上訴人（原審原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，隨縣人，農(nóng)民。
委托代理人：邱志堅（代理權(quán)限：一般代理），湖北五合律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，隨縣人，農(nóng)民。
委托代理人：王文昌（代理權(quán)限：一般代理），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，隨縣人，農(nóng)民。系王某某之子。

上訴人王某為與被上訴人王某某締約過失責(zé)任糾紛一案，不服隨縣人民法院（2014）鄂隨縣民初字第01000號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月13日受理后，依法由審判員郭建強(qiáng)擔(dān)任審判長，與代理審判員周鑫、朱玉玲組成合議庭，于2015年3月6日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某及其委托代理人邱志堅、被上訴人王某某及其代理人王文昌均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告王某訴稱，2011年4月，原、被告經(jīng)人介紹，原告將自己位于青苔村四組的兩間三層的房屋一幢以36萬元的價格賣給被告，原告隨即向被告交付了房屋，被告分四次向原告支付了全部房款。2011年10月，被告以房屋質(zhì)量不合格為由要求退房，原告對房屋進(jìn)行了修理，并未實(shí)際退房。2012年10月，被告訴至法院，要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，原告退還房款及相應(yīng)利息，法院依法支持了其訴訟請求。后原告根據(jù)法院的判決退還被告房款36萬元，部分利息尚未支付。因被告自2011年4月至2013年12月期間無償占用原告的房屋，影響了原告的出租收益，被告應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至法院請求判令被告支付原告房屋占用費(fèi)91008元及利息，并承擔(dān)鑒定費(fèi)損失。
原審被告王某某辯稱，原告所訴與事實(shí)不符，原告一直未實(shí)際交付涉案房屋給被告。本案因原告的欺詐行為導(dǎo)致合同無效，且原告試圖拖延執(zhí)行，惡意逃避法律責(zé)任，故被告請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
原審查明，2011年4月中旬，原告王某經(jīng)他人介紹將其位于青苔村二街四組的兩間三層的房屋一幢以36萬元的價格賣給被告王某某。2011年5月至12月期間，被告王某某分四次付清全部房款。2011年10月，被告王某某以房屋質(zhì)量不合格為由要求退房，原告認(rèn)為房屋沒有質(zhì)量問題，不同意退房。2012年10月，被告訴至法院，要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，原告退還房款及相應(yīng)利息。2013年2月1日，隨縣人民法院作出（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決，依法支持了被告的訴訟請求。后原告根據(jù)法院的判決退還被告房款36萬元，但部分利息尚未支付，原告王某以被告自2011年4月至2013年12月期間無償占用原告的房屋，被告應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)為由，要求與利息相抵，被告表示不同意，原告遂于2014年6月25日訴至法院。
原審另查明，本案所涉房屋是原告王某于2009年3月在隨縣萬和鎮(zhèn)青苔村集體經(jīng)濟(jì)組織土地上自行建造的房屋，目前無土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。
原審法院認(rèn)為，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。本案所涉房屋是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地上建造的房屋，故該房無法取得國家頒發(fā)的合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此這個房產(chǎn)不算居民合法不動產(chǎn)，不受《物權(quán)法》保護(hù)，此房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。故原告王某無法證明其對涉案房屋的占有系合法占有，故其請求被告支付房屋占有費(fèi)及利息的訴訟請求無法律依據(jù)，法院不予支持。對于原告訴請的鑒定費(fèi)損失，因無法律依據(jù)，法院不予支持。依照《中華人民共和國土地管理法》第十條、第六十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告王某所有的訴訟請求。案件受理費(fèi)2000元由原告王某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
另查明，本案一審?fù)徠陂g，王某的代理人詢問王某某與王某約定什么時候交付房屋，王某某稱“2011年12月底房款全部付清時”。
還查明，2011年12月23日，王某某向中間人邱某交付了最后10萬元的購房款，中間人轉(zhuǎn)交給了王某，并通知了王某某領(lǐng)取鑰匙。2013年4月3日，王某某將房屋鑰匙交給了萬和法庭。
又查明，本案一審期間，王某某提供的證據(jù)一，即涉案房屋買賣中間人邱某在證言中陳述：“買方于4月23日將20萬匯到我的卡上，27日我轉(zhuǎn)交給賣方，賣方開了收據(jù)，剩余部分買方又分三次將16萬元匯在我的卡上，我轉(zhuǎn)交給賣方，賣方開了36萬元總收據(jù)，并交了房屋鑰匙。2011年12月23日，當(dāng)買方交清最后10萬元時，賣方并未將土地使用證交來，也未立書面契約，我在電話里告訴買方‘是否將鑰匙交給你的岳父管理’，但買方講‘既然賣方未交土地使用證，質(zhì)量欠缺也未完善，這樣鑰匙就不能交給我岳父’，因此鑰匙一直放在我手里，直到他們的官司判決生效后，買方才將鑰匙拿走交給萬和法庭?！?br/>再查明，隨縣人民法院業(yè)已生效的（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決中認(rèn)定：2012年9月21日，王某某準(zhǔn)備對房屋進(jìn)行裝修，發(fā)現(xiàn)房屋的墻壁出現(xiàn)多處裂縫，墻體向外傾斜等質(zhì)量方面的問題。

本院認(rèn)為，本案系上訴人王某與被上訴人王某某因房屋買賣合同被確認(rèn)無效引起的締約過失責(zé)任糾紛。因合同無效后只涉及返還財產(chǎn)及賠償損失的問題，故本案爭議的焦點(diǎn)是：王某與王某某達(dá)成的房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后王某是否存在損失、王某某應(yīng)否賠償?shù)膯栴}。對此，本院評判如下：
關(guān)于被上訴人王某某對涉案房屋是否存在占用事實(shí)的問題。王某某辯稱因王某未提供土地使用權(quán)證和拒簽書面合同而拒絕領(lǐng)取鑰匙，沒有占用事實(shí)，該辯解理由不能成立，理由如下：結(jié)合王某某在一審?fù)徶械年愂黾捌涮峁┑淖C人邱某的證言，能夠證實(shí)王某與王某某約定是在房款付清之時交房，而最后一筆10萬元的房款于2011年12月23日付清，王某按約定交付了房屋鑰匙，邱某在收到鑰匙后及時通知了王某某領(lǐng)取房屋鑰匙。雖然一審沒有采納邱某的證言，但其作為王某某的證人，王某某對其證言內(nèi)容予以認(rèn)可，邱某的證言可以佐證在王某某付清房款后王某交付了鑰匙的事實(shí)。同時，根據(jù)隨縣人民法院業(yè)已生效的（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決認(rèn)定的事實(shí)，王某某于2012年9月21日欲對涉案房屋進(jìn)行裝修，可以證實(shí)王某某付清房款后王某已失去了對涉案房屋的實(shí)際控制，王某某也已在一定時間內(nèi)對涉案房屋進(jìn)行了實(shí)際占有和使用。王某某如果認(rèn)為涉案房屋沒有土地使用權(quán)證而不愿接受房屋，其應(yīng)當(dāng)直接或者委托邱某將房屋鑰匙退還給王某，而不是任鑰匙由其本人或邱某保管。無論房屋鑰匙是由邱某還是王某某保管，自王某某付清房款、王某交付房屋鑰匙之日起，王某已經(jīng)失去了對涉案房屋的實(shí)際控制和占有。此后，王某某是該房屋的實(shí)際占有人，其享有對該房屋的占有、使用和收益的權(quán)利。直至2013年4月3日王某某將房屋鑰匙交給隨縣人民法院之時，王某某才喪失了對涉案房屋的實(shí)際占有。因此，王某某對涉案房屋的實(shí)際控制時間是從2011年12月23日起至2013年4月3日止。王某稱其于2011年4月將房屋鑰匙交付給邱某，由邱某轉(zhuǎn)交給王某某，王某某和邱某對此均不予認(rèn)可，王某亦未提供其他證據(jù)對該事實(shí)予以佐證。因王某某在隨縣人民法院（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決作出后于2013年4月3日向法院交出了房屋鑰匙，自此之后其不可能實(shí)際占有該房屋，因此，上訴人王某只能主張自2011年12月23日至2013年4月3日期間房屋被占用的損失，其主張其他期間的損失無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于被上訴人王某某應(yīng)否賠償上訴人王某的損失問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。2013年2月3日，王某和王某某之間達(dá)成的房屋買賣協(xié)議經(jīng)隨縣人民法院（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決確認(rèn)為無效，王某某向王某返還房屋，王某向王某某返還購房款及利息。本案中，上訴人王某出售房屋違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是導(dǎo)致買賣合同無效的直接原因，存在較大的過錯；被上訴人王某某疏于審查該房屋的權(quán)屬，也存在一定的過錯，因此，對于雙方所受的損失，雙方均應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?，F(xiàn)上訴人王某因?yàn)樽约旱倪^錯應(yīng)向被上訴人王某某支付相應(yīng)的利息，而被上訴人王某某自2011年12月23日至2013年4月3日，已經(jīng)形成了對涉案房屋的事實(shí)控制，給王某造成了實(shí)際損失，也應(yīng)當(dāng)賠償王某相應(yīng)的損失。上訴人王某以評估機(jī)構(gòu)評估的損失數(shù)額為依據(jù)，請求被上訴人王某某支付其房屋占用費(fèi)，因王某出售給王某某的房屋系毛坯房，無法直接居住使用，而隨州天興資產(chǎn)評估事務(wù)所于2014年8月3日作出的評估報告是按照同期同地段同類型房屋的租賃價格計算房屋租賃費(fèi)，故其損失計算方式無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)隨縣人民法院（2012）鄂隨縣民初字第04693號民事判決，王某應(yīng)支付王某某一定的利息損失，綜合考慮王某和王某某的過錯程度，及王某某實(shí)際占用王某房屋時間等因素，本院酌定由王某某賠償王某房屋被占用的損失40000元。
綜上所述，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，但適用法律錯誤，實(shí)體處理不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，以及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷隨縣人民法院（2014）鄂隨縣民初字第01000號民事判決；
二、被上訴人王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償王某房屋被占用的損失40000元；
三、駁回王某的其他訴訟請求。
上述判決第二項(xiàng)，應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2000元由王某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)2075元，由王某負(fù)擔(dān)1075元，王某某負(fù)擔(dān)1000元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　郭建強(qiáng) 代理審判員　　周　鑫 代理審判員　　朱玉玲

書記員：王凌