原告（申請執(zhí)行人）：王東華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省樺南縣樺南鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：盧儒同，黑龍江明陽律師事務(wù)所律師。
被告（案外人）：黑龍江省曙光農(nóng)場。住所地黑龍江省佳木斯市樺南縣曙光農(nóng)場場部一委9棟21路。
法定代表人：張秀國，該場場長。
委托訴訟代理人：費自忠，該場司法科干部。
委托訴訟代理人：燕俊杰，黑龍江旗艦律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省鶴崗市南山區(qū)22委10組。

原告王東華與被告黑龍江省曙光農(nóng)場（以下稱曙光農(nóng)場）、第三人宋某某執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2017年4月17日受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告王東華及委托訴訟代理人盧儒同與被告委托訴訟代理人費自忠、燕俊杰與第三人宋某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王東華向本院提出訴訟請求：1.判令準予執(zhí)行曙光農(nóng)場福裕別墅小區(qū)的18號、20號、22號、27號、30號、43號合計六棟別墅樓房；2.案件受理費由被告負擔。事實和理由：福裕別墅小區(qū)是宋某某掛靠黑龍江飛天建設(shè)工程總承包有限責任公司（以下稱飛天公司）實際施工建設(shè)的，其中部分投資是向原告借款。因宋某某無力現(xiàn)金償還，雙方于2016年5月28日簽訂了頂賬協(xié)議書，約定宋某某用部分房屋作價抵償欠款。因其只交付了三戶別墅，其它未履行。同年11月，原告訴至樺南縣人民法院，經(jīng)（2016）黑0822民初2842號民事調(diào)解書確認，宋某某欠原告借款本金6986504元，于2016年11月20日前一次給付。逾期后，宋某某未履行還款義務(wù)，原告申請強制執(zhí)行，法院下發(fā)裁定書對福裕小區(qū)部分房屋進行查封。對此，曙光農(nóng)場提出執(zhí)行異議，認為其對18號、20號、22號、27號、30號、43號房屋系從鶴崗市北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱北方公司）購入，應(yīng)享有所有權(quán)。本院經(jīng)審查后撤銷了查封裁定。原告認為曙光農(nóng)場不是涉案房屋的所有權(quán)人，其不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2012年5月19日，曙光農(nóng)場與北方公司簽訂合作開發(fā)建設(shè)福裕住宅小區(qū)工程協(xié)議書一份。約定：曙光農(nóng)場提供土地，北方公司按照曙光農(nóng)場規(guī)劃設(shè)計要求投資開發(fā)建設(shè)小區(qū)房屋40棟；工程竣工后曙光農(nóng)場有優(yōu)先選購14棟房屋位置的權(quán)利；其中二層11棟，面積4840平方米，價格每平方米不高于2000元；三層3棟，面積5040平方米，每平方米價格不高于1500元。雙方還就其他事項進行了約定。該工程的中標建設(shè)施工單位是飛天公司，實際由宋某某與他人合伙出資掛靠北方公司和飛天公司承建，宋某某均向北方公司和飛天公司交納了掛靠管理費。2014年4月工程完工后，合伙人根據(jù)各自投資額對房屋進行了分配，均認可涉案六棟樓房歸宋某某所有。2015年6月1日，曙光農(nóng)場又與飛天公司和宋某某簽訂了與北方公司合同相同內(nèi)容的協(xié)議書及《福裕小區(qū)二層11棟別墅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。同年8月23日，宋某某將涉案6棟房屋裝修鑰匙交付給了曙光農(nóng)場。自2013年始，為用于該工程建設(shè)，宋某某先后七次向原告借款，至2016年5月28日經(jīng)雙方結(jié)算，宋某某共欠原告805萬元，雙方同時簽訂抵償欠款協(xié)議書一份，約定宋某某用承建房屋作價抵償欠款，并將涉案房屋入戶鑰匙交付原告。因其逾期未全部履行給付義務(wù)，原告于同年11月訴至本院，經(jīng)本院（2016）黑0822民初2842號民事調(diào)解書確認，宋某某應(yīng)于2016年11月20日前一次償付原告借款本金6986504元及利息。逾期后，因宋某某未能執(zhí)行，原告申請強制執(zhí)行，本院于同年11月25日下發(fā)了（2016）黑0822執(zhí)1883號執(zhí)行裁定書，對涉案房屋予以查封。被告對此提出執(zhí)行異議，認為其對被查封的六棟房屋依法享有所有權(quán)。2017年4月5日樺南法院下發(fā)（2017）黑0822執(zhí)異8號執(zhí)行裁定，撤銷了（2016）黑0822執(zhí)1883號執(zhí)行裁定書對雙方爭議的福裕別墅小區(qū)六棟樓房的查封、評估、拍賣。原告遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明，涉案房屋未經(jīng)竣工驗收，并空置至今。
本案雙方當事人爭議的焦點是：1.涉案房屋宋某某是否享有所有權(quán)；2.曙光農(nóng)場對涉案房屋是否實際占有。

本院認為，曙光農(nóng)場與北方公司和飛天公司分別簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性或禁止性規(guī)定，應(yīng)認定有效。關(guān)于北方公司和飛天公司與宋某某合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的權(quán)屬問題。宋某某按照協(xié)議約定對開發(fā)資金進行了投入，北方公司和飛天公司提供相關(guān)開發(fā)經(jīng)營手續(xù)，并收取項目掛靠管理費，宋某某是涉案房地產(chǎn)項目的實際投資人，基于合同的約定，該項目有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)許可等均登記在北方公司和飛天公司名下，但這并不能否定宋某某的實際投資人身份及所應(yīng)享有的權(quán)利。三方因協(xié)議建造而設(shè)立的物權(quán)屬不動產(chǎn)原始取得，不以登記為要件，應(yīng)自事實行為成就時發(fā)生效力。同時，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！币蚍康禺a(chǎn)項目尚未最終驗收結(jié)算分配，合作開發(fā)的權(quán)利人應(yīng)為北方公司和飛天公司與宋某某，按照誰投資誰所有的法律原則，合作開發(fā)人應(yīng)對相關(guān)資產(chǎn)共同享有權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第一款規(guī)定：“對被執(zhí)行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時通知共有人”。故被告曙光農(nóng)場關(guān)于宋某某不具有開發(fā)建筑資質(zhì)，不享有涉案房屋處分權(quán)，其以個人名義與原告簽訂的抵償欠款協(xié)議不具有合法性的抗辯理由不能成立。關(guān)于曙光農(nóng)場對涉案房屋是否實際占有問題。案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用?！笨梢?，商品房交付條件即應(yīng)符合合同約定的標準，又必須符合法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。交鑰匙作為房屋轉(zhuǎn)移的占有方式，是一種事實上的交付。因此，不能當然認為開發(fā)商完全履行了交付房屋義務(wù)。本案曙光農(nóng)場領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙，只是表明北方公司履行了交鑰匙這一項義務(wù)，但北方公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單和提供住宅質(zhì)量保證書等其他義務(wù)。占有是對物的控制支配狀態(tài)，要確認是否直接占有，不但要有房屋鑰匙，還要有水、電物業(yè)消費記載等能夠證明已經(jīng)直接占有或者自行居住的證據(jù)，否則就不能確認為占有。本院在對涉案房屋進行查封時，該六棟樓房均處于空置狀態(tài)。曙光農(nóng)場亦未舉示出足夠的事實上的管理、控制、支配和使用證據(jù)，其關(guān)于排除對特定標的物執(zhí)行的異議主張，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的構(gòu)成要件。故此，曙光農(nóng)場不能享有涉案房屋的物上請求權(quán)。
綜上所述，曙光農(nóng)場主張就執(zhí)行標的享有所有權(quán)，但其在簽訂合同后，并未直接占有涉案房屋，不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，依據(jù)法律規(guī)定涉案房屋可以予以查封、扣押、凍結(jié)。故對原告關(guān)于準予執(zhí)行曙光農(nóng)場福裕別墅小區(qū)六棟別墅樓房的訴訟請求，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：

準予執(zhí)行本院（2016）黑0822執(zhí)1883號民事裁定對曙光農(nóng)場福裕別墅小區(qū)18號、20號、22號、27號、30號、43號計六棟別墅樓房的查封。
案件受理費40976元，由被告曙光農(nóng)場負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院（2017）黑0822執(zhí)異8號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審　判　長　　李天民 代理審判員　　孫云廣 人民陪審員　　高克海

書記員：張冰冰