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獅城怡安(上海)物業(yè)管理股份有限公司與馮某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:獅城怡安(上海)物業(yè)管理股份有限公司,住所地上海市虹口區(qū)。
  法定代表人:徐新,董事長。
  委托訴訟代理人:徐軍,上海市光大律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:陸煜雯,上海市光大律師事務(wù)所律師。
  被告:馮某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市普陀區(qū)。
  委托訴訟代理人:周政瑋,北京市藍鵬律師事務(wù)所上海分所律師。
  委托訴訟代理人:彭海霞,北京市藍鵬律師事務(wù)所上海分所律師。
  原告獅城怡安(上海)物業(yè)管理股份有限公司(以下簡稱“獅城公司”)與被告馮某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2020年2月10日受理后,依法由審判員于凱獨任審判,開開庭進行了審理。原告獅城公司的委托訴訟代理人徐軍、陸煜雯,被告馮某及其委托訴訟代理人周政瑋到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告獅城公司向本院提出訴訟請求:一、判令馮某拆除上海市普陀區(qū)丹巴路368弄(長風峰璟苑)16號1102室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)擅自封閉的陽臺,將系爭房屋陽臺恢復(fù)原狀;二、訴訟費由馮某承擔。事實與理由:獅城公司系系爭房屋所在長風峰璟苑的前期物業(yè)服務(wù)單位。2016年9月27日,馮某購置系爭房屋,并簽收《臨時管理規(guī)約》,承諾遵守相關(guān)約定。而《臨時管理規(guī)約》規(guī)定業(yè)主不得將陽臺改裝、加大或封閉。馮某取得系爭房屋后,私自裝修并擅自封閉系爭房屋的陽臺。獅城公司發(fā)現(xiàn)后,立即要求馮某改正,但遭到拒絕。2019年8月,城管執(zhí)法部門責令馮某恢復(fù)原狀,但馮某仍未恢復(fù)。故獅城公司訴至法院,請求判如所請。
  被告馮某辯稱,違章建筑應(yīng)歸行政機關(guān)管理,原、被告之前的物業(yè)合同雖然有不得有違章建筑的約定,但并未賦予獅城公司起訴的權(quán)利,而只有小區(qū)業(yè)主才有權(quán)利起訴。因此,獅城公司主體不適格,請求駁回起訴。若法院認為獅城公司有權(quán)起訴,由于獅城公司曾向業(yè)主主動發(fā)送陽臺封閉搭建的方案,故應(yīng)認為其默認業(yè)主可對陽臺進行封閉,因此不同意獅城公司的訴訟請求,請求予以駁回。
  當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下:
  一、2016年9月27日,馮某作為乙方(買方),與作為甲方(賣方)的上海錦鵬置業(yè)有限公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,以總房價款人民幣11,580,780元購置系爭房屋。該合同附件五為《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》,其中《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定獅城公司為系爭房屋所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),管理期限三年(期限未滿,若業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,合同終止);《臨時管理規(guī)約》第十七條約定:“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:1、禁止性裝修行為和方式:…….不得拆遷或更改專有單元外墻,或?qū)⑷魏未皯?、陽臺、空調(diào)及煙道位置改裝、加大或封閉”。同日,馮某連同《上海市商品房預(yù)售合同》一并簽署《承諾書》,確認已詳細閱讀并同意遵守上述《臨時管理規(guī)約》。
  二、2019年1月2日,馮某接收系爭房屋,并簽訂《用戶手冊承諾書》。系爭房屋交付時,陽臺為有玻璃護欄構(gòu)成的半封閉式結(jié)構(gòu)。
  三、馮某接收系爭房屋后,對系爭房屋進行裝修,拆除原陽臺護欄,重新搭建為封閉式結(jié)構(gòu)。
  四、2019年8月7日,獅城公司在系爭房屋門口張貼《裝修違規(guī)行為整改通知書》,要求對私自封閉陽臺、私拆護欄的行為予以整改。2019年8月20日,上海市普陀區(qū)城市管理行政執(zhí)法局在系爭房屋門口張貼《責令改正通知書》,告知因存在擅自搭建構(gòu)筑物的行為,責令恢復(fù)原狀。2019年8月28日,上海市普陀區(qū)城市管理行政執(zhí)法局又張貼《違法搭建法律后果告知單》。目前系爭房屋尚未整改恢復(fù)。
  以上事實,有《上海市商品房預(yù)售合同》、《臨時管理規(guī)約》、《裝修違規(guī)行為整改通知書》、《責令改正通知書》、《違法搭建法律后果告知單》及當事人當庭陳述等證據(jù)予以證明,本院予以認定。
  本院認為,當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則,按照約定全面履行自己的義務(wù)。馮某與系爭房屋所在小區(qū)開發(fā)商簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》附件中包含《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《臨時管理規(guī)約》,明確告知獅城公司系小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主應(yīng)遵守的管理規(guī)定,馮某以簽署《承諾書》的方式,認可《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》并承諾遵守《臨時管理規(guī)約》。而《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《臨時管理規(guī)約》的內(nèi)容于法不悖,故對獅城公司與馮某均具有法律約束力,雙方均應(yīng)恪守履行。獅城公司作為合同相對方,以馮某違反合同義務(wù)為由,主張馮某承擔違約責任,主體適格,符合法律規(guī)定的案件受理條件。而馮某拆除陽臺護欄并擅自封閉的行為,顯然屬于《臨時管理規(guī)約》中規(guī)定的禁止性行為,同時并無證據(jù)證明已獲獅城公司許可,故獅城公司有權(quán)主張予以整改恢復(fù)。馮某雖系系爭房屋的權(quán)利人,但應(yīng)恪守在購置系爭房屋時作出的承諾,而獅城公司為排除建筑物安全隱患、保障建筑外立面整齊美觀,同時避免因小區(qū)管理失序?qū)е挛飿I(yè)價值貶損,依法行使其作為物業(yè)服務(wù)管理方的職能,并未妨害業(yè)主方的物權(quán)行使。綜上所述,獅城公司的訴訟請求,合法有據(jù),本院予以支持。
  綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定,判決如下:
  被告馮某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)拆除上海市普陀區(qū)丹巴路368弄(長風峰璟苑)16號1102室房屋封閉的陽臺,恢復(fù)為房屋交付時的陽臺原狀。
  案件受理費人民幣80元,減半收取,計人民幣40元由被告馮某負擔。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員:于??凱

書記員:朱??穎

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