上訴人（原審原告）牡丹江金某糧食投資有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)西牡丹街43號，組織機構(gòu)代碼69262235-2。
法定代表人李連成，男，董事長。
委托代理人高天資，黑龍江雪鄉(xiāng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人王寶玉，黑龍江雪鄉(xiāng)律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）黑龍江北某信息網(wǎng)絡(luò)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)信恒現(xiàn)代城美園A棟12層8號，組織機構(gòu)代碼74416309-9。
法定代表人杜宇光，男，董事長。
委托代理人孫博武，黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。

上訴人牡丹江金某糧食投資有限公司（以下簡稱金某公司）因與上訴人黑龍江北某信息網(wǎng)絡(luò)有限公司（以下簡稱北某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服牡丹江市西安區(qū)人民法院（2014）牡西民初字第253號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人金某公司委托代理人高天資、王寶玉，上訴人北某公司委托代理人孫博武到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，該鑒定書是上訴人北某公司單方委托所作的鑒定，上訴人金某公司對此予以否認，又沒有其它證據(jù)佐證，無法辨別真?zhèn)?，對該鑒定書不予采信
證據(jù)二，北某公司到牡丹江市公安消防支隊西安區(qū)大隊調(diào)取的該大隊對我方消防處罰的檔案資料10頁，意在證明：從2013年7月15日起至2014年9月30日該大隊對北某公司進行了六次行政處罰，加上西安區(qū)法院、市工商局、市消防支隊的檢查和處罰，各級部門對北某公司進行行政處罰達九次之多，處罰的主要理由為未經(jīng)消防安全檢查，擅自投入營業(yè)，及租賃房屋未設(shè)置防煙樓梯間，未設(shè)置正壓送風，地上二層疏散寬度不足，消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)無水等事由。
上訴人金某公司質(zhì)證認為，1.對證據(jù)合同法性有異議，此證據(jù)不屬于新證據(jù)范疇，不應(yīng)采信。2.此證據(jù)能證實北某公司對租賃房屋一直進行投入使用和營業(yè)，因此，可以認定金某公司交付的房屋達到了北某公司商用的目的。3.根據(jù)處罰書及證據(jù)相關(guān)內(nèi)容可以證實消防問題是由于北某公司為了營業(yè)，對經(jīng)營場所進行裝修沒有達到消防驗收要求，驗收不合格的責任是其自行裝修的范疇，應(yīng)由其自行負責。根據(jù)房屋租賃合同的約定，北某公司承擔消防的設(shè)計、施工、報審和報驗，承擔改造和配套及相關(guān)費用。以上處罰均是由于北某公司對消防設(shè)施和配套不完善所造成的，與房屋本身沒有關(guān)系。
上訴人金某公司補充質(zhì)證認為，這些證據(jù)發(fā)生在一審判決前，不屬于新證據(jù)。一審時，北某公司申請法院到相關(guān)部門調(diào)取相關(guān)證據(jù)，一審法院也調(diào)取過，但不是現(xiàn)在這些證據(jù)，所以對這些證據(jù)有異議。法院尚且調(diào)取不來的證據(jù)，而北某公司卻在二審中提供，讓人質(zhì)疑。從本案爭議的焦點上來看，應(yīng)當是租賃合同是否履行及租賃費是否給付的問題，而本組證據(jù)是行政方面的處罰書，一是與本案無關(guān)，二是如果真是不合格，從合同相對性而言，也應(yīng)由北某公司承擔相關(guān)責任。退一步講，如果是開發(fā)商真的沒有將消防工程在設(shè)計的時候就不合格，作為金某公司，也是受害人，這應(yīng)另當別論。就算現(xiàn)在沒有房照，只是一個棚子的話，北某公司占有使用，對外收取高額租金，也應(yīng)向我方繳納占有使用費，更何況，我方擁有合法的房照，與北某公司有合法的租賃合同，北某公司以此證據(jù)拒繳租金沒有任何法律依據(jù)。
上訴人北某公司補充證明：證據(jù)二的確申請過西安法院調(diào)取，而西安法院僅調(diào)取了二張行政處罰，我方不清楚是調(diào)取不來，還是故意隱瞞，（2008）第0055號消防驗收意見書是違規(guī)虛假作出的。
本院認為，租賃物已由牡丹江市消防處于2008年12月31日作出牡公消驗建字第（2008）第0055號建筑工程消防驗收意見書認定租賃房屋消防驗收合格，現(xiàn)在存在處罰問題是由北某公司在裝修過程出現(xiàn)消防驗收不合格的問題，與上訴人金某公司無關(guān)，對該證據(jù)所證明的問題，不予采信。
證據(jù)三，牡丹江市公安消防支隊出具的證明一份，意在證明：1.該支隊于2008年12月31日作出的2008第0055號建筑工程消防驗收意見書的第一項內(nèi)容，綜合評定該工程消防驗收合格的結(jié)論是虛假的，是違規(guī)作出的。在2008年12月31日的同一天，爭議房屋的開發(fā)商牡丹江市華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向該支隊作出了保證，明確指出該樓有26條消防驗收問題，其中包括我方剛才所舉證據(jù)二中的全部內(nèi)容，更為嚴重的是該樓無室外消火栓。該證據(jù)結(jié)合我方所舉證據(jù)一、二和一審證據(jù)二，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，涉案租賃房屋未按圖紙施工，存在無法后續(xù)彌補的消防建設(shè)缺陷，這直接導(dǎo)致我方承租的房屋消防驗收不合格。2.能證明我方一審所舉證據(jù)七是真實的，而一審法院沒有給予認定。
上訴人金某公司質(zhì)證認為：1.對證據(jù)合法性有異議，根據(jù)民事訴訟法司法解釋規(guī)定，單位出具證明應(yīng)當由負責人簽字，而該證明沒有簽字，所以沒有合法性。2.對證明的效力有異議，2008第0055號消防驗收意見書屬于牡丹江市公安處作出的具體行政行為，而該證明不能夠撤銷該驗收意見書，因此該證明不能夠證實2008第0055號驗收意見書有違規(guī)和違法性。3.對于證明書后附的保證書、裝修改造現(xiàn)場存在的問題等材料來源合法性有異議。該證據(jù)沒有牡丹江市公安消防支隊加蓋公章，無法確認出入，也無法證實保證書和裝修改造現(xiàn)場存在問題內(nèi)容的真實性。綜上，這些證據(jù)不應(yīng)被采信。再根據(jù)一審證人張鵬出庭作證可以證實自2012年1月4日北某公司開始向租戶收取租賃費、服務(wù)保證金、網(wǎng)費和服裝費，根據(jù)以上事實，可以認定北某公司對租賃房屋一直在行使使用權(quán)和受益權(quán)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，北某公司向商戶收取租金，其也應(yīng)向金某公司繳納房屋租賃費，否則其沒有收取租金的權(quán)利。
上訴人金某公司補充質(zhì)證認為，除了消防支隊的證明內(nèi)容之外，都是發(fā)生在一審審理之前的證據(jù)，均不是新證據(jù)，更何況消防支隊出具這樣的證明，既不是行政的裁決，也不是相關(guān)的法律文書，只是基于北某公司杜宇光到處上訪的壓力，才在一審判決后出具了由北某公司自擬好稿后并附上圖片作出的說明，所以沒有真實性和合法性，不能成為北某公司不繳納租金的合法理由。
本院認為，該證明不能對抗已生效的牡丹江市公安局消防處作出牡公消驗建字第（2008）第0055號建筑工程消防驗收意見書即綜合評定該工程消防驗收合格的認定，對該證明不予采信。
根據(jù)雙方當事人的陳述，并結(jié)合一審質(zhì)證雙方當事人的證據(jù)，本院二審認定的事實與一審認定的事實相符。
本院認為，上訴人金某公司與上訴人北某公司簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同及協(xié)議為合法有效合同及協(xié)議，雙方當事人應(yīng)按合同及補充協(xié)議履行各自的權(quán)利及義務(wù)。上訴人北某公司在履行合同及協(xié)議過程中，沒有按合同及協(xié)議約定的內(nèi)容履行繳納2013年4月1日至判決前的租金，其已違反了雙方簽訂合同及補充協(xié)議，協(xié)議書第三條約定，租金的繳納時間為每年的3月31日之前足額繳納下一租賃年度租賃費，上訴人北某公司應(yīng)在2014年3月31日之前繳納2013年4月1日至2014年3月31日全年租金，根據(jù)雙方簽訂的合同第21條規(guī)定約定：“乙方即上訴人北某公司須按本合同約定時間交付租賃費用，不得延期和拖欠，如發(fā)生延期和拖欠，每延期和拖欠一日，以當年年租賃費用為基數(shù)，以萬之三為標準向甲方即上訴人金某公司支付遲延履行金，遲延履行金支付至乙方全額繳足當年年租賃費用為止，但延期拖延時間不得超過兩個月，如超過兩個月，合同自行終止，由此產(chǎn)生的一切費用由乙方承擔”?，F(xiàn)上訴人北某公司已拖欠租金至二審?fù)徢耙堰_18個月之久，且上訴人金某公司在2014年10月21日已向上訴人北某公司下發(fā)了解除合同通知書，雖上訴人北某公司否認其收到解除合同通知書，但有證據(jù)證實其已收到，現(xiàn)上訴人北某公司拒繳租賃費已構(gòu)成根據(jù)性違約，解除合同及協(xié)議條件已成就，上訴人主張解除合同、協(xié)議及違約金的理由成立，本院應(yīng)予支持，其違約金為1000000元（租金）×0.0003×365天＝109500元＝109500元；對上訴人金某公司主張判令上訴人北某公司支付從2014年4月1日至交付房屋時的房屋使用費及違約金問題。原審法院對上訴人北某公司占用使用的房屋費用已予以裁決，但上訴人金某公司主張的違約金因其沒有具體數(shù)額、又沒有繳納訴訟費用，故其主張本院不予支持。原審法院在判決上訴人北某公司給付上訴人金某公司租賃費時對上訴人金某公司主張要求解除合同、協(xié)議及違約金以不構(gòu)成根本性違約及上訴人北某公司已對外招商約70戶為由繼續(xù)履行租賃合同的理由不符合法律規(guī)定，其予以認定不當，本院予以糾正。
關(guān)于上訴人金某公司提出其將租賃房屋進行抵押，沒有侵害上訴人北某公司對租賃房屋的使用，如受影響可以追究上訴人金某公司的違約責任，不能以此抗辯拒絕繳納租賃費的問題。
上訴人金某公司將其所有的房屋進行抵押貸款系上訴人以其物權(quán)抵押的行為，與租賃房屋使用及繳納租賃費沒有關(guān)聯(lián)性，上訴人北某公司以此抗辯沒有任何法律依據(jù)，本院不予支持，上訴人金某公司的上訴理由成立，本院予以支持。
關(guān)于上訴人北某公司主張其租賃物驗收合格錯誤的問題。
上訴人金某公司的房屋已經(jīng)牡丹江市公安局消防處于2008年12月31日作出牡公消驗建字第（2008）第0055號建筑工程消防驗收意見書：“1.綜合評定該工程消防驗收合同。2.對建筑消防設(shè)施應(yīng)當定期維修保養(yǎng)，保證完整有效。3.該工程如需改建、擴建、內(nèi)部裝修和用途變更，應(yīng)依法向我處申請建筑工程消防設(shè)計審核和驗收?！痹摻ㄖ莉炇找庖姇切姓鞴軝C關(guān)牡丹江市公安局消防處出具的，是具體行政行為，牡丹江市公安消防支隊西安大隊出具的公安行政處罰決定是上訴人北某公司堵塞安全出口及疏散通道所致，與上訴人金某公司無關(guān)，其不能對抗具有法律效力的消防驗收意見書，其上訴主張租賃物驗收合格是錯誤的沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于上訴人北某公司提出上訴人金某公司沒有按時繳納供暖費原審認定上訴人北某公司在實際經(jīng)營當中未影響租賃房屋使用的觀點是錯誤的問題。
上訴人金某公司拖欠2009年至2012年供熱費，而上訴人北某公司接收租賃物時間為2011年7月22日，2012年3月31日至2011年7月22日是裝修時間，不計租金，上訴人金某公司應(yīng)繳納一個供暖期的費用即2011年10月至2012年4月15日，但上訴人北某公司正常使用租賃物時間應(yīng)為2012年4月1日，從這天開始計租金，以后下一個供暖期費用由上訴人北某公司負擔，上訴人金某公司未繳納一個供暖期費用也就影響上訴人北某公司使用15天的供暖，對于長期租賃房屋的上訴人北某公司來說，影響不大，如上訴人北某公司認為能影響其經(jīng)營，其還可以代替上訴人金某公司繳納供熱費，該費用可從其繳納租金中扣除，原審法院考慮上訴人北某公司以正常使用租賃物，未影響租賃房屋的使用的表述是正確的，上訴人北某公司提出上訴人金某公司沒有按時繳納供暖費原審認定上訴人北某公司在實際經(jīng)營當中未影響租賃房屋使用的觀點是錯誤的理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于上訴人北某公司提出上訴人金某公司收取2012年至2013年房屋租金后，沒有開具正式發(fā)票其拒絕繳納下年度的租金是符合《合同法》第67條規(guī)定的問題。
《中華人民共和國合同法》第67條規(guī)定：“當事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。本案中，發(fā)票不是債務(wù)，不能體現(xiàn)互負債務(wù)，上訴人北某公司主張以上訴人金某公司未開具發(fā)票作為互負債務(wù)不符合《合同法》第67條的規(guī)定，本院不予支持。
關(guān)于上訴人北某公司提出一審判決雖然認定了上訴人金某公司于2013年9月24日違反合同約定，擅自將租賃房屋抵押給牡丹江市東安區(qū)江達小額貸款有限公司借款1000萬元，但是卻沒有對這一嚴重違約行為做出任何陳述與說明的問題，該問題已如前所述，不在說明。
關(guān)于上訴人北某公司提出原審適用法律錯誤的問題。
因其沒有證據(jù)證實原審法院適用法律錯誤的依據(jù)，本院對其主張也不予支持。
綜上，原審認定的事實清楚，但適用法律不當，上訴人金某公司上訴的理由成立；上訴人北某公司上訴的理由不能成立，故依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）、（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持牡丹江市西安區(qū)人民法院（2014）牡西民初字第253號民事判決主文第一、二、三項判決；
二、判決解除上訴人金某公司與上訴人北某公司簽訂的房屋租賃合同及房屋租賃補充協(xié)議；
三、上訴人北某公司給付上訴人金某公司違約金109500元。
上訴人金某公司二審案件受理費2490元，上訴人北某公司二審案件受理費23436元均由上訴人北某公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　于　堯 審判員　周曉光 審判員　張繼凱

書記員：鞠莉娜