王安國(guó)
魯小爐（湖北南嘉律師事務(wù)所）
王某明
徐麗娟
劉某某

原告王安國(guó)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。
被告王某明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告徐麗娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
第三人劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟、第三人劉某某確認(rèn)合同效力、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法由審判員汪平紅適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王安國(guó)及其委托代理人魯小爐、被告徐麗娟、第三人劉某某到庭參加了訴訟，被告王某明經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。該《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，被告王某明、徐麗娟自按2005年2月7日簽訂的《房屋出售合同》對(duì)第三人劉某某履行了交清購(gòu)房款的義務(wù)且實(shí)際占有該房屋時(shí)起，即享有該房屋的所有權(quán)，只是未經(jīng)登記影響該房屋對(duì)外的公示效力，并不影響被告王某明、徐麗娟處分該房屋，故原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟系簽訂《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的適格主體，且《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效，本院應(yīng)予確認(rèn)。二、《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中本案爭(zhēng)議房屋價(jià)款30萬(wàn)元如何履行的問(wèn)題。原告在訴稱(chēng)中主張“購(gòu)房款在被告王某明、徐麗娟欠原告的借款中扣減”，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條 ?“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。當(dāng)事人主張抵銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷(xiāo)不得附條件或者附期限?！钡囊?guī)定，原告實(shí)質(zhì)上是在主張法定抵銷(xiāo)權(quán)，但原告?zhèn)鶛?quán)中的利息應(yīng)以法律支持的幅度為限，對(duì)超出國(guó)家限制借款利率的部分不予支持。被告王某明、徐麗娟欠原告借款本金50萬(wàn)元，利息有待另行計(jì)算，已償還15.3萬(wàn)元，被告王某明、徐麗娟尚欠原告本息超過(guò)30萬(wàn)元，尚夠原告抵銷(xiāo)其應(yīng)付購(gòu)房款30萬(wàn)元。另本院于2014年7月16日對(duì)被告徐麗娟送達(dá)起訴狀副本，自被告徐麗娟簽收時(shí)起，抵銷(xiāo)通知即生效。三、原告請(qǐng)求判令被告王某明、徐麗娟及第三人劉某某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴請(qǐng)應(yīng)否支持的問(wèn)題。原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中雖無(wú)出賣(mài)人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的約定，但辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的之一，屬于從給付義務(wù)，被告王某明、徐麗娟應(yīng)予協(xié)助。但依據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:…（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；…”的管理性強(qiáng)制性規(guī)定，被告王某明、徐麗娟應(yīng)先將本案爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)登記至其名下，再協(xié)助原告登記至原告名下。原告的訴請(qǐng)中雖無(wú)將本案爭(zhēng)議的房屋的權(quán)屬登記至被告王某明、徐麗娟名下的內(nèi)容，但因直接由第三人劉某某名下辦至原告名下，一來(lái)違反前述法律的規(guī)定，二來(lái)規(guī)避了稅費(fèi)，損害國(guó)家利益，審判機(jī)關(guān)作為公權(quán)力機(jī)關(guān)，應(yīng)予干預(yù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第九十九條 ?，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效；
二、第三人劉某某協(xié)助被告王某明、徐麗娟將位于嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)東岳路麗水人家小區(qū)3棟西一樓房屋一套（含車(chē)庫(kù)）的產(chǎn)權(quán)登記至被告王某明、徐麗娟名下；
三、被告王某明、徐麗娟協(xié)助原告王安國(guó)將上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記至原告王安國(guó)名下；
四、上述判決主文第二項(xiàng)給付義務(wù)限第三人劉某某、被告王某明、徐麗娟在本判決生效之日起兩個(gè)月內(nèi)履行完畢；上述判決主文第三項(xiàng)給付義務(wù)限被告王某明、徐麗娟自上述房屋產(chǎn)權(quán)登記至其名下后兩個(gè)月內(nèi)履行完畢。
案件受理費(fèi)2900元由被告王某明、徐麗娟負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù)名稱(chēng):上訴費(fèi)；開(kāi)戶(hù)行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；帳號(hào):17-680501040008389-222。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:一、原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。該《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，被告王某明、徐麗娟自按2005年2月7日簽訂的《房屋出售合同》對(duì)第三人劉某某履行了交清購(gòu)房款的義務(wù)且實(shí)際占有該房屋時(shí)起，即享有該房屋的所有權(quán)，只是未經(jīng)登記影響該房屋對(duì)外的公示效力，并不影響被告王某明、徐麗娟處分該房屋，故原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟系簽訂《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的適格主體，且《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效，本院應(yīng)予確認(rèn)。二、《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中本案爭(zhēng)議房屋價(jià)款30萬(wàn)元如何履行的問(wèn)題。原告在訴稱(chēng)中主張“購(gòu)房款在被告王某明、徐麗娟欠原告的借款中扣減”，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條 ?“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。當(dāng)事人主張抵銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷(xiāo)不得附條件或者附期限?！钡囊?guī)定，原告實(shí)質(zhì)上是在主張法定抵銷(xiāo)權(quán)，但原告?zhèn)鶛?quán)中的利息應(yīng)以法律支持的幅度為限，對(duì)超出國(guó)家限制借款利率的部分不予支持。被告王某明、徐麗娟欠原告借款本金50萬(wàn)元，利息有待另行計(jì)算，已償還15.3萬(wàn)元，被告王某明、徐麗娟尚欠原告本息超過(guò)30萬(wàn)元，尚夠原告抵銷(xiāo)其應(yīng)付購(gòu)房款30萬(wàn)元。另本院于2014年7月16日對(duì)被告徐麗娟送達(dá)起訴狀副本，自被告徐麗娟簽收時(shí)起，抵銷(xiāo)通知即生效。三、原告請(qǐng)求判令被告王某明、徐麗娟及第三人劉某某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴請(qǐng)應(yīng)否支持的問(wèn)題。原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中雖無(wú)出賣(mài)人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的約定，但辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的之一，屬于從給付義務(wù)，被告王某明、徐麗娟應(yīng)予協(xié)助。但依據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:…（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；…”的管理性強(qiáng)制性規(guī)定，被告王某明、徐麗娟應(yīng)先將本案爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)登記至其名下，再協(xié)助原告登記至原告名下。原告的訴請(qǐng)中雖無(wú)將本案爭(zhēng)議的房屋的權(quán)屬登記至被告王某明、徐麗娟名下的內(nèi)容，但因直接由第三人劉某某名下辦至原告名下，一來(lái)違反前述法律的規(guī)定，二來(lái)規(guī)避了稅費(fèi)，損害國(guó)家利益，審判機(jī)關(guān)作為公權(quán)力機(jī)關(guān)，應(yīng)予干預(yù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第九十九條 ?，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、原告王安國(guó)與被告王某明、徐麗娟于2012年3月21日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效；
二、第三人劉某某協(xié)助被告王某明、徐麗娟將位于嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)東岳路麗水人家小區(qū)3棟西一樓房屋一套（含車(chē)庫(kù)）的產(chǎn)權(quán)登記至被告王某明、徐麗娟名下；
三、被告王某明、徐麗娟協(xié)助原告王安國(guó)將上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記至原告王安國(guó)名下；
四、上述判決主文第二項(xiàng)給付義務(wù)限第三人劉某某、被告王某明、徐麗娟在本判決生效之日起兩個(gè)月內(nèi)履行完畢；上述判決主文第三項(xiàng)給付義務(wù)限被告王某明、徐麗娟自上述房屋產(chǎn)權(quán)登記至其名下后兩個(gè)月內(nèi)履行完畢。
案件受理費(fèi)2900元由被告王某明、徐麗娟負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：汪平紅

書(shū)記員：洪錦