小美是某小區(qū)的業(yè)主，她與某物業(yè)公司簽訂了一份前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理，小美按照每月5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)按季度交納物業(yè)費。協(xié)議中規(guī)定，如果小美逾期繳納物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)采取停水停電等措施。后來，因小美拒絕繳納物業(yè)管理費，某物業(yè)公司對小美房屋斷水?dāng)嚯姡瑢?dǎo)致小美損失5萬元。小美訴至法院要求物業(yè)公司賠償損失5萬元。物業(yè)公司以停水、斷電的方式催繳物業(yè)費是否合法？
解答
《民法典》第944條第2、3款規(guī)定“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費”。根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)公司以停水、停電的方式催繳物業(yè)費是不合法的。
物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是一種委托性質(zhì)的合同，規(guī)定了物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)并收取物業(yè)費用，而業(yè)主則有義務(wù)按時繳納費用。物業(yè)管理的相關(guān)事宜受《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定和合同約束。水電的供應(yīng)是由自來水公司和供電局提供，業(yè)主與它們簽訂了相應(yīng)的合同。因此，物業(yè)公司與業(yè)主、自來水公司以及供電局之間的法律關(guān)系各自獨立，根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)公司無權(quán)停水?dāng)嚯姟?/p>
值得注意的是，在物業(yè)服務(wù)合同中，約定“業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，物業(yè)公司有權(quán)停水?dāng)嚯?rdquo;等內(nèi)容。然而，這種約定是不合理的。首先，它屬于涉他合同條款，涉及到第三人，即供水人和供電人，因此逾越了合同的相對性原則。其次，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的法律原則，即使供水人和供電人授權(quán)物業(yè)公司代收水電費并同意以停水停電催收物業(yè)費用，由于供水供電的義務(wù)是與繳納水電費對應(yīng)的，物業(yè)公司并非供水供電的提供者，因此無權(quán)以停水停電作為催收物業(yè)費用的手段。在這種情況下，如果物業(yè)公司依據(jù)供水人和供電人的授權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯?，業(yè)主可以要求供水人和供電人恢復(fù)供水和供電。如果供水人和供電人拒絕，業(yè)主可以起訴他們承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
在物業(yè)公司無權(quán)停水?dāng)嚯姷那闆r下，如果物業(yè)公司為了催繳物業(yè)費而停水?dāng)嚯?，致使業(yè)主遭受損失，業(yè)主可以物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同、構(gòu)成違約為由，要求物業(yè)公司賠償由此而造成的損失。
因此，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)公司不能采取停水、斷電等措施強制催繳。應(yīng)通過法律途徑，如起訴或仲裁，來追討物業(yè)費及滯納金。這是維護權(quán)益的正確方法。
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