物權(quán)糾紛案民事判決書(shū)

2018-02-18 塵埃 評(píng)論0

***,***與物權(quán)糾紛二審民事判決書(shū)

深圳市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2013)深中法民終字第1971號(hào)

上訴人(原審原告)***，女，漢族。文中人物均為化名

委托代理人夏益權(quán)，男，漢族，系***丈夫。

委托代理人張銀華，廣東深鵬律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告)***，女，漢族。

委托代理人戴偉敏，廣東晟典律師事務(wù)所律師。

原審第三人陳志勇，男，漢族。

原審第三人寧?kù)o，女，漢族。

原審第三人蔣正委，男，漢族。

上訴人***、上訴人***為與原審第三人陳志勇、寧?kù)o、蔣正委物權(quán)糾紛一案，不服廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院(2012)深寶法民一重字第15號(hào)判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2008年9月2日，第三人蔣正委取得了深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鹽田社區(qū)商住樓棟房產(chǎn)(建筑面積70.4平方米)，房產(chǎn)證號(hào)碼為5084。2010年11月19日，第三人蔣正委將上述房產(chǎn)以460000元的價(jià)格賣給了原告，雙方簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》。上述合同簽訂后，原告辦理了涉案房產(chǎn)的按揭手續(xù)并與第三人蔣正委到國(guó)土部門(mén)辦理了房產(chǎn)變更登記。原告于2011年3月7日取得了《房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，房產(chǎn)證號(hào)碼為5003。2011年3月24日，第三人蔣正委將涉案房屋鑰匙交給了原告。同年5月20日，原告拿鑰匙去開(kāi)門(mén)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該鑰匙打不開(kāi)門(mén)，隨即向深圳市公安局共樂(lè)派出所報(bào)警。經(jīng)公安機(jī)關(guān)核查找到了被告，被告稱其2008年8月起承租了第三人陳志勇、寧?kù)o位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鹽田社區(qū)的22套房，其中包括涉案房屋，并對(duì)承租物業(yè)進(jìn)行了裝修，將涉案房產(chǎn)二房一廳改為商用一并轉(zhuǎn)租，最后一次租賃期限自2009年5月18日起至2027年5月17日止，主張繼續(xù)履行原租賃合同。公安機(jī)關(guān)多次協(xié)調(diào)未果，原告遂訴至法院。另查：參照寶安區(qū)2011年度房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，涉案房產(chǎn)月租金為774.4元(11元/平方米70.4平方米)。

原告的訴訟請(qǐng)求：1、被告立即恢復(fù)原告所有的位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鹽田社區(qū)商住樓棟房產(chǎn)兩房一廳的結(jié)構(gòu)并將該房屋交還原告;2、被告賠償原告2011年3月8日起至被告實(shí)際交還涉案房產(chǎn)之日止的租金損失，按每月租金2500元計(jì)付;3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原審認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。本案中，原告從原業(yè)主蔣正委處購(gòu)買涉案房屋，并取得了國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，原告系該房屋的合法的所有權(quán)人，原告訴請(qǐng)被告立即將涉案房產(chǎn)恢復(fù)兩房一廳的原結(jié)構(gòu)并交還給原告，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。被告辯稱其已與原業(yè)主即第三人陳志勇、寧?kù)o簽訂了18年的租賃合同，原告對(duì)此不予認(rèn)可，被告主張繼續(xù)履行原租賃合同，依據(jù)不足，法院不予支持。被告與第三人陳志勇、寧?kù)o之間的法律關(guān)系可另循法律途徑解決。原告訴請(qǐng)從其實(shí)際取得房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)之日起至被告實(shí)際交還涉案房產(chǎn)之日止的租金損失，理由充分，但其主張的每月租金2500元過(guò)高，可按寶安區(qū)2011年房屋租賃指導(dǎo)性租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)涉案房產(chǎn)具體位置及性質(zhì)，經(jīng)核實(shí)該路段帶電梯住宅租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米11元，涉案房產(chǎn)的月租金應(yīng)為774.4元(11元/平方米70.4平方米)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十四條、三十九條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告***于判決生效之日起五日內(nèi)將位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鹽田社區(qū)商住樓棟房產(chǎn)(房產(chǎn)證號(hào)5003)恢復(fù)原二房一廳的結(jié)構(gòu)并返還給原告***;二、被告***于判決生效之日起五日內(nèi)支付原告***自2011年3月8日起至涉案房產(chǎn)實(shí)際交付之日止按每月774.4元計(jì)算的租金。本案受理費(fèi)人民幣975元，由被告***負(fù)擔(dān)。

一審宣判后，上訴人***、***均不服原審判決，向本院提起上訴。

上訴人***請(qǐng)求：1、依法改判原審判決第二條為：判決被上訴人***于判決生效之日起五日內(nèi)支付上訴人***2011年3月8日起至涉案房產(chǎn)實(shí)際交付之日止按每月2500元計(jì)算的租金。2、本案一、二審受理費(fèi)由上訴人***負(fù)擔(dān)。其上訴的理由：原審判項(xiàng)第二條所依據(jù)的事實(shí)有誤，沒(méi)有公平公正地維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，理由如下：1、租賃行為作為一種民事行為，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人意思自治為主。只要當(dāng)事人雙方意思自治約定的內(nèi)容不違反法律規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。上訴人***在一審向法庭提供相同地段、相似房屋的租賃合同是從房產(chǎn)中介獲得，具有真實(shí)性與合法性，且其內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為定案事實(shí)的參考依據(jù);2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主確定交易價(jià)格。涉案房屋的租金同樣應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)行情確定，而不是由政府定價(jià)，寶安區(qū)政府的指導(dǎo)性價(jià)格并不具備強(qiáng)制性，且其指導(dǎo)性價(jià)格明顯不符合市場(chǎng)行情，而上訴人提供的房屋租賃合同恰恰反映了真實(shí)的市場(chǎng)行情，因此不應(yīng)當(dāng)以寶安區(qū)政府的指導(dǎo)性文件為依據(jù)作出判決;3、***在初審以及再審一審?fù)徶幸舱J(rèn)可，涉案房屋的租金不低于每月1500元。一審判決有關(guān)涉案房產(chǎn)的月租金判決明顯有失公平，無(wú)法補(bǔ)償***因被侵權(quán)所受的損失。

上訴人***請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷原審判決，并依法改判;二、由***承擔(dān)本案一、二審的訴訟費(fèi)用。其上訴的理由：***是涉案房產(chǎn)的合法承租人，依法享有占有、使用房屋的權(quán)利。一審法院判令***恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)、返還給***并支付***租金損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。理由如下：首先，***享有涉案房產(chǎn)的合法承租權(quán)。***通過(guò)與涉案房產(chǎn)的原業(yè)主陳志勇簽訂租期為18年(自2009年4月18日至2027年5月17日)的合法有效的《房屋租賃合同書(shū)》取得了涉案房屋的承租權(quán)。雖然在租賃合同有效期內(nèi)涉案房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變更情形，但是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條之規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！币虼耍景钢?**的承租權(quán)不因涉案房產(chǎn)所有權(quán)的變更而消滅，***在房屋租賃合同有效期內(nèi)依法享有占有、使用權(quán)利。原審法院判令***返還房屋給***，無(wú)法律依據(jù)。其次，***的租金損失不應(yīng)由***承擔(dān)。第三人蔣正委(上一任業(yè)主)從原業(yè)主陳志勇處購(gòu)買涉案房產(chǎn)之時(shí)或之后應(yīng)當(dāng)知道***對(duì)該房產(chǎn)享有承租權(quán)，蔣正委出售房產(chǎn)給***時(shí)依法應(yīng)將房產(chǎn)的租賃情況告知***，否則因此給***造成的損失應(yīng)由蔣正委承擔(dān)，而不是由上訴人***承擔(dān)，更何況***是該房產(chǎn)的合法承租人，依法享有占有、使用的權(quán)利。因此，一審法院判決***支付***的租金損失毫無(wú)依據(jù)。綜上所述，***認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤。因此***提出上訴，望貴院依法改判!

上訴人***針對(duì)上訴人***的上訴請(qǐng)求答辯稱：1、***對(duì)涉案房產(chǎn)的合法承租權(quán)根本不存在，我方對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)取得了合法的所有權(quán)，***在重審提供的兩份合同是在涉案房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給本案第三人蔣正委之后與涉案房產(chǎn)的原業(yè)主所簽訂，該兩份合同屬于無(wú)效處分他人財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)效，因此***的合法承租權(quán)已經(jīng)不存在;2、由于***在不具備合法的依據(jù)的情形下強(qiáng)行占有并使用我方已經(jīng)合法取得的房屋給我方造成了損失，***因?yàn)榍址肝曳降乃袡?quán)，所造成的損失理所當(dāng)然的依法給予賠償，因此請(qǐng)求法院駁回***的上訴請(qǐng)求。

上訴人***針對(duì)上訴人***的上訴請(qǐng)求答辯稱：***的上訴請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，請(qǐng)求依法予以駁回，***合法擁有涉案房產(chǎn)的租賃使用權(quán)，一審法院判決要求我方返還涉案的房產(chǎn)給***，違反了相關(guān)法律規(guī)定，原審判決適用法律錯(cuò)誤，認(rèn)定事實(shí)不清楚。***要求按照每月2500元主張涉案房產(chǎn)的租金，也沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)予以支持，所以請(qǐng)求駁回***的上訴。

原審第三人陳志勇、寧?kù)o、蔣正委均未到庭答辯。

本院經(jīng)審理查明，本案事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案為物權(quán)糾紛。根據(jù)查明的事實(shí)，2008年9月2日，原審第三人蔣正委取得了深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鹽田社區(qū)商住樓棟房產(chǎn)(建筑面積70.4平方米)，房產(chǎn)證號(hào)碼為5084。2010年11月19日，蔣正委將上述房產(chǎn)以460000元的價(jià)格賣給了***，雙方簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》。***于2011年3月7日取得了涉案房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，房產(chǎn)證號(hào)碼為5003，并于2011年3月24日取得涉案房屋的鑰匙。而***主張其與原審第三人陳志勇、寧?kù)o最后一次簽訂的租賃合同租賃期限自2009年5月18日起至2027年5月17日止，明顯在蔣正委取得涉案房屋所有權(quán)之后，即***與陳志勇、寧?kù)o之間簽訂的合同沒(méi)有合法基礎(chǔ)，不受買賣不破租賃的原則保護(hù)，故***主張繼續(xù)履行租賃合同的理由不成立，本院不予支持。因***沒(méi)有合法根據(jù)占據(jù)***已經(jīng)取得所有權(quán)的涉案房屋，故原審法院判令***恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)、返還給***正確，本院予以維持。其次，***的房租損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題。因***是涉案房屋的實(shí)際占用人，故原審判決***支付***相應(yīng)的租金合法合理，本院予以支持。至于***支付相應(yīng)租金的損失可另尋法律途徑解決。最后關(guān)于***應(yīng)支付給***涉案房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。***主張涉案房屋的租金應(yīng)按2500元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，理由是其向房產(chǎn)中介咨詢過(guò)涉案房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。本院認(rèn)為，房產(chǎn)中介對(duì)房屋租金的判定受主、客觀各方面因素的影響，波動(dòng)較大，不具備一個(gè)客觀的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，不能客觀的反映出涉案房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，故一審法院按照寶安區(qū)2011年房屋租賃指導(dǎo)性租金標(biāo)準(zhǔn)，及涉案房產(chǎn)具體位置、性質(zhì)，核實(shí)該路段帶電梯住宅租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米11元，最后算出涉案房產(chǎn)的月租金應(yīng)為774.4元(11元/平方米70.4平方米)合法、合理，本院予以維持。對(duì)***主張過(guò)高部分的租金不予支持。綜上，兩上訴人的上訴理由均不成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)人民幣1810.36元，由上訴人***負(fù)擔(dān)835.36元、***負(fù)擔(dān)975元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 李飛

審判員 李君賢

審判員 李小麗

二〇一三年十一月十一日

書(shū)記員 林楚娟

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