原告（反訴被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省宜昌市猇亭區(qū)，現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：張俊，湖北三峽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。被告（反訴原告）：宜昌長楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道109號(hào)B棟1904、1905號(hào)。法定代表人：江妍萱，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：鄒金華，湖北楚賢（點(diǎn)軍）律師事務(wù)所律師。

王某某向本院提出訴訟請求：1.判令長楹公司按合同約定支付自2016年4月1日起至2017年7月31日的逾期交房違約金29210元；2.判令長楹公司立即為王某某辦理宜昌市中南路“長楹觀邸”5號(hào)樓＊＊單元＊＊層（產(chǎn)籍號(hào)：＊＊）房屋的所有權(quán)登記，向王某某交付該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并向王某某支付自2017年11月1日起至權(quán)屬證書交付給王某某之日止的違約金（以601030元為基數(shù)，按照年利率4.35%計(jì)算）；3.判令訴訟費(fèi)用由長楹公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年3月25日，王某某與長楹公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，由王某某購買長楹公司開發(fā)的位于長楹觀邸5號(hào)樓＊＊單元＊＊層＊＊號(hào)商品房，面積136.94平方米，該合同第九條約定，長楹公司應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前交房。合同簽訂后，王某某依約履行了自己的全部合同義務(wù)，付清了房款601030元。但長楹公司在履行合同中一再違約，直到2017年7月底，長楹公司才將房屋交付給王某某使用，且一直未為王某某辦理所購房屋的權(quán)屬證書，故王某某為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至法院。長楹公司辯稱，1.雖長楹公司違約的事實(shí)客觀存在，但違約是由于第三方原因和部分業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致，長楹公司并無主觀惡意。所爭議的房屋系團(tuán)購房，長楹公司本身無利可圖，如果按照合同約定的交房條件承擔(dān)違約責(zé)任，長楹公司的履約成本過高，對長楹公司不公平；2.協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書的訴訟請求，目前事實(shí)和法律上存在履行不能。依照法律規(guī)定，如果存在履行費(fèi)用過高、事實(shí)與法律上不能履行的情況，違約方也可以請求解除合同。長楹公司向本院提出反訴請求：解除長楹公司與王某某簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。事實(shí)和理由：長楹公司于2011年10月至2012年1月分別與宜昌市公安消防支隊(duì)、宜昌市房屋拆遷安置處、宜昌市環(huán)境保護(hù)局、湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院工會(huì)委員會(huì)簽訂了《團(tuán)購意向協(xié)議》，約定長楹公司為團(tuán)購單位開發(fā)建設(shè)團(tuán)購房，解決團(tuán)購單位在職在編在崗職工住房困難，并約定房屋價(jià)格“由土地出讓金+建筑開發(fā)總價(jià)組合而成”。合同簽訂后，因不可歸責(zé)于長楹公司的原因致使房屋至今未取得竣工交付使用備案證，未達(dá)到雙方合同約定的交付條件。長楹公司認(rèn)為本案所涉房屋實(shí)際造價(jià)高于合同約定的售價(jià)，在長楹公司并未因本案房屋獲得商業(yè)利益的前提下承擔(dān)違約責(zé)任，長楹公司的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，且未達(dá)到合同約定交房條件是第三方原因所致，對于長楹公司來說，合同繼續(xù)履行費(fèi)用明顯過高。故依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定，訴至法院請求判如所請。王某某針對長楹公司的反訴請求辯稱，1.長楹公司2012年初收取了團(tuán)購人員的購房資金，獲取了巨大的資金占有利益，且該行為違反房地產(chǎn)經(jīng)營條例相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)長楹公司通過團(tuán)購預(yù)售行為鎖定了客戶，省去了營銷和融資的費(fèi)用；2.長楹公司主張解除合同的理由不成立。履行費(fèi)用過高是第三人原因造成的，不能對抗善意的買受人，長楹公司也不具備解除合同的資格。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院將在事實(shí)認(rèn)定和本院認(rèn)為中綜合闡述。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2011年12月30日，宜昌市環(huán)境保護(hù)局（以下簡稱環(huán)保局）作為甲方，長楹公司作為乙方簽訂《團(tuán)購意向協(xié)議》，主要約定甲方意向購買乙方欲開發(fā)建設(shè)的房屋200套。甲方意向購買的房屋價(jià)格由土地出讓金＋建筑開發(fā)總價(jià)組合而成（土地出讓金以實(shí)際摘牌價(jià)格為準(zhǔn)，建筑開發(fā)總價(jià)雙方確認(rèn)后據(jù)實(shí)結(jié)算）。甲方系受職工委托，全權(quán)處理意向團(tuán)購房屋的相關(guān)事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過程中辦理各項(xiàng)手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工（甲方需提供人員清單）。王某某購房時(shí)系環(huán)保局職工，長楹公司對王某某的團(tuán)購身份予以認(rèn)可。2015年3月25日，王某某作為買受人與出賣人長楹公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，購買了長楹公司開發(fā)的長楹觀邸5號(hào)樓＊＊單元＊＊層＊＊（產(chǎn)籍號(hào)：＊＊）、建筑面積為136.94平方米的商品房，商品房單價(jià)每平方米4389元，總金額601030元。該合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前，將商品房交付買受人使用。該條同時(shí)約定了出賣人交付的商品房應(yīng)符合的條件，因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人。第十條約定，逾期不超過30日的，出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。第十一條約定，商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容報(bào)刊公告通知買受人。出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全或所購商品房質(zhì)量有明顯缺陷的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按第十條約定處理。第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.01%向買受人支付違約金。該合同同時(shí)約定了其他內(nèi)容。王某某已支付全部購房款601030元，但長楹公司未按照雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》約定于2016年3月31日前交房。2017年7月6日，王某某作為甲方與乙方宜昌中筑物業(yè)管理有限公司（該小區(qū)的物業(yè)管理單位）、丙方長楹公司簽訂了《領(lǐng)匙協(xié)議》并實(shí)際領(lǐng)取了其所購買房屋的鑰匙?！额I(lǐng)匙協(xié)議》內(nèi)容為“觀邸項(xiàng)目相關(guān)主體施工已經(jīng)完成，景觀配套、樹木栽植、交房手續(xù)陸續(xù)辦理中。由于施工期間受暴雨、極端高低溫等氣候影響，基于施工工藝、施工安全，勞動(dòng)者保護(hù)等因素限制，在上述不可抗拒氣候因素下無法正常施工（詳見宜昌氣候簡析），依法依約原正式交房時(shí)間予以順延?，F(xiàn)甲方因住房困難，急需取得購買房屋之鑰匙以做房屋裝修之前的準(zhǔn)備工作，為此，三方經(jīng)過友好協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議。第一條：甲方取得鑰匙后承諾按照乙方“業(yè)主公約”等相關(guān)房屋管理規(guī)定正當(dāng)行使購房人權(quán)利。查驗(yàn)房屋后，如實(shí)填寫房屋狀況表，相關(guān)房屋問題整改完成前，不擅自使用該房屋，如擅自使用，房屋相關(guān)質(zhì)量責(zé)任由甲方自行承擔(dān)。第二條：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋鑰匙，雙方房屋交付手續(xù)待前述不可抗力因素順延期滿后辦理?！蓖瑫r(shí)查明，2016年6月27日，湖北省廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司宜昌分公司出具廣播電視傳輸覆蓋網(wǎng)工程驗(yàn)收報(bào)告，安裝有線電視終端802戶，經(jīng)驗(yàn)收合格，具備開通條件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司出具竣工驗(yàn)收證明，證明長楹公司在中燃公司報(bào)裝的天然氣項(xiàng)目經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收合格，具備通氣點(diǎn)火條件。2016年12月27日，宜昌桑德三峽水務(wù)有限公司出具用水備案資料，證明長楹公司于2015年5月完成了生活表兩塊和消防表一塊的用水報(bào)裝。2017年7月20日，國網(wǎng)宜昌供電公司客戶服務(wù)中心出具證明，長楹觀邸802戶的相關(guān)配套供電設(shè)施及戶表已于2017年7月19日安裝完畢并送電成功。同時(shí)該小區(qū)環(huán)保驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收現(xiàn)已通過。因消防驗(yàn)收、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收還未完成，該房屋至今未取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證。2016年12月9日，長楹公司向宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡稱市住建委）等部門提交關(guān)于長楹觀邸項(xiàng)目竣工驗(yàn)收說明及處理意見的請示，請求市住建委督促施工單位江蘇江都建設(shè)集團(tuán)有限公司依法履行工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收義務(wù)。長楹觀邸小區(qū)工程竣工標(biāo)志牌載明：竣工日期2017年10月。
原告（反訴被告）王某某與被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司（以下簡稱長楹公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院遵照湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（2017）鄂05民轄72號(hào)民事裁定書，于2018年4月19日立案后，依法由審判員張?jiān)￡?、唐雁莉與人民陪審員杜昕組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）王某某及其委托訴訟代理人張俊，被告（反訴原告）長楹公司的委托訴訟代理人鄒金華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于：一、長楹公司主張解除合同的理由是否成立。合同解除包括約定解除和法定解除兩種情形。首先，《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方當(dāng)事人至今沒有就解除合同事宜協(xié)商一致，長楹公司也不具備按照約定可以解除合同的條件，即不符合約定解除合同的條件。其次，長楹公司以合同繼續(xù)履行費(fèi)用明顯過高、顯失公平為由要求解除合同的理由亦不能成立。長楹公司的主要合同義務(wù)系交付房屋，現(xiàn)長楹公司已將房屋交付王某某，只是暫時(shí)無法取得房屋權(quán)屬證書，但并不意味著無法取得房屋權(quán)屬證書，且暫時(shí)無法取得房屋權(quán)屬證書不能歸責(zé)于王某某，長楹公司應(yīng)積極作為，盡快協(xié)助業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書。此外，雙方約定的逾期交房違約金是雙方協(xié)商的結(jié)果，并不存在不公平。最后，長楹公司也未提交證據(jù)證實(shí)本案合同符合其他法定解除合同的情形。綜上所述，長楹公司主張解除與王某某簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。二、涉案房屋交付日期問題。王某某與長楹公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》第十一條約定：“出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)”?？梢?，在出賣人不能出示相關(guān)證明文件或出示證明文件不齊全時(shí)，買受人有拒絕接受房屋并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。本案中，王某某于2017年7月6日簽訂《領(lǐng)匙協(xié)議》并接收長楹公司交付房屋鑰匙時(shí)，明知長楹公司未能出示雙方合同約定的商品房交付證明文件、不完全具備商品房交付使用條件卻未提出異議，并實(shí)際占有該房屋至今。王某某的行為應(yīng)視為同意變更了合同中關(guān)于房屋交付內(nèi)容的約定，系其對自身權(quán)利的處分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。本院基于上述合同約定、法律規(guī)定及王某某實(shí)際占有房屋的事實(shí)，確定王某某實(shí)際領(lǐng)取房屋鑰匙的日期即2017年7月6日為長楹公司將房屋交付給王某某的日期。王某某雖陳述拿鑰匙時(shí)未簽訂協(xié)議，但其未能提交證據(jù)推翻長楹公司提交的《領(lǐng)匙協(xié)議》，故王某某主張實(shí)際領(lǐng)取鑰匙之后的逾期交房違約金的訴訟請求，本院不予支持。長楹公司辯稱實(shí)際領(lǐng)取鑰匙之日為房屋交付使用日期的意見，本院予以采信。三、逾期交房違約金的數(shù)額問題。如前所述，雙方實(shí)際交房的日期為2017年7月6日，而雙方合同約定的交房日期為2016年3月31日前，故長楹公司存在逾期交房的違約行為，逾期交房時(shí)間為2016年4月1日起計(jì)至2017年7月6日，合計(jì)462天，逾期交房違約金為27767.59元（601030元×0.0001/天×462天）。長楹公司辯稱逾期交房存在不可抗力以及非歸責(zé)于長楹公司的因素，長楹公司作為開發(fā)商，在訂立建設(shè)工程施工合同確定工期時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮降水因素，如長楹公司認(rèn)為降雨量和天數(shù)增加導(dǎo)致房屋不能按期交付，還應(yīng)當(dāng)提供施工日志等予以印證?；诤贤南鄬π栽恚L楹公司與施工單位之間的糾紛不能作為其免責(zé)的事由，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。如長楹公司認(rèn)為因施工單位或者部分業(yè)主違規(guī)裝修的原因?qū)е麻L楹公司未能依約交房，其可依照法律規(guī)定或約定解決。長楹公司的其他辯稱意見或與本案無關(guān)聯(lián)或無證據(jù)支持，本院不予采信。雖本案逾期交房違約金計(jì)算至業(yè)主實(shí)際領(lǐng)取鑰匙之日止，但本院希望長楹公司作為開發(fā)商，努力完善房屋的交付條件，并注重與買受人的溝通與交流，及時(shí)將買受人關(guān)心的問題以買受人能看得見的方式告知買受人，也希望買受人給予開發(fā)商一定的理解，雙方共同將小區(qū)打造成大家住得放心、住得舒心的溫馨家園。四、王某某主張長楹公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)登記、交付該房屋產(chǎn)權(quán)證書及按照年利率4.35%計(jì)算支付逾期辦證違約金的訴訟請求是否支持。第一、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書是長楹公司的合同義務(wù)，長楹公司理應(yīng)按照合同約定協(xié)助辦理。因涉案房屋尚未完成綜合驗(yàn)收，尚無法辦理房屋權(quán)屬證書，司法機(jī)關(guān)也不能代行行政機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的權(quán)責(zé)，故本院結(jié)合合同約定及本案實(shí)際，判令長楹公司于取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證后60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門協(xié)助王某某辦理涉案房屋權(quán)屬證書。第二、雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》約定于2016年3月31日前交付房屋，但因非歸責(zé)于王某某的原因至今未取得綜合驗(yàn)收，客觀上推遲了王某某取得房屋權(quán)屬證書的時(shí)間，故長楹公司應(yīng)當(dāng)支付逾期辦證違約金。但合同第十五條已對長楹公司逾期協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書的違約金計(jì)算方式進(jìn)行了約定，即“按已付房價(jià)款的0.01%向買受人支付違約金”，該約定不違反法律規(guī)定，同時(shí)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；……”，王某某也未舉證證明雙方約定的違約金明顯低于其實(shí)際損失。故王某某要求長楹公司支付自2017年11月1日起至權(quán)屬證書交付給王某某之日止的違約金（以601030元為基數(shù)，按照年利率4.35%計(jì)算）無法律依據(jù)，本院按照雙方合同約定據(jù)實(shí)支持逾期辦證違約金60.10元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

一、宜昌長楹置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向王某某支付逾期交房違約金27767.59元、逾期辦證違約金60.10元，合計(jì)27827.69元；二、宜昌長楹置業(yè)有限公司于取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證后60日內(nèi)協(xié)助王某某辦理長楹觀邸5號(hào)樓1單元4層010401號(hào)（產(chǎn)籍號(hào)：02-0017-0425-010401）房屋的權(quán)屬證書；三、駁回王某某的其他訴訟請求；四、駁回宜昌長楹置業(yè)有限公司的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)（本訴）530元、案件受理費(fèi)（反訴）50元，由宜昌長楹置業(yè)有限公司承擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。