原告：王國輝，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部，住甘南縣。
委托代理人：姜煒，黑龍江廣朋律師事務(wù)所律師。
被告：雙鴨山瑞和橡塑有限公司（以下簡稱瑞和公司），住所地雙鴨山市尖山區(qū)馬鞍山路南側(cè)。
法定代表人：谷嵐，該公司經(jīng)理。
委托代理人：李振宇，黑龍江淞澤律師事務(wù)所律師。
被告：吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住甘南縣。

原告王國輝與被告雙鴨山瑞合橡塑有限公司、被告吳某執(zhí)行異議之訴一案，原告王國輝于2017年2月27日向本院提起訴訟，本院于2017年6月30日作出（2017）黑0225民初906號民事判決，原告王國輝不服，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院，齊齊哈爾市中級人民法院審理后作出（2017）黑02民終2238號民事裁定書，裁定撤銷（2017）黑0225民初906號民事判決，發(fā)回本院重新審理。本院立案后，重新組成合議庭，于2018年3月30日公開開庭進行了審理，原告王國輝及其委托代理人姜煒、被告吳某、被告雙鴨山瑞和橡塑有限公司的委托代理人李振宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王國輝訴稱，2013年8月1日，原告與被告吳某簽訂了位于甘南縣羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室和6號車庫的二手房買賣合同和車庫買賣合同，被告用欠原告的借款抵頂了全部房款。2016年因二被告買賣合同糾紛一案執(zhí)行中，瑞和公司申請查封了原告購買的羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室和6號車庫，原告提出執(zhí)行異議，法院作出（2016）黑0225執(zhí)異字第43號裁定，駁回了原告的異議請求。故原告起訴，理由如下：原告自2011年購買車庫和房屋后就開始居住、使用，已經(jīng)實際占有房屋，應(yīng)認定買賣合同真實有效。原告購買房屋和車庫后，相應(yīng)物業(yè)費也是原告交納的，亦應(yīng)認定原告的買賣合同有效。因該房屋在抵押期間，沒有辦法過戶，所以原告仍然以吳某的名義償還貸款，現(xiàn)已經(jīng)征得抵押權(quán)人同意，由原告去償還貸款，原告取得該房屋是善意取得，該房屋實際所有權(quán)人是原告，不應(yīng)當由瑞和公司執(zhí)行。訴訟請求：1、請求法院判決確認羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室及羅蘭麗都小區(qū)7號樓南106號車庫為原告所有；2、停止對上述房產(chǎn)執(zhí)行并解除對上述財產(chǎn)的查封。
被告瑞和公司辯稱，1、原告與被告吳某之間關(guān)于羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室的買賣合同是無效的。在原告提起的執(zhí)行異議申請中，甘南縣法院執(zhí)行局以（2016）黑0225執(zhí)異字43號執(zhí)行裁定書，明確判定了原告與吳某之間的買賣合同訂立時該房屋處于按揭貸款期間，聽證會中雙方也都認定其辦理買賣合同未告知抵押權(quán)人，故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定在抵押權(quán)人未追認該行為時，買賣合同無效；2、根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋，嚴禁在民間借貸關(guān)系中約定如不能歸還債務(wù)而“以物抵債”，根據(jù)原告與吳某之間的陳述，雙方買賣合同是建立在雙方存在民間借貸關(guān)系的基礎(chǔ)上，故雙方的約定違反了法律規(guī)定，是無效的行為；3、我國關(guān)于不動產(chǎn)的物權(quán)是采取的公示主義和登記主義，不動產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，即認定不動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當以相關(guān)行政部門做的登記為準，不應(yīng)當以當事人雙方的約定為主；4、本案原告與吳某之間的買賣合同僅有收據(jù)，沒有銀行流水、交款憑證等其他有效的證據(jù)佐證。在雙方買賣合同生效后，吳某一直在支付該房屋的貸款，有悖常理。綜上，被告瑞和公司認為原告與吳某之間的買賣合同是無效的，不應(yīng)當被法律認可，請求駁回原告訴訟請求。
被告吳某辯稱，對原告的訴訟請求及事實理由無異議。2009-2011年之間我從原告處共借了三筆，兩筆10萬元，一筆20萬元。房子是2011年交給王國輝的，也就是在借款之后交房的。當時是王國輝要買房，我說我這有這套房子，正好我欠她錢，讓她看看地點合不合適，她看后也相中了，之后她就裝修入住了。當時是我口頭說的我負責還貸款，后期因為我不常在家就王國輝還了一部分貸款。2013年8月1日王國輝找我對賬，因為她幫我還點貸款還有點利息一共是5萬元錢，我就給她出了5萬元錢的欠條。當時約定是房子30萬，車庫10萬元，當天補簽的房屋買賣合同。當天我把40萬元欠條收回，給王國輝出了一個40萬元的房款收條。
2013年10月1日因我要進煤，就從王國輝處又借了40萬元，簽了欠條，這40萬元與房屋無關(guān)。
原告王國輝提供證據(jù)與被告質(zhì)證意見：
1、車庫買賣合同復(fù)印件一份，二手房買賣合同復(fù)印件一份，收據(jù)復(fù)印件一份，證明原告與吳某之間是買賣關(guān)系，被告吳某收取了原告王國輝的房屋價款。雙方買賣合同真實有效。
被告瑞和公司質(zhì)證認為：該組證據(jù)的前提在法庭陳述中是因為雙方存在借貸關(guān)系，吳某將車庫和房屋抵債給原告，而不是雙方存在真實的買賣關(guān)系；2、該收據(jù)僅僅是雙方對購房價格的約定，并沒有銀行流水和其他證據(jù)能夠證實雙方支付了上述房款；3、根據(jù)最高院關(guān)于以物抵債的司法解釋，以物抵債前提必須是債務(wù)還款期限屆滿，并且雙方債權(quán)債務(wù)數(shù)額確定，才能確定以物抵債的效力，而這組證據(jù)無法證實雙方債務(wù)履行的期限，根據(jù)物權(quán)法191條第二款，以及適用物權(quán)法若干法律規(guī)定第67條規(guī)定，該房屋在抵押期間簽訂買賣合同，如未經(jīng)抵押權(quán)人同意，買賣合同自始無效，這組證據(jù)中被告沒有看到作為抵押權(quán)人銀行的同意及抵債確認書，綜上該兩份買賣合同是無效合同。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
2、物業(yè)費收據(jù)4張，取暖費交費統(tǒng)計表1張，證明該房屋實際交付后，物業(yè)費、取暖費均是本案原告王國輝交納。
被告瑞和公司質(zhì)證認為：證據(jù)本身真實性沒有異議，但該證據(jù)只能證實原告是上述物業(yè)的使用人，而不能證明其是所有人，因為1、上述物業(yè)的權(quán)屬證照并非原告，2、在租賃或借用關(guān)系中也可以產(chǎn)生實際使用人交納物業(yè)的情況，故該組證據(jù)不能證實該物業(yè)的所有權(quán)人的真實性。從這組證據(jù)的時間上看，均發(fā)生于2013年10月28日以后，并不能夠證實原告在2011年就實際占有使用了房屋，并且根據(jù)取暖費票據(jù)上的交納人都是吳某，根據(jù)最高院執(zhí)行異議復(fù)議的相關(guān)司法解釋第28條第三項規(guī)定，在查封日前日必須支付全部價款合法占有使用才能滿足確認買賣合同有效的條件，本案訴爭房產(chǎn)原告王國輝與第二被告吳某之間的買賣行為并不符合該條規(guī)定。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
3、銀行還款憑證四張，銀行卡復(fù)印件兩張，承諾書復(fù)印件一份，原告自己記載的房屋裝修和還貸款清單一份，證明房屋在2011年交付后銀行貸款由吳某償還，王國輝在吳某沒時間或無力償還之時繼續(xù)償還銀行貸款，沒有損害抵押權(quán)人的利益，也證實二人在對賬后形成5萬元欠條的理由。原告的承諾書，銀行也有一份，證實銀行也同意由王國輝與吳某共同償還房屋貸款，沒有損害抵押權(quán)人的利益。原告裝修房屋和還款的記載，證明房屋由王國輝實際裝修并使用。
被告瑞和公司質(zhì)證認為：1、該還款小票記錄的時間都是在2016年以后，結(jié)合原告在執(zhí)行局所舉行的聽證會上的答辯，可以認定這樣的事實，原告還款是在2016年以后，而不是在2013年簽訂買賣合同后還款；2、該承諾函出具時間是2017年2月17日，即在合同簽訂了接近三年半的時間，原告才向銀行申請變更還款人的業(yè)務(wù)，在2016年這個房產(chǎn)我們已經(jīng)申請法院依法查封，而且在承諾函上我們并沒有看到銀行表示接受或者同意的意思表示，更重要的是在答辯中我們也主張簽訂買賣合同時，抵押權(quán)人應(yīng)該表示同意，而不是過了三年多才同意，所以該證明無效，該承諾函更能證實雙方在簽訂買賣合同時并沒有取得銀行同意，甚至銀行可能并不知曉；3、該組證據(jù)看出雙方買賣合同成立后被告吳某還在繼續(xù)還銀行貸款，這一事實可認定原告并沒有足額支付全部購房款項，這一點不符合買賣行為的一般常理，買賣行為一旦成立生效，應(yīng)當由購買方對標的物享受權(quán)利承擔義務(wù)，因此該房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效合同。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
4、證人證言
4-1、證人王某出庭作證，證明原告王國輝在2011年開始裝修爭議樓房，并居住使用。
被告瑞和公司質(zhì)證認為：該證人的證言明顯存在虛假之處，2017年2月20日原告在起訴狀中明確表述了，其實在2013年8月1日簽訂完買賣合同后開始入住使用房屋，證人證言與原告陳述自相矛盾，并不能夠證實原告于2011年就實際入?。?、即使原告存在先予入住的情節(jié)，但需要結(jié)合其他法定條件才能使其入住行為產(chǎn)生法定效力，該證人證言不能證實原告入住時間入住合法性。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
4-2證人崔曉娟出庭作證，證明自2011年起由王國輝繳納訴爭房屋物業(yè)費。
被告瑞和公司質(zhì)證意見與對王某質(zhì)證意見一致。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
4-3證人趙闖出庭作證。證明原告王國輝與被告吳某的債務(wù)往來關(guān)系及幾筆借款的情況
被告瑞和公司質(zhì)證認為：該證人與原告王國輝和被告吳某均有利害關(guān)系，證明效力較低，另外其作為擔保人對借款的時間、還款期限、是否歸還的數(shù)額、支付利息，以及欠款5萬元的來源都不能準確說清，該證人證言均不能證實王國輝與吳某之間真實的資金借貸關(guān)系，建議法庭不予采信。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
5、證明二份，證明王國輝自2011年至今一直在羅蘭麗都小區(qū)7號樓3單元501室居住并實際占有。
被告瑞和公司質(zhì)證認為：1、該二份證明的出具人應(yīng)當出庭接受質(zhì)詢質(zhì)證，否則該證明不能產(chǎn)生法定效力；2、鑒于原告本身就是政府工作人員，出具這份證明可信程度及來源都有一定不確定性，單就這二份證明的內(nèi)容而言也與客觀事實不符，證明出具時間是2018年，在沒有其他證據(jù)相互印證的前提下來證明7年前原告居住的事實本身就不符合常理，另外本案原告在本案第一次庭審時就出庭4個證人，該4個證人對原告所陳述的2011年就入住的事實自相矛盾，包括其入住時間、裝修時間，又與今天本庭所陳述情況不一致，所以原告對入住事實的所有證據(jù)都存在邏輯混亂，不予采信的問題，請法庭注意；3、本案審理的是原告是否有權(quán)合法占有訴爭房屋，居住的事實并不是合法占有房屋的全部條件，請法庭結(jié)合被告所主張的法律法規(guī)進行公平公正判斷和處理。
被告吳某對該組證據(jù)無異議。
被告瑞和公司向法庭提交證據(jù)：
1、（2016）黑0225執(zhí)異字第43號執(zhí)行裁定書，（2016）黑0225執(zhí)1493號執(zhí)行裁定書，證明本案訴爭房屋已經(jīng)經(jīng)甘南縣人民法院依法裁定，駁回原告對訴爭房屋的執(zhí)行異議，并且依法裁定對訴爭房屋在2016年12月13日開始評估拍賣。
原告質(zhì)證認為：（2016）黑0225執(zhí)1493號執(zhí)行裁定書我們沒有收到過，該裁定是針對原告提出的執(zhí)行異議作出的不能作為執(zhí)行異議之訴的證據(jù)使用，對（2016）黑0225執(zhí)異字第43號執(zhí)行裁定書有異議，本案發(fā)回重審就是針對這個裁定。而且也證實查封為2016年，而王國輝實際占有訴爭房屋時間是2011年，2013年形成的書面購買合同，并且向吳某已經(jīng)支付了實際的全額價款，所以請求法院確認訴爭房屋歸王國輝所有，撤銷執(zhí)行裁定解除查封，達不到被告的證明目的。
被告吳某質(zhì)證意見與原告質(zhì)證意見一致。
2、聽證會筆錄復(fù)印件一份，筆錄第2頁內(nèi)容，證實抵押權(quán)人工商銀行不知道雙方簽訂買賣合同，辦理房屋交接。
原告質(zhì)證認為：對該證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議，首先王國輝和吳某的還款行為是在王國輝實際占有之后，而且一直及時足額償還銀行貸款，從根本上沒有損害到抵押權(quán)人銀行的利益，特別是在吳某出現(xiàn)無力償還銀行貸款時，原告一直在向銀行償還貸款以期消滅抵押權(quán)，而且銀行也追認由王國輝償還剩余貸款的行為，所以說抵押權(quán)人是同意并且知曉的。雙方買賣行為并未違反法律規(guī)定。而且根據(jù)物權(quán)法第15條買賣合同生效后未辦理物權(quán)登記的也不影響合同效力，所以雙方的買賣合同也是合法有效的。
被告吳某質(zhì)證意見與原告質(zhì)證意見一致。
被告吳某未提供證據(jù)。
以上證據(jù)經(jīng)過庭審質(zhì)證及合議庭合議確認如下：對原告提交的證據(jù)1-5，因證據(jù)間能夠相互印證，依法予以確認，被告提交的證據(jù)1不予采信，理由是本案是執(zhí)行異議之訴，就是由于（2016）黑0225執(zhí)異字第43號執(zhí)行裁定書引發(fā)的，所以該裁定在本案中不能作為證據(jù)使用，因本案尚未審理終結(jié)，（2016）黑0225執(zhí)1493號執(zhí)行裁定書不能作為證據(jù)使用。對被告提交的證據(jù)2，抵押權(quán)人雖然不知道抵押房屋進行了買賣和實際交付，但房屋的買賣雙方并沒有侵害抵押權(quán)人的合法權(quán)益，而且抵押權(quán)人在事后也進行了追認，故對被告的證明目的不予采信。
根據(jù)當事人陳述以及庭審質(zhì)證情況，經(jīng)審理查明，2009-2011年間被告吳某共向原告王國輝借款三筆，金額40萬元，2011年聽說原告王國輝想買樓就向王國輝說自己在羅蘭麗都小區(qū)有一套樓房和車庫，讓王國輝看一下是否中意，正好自己還欠王國輝錢，王國輝看后表示同意，雙方口頭商定吳某名下的7號樓三單元501室價值30萬元、6號車庫價值10萬元。2011年王國輝對該房屋進行裝修并實際居住至今，期間物業(yè)費和取暖費均由王國輝交納。2013年8月1日，原告王國輝與被告吳某補簽了一份房屋及車庫買賣合同，王國輝將40萬元欠據(jù)還給吳某，吳某出具收到房款收條，雙方經(jīng)過算賬，吳某還欠王國輝5萬元錢，吳某為王國輝又出具一份5萬元欠據(jù)。2013年10月1日，被告吳某因存煤需要再次向王國輝借款40萬元。2016年被告瑞和公司與吳某因買賣合同糾紛，本院于訴訟中依瑞和公司的申請，將吳某所有的羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室及其6號車庫予以查封。因吳某未履行義務(wù)，瑞和公司申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中本院作出（2016）黑0225執(zhí)1493號執(zhí)行裁定書，拍賣上述查封的房產(chǎn)。王國輝作為案外人提出執(zhí)行異議，2017年1月18日，本院作出（2016）黑0225執(zhí)異字第43號執(zhí)行裁定書，認定王國輝與吳某簽訂的買賣合同由于未經(jīng)抵押權(quán)人同意而導(dǎo)致買賣行為效力待定，抵押權(quán)人未追認該行為，所以買賣合同無效，駁回王國輝的異議。王國輝向本院提起執(zhí)行異議之訴。

本院認為，案外人執(zhí)行異議依據(jù)應(yīng)當是對執(zhí)行標的物享有排他性或者優(yōu)益性的權(quán)利。本案中原告王國輝作為買受人，在法院查封之前就已與被執(zhí)行人吳某簽訂了合法有效的書面買賣合同、并已支付全部價款及非因買受人自身原因未辦理過戶登記的事實。故對原告的訴訟請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、第一百零六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

1、原告王國輝與被告吳某簽訂的房屋買賣合同和車庫買賣合同有效，原告王國輝對羅蘭麗都小區(qū)7號樓三單元501室及7號樓南106號車庫歸原告王國輝享有所有權(quán)；
2、停止對上述房屋及車庫的執(zhí)行。
案件受理費50.00元，由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 呂玉清
審判員 葛永莉
人民陪審員 楊文慧

書記員： 張鑫