上訴人（原審被告）：牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。法定代表人：閆恩占，董事長。委托訴訟代理人：王宏偉，黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：紀(jì)長波，男，1975年7月3日出生，漢族，住牡丹江市西安區(qū)。委托訴訟代理人：焦宗賢,牡丹江市西安區(qū)牡丹法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。

上訴人龍門公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審；2.上訴費(fèi)用由紀(jì)長波承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審漏列當(dāng)事人。王海龍是爭議房產(chǎn)的實(shí)際出賣人和收款人，與本案有法律上的利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)作為共同被告。二、爭議的《商品房交易協(xié)議書》沒有發(fā)生法律效力。1.一審判決將未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)當(dāng)做定案的依據(jù)。爭議的《商品房交易協(xié)議書》生效條件是2013年1月24日上訴人與王海龍簽訂的《龍門公司與王海龍決算說明》。上訴人對(duì)該說明有異議，在王海龍不參加訴訟的情況下，法院不可能查清王海龍是否實(shí)際履行了合同。一審判決在王海龍沒有參加訴訟，未對(duì)《龍門公司與王海龍決算說明》進(jìn)行質(zhì)證，說認(rèn)定其內(nèi)容合法有效是錯(cuò)誤的。2.一審判決未對(duì)《商品房交易協(xié)議書》生效條件進(jìn)行審理。該協(xié)議書是附條件生效合同，生效的條件是由王海龍負(fù)責(zé)施工的龍門鑫嘉園小區(qū)0820片商品房收尾工程“工程施工完（畢），驗(yàn)收合格后”。目前，王海龍沒有為0820片商品房六個(gè)單元的樓道內(nèi)安裝消防栓，地下停車場(chǎng)也沒有按照施工圖紙安裝消防管線和噴淋設(shè)備，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)不能驗(yàn)收竣工。由于龍門鑫嘉園小區(qū)0820片商品房收尾工程至今未能竣工、驗(yàn)收合格，因此爭議的《商品房交易協(xié)議書》尚未生效。一審判決在王海龍沒有參加訴訟，紀(jì)長波沒有舉證證明《施工分項(xiàng)承包合同》已經(jīng)生效，就認(rèn)定《商品房交易協(xié)議書》生效條件已經(jīng)成就是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。被上訴人紀(jì)長波辯稱，1.本案案由是房屋買賣合同糾紛。合同的雙方當(dāng)事人是龍門公司與紀(jì)長波，案外人王海龍只是施工人。紀(jì)長波將購房款交給龍門公司，由龍門公司簽訂房屋買賣合同，出具購房款收據(jù)。龍門公司與王海龍如何結(jié)算與紀(jì)長波無關(guān)。因此，王海龍并非出賣方，不能作為本案當(dāng)事人。一審判決沒有遺漏訴訟主體。2.商品房交易協(xié)議書所附條件成就。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可商品房交易協(xié)議書已成立，是附條件合同。雙方爭議的是該協(xié)議所附條件是否成就。該協(xié)議所附條件是王海龍施工的0820片竣工驗(yàn)收。事實(shí)上，2013年1月24日龍門公司與王海龍簽訂決算說明，確認(rèn)紀(jì)長波購買的龍門鑫嘉園小區(qū)8號(hào)樓231號(hào)商品房用于頂賬完成（王海龍施工造成的損失，雙方已協(xié)商扣除），充分證明商品房交易協(xié)議書中所附條件已經(jīng)成就，該合同發(fā)生法律效力。龍門公司在2016年4月19日又作出書面承諾，確定交付房屋的期限為2016年8月31日，進(jìn)一步證明商品房交易協(xié)議書所附條件成就，已發(fā)生法律效力。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，龍門公司的上訴請(qǐng)求不成立，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴，維持原判。被上訴人紀(jì)長波向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令龍門公司履行商品房交易協(xié)議書，為紀(jì)長波購買的龍門鑫嘉園小區(qū)8號(hào)樓231號(hào)住宅辦理所有權(quán)登記；2.由龍門公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用和訴訟實(shí)際支出。訴訟中，紀(jì)長波變更訴訟請(qǐng)求為判令龍門公司為紀(jì)長波購買的231號(hào)商品房辦理預(yù)告登記。一審法院認(rèn)定事實(shí)：龍門公司是龍門鑫嘉園小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，王海龍是承攬過龍門公司的多個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程施工承包人。2010年7月19日，龍門公司給王海龍開具的一份用于抵頂工程款的《商品房交易協(xié)議書》是格式合同，主要內(nèi)容為：“一、房屋基本情況，0919片鑫嘉園小區(qū)8號(hào)樓房間號(hào)231，用途住宅，層次3，銷售面積79.675平方米。待建。二、甲方向乙方提供的房屋面積，以竣工、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，每平方米1900元，合計(jì)151382.50元。三、付款方法，4.購房者同意以上協(xié)議確定的價(jià)格購買此房，自愿承擔(dān)該房屋銷售稅金。四、違約責(zé)任。五、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)設(shè)計(jì)要求，符合國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量要求。七、房屋預(yù)計(jì)交付時(shí)間待定。十、其他。手書的內(nèi)容為“以此房抵頂新08**片收尾工程款（防水、扶手、進(jìn)戶）整個(gè)工程施工完竣工驗(yàn)收后，此房手續(xù)方可生效。按實(shí)際完成工程量多退少補(bǔ)。”，十二本協(xié)議一式兩份。以簽定之日生效。甲方加蓋牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章，法定代表人閆恩占簽字。乙方王海龍簽字，落款時(shí)間為2010年7月19日。此后，王海龍將龍門公司給其抵頂工程款231號(hào)商品房轉(zhuǎn)賣給了紀(jì)長波。王海龍與紀(jì)長波一同到龍門公司的財(cái)務(wù)室，在龍門公司的工作人員將協(xié)議書和收據(jù)上面的王海龍名字劃掉，并寫上紀(jì)長波加蓋公章和財(cái)務(wù)專用章后，紀(jì)長波交款，取得這戶商品房的協(xié)議書和收據(jù)。此后，被告一直未履行交付房屋的義務(wù)。2016年4月19日，龍門公司給包括紀(jì)長波在內(nèi)的部分購買龍門鑫嘉園小區(qū)8號(hào)樓的購房人出具一份“承諾書”，預(yù)計(jì)在2016年8月31日前施工完畢，承諾給這些人于2016年8月31日進(jìn)戶。至今，紀(jì)長波所購房屋仍未竣工，未通水、電、暖，不具備基本的交付條件。經(jīng)查，龍門公司開發(fā)建設(shè)的龍門鑫嘉園小區(qū)，于2006年10月12日取得（牡）房預(yù)售證第226號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。龍門鑫嘉園8號(hào)樓的建設(shè)因在動(dòng)遷中出現(xiàn)問題，分為東西兩部分施工，東部樓房先施工，西部樓房是后期施工的，有四個(gè)單元。因龍門公司與施工企事業(yè)之間存在糾紛，該部分樓房至今未竣工,未通水、電、暖，不具備基本的交付條件。紀(jì)長波在起訴前已實(shí)際占有231號(hào)房屋。從龍門公司對(duì)此提出的情況說明及附件體現(xiàn)，龍門公司與王海龍用房抵賬結(jié)算中含有231號(hào)房。一審法院認(rèn)為，龍門公司將待建的商品房用于抵頂工程款，將《商品房交易協(xié)議書》和收據(jù)開具給王海龍，王海龍為取得工程款，必須尋找買房人。王海龍與紀(jì)長波達(dá)成交易意向后，由龍門公司更改買受人為紀(jì)長波。由此，在龍門公司與紀(jì)長波之間商品房預(yù)售合同關(guān)系成立，該合同是附生效條件的合同。2013年1月24日，龍門公司與王海龍雙方簽定“決算說明”，確認(rèn)231號(hào)商品房用于抵賬完成。說明該合同生效的條件已成就。此時(shí)，龍門公司與紀(jì)長波簽訂的《商品房交易協(xié)議書》生效。龍門公司于2016年4月19日作出的書面承諾，應(yīng)當(dāng)視為合同的一部分，屬于合同履行期限的條款。龍門公司未兌現(xiàn)此承諾，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，在此情況下，紀(jì)長波為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。請(qǐng)求辦理該商品房預(yù)告登記是合理合法的，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第六十條第一款和《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，判決:牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助紀(jì)長波辦理龍門鑫嘉園小區(qū)8號(hào)樓231號(hào)商品房的預(yù)告登記。本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院出示證據(jù)。本院二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。
上訴人牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱龍門公司）因與被上訴人紀(jì)長波房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院（2017）黑1005民初450號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案中，上訴人龍門公司為施工人王海龍開具《商品房交易協(xié)議書》和收據(jù)，約定將包括涉案房屋在內(nèi)的待建商品房抵頂其工程款。經(jīng)龍門公司同意并更改后，紀(jì)長波作為該商品房交易協(xié)議書的相對(duì)人，與龍門公司達(dá)成了商品房買賣合同的合意。本案案由系房屋買賣合同糾紛，王海龍不是房屋買賣合同關(guān)系的相對(duì)人，且其在一審中已出庭證實(shí)相關(guān)情況，故無需追加其作為當(dāng)事人參加本案訴訟。上訴人的該項(xiàng)主張不成立，不予支持。根據(jù)《建筑法》第六十一條“建筑工程竣工驗(yàn)收后，方可交付使用；未給驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持…”的規(guī)定，在建設(shè)工程未經(jīng)過竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收未通過的情況下，發(fā)包人違反法律規(guī)定，擅自使用的，即可視為發(fā)包人對(duì)建筑工程質(zhì)量是認(rèn)可的，或者雖然工程質(zhì)量不合格但其自愿承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。本案中，龍門公司雖以“0820片收尾工程”未施工完畢，未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由主張案涉的商品房交易協(xié)議書未生效，但龍門公司自認(rèn)0820片工程已交付使用。另，龍門公司與王海龍已于2013年1月24日形成了決算說明，確認(rèn)包括本案爭議房屋在內(nèi)的七戶房屋用以抵頂王海龍的工程款。上述事實(shí)體現(xiàn)龍門公司在明知0820片收尾工程的實(shí)際施工狀況下，將工程投入使用，應(yīng)視為其對(duì)工程質(zhì)量予以認(rèn)可或自愿承擔(dān)質(zhì)量問題。在此情況下，龍門公司與王海龍對(duì)工程款進(jìn)行了決算，確認(rèn)抵頂工程款的房屋及王海龍應(yīng)當(dāng)返還的房屋，并將案涉房屋交付紀(jì)長波占有使用。綜合上述情況，可視為龍門公司認(rèn)可其與王海龍（后變更為紀(jì)長波）的商品房交易協(xié)議書發(fā)生法律效力。故紀(jì)長波請(qǐng)求龍門公司協(xié)助其辦理案涉房屋的預(yù)告登記符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。龍門公司的該上訴主張不成立，本院不予支持。綜上所述，龍門公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)3328元，由上訴人牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　李冬梅
審判員　　杜　敏
審判員　　周曉光

書記員：衛(wèi)小雨