上訴人（原審被告）：牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。法定代表人：閆恩占，董事長。委托訴訟代理人：王宏偉，黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：曹淑芬，女，1947年6月12日出生，漢族，住牡丹江市愛民區(qū)。委托訴訟代理人：焦宗賢,牡丹江市西安區(qū)牡丹法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱龍門公司）因與被上訴人曹淑芬房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院（2017）黑1005民初451號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。上訴人龍門公司上訴請求：1.請求依法撤銷黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院（2017）黑1005民初451號民事判決，發(fā)回重審；2.由曹淑芬承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：1.一審法院遺漏訴訟當(dāng)事人。一審判決認(rèn)定龍門公司以待建商品房抵頂工程款，將商品房交易協(xié)議書和收據(jù)開給王海龍，王海龍是爭議房屋的實(shí)際出賣人和收款人，商品房交易協(xié)議書是否生效，判決結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，王海龍應(yīng)是本案的共同被告。如果商品房交易協(xié)議書無效，王海龍應(yīng)將抵頂工程款的商品房返給龍門公司，并承擔(dān)返還曹淑芬房款的義務(wù)。如商品房交易協(xié)議書有效，龍門公司如對曹淑芬在商品房交付、房屋質(zhì)量、價格等方面發(fā)生侵權(quán)，王海龍作為爭議商品房的實(shí)際出賣人和收款人，應(yīng)當(dāng)與龍門公司承擔(dān)連帶責(zé)任。2.爭議的商品房交易協(xié)議書沒有發(fā)生法律效力。一審判決認(rèn)定爭議的商品房交易協(xié)議書生效條件是2013年1月24日龍門公司與王海龍簽訂的《龍門公司與王海龍決算說明》。庭審中，龍門公司對該說明有異議，在王海龍不參加訴訟的情況下，法院不能查清王海龍是否實(shí)際履行了合同。一審判決在王海龍未參加訴訟，未對決算說明進(jìn)行質(zhì)證的情況下，認(rèn)定其內(nèi)容合法有效錯誤。一審判決未對商品房交易協(xié)議書的生效條件進(jìn)行審理。根據(jù)商品房交易協(xié)議書規(guī)定，該協(xié)議書是附條件生效合同。生效條件是由王海龍負(fù)責(zé)施工的龍門鑫嘉園小區(qū)082X片商品房收尾工程施工完畢，驗(yàn)收合格后生效。一審中，龍門公司提交了與王海龍于2010年7月18日簽訂的龍門鑫嘉園小區(qū)082X片商品房收尾工程《施工分項(xiàng)承包合同》，該合同第一條第七項(xiàng)約定，水暖、消防設(shè)施，按照建筑面積每平方米75元，由王海龍依設(shè)計(jì)圖紙施工。目前王海龍沒有為082X片商品房六個單元的樓道內(nèi)安裝消防栓，地下停車場也未按施工圖紙安裝消防管線和噴淋設(shè)備，導(dǎo)致整個小區(qū)不能驗(yàn)收竣工。由于龍門鑫嘉園小區(qū)082X片商品房收尾工程至今未能達(dá)到工程施工完畢驗(yàn)收合格。因此，爭議的商品房交易協(xié)議書尚未生效。綜上，龍門公司認(rèn)為王海龍是否完成了龍門鑫嘉園小區(qū)082X片商品房收尾工程，舉證責(zé)任在史學(xué)良和王海龍。一審判決在王海龍未參加訴訟，曹淑芬沒有舉證證明施工分項(xiàng)承包合同已經(jīng)生效的情況下，認(rèn)定商品房交易協(xié)議書生效條件已經(jīng)成就錯誤，應(yīng)依法予以撤銷。被上訴人曹淑芬辯稱，1.本案案由是房屋買賣合同糾紛。合同的雙方當(dāng)事人是龍門公司與曹淑芬，案外人王海龍只是施工人。曹淑芬將購房款交給龍門公司，由龍門公司簽訂房屋買賣合同，出具購房款收據(jù)。龍門公司與王海龍如何結(jié)算與曹淑芬無關(guān)。因此，王海龍并非出賣方，不能作為本案當(dāng)事人。一審判決沒有遺漏訴訟主體。2.商品房交易協(xié)議書所附條件成就。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可商品房交易協(xié)議書已成立，是附條件合同。雙方爭議的是該協(xié)議所附條件是否成就。該協(xié)議所附條件是王海龍施工的082X片竣工驗(yàn)收。事實(shí)上，2013年1月24日龍門公司與王海龍簽訂決算說明，確認(rèn)曹淑芬購買的龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓XXX號商品房用于頂賬完成（王海龍施工造成的損失，雙方已協(xié)商扣除），充分證明商品房交易協(xié)議書中所附條件已經(jīng)成就，該合同發(fā)生法律效力。龍門公司在2016年4月19日又作出書面承諾，確定交付房屋的期限為2016年8月31日，進(jìn)一步證明商品房交易協(xié)議書所附條件成就，已發(fā)生法律效力。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，龍門公司的上訴請求不成立，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。曹淑芬向一審法院起訴請求：1.判令被告龍門公司履行商品房交易協(xié)議書，為曹淑芬購買的龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓XXX號住宅辦理所有權(quán)登記；2.由龍門公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用和訴訟實(shí)際支出。訴訟中，曹淑芬變更訴訟請求為判令龍門公司為其購買的27X號商品房辦理預(yù)告登記。一審法院認(rèn)定事實(shí)：龍門公司是龍門鑫嘉園小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，王海龍是承攬龍門公司多個房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的施工承包人。龍門公司（甲方）與王海龍（乙方）于2010年9月18日簽訂一份《地下停車場施工承包合同》，該合同約定，“甲方在乙方進(jìn)入現(xiàn)場后，用091X片三處待建商品房（每平方米1900元）抵頂工程款，該三處商品房位置為8號樓西段。在乙方完成此工程的百分之五十后，甲方將用0919片其他待建商品房抵頂不足部分的工程款…”。龍門公司給王海龍開具的用于抵頂工程款的《商品房交易協(xié)議書》是格式合同，主要內(nèi)容為：“一、房屋基本情況，091X片鑫嘉園小區(qū)8號樓房間號XXX，用途住宅，層次8，銷售面積79.675平方米。待建。二、甲方向乙方提供的房屋面積，認(rèn)竣工、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，每平方米1900元，合計(jì)151382.50元。三、付款方法：4.購房者同意以上協(xié)議確定的價格購買此房，自愿承擔(dān)該房屋銷售稅金。四、違約責(zé)任。五、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)設(shè)計(jì)要求，符合國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量要求。七、房屋預(yù)計(jì)交付時間待定。十、其他。手寫內(nèi)容為‘此房為待建項(xiàng)目，乙方承包施工的082X片北地下車庫竣工驗(yàn)收后，此房方可生效’，十二、本協(xié)議一式兩份。以簽定之日生效?！奔追郊由w牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章，法定代表人閆恩占簽字。乙方王海龍簽字，落款時間為2010年9月29日。此后，王海龍將龍門公司給其抵頂工程款的27X號商品房轉(zhuǎn)賣給曹淑芬。王海龍與曹淑芬一同到龍門公司的財務(wù)室，在龍門公司的工作人員將協(xié)議書和收據(jù)上面的王海龍名字劃掉，寫上曹淑芬名字并加蓋公章和財務(wù)專用章后，曹淑芬交款，取得商品房協(xié)議書和收據(jù)。龍門公司一直未履行交付房屋的義務(wù)。2016年4月19日，龍門公司為包括曹淑芬在內(nèi)的部分購買龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓的購房人出具一份“承諾書”，預(yù)計(jì)在2016年8月31日前施工完畢，承諾于2016年8月31日進(jìn)戶。曹淑芬所購房屋仍未竣工，未通水、電、暖，不具備基本的交付條件。經(jīng)查，龍門公司開發(fā)建設(shè)的龍門鑫嘉園小區(qū)，于2006年10月12日取得（牡）房預(yù)售證第22X號《商品房預(yù)售許可證》。龍門鑫嘉園8號樓的建設(shè)因在動遷中出現(xiàn)問題，分為東西兩部分施工，東部樓房先施工，西部樓房是后期施工的，有四個單元。因龍門公司與施工企事業(yè)之間存在糾紛，該部分樓房至今未竣工、未通水、電、暖，不具備基本的交付條件。曹淑芬在起訴前已實(shí)際占有27X號房屋。從龍門公司對此提出的情況說明及附件體現(xiàn)，龍門公司與王海龍用房抵賬結(jié)算中含有27X號商品房。一審法院認(rèn)為，龍門公司將待建的商品房用于抵頂工程款，將《商品房交易協(xié)議書》和收據(jù)開具給王海龍，王海龍為取得工程款，必須尋找買房人。王海龍與曹淑芬達(dá)成交易意向后，由龍門公司更改買受人為曹淑芬。龍門公司與曹淑芬之間商品房預(yù)售合同關(guān)系成立，該合同是附生效條件的合同。2013年1月24日，龍門公司與王海龍雙方簽訂“決算說明”，確認(rèn)27X號商品房用于抵賬完成，說明該合同生效的條件已成就。此時，龍門公司與曹淑芬簽訂的《商品房交易協(xié)議書》生效。龍門公司于2016年4月19日作出的書面承諾，視為合同的一部分，屬于合同履行期限的條款。龍門公司未兌現(xiàn)此承諾，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，在此情況下，曹淑芬為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。請求辦理該商品房預(yù)告登記合理合法，予以支持。綜上，判決：牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助曹淑芬辦理龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓XXX號商品房的預(yù)告登記。案件受理費(fèi)3050元，由牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于龍門公司主張一審遺漏訴訟主體的問題。本案中，上訴人龍門公司為施工人王海龍開具《商品房交易協(xié)議書》和收據(jù)，約定將包括涉案房屋在內(nèi)的待建商品房抵頂其工程款。經(jīng)龍門公司同意并更改后，曹淑芬作為該商品房交易協(xié)議書的相對人，與龍門公司達(dá)成了商品房買賣合同的合意。本案案由系房屋買賣合同糾紛，王海龍不是房屋買賣合同關(guān)系的相對人，且其在一審中已出庭證實(shí)相關(guān)情況，故無需追加其作為當(dāng)事人參加本案訴訟。上訴人的該項(xiàng)主張不成立，本院不予支持。關(guān)于龍門公司主張商品房交易協(xié)議未生效，對曹淑芬一審訴訟請求不應(yīng)支持的問題。根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定“建筑工程竣工驗(yàn)收后，方可交付使用；未給驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持…”的規(guī)定，在建設(shè)工程未經(jīng)過竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收未通過的情況下，發(fā)包人違反法律規(guī)定，擅自使用的，即可視為發(fā)包人對建筑工程質(zhì)量是認(rèn)可的，或者工程質(zhì)量雖不合格但其自愿承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。本案中，龍門公司雖以“082X片收尾工程”未施工完畢，未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由主張案涉的商品房交易協(xié)議書未生效，但龍門公司自認(rèn)082X片工程已交付使用。另，龍門公司與王海龍已于2013年1月24日形成決算說明，確認(rèn)包括本案爭議房屋在內(nèi)的七戶房屋用以抵頂王海龍的工程款。上述事實(shí)體現(xiàn)，龍門公司在明知082X片收尾工程的實(shí)際施工狀況下，將工程投入使用，應(yīng)視為其對工程質(zhì)量予以認(rèn)可或自愿承擔(dān)質(zhì)量問題。在此情況下，龍門公司與王海龍對工程款進(jìn)行了決算，確認(rèn)抵頂工程款的房屋及王海龍應(yīng)當(dāng)返還的房屋，并將案涉房屋交付曹淑芬占有使用。綜合上述情況，可視為龍門公司認(rèn)可其與王海龍（后變更為曹淑芬）的商品房交易協(xié)議書發(fā)生法律效力。故曹淑芬請求龍門公司協(xié)助其辦理案涉房屋的預(yù)告登記符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。龍門公司的上訴主張不成立，本院不予支持。綜上所述，龍門公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)3050元，由上訴人牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　杜　敏
審判員　周曉光
審判員　李冬梅

書記員：左飛