原告：王華富，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　委托訴訟代理人：貴陽杰，上海市華天平律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曲立鑫，上海市華天平律師事務(wù)所律師。
　　被告：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：王連軍，行長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：羅俊。
　　委托訴訟代理人：談霖。
　　被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市青浦區(qū)。
　　被告：顧青，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市青浦區(qū)。
　　原告王華富與被告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海青浦支行(簡(jiǎn)稱“農(nóng)行青浦支行”)、王某、顧青案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年9月5日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月19日公開開庭進(jìn)行了審理，原告王華富、被告農(nóng)行青浦支行的委托訴訟代理人羅俊和談霖到庭參加訴訟，被告王某、顧青經(jīng)本院合法傳喚未到庭，本案依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王華富向本院提起訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)原告對(duì)青浦區(qū)盈港路XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋繼續(xù)承租的權(quán)利并對(duì)該房屋進(jìn)行帶租約拍賣。事實(shí)和理由：2016年2月2日，法院出具(2016)滬0118民初17號(hào)民事調(diào)解書，確認(rèn)王某、顧青應(yīng)歸還農(nóng)行青浦支行借款本金人民幣800萬元及利息等，以及農(nóng)行青浦支行有權(quán)對(duì)上述房產(chǎn)行使抵押權(quán)。2018年7月4日，法院裁定拍賣上述房產(chǎn)。原告作為承租人提出異議，但被駁回，故提起本案訴訟。
　　被告農(nóng)行青浦支行辯稱：其對(duì)涉案房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間為2013年3月29日，早于原告與王某簽訂租賃合同的時(shí)間，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告王某、顧青未作答辯。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)的事實(shí)如下：本院于2016年1月5日立案受理了農(nóng)行青浦支行訴王某、顧青、王祖樑、李松林金融借款合同糾紛一案，并于2016年2月2日作出(2016)滬0118民初17號(hào)民事調(diào)解書，內(nèi)容包括：一、農(nóng)行青浦支行與王某、顧青、王祖樑、李松林于2013年3月27日簽訂的《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》繼續(xù)履行；二、王某、顧青應(yīng)共同歸還農(nóng)行青浦支行借款本金800萬，此款于2016年6月30日前支付；三、王某、顧青應(yīng)共同償付農(nóng)行青浦支行借款800萬自2015年11月21日至實(shí)際清償之日的利息、復(fù)利和罰息，此款在2016年6月30日前支付(利率根據(jù)合同約定，自2016年3月27日起產(chǎn)生的逾期利息，利率按罰息利率計(jì)付)；四、王某、顧青屆期不履行上述第二、三項(xiàng)付款義務(wù)的，農(nóng)行青浦支行可以與抵押人王某、顧青協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)盈港路674、676號(hào)房屋，以及與抵押人王祖樑、李松林協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)盈港路XXX號(hào)房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償；抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人王某、顧青、王祖樑、李松林所有，不足部分由被告王某、顧青清償?shù)?。因王某、顧青、王祖樑、李松林未能按約履行還款義務(wù)，農(nóng)行青浦支行向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院于2016年12月9日以(2016)滬0118執(zhí)9093號(hào)立案執(zhí)行。2018年7月4日，本院作出(2016)滬0118執(zhí)9093號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定拍賣涉案房產(chǎn)，并于7月11日作出公告，告知被執(zhí)行人以及在該房地產(chǎn)的案外人，應(yīng)自公告之日起十五日內(nèi)遷出該房地產(chǎn)；案外人認(rèn)為其對(duì)該房地產(chǎn)享有租賃權(quán)而合法占有的，應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)向本院提出書面異議，逾期且無正當(dāng)理由未提出書面異議的，本院將在該房地產(chǎn)不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下進(jìn)行委托評(píng)估、拍賣、變賣等。2018年8月1日，原告向本院提出異議，要求對(duì)涉案房產(chǎn)在負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的情況下進(jìn)行拍賣。本院經(jīng)審查后作出(2018)滬0118執(zhí)異156號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了原告的異議請(qǐng)求，原告遂提起本案訴訟。
　　另查明：王某與顧青系夫妻關(guān)系。涉案房產(chǎn)于2005年4月25日經(jīng)核準(zhǔn)取得房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人登記為王某。農(nóng)行青浦支行于2013年3月29日經(jīng)核準(zhǔn)登記，對(duì)該房產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)，債權(quán)數(shù)額為800萬元。
　　再查明：上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店于2013年6月27日經(jīng)工商核準(zhǔn)設(shè)立，登記的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為上海市青浦區(qū)盈港路674－680號(hào)，包括了涉案房產(chǎn)。該理發(fā)店的經(jīng)營(yíng)者為張歡，與原告系夫妻關(guān)系。
　　上述查明的事實(shí)，由原告提供的(2018)滬0118執(zhí)異156號(hào)執(zhí)行裁定書、上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店?duì)I業(yè)執(zhí)照、被告農(nóng)行青浦支行提供的涉案房產(chǎn)登記信息及原告與農(nóng)行青浦支行的陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　庭審期間，原告提供了其與王某于2015年5月30日簽訂的《房屋租賃合同》，約定原告租賃涉案房產(chǎn)，用于美容美發(fā)店的經(jīng)營(yíng)，租賃期為十年，自2015年6月1日至2025年5月30日止；租金為每月12,000元，按付四押二方式支付等。原告稱涉案房產(chǎn)原本由案外人屠宏峰租賃，用于經(jīng)營(yíng)上海市青浦區(qū)旺峰理發(fā)店。該理發(fā)店于2007年注冊(cè)設(shè)立。原告與屠宏峰于2013年3月簽訂了店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議并實(shí)際占有涉案房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)屠宏峰租賃涉案房產(chǎn)的租賃期尚未屆滿，王某對(duì)于兩人之間的店鋪轉(zhuǎn)讓也是知道的。之后原告重新注冊(cè)設(shè)立了上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)站，并在原租賃期屆滿后，與王某簽訂了上述《房屋租賃合同》。農(nóng)行青浦支行對(duì)該份租賃合同表示不知情，無法確認(rèn)合同的真實(shí)性，但合同簽訂時(shí)間以及上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店注冊(cè)設(shè)立時(shí)間均晚于農(nóng)行青浦支行對(duì)涉案房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間，原告主張的租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。
　　本院認(rèn)為：《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后的抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。本案中，農(nóng)行青浦支行對(duì)涉案房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的時(shí)間為2013年3月29日，而上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店的設(shè)立時(shí)間為2013年6月27日，原告與王某簽訂租賃合同的時(shí)間為2015年5月30日，均晚于抵押權(quán)的設(shè)定時(shí)間。原告主張租賃權(quán)自案外人屠宏峰延續(xù)而來，其雖未能提供屠宏峰簽訂的租賃合同，也未能提供其與屠宏峰簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓合同，但根據(jù)上海市青浦區(qū)旺峰理發(fā)店和上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店的注冊(cè)設(shè)立情況，可以認(rèn)定在農(nóng)行青浦支行設(shè)定抵押權(quán)之前，涉案房屋已出租。但是，原告與王某于2015年5月30日簽訂了租賃合同，租賃期自2015年6月1日開始，可見在抵押權(quán)設(shè)立之前簽訂的租賃合同至2015年6月1日已屆滿?，F(xiàn)原告對(duì)涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)系基于2015年5月30日簽訂的合同，原告要求涉案房產(chǎn)在負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的情況下拍賣，相應(yīng)的租賃合同亦為此份合同，而該份合同簽訂時(shí)間在抵押權(quán)設(shè)立之后，原告不能依據(jù)以該份合同為基礎(chǔ)建立的租賃關(guān)系來對(duì)抗農(nóng)行青浦支行對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。原告得以對(duì)抗抵押權(quán)的租賃關(guān)系應(yīng)以在農(nóng)行青浦支行設(shè)定抵押權(quán)之前簽訂的租賃合同為準(zhǔn)，而不能以抵押權(quán)設(shè)定后簽訂的租賃合同為準(zhǔn)。原告要求排除的執(zhí)行行為發(fā)生在2018年7月，此時(shí)，原告就案涉房產(chǎn)已不享有足以排除執(zhí)行的租賃權(quán)。因此，原告的訴訟請(qǐng)求無相應(yīng)法律依據(jù)，本院難以支持。被告王某、顧青經(jīng)本院合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告王華富的訴訟請(qǐng)求。
　　本案受理費(fèi)80元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　當(dāng)事人如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：馬念慈

書記員：楊晶晶