上訴人（原審被告）雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
委托代理人吳彬章（代理權(quán)限：代為出庭訴訟，參加調(diào)解，簽收法律文書(shū)），隨州市忠信法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）王某某（又名王偉），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
委托代理人付俊杰（代理權(quán)限：出庭參與訴訟，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為調(diào)解，代收法律文書(shū)等特別授權(quán)），湖北五合律師事務(wù)所律師。

上訴人雷某某為與被上訴人王某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服隨縣人民法院（2015）鄂隨縣民初字第01310號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月14日受理后，依法組成由審判員楊亙擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員孫峻、王耀參加的合議庭，于2016年7月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人雷某某的委托代理人吳彬章、被上訴人王某某的委托代理人付俊杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告王某某訴稱，2014年3月19日，我與被告雷某某簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定將被告位于小林鎮(zhèn)祝東村九組（212省道東側(cè)）13戶（每戶長(zhǎng)8米，寬16米）宅基地出售給我，每戶宅基地價(jià)格為110000元，共計(jì)1430000元，同時(shí)約定我在簽訂協(xié)議時(shí)付款600000元，余款待土方墊平后一次性付清。我分別于2014年3月19日、3月29日、4月4日支付被告300000元、300000元、100000元，共計(jì)700000元。被告未能按照約定將宅基地平整、交付。2014年10月25日，被告向我出具書(shū)面承諾，保證在2015年5月30日前動(dòng)工，如到期不能動(dòng)工，則退還我已交款項(xiàng)并按1分利率計(jì)算利息。被告將集體所有的宅基地出售給我的行為，違反了《土地管理法》的禁止性規(guī)定，我與被告簽訂的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，故請(qǐng)求人民法院依法判決我與被告于2014年3月19日簽訂的協(xié)議書(shū)無(wú)效，判令被告返還我已支付的購(gòu)地款700000元及利息，本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。庭審中，王某某將其訴訟請(qǐng)求中要求被告返還的土地轉(zhuǎn)讓款本金變更為600000元。
原審被告雷某某辯稱，因不可抗拒的自然因素造成施工遲延，不應(yīng)成為解除合同的理由；原、被告雙方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)系經(jīng)過(guò)政府及相關(guān)部門(mén)立項(xiàng)審核，擬建的香菇大市場(chǎng)內(nèi)商戶用地符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律禁止性規(guī)定。請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴請(qǐng)。
原審查明，2014年3月19日，被告雷某某、原告王某某分別作為協(xié)議的甲方、乙方簽訂《協(xié)議書(shū)》一份。主要內(nèi)容為：“甲方自愿把已規(guī)劃的宅基地出售給乙方，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：1、宅基地的位置及面積，按圖紙第一排從舒加強(qiáng)灣路往北11戶，從進(jìn)站口交叉處第一、二戶，計(jì)13戶，面積長(zhǎng)8米，前后寬16米（兩間）。2、價(jià)格計(jì)款13戶×11萬(wàn)元（大寫(xiě)：壹佰肆拾叁萬(wàn)元整）。3、付款辦法：簽訂協(xié)議時(shí)付款陸拾萬(wàn)元（￥600000.00元），下欠的款待土方墊平后一次性付清（收付款憑收條為據(jù)）。4、甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理土地使用證。5、其它事宜，按該區(qū)一視同仁?！眳f(xié)議簽訂后，原告王某某于2014年3月19日、3月29日各向被告雷某某付款300000元，被告雷某某均出具有收據(jù)。因被告雷某某一直未能平整并向原告王某某交付土地，其于2014年10月25日向原告王某某出具書(shū)面保證一份，內(nèi)容為：“王偉購(gòu)漢東村宅基地，保證在2015年5月30日前動(dòng)工建設(shè)，如到期不能動(dòng)工，退還原交款，并按一分利息結(jié)算。雷某某2014.10.25?！贝撕蟊桓胬啄衬橙匀晃茨芷秸⒔桓兑陨贤恋?，亦未退還原告王某某所付款。原審另查明，2011年12月21日，湖北裕國(guó)菇業(yè)有限公司小林分公司為建小林香菇大市場(chǎng)與隨縣小林鎮(zhèn)祝東村民委員會(huì)簽訂《征地協(xié)議書(shū)》一份，征用該村九組土地80畝。后該公司陸續(xù)向隨縣國(guó)土資源局、隨縣環(huán)境保護(hù)局等相關(guān)部門(mén)提交申請(qǐng)，欲將以上土地由農(nóng)業(yè)用地變更為建設(shè)用地，取得了一些預(yù)審批手續(xù)，但至今未取得建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)。原告王某某與被告雷某某所簽《協(xié)議書(shū)》中所稱十三戶宅基地即屬以上80畝土地之中。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)一：原告王某某與被告雷某某于2014年3月19日所簽《協(xié)議書(shū)》是否有效？原告王某某與被告雷某某所簽《協(xié)議書(shū)》中所稱十三戶宅基地位于隨縣小林鎮(zhèn)祝東村九組，原系農(nóng)業(yè)用地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條第一項(xiàng)規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！钡诹l第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”湖北裕國(guó)菇業(yè)有限公司小林分公司為建小林香菇大市場(chǎng)征用包含該地的80畝農(nóng)業(yè)用地。該公司陸續(xù)向有關(guān)部門(mén)提交了相關(guān)手續(xù)，并取得了一些預(yù)審批手續(xù)，但至今未取得建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)，故其土地性質(zhì)并未轉(zhuǎn)變，即仍為農(nóng)業(yè)用地，亦非原、被告在協(xié)議中所稱宅基地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。被告雷某某將以上土地使用權(quán)作為“宅基地”轉(zhuǎn)讓給原告王某某用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，違反了該禁止性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！惫试嫱跄衬撑c被告雷某某于2014年3月19日所簽《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)二：原告王某某要求被告雷某某返還600000元土地轉(zhuǎn)讓款及利息應(yīng)否得到支持？《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償……”據(jù)此規(guī)定，因原告王某某與被告雷某某簽訂的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，故原告王某某要求被告雷某某返還其支付的600000元土地轉(zhuǎn)讓款，應(yīng)予以支持。又因被告雷某某自愿向原告王某某作出書(shū)面承諾，若不能交付土地，按1分利率計(jì)算利息，該承諾不違反相關(guān)法律規(guī)定，故原告王某某主張被告雷某某支付利息，亦應(yīng)予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條第一款、第六十二條第三款、六十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、原告王某某與被告雷某某于2014年3月19日所簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓宅基地的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。二、被告雷某某于判決生效之日起七日內(nèi)返還原告王某某土地轉(zhuǎn)讓款600000元及利息（利率標(biāo)準(zhǔn)按月利率1%計(jì)算，分別自付款的次日起計(jì)算至判決指定的履行期限屆滿之日止）。如未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取5250元，由被告雷某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)本院審理查明，原判認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！鄙姘竿恋厮袡?quán)為集體所有，依法不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。上訴人雷某某在土地使用權(quán)性質(zhì)尚未轉(zhuǎn)變之前出售給被上訴人王某某，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議書(shū)無(wú)效。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！惫噬显V人雷某某應(yīng)當(dāng)向被上訴人王某某返還其支付的600000元土地轉(zhuǎn)讓款。雷某某明知土地使用權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致合同無(wú)效，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，負(fù)有較大的責(zé)任。且雷某某自愿向王某某作出書(shū)面承諾，若不能如期動(dòng)工，退還原交款，并按1分利率計(jì)算利息，該承諾不違反相關(guān)法律規(guī)定。雷某某稱其承諾的開(kāi)工日期為農(nóng)歷日期，但不能舉證證明，應(yīng)承擔(dān)不利后果，故其應(yīng)當(dāng)按照約定向王某某支付利息。綜上所述，上訴人雷某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2700元，由上訴人雷某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊亙 審判員　　孫峻 審判員　　王耀

書(shū)記員：萬(wàn)鵬