上訴人（原審原告）黑龍江省牡丹江監(jiān)獄，住所地牡丹江市東安區(qū)興隆鎮(zhèn)。
法定代表人范振宇，該監(jiān)獄監(jiān)獄長。
委托代理人司書森，該監(jiān)獄勞資科長。
委托代理人邱曉峰，黑龍江遠東律師集團事務所。
被上訴人（原審被告）葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住所地沈陽市#####。
委托代理人高偉國，黑龍江九洲律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）牡丹江市華僑房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限責任公司，住所地牡丹江市西安區(qū)平安街西八條路288號。
法定代表人趙阿杰，該公司董事長。

上訴人黑龍江省牡丹江監(jiān)獄（以下簡稱牡丹江監(jiān)獄）與被上訴人葛某某、牡丹江市華僑房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限責任公司（以下簡稱華僑開發(fā)公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，牡丹江市中級人民法院于2013年12月18日作出（2013）牡民初字第30號民事判決，牡丹江監(jiān)獄不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行公開審理。上訴人牡丹江監(jiān)獄委托代理人司書森、邱曉峰，被上訴人葛某某及委托代理人高偉國，被上訴人華僑開發(fā)公司法定代表人趙阿杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院判決認定，2000年6月，原黑龍江省新肇監(jiān)獄（現(xiàn)已變更為牡丹江監(jiān)獄）與華僑開發(fā)公司簽訂了《委托開發(fā)合同》，工程范圍為干警宿舍52000㎡（內含大車庫300㎡，小車庫200㎡，商服樓4000㎡），小區(qū)名稱為景苑小區(qū)，共有1-9棟樓房。合同簽訂后，雙方已履行了合同，華僑開發(fā)公司還有2-7棟樓中3256.99㎡20套商服門市房未交付牡丹江監(jiān)獄。2006年9月28日，本院作出（2006）黑民一終字第198號民事判決：1、變更原審法院（2003）牡民初字第51號民事判決第一項為：本判決生效后十日內華僑開發(fā)公司將坐落于牡丹江市西安區(qū)西十二條路新安街景苑小區(qū)2-7棟樓中3256.99㎡的20套商服門市房屋交付給牡丹江監(jiān)獄，如不能交付，華僑開發(fā)公司按930.00元／㎡單價給付牡丹江監(jiān)獄相應價款3，029，000.70元及逾期交付房屋違約金自2003年8月30日起以930.00元／㎡，共計3256.99㎡，日萬分之三計算至判決生效之日止；2、撤銷原審法院（2003）牡民初字第51號民事判決第二、三、四項；3、華僑開發(fā)公司于本判決生效后十日內返還牡丹江監(jiān)獄多付的工程款153，335.79元；4、駁回華僑開發(fā)公司的反訴請求。判決已發(fā)生法律效力。
另查，華僑開發(fā)公司欠葛某某建筑材料款至今未付，華僑開發(fā)公司于2003年1月17日將景苑小區(qū)4號樓017門市房、018門市房兩戶，建筑面積均為176.90平方米，頂帳給葛某某，并給葛某某開具了《商品房預售協(xié)議書》及《黑龍江省單位往來資金結算票據(jù)》各兩份。2004年12月28日，華僑開發(fā)公司與葛某某又簽訂了以房頂帳協(xié)議，約定將景苑小區(qū)門市房1214片4號樓109（019）門市房即景苑小區(qū)南大門往西數(shù)第二個門市房，建筑面積為224.86平方米，以1，800.00元／㎡，頂帳給葛某某，金額為404，748.00元，結算時多退少補，華僑開發(fā)公司協(xié)助葛某某辦理相關手續(xù)，葛某某占有4號樓109門市房即景苑小區(qū)南大門往西數(shù)第二個門市房使用至今。
再查，原審法院于2003年12月9日作出（2003）牡民初字第51-1號民事裁定書查封了景苑小區(qū)20套商服門市房未在房產(chǎn)登記備案。2005年3月30日，原審法院作出（2003）牡民初字第51－2號民事裁定書，查封了景苑小區(qū)2－5號樓商服門市房10套，并在房產(chǎn)部門辦理查封登記。查封的10套商服門市房中未有4號樓109門市房即景苑小區(qū)南大門往西數(shù)第二個門市房，建筑面積為224.86㎡由華僑開發(fā)公司頂帳給葛某某并占有至今的房屋。
還查，葛某某與華僑開發(fā)公司買賣合同糾紛一案，牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2004）西民督字第55號支付令已發(fā)生法律效力。葛某某申請執(zhí)行。牡丹江市西安區(qū)人民法院將華僑開發(fā)公司頂帳給葛某某的三戶門市房即景苑小區(qū)4號樓017（107）門市房、018（108）門市房、019（109）門市房即景苑小區(qū)南大門往西數(shù)第二個門市房，建筑面積為224.86平方米（已占有），于2005年1月21日被牡丹江市西安區(qū)人民法院（2005）西執(zhí)字第31號協(xié)助執(zhí)行通知書予以查封；該執(zhí)行案轉由牡丹江東安區(qū)人民法院執(zhí)行。牡丹江市東安區(qū)人民法院于2007年10月22日以（2005）東法執(zhí)字第31號協(xié)助執(zhí)行通知書、2010年10月30日（2007）東法執(zhí)字第157號協(xié)助執(zhí)行通知書又予以查封。
牡丹江監(jiān)獄向原審法院起訴請求確認華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《商品房預售協(xié)議書》無效及華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《以房抵債協(xié)議》無效，請求許可對牡丹江市西安區(qū)西十一條路新安街景苑小區(qū)4號樓7號和9號門市房的執(zhí)行，訴訟費用由華僑開發(fā)公司、葛某某承擔。主要理由為：1.牡丹江監(jiān)獄依據(jù)本院（2006）黑民一終字第198號判決申請貴院強制執(zhí)行牡丹江市西安區(qū)西十一條路新安街景苑小區(qū)4號樓7號和9號門市房，葛某某提出異議，原審法院以（2007）牡法執(zhí)字第2-18號執(zhí)行裁定書，裁定中止對上述兩戶門市房的執(zhí)行。景苑小區(qū)4號樓只有10戶門市房，不存在華僑開發(fā)公司、葛某某抵債的4號樓007、109號門市房，因此，該兩戶抵債的門市房與景苑小區(qū)4號樓的門市房無關。2.（2007）牡法執(zhí)字第2－18號執(zhí)行裁定認為華僑開發(fā)公司、葛某某抵債的4號樓017、109號門市房即為景苑小區(qū)4號樓7號和9號門市房與事實不符。而且景苑小區(qū)4號樓7號和9號門市房并非是華僑開發(fā)公司所有，無論是從牡丹江市政府的批件及牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司簽訂的《委托開發(fā)合同》認定書、附表、委托開發(fā)合同補充協(xié)議書還是（2007）西民商初字第165號判決書、（2012）黑監(jiān)民再字第5號判決書、（2006）黑民一終字第198號民事判決書、最高人民法院（2008）民申字第960號民事裁定書，均能體現(xiàn)出上述門市房一直是牡丹江監(jiān)獄所有，華僑開發(fā)公司無權處分屬于牡丹江監(jiān)獄所有的財產(chǎn)。華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《商品房預售協(xié)議書》及《以房抵債協(xié)議》應為無效。3.原審法院已于2003年12月9日對上述門市房進行了查封，華僑開發(fā)公司、葛某某于2004年12月28日簽訂的《以房抵債協(xié)議》在查封期間，該抵債行為沒有法律效力。而且為償還所屬企業(yè)所欠貸款，牡丹江監(jiān)獄于2003年11月4日景苑小區(qū)4號樓9號門市房抵賬給上海人民企業(yè)集團黑龍江銷售分公司，因該門市房被葛某某占用，導致牡丹江監(jiān)獄與海人民企業(yè)集團黑龍江銷售分公司的抵賬合同無法履行，給雙方造成極大經(jīng)濟損失。
葛某某辯稱：1.葛某某與華僑開發(fā)公司簽訂的《商品房預售協(xié)議》早于牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司的合作開發(fā)協(xié)議，因華僑開發(fā)公司將葛某某購買的三戶門市房向銀行設定抵押，使得葛某某無法辦理登記手續(xù)，責任不在葛某某。華僑開發(fā)公司在簽訂《以房抵債協(xié)議》就交付019（109）門市房，葛某某現(xiàn)已經(jīng)營管理實際控制該門市十年之久，雖然沒有辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，但上述合法有效。2.（2006）黑民一終字第198號民事判決和（2012）黑監(jiān)民再字第第5號民事判決未確定牡丹江監(jiān)獄是20套商服門市房所有權人。3.葛某某購買1214片警苑小區(qū)4號樓017（107）、018（108）、019（109）三戶門市房，雖然沒有辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，但根據(jù)我國《物權法》，葛某某與華僑開發(fā)公司簽訂的《商品房預售協(xié)議》和《以房抵債協(xié)議》合法有效。4.牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司簽訂的合作開發(fā)合同，因牡丹江監(jiān)獄不承擔合作開發(fā)的風險，不能依法享有合作開發(fā)合同所產(chǎn)生的利益。5.華僑開發(fā)公司欠葛某某的材料款，葛某某依法具有優(yōu)先受償權。
華僑開發(fā)公司辯稱：其開出的手續(xù)是合法有效，不同意執(zhí)行。
原審法院判決認為，牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司簽訂了委托開發(fā)建設景苑小區(qū)合同，華僑開發(fā)公司為牡丹江監(jiān)獄開發(fā)建設干警宿舍52000㎡，建設樓房為9棟。雙方已履行了合同，但還有2-7棟樓中3256.99㎡的20套商服門市房未交付牡丹江監(jiān)獄。牡丹江監(jiān)獄提起了訴訟。經(jīng)本院作出（2006）黑民一終字第198號民事判決：華僑開發(fā)公司在判決生效后十日內將坐落于牡丹江市西安區(qū)西十二條路新安街景苑小區(qū)2-7棟樓中3256.99㎡的20套商服門市房屋交付給牡丹江監(jiān)獄，如不能交付，華僑開發(fā)公司按930.00元／㎡單價給付牡丹江監(jiān)獄相應價款3，029，000.70元及逾期交付房屋違約金自2003年8月30日起以930.00元／㎡，共計3256.99㎡，日萬分之三計算至判決生效之日止……。判決已發(fā)生法律效力。20套商服門市房中涉及本案2套門市房。牡丹江監(jiān)獄提起訴訟時，訴爭的景苑小區(qū)4號樓017（107）號門市房，華僑開發(fā)公司陳述已交付給葛某某，而葛某某沒有使用占有。葛某某與華僑開發(fā)公司簽訂了《商品房予售協(xié)議書》后，沒有獲取物權即購買的房屋，其房屋買賣沒有履行完畢。葛某某為此向牡丹江市西安區(qū)人民法院申請支付令，并由牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2004）西民督字第55號支付令已發(fā)生法律效力。葛某某申請執(zhí)行。牡丹江市西安區(qū)人民法院將華僑開發(fā)公司頂帳給葛某某的三戶門市房即景苑小區(qū)4號樓017（107）門市房、018（108）門市房、019（109）門市房即景苑小區(qū)南大門往西數(shù)第二個門市房進行了查封，原審法院作出（2007）牡法執(zhí)字第2-18號執(zhí)行裁定已對4號017（107）、019（109）號門市房作出了裁決，葛某某沒有異議。該執(zhí)行案件轉由牡丹江市東安區(qū)人民法院繼續(xù)查封，直至現(xiàn)在。葛某某查封017（107）、019（109）號門市房系為了保護其合法權益不受侵害，其申請查封沒有違反法律規(guī)定，其查封訴爭的財產(chǎn)應受法律保護。華僑開發(fā)公司對被查封的財產(chǎn)已不能交付，景苑小區(qū)4號樓109號門市房即景苑小區(qū)南大門，往西數(shù)第二個門市房被華僑開發(fā)公司以其欠建筑材料款抵頂給葛某某已占有使用至今，并簽訂了《以房抵帳協(xié)議》。本院（2006）黑民一終字第198號民事判決的判項內容即不能交付，仍由華僑開發(fā)公司按雙方簽訂的委托開發(fā)合同約定的930.00元／㎡價款給付，并承擔逾期交付房屋違約金權利?，F(xiàn)華僑開發(fā)公司已不能交付訴爭的景苑小區(qū)4號樓107、109號門市房，牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司委托開發(fā)合同糾紛一案訴訟請求主張時如不能給付商服用房，可以返還合同價款也不違背牡丹江監(jiān)獄訴訟請求時的意思表示，亦與（2006）黑民一終字第198號民事判決的判項內容相一致。牡丹江監(jiān)獄申請執(zhí)行要求葛某某交付訴爭的017（107）、019（109）號商服門市房違背了其當時訴訟請求的意思表示，亦與（2006）黑民一終字第198號民事判決的判項內容相悖。本案中，訴爭的景苑小區(qū)4號樓017（107已查封）、019（109查封并已實際占有至今），牡丹江監(jiān)獄訴訟請求時也明知該情況已不能交付，故其訴訟請求時如不能一次性交付，或返還委托開發(fā)合同約定930.00元／㎡相應價款，說明其已同意將不能交付物權即委托開發(fā)的商服門市房轉變?yōu)閭鶛?，華僑開發(fā)公司是其債權人，故牡丹江監(jiān)獄請求確認華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《商品房預售協(xié)議書》、《以房抵債協(xié)議》無效及請求許可對牡丹江市西安區(qū)西十一條路新安街景苑小區(qū)4號樓7號和9號門市房執(zhí)行的理由不能成立，不予支持。判決：駁回牡丹江監(jiān)獄的訴訟請求。案件受理費6，894.00元，由牡丹江監(jiān)獄負擔。
本院經(jīng)審理確認原審法院判決認定的事實。另查明：
本院（2006）黑民一終字第198號民事判決認定“工程的整個動遷、動遷戶安置、開發(fā)手續(xù)的辦理、商服用房的出售均由華僑開發(fā)公司辦理……”該判決生效后，牡丹江監(jiān)獄向最高人民法院申請再審，2009年1月22日，最高人民法院作出（2008）民申字第960號民事裁定，該裁定認為：“關于《委托開發(fā)合同》的性質問題，原審法院認定應屬‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同’是正確的……?！?br/>2001年4月17日，牡丹江市規(guī)劃局頒發(fā)《建設工程規(guī)劃許可予備證》，建設單位為華僑開發(fā)公司，建設位置為西十條路、長安街。
2003年7月20日，牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司簽訂《委托開發(fā)和合同補充協(xié)議書》，主要內容為：“為了明確產(chǎn)權關系，便于管理，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就交付訴爭2號至5號樓的第一層商服門市房屋事宜，簽訂補充協(xié)議。一、華僑開發(fā)公司將訴爭2號至5號樓計20套商服門市房屋一次性交付牡丹江監(jiān)獄，雙方確定的房屋產(chǎn)權面積為3256.99平方米。二、華僑開發(fā)公司在2003年8月30日前，將所有商服門市房屋清理干凈交牡丹江監(jiān)獄接收，并辦理完相關手續(xù)……”
2003年11月24日，牡丹江監(jiān)獄向原審法院起訴，訴訟請求第一項為：華僑開發(fā)公司交付訴爭小區(qū)2號至5號樓20套門市房，并按約定辦理房屋產(chǎn)權證照。2003年12月9日，原審法院查封了訴爭5號樓1號、2號門市房。2004年3月30日，牡丹江監(jiān)獄向原審法院申請對其訴訟請求第一項增加“或返還合同價款3，029，000.00元”，并陳述理由為：“訴爭小區(qū)2-5號樓20套商服門市房屋如果出現(xiàn)不可逆轉的原因不能按合同約定判決給付的話，那么原告請求返還全部相應的合同價款或給付部分門市房屋，返還部分合同價款……”。
2003年12月9日，原審法院作出（2003）牡民初字第51-1民事裁定，采取實物查封的方式查封了訴爭“4號樓4-1號至4-10號門市房”。
2004年3月30日，牡丹江監(jiān)獄向原審法院申請對其訴訟請求第一項增加“或返還合同價款3，029，000.00元”。
2005年3月30日，原審法院作出（2003）牡民初字第51－2號民事裁定書，查封了景苑小區(qū)2－5號樓商服門市房10套，并在房產(chǎn)部門辦理查封登記，僅包括4號樓110號門市房，不包含訴爭的4號樓017、019號門市房。
華僑開發(fā)公司與葛某某在法院認可《商品房預售協(xié)議書》及票據(jù)、《以房頂賬協(xié)議》中注明的房屋為訴爭房屋。

本院認為，作為本案執(zhí)行依據(jù)的本院（2006）黑民一終字第198號民事判決將牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司簽訂的《委托開發(fā)合同》性質定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，并以合作一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，劃撥土地已經(jīng)政府批準為由，認定該合同有效，應予履行。最高人民法院（2008）民申字第960號民事裁定亦認定“原審法院認定應屬合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是正確的”，故本案以牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司的合作開發(fā)法律關系為基礎進行審理。
關于華僑開發(fā)公司將訴爭房屋銷售及抵頂葛某某材料款的行為是否為無權處分行為的問題，華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《商品房預售協(xié)議書》及《以房頂賬協(xié)議》的效力問題。分析牡丹江監(jiān)獄、華僑開發(fā)公司及葛某某的三者的法律關系，牡丹江監(jiān)獄與華僑開發(fā)公司為合作開發(fā)關系，華僑開發(fā)公司與葛某某為訴爭房屋建設過程中的材料購銷關系，故華僑開發(fā)公司既是合作開發(fā)關系中負責開發(fā)的合同相對人，政府批準的建設單位，生效判決認定的“商服用房的出售”人，亦是建設訴爭房屋的建筑材料的購買人。華僑開發(fā)公司與牡丹江監(jiān)獄為履行合作協(xié)議對房屋進行分割的內部約定，不能導致其作為建筑材料購買人與供材人所進行的購買材料的行為無效，以及其作為出售人以房抵頂工程款的行為并非無權處分。華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的協(xié)議雖然名為《商品房預售協(xié)議書》，但實為華僑開發(fā)公司與葛某某以房抵頂材料款行為的延續(xù)，非最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條所稱的“向社會銷售”情形，故不因出賣人未取得商品房預售許可證明，而認定其與買受人訂立的商品房預售合同無效。因此，華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《商品房預售協(xié)議書》系合同雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，應為有效合同。華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂《以房頂賬協(xié)議》的時間在原審法院（2003）牡民初字第51-1號民事裁定查封019號門市房期間，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第一款規(guī)定，查封期間為2003年12月至2005年12月，葛某某雖然抗辯其不知該房屋被貼封條及公告的方式查封，但該協(xié)議簽訂時的效力值得商榷。因以上查封未在房產(chǎn)部門登記備案，經(jīng)葛某某申請牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2004）西民督字第55號支付令，2005年1月21日，牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2005）西執(zhí)字第31號協(xié)助執(zhí)行通知書予以查封訴爭4號樓017、018、019號門市房，續(xù)封至今。2005年3月30日，原審法院作出（2003）牡民初字第51－2號民事裁定，所查封的10套門市房不含訴爭017、019號門市房，因此，至（2003）牡民初字第51-1號民事裁定的二年查封期間屆滿后，葛某某所申請的支付令及（2005）西執(zhí)字第31號協(xié)助執(zhí)行通知書查封訴爭門市房成為第一順位查封，此時華僑開發(fā)公司、葛某某簽訂的《以房頂賬協(xié)議》效力得到修正，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性效力性規(guī)定，為有效合同。
關于牡丹江監(jiān)獄是否已經(jīng)取得訴爭房屋的物權問題。牡丹江監(jiān)獄上訴主張其依據(jù)本院（2006）黑民一終字第198號民事判決已經(jīng)取得訴爭房屋的物權，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定，人民法院的某些法律文書是可以導致物權變動，并自法律文書生效時發(fā)生效力，但并非人民法院作出的所有法律文書都可以直接引起物權變動的。能夠直接引起物權變動的法律文書限于法院作出的形成判決，本院（2006）黑民一終字第198號民事判決系給付判決，該判決的生效不能直接引起物權的變動，故本院對牡丹江監(jiān)獄已經(jīng)取得訴爭房屋物權的上訴主張不予支持。
關于是否許可執(zhí)行訴爭房屋的問題。本院（2006）黑民一終字第198號民事判決主文第一項判令華僑開發(fā)公司交付房屋，如不能交付，給付相應對價及違約金。該判項系針對牡丹江監(jiān)獄的訴訟請求作出的，且牡丹江監(jiān)獄在增加訴請時已經(jīng)預見“如果出現(xiàn)不可逆轉的原因不能按合同約定判決給付”情形可能出現(xiàn)，故本院（2006）黑民一終字第198號民事判決主文第一項確定的給付標的為選擇性判項。葛某某與華僑開發(fā)公司認可雙方簽訂的《商品房預售協(xié)議書》及票據(jù)、《以房頂賬協(xié)議》中注明的房屋為訴爭房屋，牡丹江監(jiān)獄以無該編號房屋為由主張葛某某與華僑開發(fā)公司約定的房屋非訴爭房屋無事實依據(jù)，本院不予支持。因牡丹江市西安區(qū)人民法院作出（2004）西民督字第55號支付令已發(fā)生法律效力，且對訴爭房屋為第一順位查封，在該查封未經(jīng)法定程序予以解封或撤銷的情況下，牡丹江監(jiān)獄申請對訴爭房屋進行執(zhí)行，不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6，894.00元，由牡丹江監(jiān)獄負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王廣厚 代理審判員　　王　劍 代理審判員　　王景波

書記員：苑曉姍