陸某某
王某某
季輝民（黑龍江太平律師事務(wù)所）
黑龍江省環(huán)亞建筑工程有限公司
宋立海（黑龍江哈爾濱松北區(qū)松北法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告）陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
被上訴人（原審原告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人季輝民，黑龍江太平律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）黑龍江省環(huán)亞建筑工程有限公司。
法定代表人馮玉輝，該公司經(jīng)理。
委托代理人宋立海，哈爾濱市松北區(qū)松北法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人陸某某因與被上訴人王某某、黑龍江省環(huán)亞建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)亞公司）返還原物糾紛一案，不服黑龍江省北安農(nóng)墾法院（2013）北民初字第219號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月10日受理，依法組成合議庭，于同年3月19日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人陸某某，被上訴人王某某及其委托代理人季輝民，被上訴人環(huán)亞公司委托代理人宋立海到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:2010年11月20日，環(huán)亞公司將祥苑小區(qū)1棟兩戶門市房出售給王某某，且雙方辦理了入戶手續(xù)，王某某合法占有上述房屋。2011年4月27日，田興海為開發(fā)建設(shè)祥苑小區(qū)向陸某某借款，雙方簽訂借款協(xié)議，約定以祥苑小區(qū)1棟兩戶門市作為抵押，如到期不能還款，陸某某將收取抵押房屋，雙方并另行簽訂了上述門市房的買賣合同。田興海的行為系代表環(huán)亞公司的職務(wù)行為。就陸某某與環(huán)亞公司簽訂的以房抵債約定的性質(zhì)屬債權(quán)行為，應(yīng)定性為合同履行中的代物清償行為。因陸某某借款給環(huán)亞公司目的是為了取得借款利息，并非為了取得房產(chǎn)。結(jié)合本案，環(huán)亞公司確實(shí)有到期不能歸還借款本息時(shí)以房抵債的物權(quán)變動(dòng)之意思表示，但在簽訂房屋買賣合同后，并沒有主動(dòng)交房給陸某某并協(xié)助陸某某辦理該房產(chǎn)的抵押登記及申請(qǐng)預(yù)告登記手續(xù)等實(shí)際交付行為，陸某某單方自行辦理預(yù)告登記不具有法律效力。陸某某不能據(jù)此約定直接取得該房屋的所有權(quán)。本案中，環(huán)亞公司與陸某某簽訂房屋買賣合同時(shí)即侵犯了王某某的合法權(quán)益，陸某某派人撕小廣告、換門鎖行為，屬侵權(quán)行為。因本案不爭(zhēng)的事實(shí)是環(huán)亞公司銷售的祥苑小區(qū)房屋至今不能辦理房屋所有權(quán)登記，故陸某某的權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人王某某，應(yīng)由陸某某返還其所占有王某某的房屋。對(duì)陸某某享有的債權(quán)，其可另尋法律途徑予以解決。
綜上，陸某某的上訴理由不成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9，460元（上訴人已預(yù)交），由上訴人陸某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:2010年11月20日，環(huán)亞公司將祥苑小區(qū)1棟兩戶門市房出售給王某某，且雙方辦理了入戶手續(xù)，王某某合法占有上述房屋。2011年4月27日，田興海為開發(fā)建設(shè)祥苑小區(qū)向陸某某借款，雙方簽訂借款協(xié)議，約定以祥苑小區(qū)1棟兩戶門市作為抵押，如到期不能還款，陸某某將收取抵押房屋，雙方并另行簽訂了上述門市房的買賣合同。田興海的行為系代表環(huán)亞公司的職務(wù)行為。就陸某某與環(huán)亞公司簽訂的以房抵債約定的性質(zhì)屬債權(quán)行為，應(yīng)定性為合同履行中的代物清償行為。因陸某某借款給環(huán)亞公司目的是為了取得借款利息，并非為了取得房產(chǎn)。結(jié)合本案，環(huán)亞公司確實(shí)有到期不能歸還借款本息時(shí)以房抵債的物權(quán)變動(dòng)之意思表示，但在簽訂房屋買賣合同后，并沒有主動(dòng)交房給陸某某并協(xié)助陸某某辦理該房產(chǎn)的抵押登記及申請(qǐng)預(yù)告登記手續(xù)等實(shí)際交付行為，陸某某單方自行辦理預(yù)告登記不具有法律效力。陸某某不能據(jù)此約定直接取得該房屋的所有權(quán)。本案中，環(huán)亞公司與陸某某簽訂房屋買賣合同時(shí)即侵犯了王某某的合法權(quán)益，陸某某派人撕小廣告、換門鎖行為，屬侵權(quán)行為。因本案不爭(zhēng)的事實(shí)是環(huán)亞公司銷售的祥苑小區(qū)房屋至今不能辦理房屋所有權(quán)登記，故陸某某的權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人王某某，應(yīng)由陸某某返還其所占有王某某的房屋。對(duì)陸某某享有的債權(quán)，其可另尋法律途徑予以解決。
綜上，陸某某的上訴理由不成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9，460元（上訴人已預(yù)交），由上訴人陸某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李波
審判員：黎紅英
審判員：魯民

書記員：王薇薇