王某某
賈孔林（湖北惠山律師事務(wù)所）
盧某某
彭文彬
胡艷波（湖北京山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法律服務(wù)所）

原告王某某。
委托代理人賈孔林，湖北惠山律師事務(wù)所律師。
被告盧某某。
被告彭文彬。
委托代理人胡艷波，湖北京山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
原告王某某與被告盧某某、彭文彬房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員曹振華適用簡(jiǎn)易程序于2014年12月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某及委托代理人賈孔林、被告彭文彬的委托代理人胡艷波到庭參加了訴訟，被告盧某某經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告盧某某向原告王某某出具借條的借款與雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》的購(gòu)房款是同一筆款項(xiàng)，原告王某某與被告盧某某之間同時(shí)設(shè)立了民間借貸和房屋買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)民事法律關(guān)系。從《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》約定的第三條“雙方同意于2013年12月30日由甲方將上述房地產(chǎn)正式交給乙方，房屋移交給乙方時(shí)，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并移交給乙方（本金、紅利滿(mǎn)壹年，甲方不能履約，該房產(chǎn)、車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸乙方所有）”上看，原告與被告盧某某之間的意思表示是本案合同指向的房屋先于2013年12月30日移交，在借款滿(mǎn)一年后，被告盧某某不能償還借款，才發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》，還是履行民間借貸具有選擇性?，F(xiàn)原告因被告盧某某未能履行償還借款義務(wù)也未履行房屋交付義務(wù)，原告有權(quán)選擇《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》來(lái)主張權(quán)利。原告擇一選擇房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系后，不得再以借貸關(guān)系另行主張。
對(duì)于《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》的效力，本院認(rèn)為，根據(jù)該契約書(shū)第一條“甲方（被告盧某某）自愿將座落在京山縣原種場(chǎng)（原養(yǎng)豬場(chǎng)）東苑新村第六排原鄧鵬已出讓的國(guó)有土地三層手續(xù)地基，現(xiàn)由甲方開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，車(chē)庫(kù)上第一層（帶車(chē)庫(kù)第二層），坐北朝南靠西邊約128平方米的房屋及車(chē)庫(kù)（該房產(chǎn)下西起正北車(chē)庫(kù)第一個(gè)）同時(shí)出售給乙方（原告王某某）”約定，國(guó)有土地權(quán)利人是鄧鵬，被告盧某某在未取得物權(quán)或處分權(quán)的情形下與原告設(shè)立房屋買(mǎi)賣(mài)的民事行為，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，至本案庭審辯論終結(jié)前，亦無(wú)證據(jù)證明被告盧某某取得處分權(quán)，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》應(yīng)作為有效合同處理，被告盧某某在約定的借款滿(mǎn)一年后不能向原告轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，致使原告不能取得房屋所有權(quán)，原告主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求賠償損失的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，原告以借款形式給付的房款100000元，基于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應(yīng)由被告盧某某予以返還。但原告按借款關(guān)系的利率35%計(jì)算主張損失35000元，其主張利率超出法律規(guī)定的限制，其損失只有資金占用的實(shí)際利息損失，即按同期貸款利率計(jì)算，對(duì)超出部分不予支持。
對(duì)于合同擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任，被告彭文彬在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》上的擔(dān)保人處簽名，庭審中對(duì)其簽名的真實(shí)性予以認(rèn)可，雖主合同《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》中沒(méi)有約定保證條款，也沒(méi)有約定保證方式，經(jīng)被告彭文彬以保證人身份簽名，保證合同成立，應(yīng)按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。被告彭文彬的保證期間根據(jù)合同的約定，以2013年6月18日借款滿(mǎn)一年后，即2014年6月17日起算六個(gè)月。現(xiàn)原告在保證期內(nèi)提出解除合同，合同解除后，擔(dān)保人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。被告彭文彬提出超過(guò)擔(dān)保時(shí)效、擔(dān)保人不是以保證人在合同上簽名、擔(dān)保不成立的抗辯理由亦不能成立，本院不予支持其抗辯理由。
綜上所述，被告盧某某既然與原告設(shè)立了房屋買(mǎi)賣(mài)的民事法律行為，其不按約履行，原告提出解除合同的事由成立，被告盧某某應(yīng)承擔(dān)返還和賠償損失的民事責(zé)任，被告彭文彬依法應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條 ?、第二十一條 ?、第二十六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第十條 ?、第二十二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告王某某與被告盧某某、彭文彬簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》；
二、被告盧某某于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告王某某購(gòu)房款100000元，并賠償損失（以本金100000元，按人民銀行同期貸款年利率，從2013年6月18日起計(jì)算至清償之日止）；
三、被告彭文彬?qū)Ρ桓姹R某某的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，被告彭文彬承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告盧某某追償；
四、駁回原告王某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3000元，減半收取1500元，由被告盧某某負(fù)擔(dān)。因原告已經(jīng)預(yù)交，由被告在履行上述義務(wù)時(shí)一并給付原告，本院不再作收退處理。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告盧某某向原告王某某出具借條的借款與雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》的購(gòu)房款是同一筆款項(xiàng)，原告王某某與被告盧某某之間同時(shí)設(shè)立了民間借貸和房屋買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)民事法律關(guān)系。從《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》約定的第三條“雙方同意于2013年12月30日由甲方將上述房地產(chǎn)正式交給乙方，房屋移交給乙方時(shí)，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并移交給乙方（本金、紅利滿(mǎn)壹年，甲方不能履約，該房產(chǎn)、車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸乙方所有）”上看，原告與被告盧某某之間的意思表示是本案合同指向的房屋先于2013年12月30日移交，在借款滿(mǎn)一年后，被告盧某某不能償還借款，才發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》，還是履行民間借貸具有選擇性?，F(xiàn)原告因被告盧某某未能履行償還借款義務(wù)也未履行房屋交付義務(wù)，原告有權(quán)選擇《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》來(lái)主張權(quán)利。原告擇一選擇房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系后，不得再以借貸關(guān)系另行主張。
對(duì)于《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》的效力，本院認(rèn)為，根據(jù)該契約書(shū)第一條“甲方（被告盧某某）自愿將座落在京山縣原種場(chǎng)（原養(yǎng)豬場(chǎng)）東苑新村第六排原鄧鵬已出讓的國(guó)有土地三層手續(xù)地基，現(xiàn)由甲方開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，車(chē)庫(kù)上第一層（帶車(chē)庫(kù)第二層），坐北朝南靠西邊約128平方米的房屋及車(chē)庫(kù)（該房產(chǎn)下西起正北車(chē)庫(kù)第一個(gè)）同時(shí)出售給乙方（原告王某某）”約定，國(guó)有土地權(quán)利人是鄧鵬，被告盧某某在未取得物權(quán)或處分權(quán)的情形下與原告設(shè)立房屋買(mǎi)賣(mài)的民事行為，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，至本案庭審辯論終結(jié)前，亦無(wú)證據(jù)證明被告盧某某取得處分權(quán)，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》應(yīng)作為有效合同處理，被告盧某某在約定的借款滿(mǎn)一年后不能向原告轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，致使原告不能取得房屋所有權(quán)，原告主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求賠償損失的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，原告以借款形式給付的房款100000元，基于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應(yīng)由被告盧某某予以返還。但原告按借款關(guān)系的利率35%計(jì)算主張損失35000元，其主張利率超出法律規(guī)定的限制，其損失只有資金占用的實(shí)際利息損失，即按同期貸款利率計(jì)算，對(duì)超出部分不予支持。
對(duì)于合同擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任，被告彭文彬在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》上的擔(dān)保人處簽名，庭審中對(duì)其簽名的真實(shí)性予以認(rèn)可，雖主合同《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》中沒(méi)有約定保證條款，也沒(méi)有約定保證方式，經(jīng)被告彭文彬以保證人身份簽名，保證合同成立，應(yīng)按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。被告彭文彬的保證期間根據(jù)合同的約定，以2013年6月18日借款滿(mǎn)一年后，即2014年6月17日起算六個(gè)月。現(xiàn)原告在保證期內(nèi)提出解除合同，合同解除后，擔(dān)保人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。被告彭文彬提出超過(guò)擔(dān)保時(shí)效、擔(dān)保人不是以保證人在合同上簽名、擔(dān)保不成立的抗辯理由亦不能成立，本院不予支持其抗辯理由。
綜上所述，被告盧某某既然與原告設(shè)立了房屋買(mǎi)賣(mài)的民事法律行為，其不按約履行，原告提出解除合同的事由成立，被告盧某某應(yīng)承擔(dān)返還和賠償損失的民事責(zé)任，被告彭文彬依法應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條 ?、第二十一條 ?、第二十六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第十條 ?、第二十二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告王某某與被告盧某某、彭文彬簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)》；
二、被告盧某某于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告王某某購(gòu)房款100000元，并賠償損失（以本金100000元，按人民銀行同期貸款年利率，從2013年6月18日起計(jì)算至清償之日止）；
三、被告彭文彬?qū)Ρ桓姹R某某的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，被告彭文彬承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告盧某某追償；
四、駁回原告王某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3000元，減半收取1500元，由被告盧某某負(fù)擔(dān)。因原告已經(jīng)預(yù)交，由被告在履行上述義務(wù)時(shí)一并給付原告，本院不再作收退處理。

審判長(zhǎng)：曹振華

書(shū)記員：彭勇