海怡學(xué)府8號(hào)樓即是協(xié)議約定的3號(hào)樓，故原告有權(quán)解除該合同，被告應(yīng)退還原告交納的購(gòu)房款12萬(wàn)元。鑒于雙方所簽訂合同為預(yù)約合同，本案不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，但因被告占用原告資金用于經(jīng)營(yíng)，被告應(yīng)自原告付款之日起按銀行貸款利率支付利息。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、第六十條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告王強(qiáng)購(gòu)房款12萬(wàn)元，自2009年10月17日起至本判決生效之日止按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向原告王強(qiáng)支付利息；
二、對(duì)原告的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2700元，由被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效后7日內(nèi)繳納。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 莫軍
審判員 王輝久
審判員 許慶海

書(shū)記員： 劉鳴