上訴人（原審被告）天津市天材才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地天津市南開區(qū)復(fù)康路15號(hào)長(zhǎng)實(shí)別墅4-5號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼：10317998-X。
法定代表人朱鳳恒，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人楊冉，天津高地律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）王國紅。
委托代理人王國慶，男，1954年9月29日出生，漢族，系王國紅之兄。
委托代理人杜少葵，河北競(jìng)擇律師事務(wù)所律師。

上訴人天津市天材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天材公司）因商品房買賣合同糾紛一案不服昌黎縣人民法院（2014）昌民初字第143號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2006年7月16日王國紅與被告天材公司簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：H-F-036）根據(jù)合同約定，王國紅購買被告開發(fā)的黃金海岸海景龍1棟3單元301號(hào)房屋一套，合同中注明建筑面積為66.66平方米，其中內(nèi)面積56.44平方米，公共部分及公用分?jǐn)偯娣e10.22平方，房屋按套購買總價(jià)款為560000元，王國紅系一次性付清購房款。2009年7月《房屋所有權(quán)證書》辦理完畢，王國紅在查看證書時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積只有59.55平方米，其中建筑面積50平方米，分?jǐn)偣妹娣e9.55平方米，與合同約定的面積相差7.11平方米，多次與天材公司協(xié)商要求退還面積差異的差額款，天材公司均以約定按套購買為理由不予退款，故王國紅起訴至法院。
原審法院認(rèn)為，2006年7月16日原告王國紅與被告天材公司簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：H-F-036），根據(jù)合同約定，原告王國紅購買被告天材公司開發(fā)的黃金海岸海景龍?jiān)?-3-301號(hào)房屋一套，合同中注明建筑面積為66.66平方米，其中套內(nèi)面積56.44平方米，公共部分及公用分?jǐn)偯娣e10.22平方米，房屋按套購買總價(jià)款為560000元，原告系一次性付清購房款。2009年7月《房屋所有權(quán)證書》辦理完畢，王國紅在查看證書時(shí)發(fā)現(xiàn)所購房屋實(shí)測(cè)面積只有59.55平方米，其中建筑面積50平方米，分?jǐn)偣妹娣e9.55平方米，與合同約定的面積相差7.11平方米，原告多次與被告協(xié)商要求被告天材公司退還面積差異的差額款，天材公司均以合同中約定按套購買為理由不予退款。雙方協(xié)商無法達(dá)成一致意見，故王國紅起訴至法院。
原審法院認(rèn)為，原告王國紅與被告天津市天材房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，為有效合同。合同中約定建筑面積為66.66平方米，但在《房屋所有權(quán)證》中，確認(rèn)實(shí)測(cè)面積為59.55平方米，與合同約定面積相差7.11平方米，面積誤差比絕對(duì)值為10.67%，依據(jù)《合同法》中的公平原則，被告天材公司在所售房屋面積出現(xiàn)較大差異時(shí)，對(duì)總房款應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，故王國紅提出要求天材公司支付面積差異差額款的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。王國紅在訴訟請(qǐng)求中，要求天材公司按《商品房買賣合同》第五條第2種處理方式計(jì)算差額款，本院認(rèn)為該合同第四條已經(jīng)明確約定本案房屋按套計(jì)價(jià)，且第五條處理原則第二款寫明“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約規(guī)定”，故王國紅提出的該訴訟請(qǐng)求本院不予支持。對(duì)如何計(jì)算房屋面積差異的差額款，本院認(rèn)為應(yīng)堅(jiān)持合同法中公平公正的原則，雙方簽訂的合同中無按套計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異情況的處理方式，法院依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定計(jì)算差額款。
被告天材公司提出兩項(xiàng)抗辯，抗辯一認(rèn)為王國紅系2009年7月取得《房屋所有權(quán)證》，2013年12月才主張權(quán)利，已超過了兩年的訴訟時(shí)效。王國紅說明《房屋所有權(quán)證》是王國紅2010年暑期來海邊度假時(shí)，經(jīng)天材公司通知后，到天材公司處領(lǐng)取的，領(lǐng)證時(shí)在天材公司領(lǐng)取登記本上有簽字，可以證明領(lǐng)取的時(shí)間，在發(fā)現(xiàn)面積差異后，王國紅一直在與天材公司進(jìn)行協(xié)商，主要由天材公司處銷售經(jīng)理王某某進(jìn)行接待，在與天材公司多次協(xié)商無果的情況下，2011年7月20日王國紅無奈向昌黎縣住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)出求助信，2013年7月17日亦委托過律師向天材公司發(fā)出過律師函，即王國紅提供的證據(jù)五與證據(jù)六，均能證明王國紅從2010年至現(xiàn)在一直在主張自己的權(quán)利。本院認(rèn)為王國紅向房產(chǎn)管理部門發(fā)出求助信與向天材公司發(fā)出律師函，符合《民通意見》第174條權(quán)利人向有關(guān)單位提出保護(hù)民事權(quán)利的請(qǐng)求和第173條權(quán)利人向義務(wù)人主張權(quán)利訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定，訴訟時(shí)效發(fā)生了中斷，故天材公司的第一項(xiàng)抗辯主張本院不予支持；天材公司提出抗辯二，王國紅、天材公司簽訂《商品房買賣合同》中明確約定為按套計(jì)價(jià)購買，合同中所寫的建筑面積只是應(yīng)相關(guān)部門要求必須填寫的項(xiàng)目，在王國紅、天材公司簽訂的購房合同中只具有參考作用，沒有實(shí)際的約束力。所以王國紅是按套購買的該房屋，對(duì)合同中約定的面積出現(xiàn)差異不應(yīng)提出相關(guān)請(qǐng)求。王國紅說明當(dāng)時(shí)在黃金海岸處比較了幾家房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤，是在綜合考量面積、單價(jià)、位置、環(huán)境等多種因素的情況下才購買的海景龍?jiān)飞唐贩?，所以房屋的總體面積與平均單價(jià)是王國紅購房的重要考慮因素。原審法院認(rèn)為王國紅、天材公司簽訂的《商品房買賣合同》中，天材公司明確標(biāo)注了建筑面積，應(yīng)認(rèn)為是天材公司發(fā)出的合同要約，該要約對(duì)原告訂立合同以及確認(rèn)房屋按套的總體價(jià)格有重大影響，也是王國紅訂立購房合同的重要依據(jù)之一，王國紅、天材公司既然在合同中對(duì)建筑面積有約定，天材公司即應(yīng)嚴(yán)格按照《合同法》與《城市房地產(chǎn)管理辦法》履行該約定，對(duì)建筑面積出現(xiàn)差異，有約定處理方式的按約定，無約定處理方式的按相關(guān)法律規(guī)定，天材公司提出合同中的面積只是虛填并非真實(shí)意思表示的理據(jù)不充分，故天材公司的第二個(gè)抗辯主張本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十九條之規(guī)定判決如下：一、被告天津市天材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告王國紅購房面積差額款59730元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二、駁回原告王國紅的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2350元，由被告天津市天材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審查明事實(shí)與一審查明無異，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方在2006年7月16日簽訂的《商品房買賣合同》中明確約定房屋面積為66.66平方米，價(jià)格按套計(jì)為56萬元。而上訴人天材公司供給被上訴人的房屋面積為59.55平方米，與合同約定面積相差7.11平方米，構(gòu)成違約。上訴人主張雙方合同中約定是按套計(jì)價(jià)，故不應(yīng)返還被上訴人房屋面積差價(jià)款。本院認(rèn)為影響一套房屋價(jià)格的因素有很多，但無疑面積是其中的一個(gè)主要因素。被上訴人在購買該房屋時(shí)，是在綜合考慮了房屋的總價(jià)、面積、位置等因素后，才與上訴人簽訂的房屋買賣合同。誠如上訴人主張的房屋是按套計(jì)價(jià)，但66.66平方米的一套房屋與59.55平方米一套房屋價(jià)格應(yīng)不一樣。故原審認(rèn)定上訴人違約，并判決上訴人返還被上訴人房屋差價(jià)款事實(shí)清楚，證據(jù)充分，本院予以維持。關(guān)于訴訟時(shí)效的問題，昌黎縣住房保障和房產(chǎn)管理局2009年7月22日下發(fā)房本，被上訴人2011年7月20日向昌黎縣住房保障和房產(chǎn)管理局提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請(qǐng)求，訴訟時(shí)效中斷；2013年7月17日，被上訴人再次委托律師向上訴人單位發(fā)出律師函，主張權(quán)利，訴訟訴訟再次中斷，至2013年9月起訴，未超過訴訟時(shí)效。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2350元，由上訴人天津市天材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　劉子明 審判員　　李德權(quán) 審判員　　鄒德林

書記員：孫秀麗