原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省牡丹江市陽明區(qū)。
被告：牡丹江市祥合房地產開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)祥倫街吉祥花園小區(qū)1號樓。
法定代表人：姜云峰，該公司董事長。
委托訴訟代理人：梁長春，男，該公司職工。
被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省密山市。
委托訴訟代理人：崔滿冬，黑龍江智軒律師事務所律師。

原告王某某與被告牡丹江市祥合房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱祥合房產公司）、張某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年8月3日立案后，依法適用簡易程序，于2018年8月23日公開開庭審理了本案。原告王某某、被告祥合房產公司的委托訴訟代理人梁長春到庭參加訴訟。審理中，原告王某某申請追加張某為本案被告參加訴訟。因案件疑難，本院將此案轉為普通程序，依法組成合議庭，于2018年11月16日公開開庭審理了本案。原告王某某、被告祥合房產公司的委托訴訟代理人梁長春、被告張某及其委托訴訟代理人崔滿冬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
王某某向本院提出訴訟請求：1.要求確認原告王某某與被告祥合房產公司簽訂的《房屋優(yōu)先認購權協(xié)議》合法有效；2.要求祥合房產公司為原告辦理××小區(qū)××室房屋的預購合同，并在房產辦理登記及產權證手續(xù)；3、要求被告祥合房產公司為原告辦理入住手續(xù)；4.訴訟費由被告承擔。審理中，原告變更并明確訴訟請求為：要求解除與張某之間的轉讓協(xié)議，被告張某返還原告購房款100000元。并申請將祥合房產公司變更為第三人。事實和理由：2017年4月25日，因祥合房產公司欠張某工程款，將××小區(qū)××室出售給原告，原告與祥合房產公司簽訂《××小區(qū)優(yōu)先定購協(xié)議書》，將全款交給被告張某?，F(xiàn)被告拒絕為原告辦理入住手續(xù)，故原告訴至法院，請求如上。
張某辯稱，原告所述與事實不符。案外人周乃勇與張某為朋友關系，2016年5月，周乃勇稱其在牡丹江市有工程，因資金緊缺向張某借款80000元，但經張某多次催要周乃勇均未還款，后其稱在××小區(qū)有優(yōu)先認購權協(xié)議，如果不還錢就拿協(xié)議抵頂，張某未同意。2017年4月25日，周乃勇稱其將優(yōu)先認購權轉讓給他人，但優(yōu)先認購協(xié)議上系張某的名字，讓張某陪同去收錢并將錢款給付張某，張某陪同周乃勇到售樓處在優(yōu)先認購協(xié)議上簽字同意轉讓，后楊明轉賬給張某妻子90000元，張某返還周乃勇10000元。張某從未參加過任何工程，原告與祥合房產公司簽訂合同張某也并不知情。原告訴答辯人主體錯誤。原告與祥合房產公司簽訂優(yōu)先認購協(xié)議書，張某與原告之間只是優(yōu)先認購權的轉讓，并非房屋買賣合同法律關系，張某將優(yōu)先認購權轉讓給原告，原告與祥合房產公司簽訂認購協(xié)議中四、五條已明確說明具備完整預售許可條件之后簽訂商品房買賣合同，說明原告是明知祥合房產公司是沒有預售許可的，只是優(yōu)先認購，所以為查明本案事實及經過，應以張某為第三人而并非本案的被告。原告起訴返還購房款錯誤。張某與周乃勇系民間借貸關系，而周乃勇才是實際與楊明進行優(yōu)先認購權轉讓的行為人，原告簽訂優(yōu)先認購協(xié)議時已經明知祥合房產公司是沒有預售能力的，所以本案與張某無任何法律關系，本案案由為房屋買賣合同，而張某與任何人并非存在房屋買賣合同關系。不同意解除與原告之間的轉讓協(xié)議，因為原告與祥合房產公司簽訂的優(yōu)先定購協(xié)議書已經明確告知具備完整預售條件后簽訂商品房買賣合同，且補足其他價款，而張某無任何違約及錯誤。綜上，張某認為原告起訴張某訴訟主體錯誤，法律關系錯誤，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。
祥合房產公司述稱，因涉案房屋系祥合房產公司抵頂給施工單位，現(xiàn)施工隊的工程量抵頂不了涉案房屋的價值，故祥合房產公司不能將房屋交付給原告，除非補齊剩余購房款，否則不同意繼續(xù)履行雙方簽訂的定購協(xié)議，對原告變更后的訴訟請求沒有異議。

本案爭議焦點：一、原告與被告張某是何種法律關系，被告張某的主體是否適格；二、原告與被告祥合房產公司簽訂的××小區(qū)優(yōu)先定購協(xié)議書是否合法有效；三、原告要求被告張某返還購房款100000元是否有事實及法律依據(jù)。
本案原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
原告舉示證據(jù)：證據(jù)一、××小區(qū)優(yōu)先定購協(xié)議書復印件1份、收據(jù)復印件1份（均與原件核對無異），證明雙方簽訂了房屋定購協(xié)議，原告向祥合房產公司交付了購房款，祥合房產公司為原告出具了收據(jù)。
本院認為，該組證據(jù)能夠證實2017年4月25日，原告與祥合房產公司簽訂××小區(qū)優(yōu)先定購協(xié)議書，祥合房產公司為原告出具購房款收據(jù)的事實，對此本院予以確認。
證據(jù)二、中國建設銀行電子回執(zhí)截圖打印件1份，證明原告給付被告張某90000元，額外又支付給張某10000元現(xiàn)金。
本院認為，該份證據(jù)能夠證實原告以銀行轉賬的方式支付了張某妻子尚麗萍90000元的事實，對此本院予以確認。
根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
王某某稱其通過案外人姚麗斌了解到涉案房屋要低價出售。2017年4月，王某某及案外人姚麗斌在××小區(qū)售樓處見到了張某，但并未與張某協(xié)商購房事宜，而是由姚麗斌參與協(xié)調，商定購房事宜后，張某在售樓處簽字同意將其名下協(xié)議更名為原告。2017年4月25日，王某某與祥合房產公司簽訂《××小區(qū)優(yōu)先定購協(xié)議書》，約定王某某有權優(yōu)先認購××小區(qū)××室、建筑面積53.07平方米房屋一處，該商品房單價為4940元，總價款為262160元。協(xié)議書下方備注為預付李誼川福祿鄉(xiāng)工程款最終以實際工程量為準多退少補。當日，祥合房產公司為王某某出具261160元的收據(jù)，內容為：“林苑小區(qū)××室，預付李誼川工程款最終以實際工程量為準多退少補?！蓖?，王某某通過他人向張某的妻子尚麗萍銀行轉賬90000元，10000元現(xiàn)金給付姚麗斌。審理中，祥合房產公司要求王某某補齊剩余購房款，否則不同意繼續(xù)履行雙方簽訂的定購協(xié)議，王某某稱當時購買房屋時交付的就是全部購房款，不同意補交剩余購房款。
本院認為：關于本案案由問題。本案立案案由為商品房銷售合同糾紛，因審理中原告變更訴訟請求為，要求解除與張某之間的轉讓協(xié)議，要求張某返還購房款100000元，根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應為合同糾紛。
關于原告與二被告之間分別是何種法律關系。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”雖然原告與祥合房產公司簽訂的定購協(xié)議約定的是有權認購，但該協(xié)議記載了當事人名稱、商品房基本狀況及銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等內容，祥合房產公司為王某某出具了購房款收據(jù)，表示王某某意欲購買房屋、祥合房產公司同意出售房屋，體現(xiàn)了雙方意思表示的一致性，應認定為商品房買賣合同，因出售房屋為期房，故王某某與祥合房產公司系商品房預售合同關系。因該定購協(xié)議買受人原為張某，系王某某將購房款90000元支付給張某，張某書面確認同意將定購協(xié)議更名為王某某，張某收取錢款并同意更名的行為應視為張某作出了將其享有及承擔的定購協(xié)議項下的權利義務轉讓給王某某的意思表示，并已實際履行，雙方雖未形成書面協(xié)議，但均以實際行為履行了轉讓協(xié)議。
本案涉案房屋系祥合房產公司用于抵頂工程款的頂賬房，幾經轉手到王某某處，現(xiàn)祥合房產公司既與王某某簽訂了定購協(xié)議，又為其出具了全額的購房款收據(jù)，無論其是否實際收到了王某某給付的購房款，均應按協(xié)議約定履行義務，現(xiàn)祥合房產公司當庭表示要求王某某向其支付剩余房款后才同意繼續(xù)履行定購協(xié)議的內容，屬明確表示不履行合同義務，王某某亦認為其已經交付了全額房款，不同意另行補差，故雙方的定購協(xié)議已經無法繼續(xù)履行，王某某即不能實現(xiàn)受讓的購房權利，則王某某與張某之間口頭的轉讓協(xié)議亦不能實現(xiàn)其受讓目的，故王某某主張以合同目的不能實現(xiàn)為由解除與張某之間的轉讓協(xié)議，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，已經履行的，根據(jù)履行情況和性質，當事人可以要求恢復原狀，張某應返還王某某支付的90000元，定購協(xié)議亦應恢復至張某名下，因王某某庭審中自述轉賬給張某90000元，10000元現(xiàn)金支付給了案外人，故對王某某要求張某返還90000元的訴訟請求予以支持，對其他訴訟請求不予保護。
綜上所述，本院對王某某要求解除與張某之間的轉讓協(xié)議，張某返還其購房款90000元的訴訟請求予以支持，對王某某的其他訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第八十八條、第九十四條第二項、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、解除原告王某某與被告張某之間的轉讓協(xié)議；
二、被告張某于本判決生效后十日內返還原告王某某購房款90000元；
三、駁回原告王某某的其他訴訟請求；
如果被告張某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2300元，由原告王某某負擔230元，由被告張某負擔2070元。
如果被告張某未按本判決指定的期間履行義務，原告王某某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 鄧衛(wèi)平
人民陪審員 孫秀萍
人民陪審員 戴文有

書記員： 薛智心