原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東小一條路平安街口，組織機構代碼70287056-1。
負責人呂智超，男，該單位經理。
委托代理人郭忠慶，黑龍江宇通律師事務所律師。
被告袁某，男，1988年8月出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)，戶籍地黑龍江省海林市。
委托代理人張洪運（系被告母親），女，1957年3月出生，漢族，住所地黑龍江省海林市。

原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室（以下簡稱優(yōu)美美術室）與被告袁某租賃合同糾紛一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由審判員馬瑩獨任審理，于2016年6月27日公開開庭進行了審理，原告優(yōu)美美術室負責人呂智超及其委托代理人郭忠慶、被告袁某及其委托代理人張洪運到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為：此份證據為合法有效的書證，具有客觀真實性，且被告對此份證據無異議，故本院對此份證據予以采信。
證據二，關于緩繳供熱費事宜的說明一份（2015年12月7日）、牡丹江供電公司電力銷售發(fā)票兩份、牡丹江龍江環(huán)保供水有限公司出具的證明一份。意在證明：1.2015年6月4日至2016年6月4日被告應交房費54000元，至2015年12月7日被告尚欠7000元，原告已多次催討房費無果，被告已在關于緩繳供熱費事宜的說明上簽字確認；2.截止到2016年3月18日被告共拖欠涉案房屋水費1244.50元；3.截止到2016年4月12日被告共拖欠涉案房屋電費304.90元。
被告袁某認為：供熱費約定是原告應當承擔的，水電費都是我用的，水電費是原告換鎖之后2016年3月18日之后發(fā)生的費用，與被告無關，被告已經不能進入訴爭房屋。
本院認為：此份證據中的說明結合原告提供的證據三，能夠證明被告拖欠原告房屋租金7000元的事實，電費票據及牡丹江龍江環(huán)保供水有限公司出具的證明能證明被告經營期間產生電費304.90元及水費1244.50元尚未交納的事實，本院對此事實予以確認。
證據三，短信照片一張、承諾書一份。意在證明：原告已多次要求被告按照協(xié)議書的約定支付拖欠的租金，被告雖多次承諾支付房屋的租金卻一直沒有履行支付租金的義務。
被告袁某對形式要件沒有異議，但是被告沒親眼見過照片上所拍攝的通知，只是聽店里的工作人員說過。被告不拖欠原告租金。
本院認為：因被告對此份證據的形式要件沒有異議，故本院對此份證據的形式要件予以確認。此份證據能夠證實原告的經營人呂智超已多次要求被告按照協(xié)議書的約定支付拖欠的租金的事實，本院對此事實予以確認。
證據四，公安機關出警光盤一張、照片一張。意在證明：2016年3月18日匯金寄賣行將涉案房屋的鑰匙交還給原告，當晚被告破門進入涉訴房屋，被告控制涉訴房屋兩天之久，原告控制房屋只有半天，故被告所述房屋的物品丟失與事實不符。2016年3月20日，被告將原告騙到涉訴房屋并非法拘禁原告兩個小時，原告報警后在警察處理過程中被告堅持不支付房租，不接受鑰匙，故原告持有鑰匙至今。
被告袁某認為2016年3月18日袁某撬開房屋后，發(fā)現屋內物品丟失，于是報警了，也沒有非法拘禁原告。2016年3月20日原告報警后警察讓被告收房屋鑰匙，但被告認為房屋內物品丟失，所以原告給被告鑰匙被告不能接收。
本院認為：此份證據結合庭審調查，能夠證實2016年3月18日原告的經營人呂智超從證人處收回房屋鑰匙，被告于當晚撬開涉訴房屋大門進入該房內。2016年3月20日，呂智超及被告雙方到涉訴房屋內協(xié)商房屋租賃事宜未果后呂智超報警，公安機關出警后，經協(xié)調，呂智超同意將房屋鑰匙交付被告，被告不接受房屋鑰匙的事實，本院對此事實予以確認。
審理中被告袁某為支持其主張，向法庭舉證如下：
證人劉曉鵬證言一份。意在證明：涉訴房屋是原告從證人手中拿走鑰匙后換鎖的，原告讓證人騰退房屋。
原告優(yōu)美美術室認為證人證言與本案無關，證人與被告是十多年的朋友，其真實性令人懷疑。
本院認為：此份證據結合庭審調查，能夠證明呂智超于2016年3月18日從證人處取回涉訴房屋鑰匙的事實，本院對此事實予以確認。
根據雙方當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下：
2014年10月16日，原、被告雙方簽訂租房協(xié)議書，被告承租原告所有的門市房進行經營，協(xié)議主要內容為：“出租方（甲方）：牡丹江市優(yōu)美照像美術室，承租方（乙方）：袁某。經甲、乙雙方平等自愿商定，現將甲方位于東小一條路，北小平安街1XX號門市房（建筑面積70.68平方米）出租給乙方經營使用。自2014年11月25日起至2019年11月24日止，租期5年。前半年房費1.2萬元整。2015年5月24日起至2018年11月24日止每月房費4500元整；2018年11月25日至2019年11月24日止，每月房費4800元整。具體協(xié)議如下：第一條，房屋租賃押金人民幣4500元整，合同期滿正常履約無異議后甲方退還乙方房屋租賃抵押金。1、該房屋租金前半年按半年交費；后四年半按年交費。租金交費方式為：每年提前一個月交付下年度房費；2、在租賃期內甲方不得無故收回房屋，因此造成的損失由甲方承擔；3、租金交付不得拖延，否則乙方向甲方支付日租金兩倍的滯納金；4、乙方租金交付連續(xù)拖欠5日為違約行為，甲方有權立即收回房屋，房屋租賃抵押金不退，甲方收回房屋時，房屋內任何人留存的物品及財產甲方有任意處置權……第四條，房屋供熱費、土地使用費和房屋租賃稅由甲方承擔。其它一切費用均由乙方承擔……甲方：呂智超（簽字）牡丹江市優(yōu)美照像美術室（蓋章），乙方：袁某（簽字），簽約時間2014年10月16日”。合同簽訂后，被告當即給付原告2014年11月25日至2015年5月24日半年租金1.2萬元。原告將房屋交付被告使用。2015年5月4日前，被告給付原告2015年5月25日至2016年5月24日房租4.7萬元，尚欠7000元未付。2015年5月4日，被告向原告出具承諾書，主要內容為：“一周內結清下半年度房費”。經呂智超多次通過短信及書面通知等方式索要，被告至今未向原告支付欠付的租金。呂智超于2016年3月18日從證人劉曉鵬處將涉訴房屋的鑰匙取回，并更換門鎖，當晚被告撬開房屋門鎖進入室內。2016年3月20日，原、被告雙方協(xié)商租賃事宜未果，呂智超報警，經公安機關協(xié)調，呂智超同意將房屋鑰匙給付被告，被告以室內物品丟失為由拒絕接受。現該房內被告的經營物品尚未搬出，房屋空置。
另查，被告經營期間使用房屋產生水費1244.50元，電費304.90元。
本院認為：本案是因原、被告在履行房屋租賃合同中引發(fā)的糾紛，故本案案由應為房屋租賃合同糾紛。
關于原告優(yōu)美美術室要求解除與被告袁某簽訂的租房協(xié)議并要求騰退房屋的訴訟請求，《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”；第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！钡诰攀臈l第一款第（三）項規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”。第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第九十六條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力……”；本案中，原告優(yōu)美美術室與被告袁某簽訂的租房協(xié)議為雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，依法成立且有效。雙方應按照合同約定履行合同義務。租房協(xié)議第一條第一款中約定：“……每年提前一個月交付下年度房費……乙方租金交付連續(xù)拖欠5日為違約行為，甲方有權立即收回房屋……”。根據合同約定租金的交付期限，被告袁某應于2015年4月24日前一次性向原告交付2015年5月25日至2016年5月24日全年租金5.4萬元，但其僅交付房屋租金4.7萬元，未按約定履行足額支付房租的義務，在經原告多次催要并表示拒不支付租金即解除合同的情況下，至今未付，故依照合同約定及法律規(guī)定，原告有權行使合同解除權。被告袁某庭審中抗辯稱不拖欠原告房屋租金，已經交付，且原告已經為其出具收條，但原告提供的公安機關出警記錄中體現，被告稱原告從未向其出具過收條，被告的陳述前后矛盾，且未提供證據證實已經交付房租，故對其此項抗辯不予支持?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，因被告未按約定給付原告房屋租金，原告多次以短信及通知等方式通知被告如不按時給付租金即行使合同解除權，并于2016年3月18日收回了訴爭房屋的鑰匙，被告亦知曉原告取回了鑰匙，更換門鎖，故原、被告雙方之間的租房協(xié)議于2016年3月18日已經解除，對原告要求解除協(xié)議的訴訟請求不予支持。合同解除后，被告具有騰退訴爭房屋的義務，故本院對原告要求被告騰退訴爭房屋的訴訟請求予以支持。
關于原告要求被告給付水費1244.50元、電費304.90元的訴訟請求，本院認為，租房協(xié)議第四條約定“房屋供熱費、土地使用費和房屋租賃稅由甲方承擔。其它一切費用均由乙方承擔?！惫室勒针p方約定，乙方經營期間產生的水費、電費應由被告承擔，本案中，原告收回房屋后，經查詢，被告經營期間拖欠水費1244.50元、電費304.90元，對此被告具有給付義務，故對原告的此項訴訟請求予以支持。
關于原告要求被告給付自2016年6月2日至被告騰退房屋之日的租金損失。本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定:“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。原、被告雙方于2016年3月18日解除了合同，被告應將室內物品搬出，將房屋交付原告，本案中，雖然原告已經收回房屋鑰匙，但被告的經營物品仍存放在室內，房屋實際由被告占有，被告以室內物品丟失為由拒絕騰退房屋，但并未向本院提供證據證實是否丟失物品及丟失物品的名稱、價值。2016年3月20日，原告欲將房屋鑰匙給付被告，被告拒不接受，亦不騰退房屋，其行為已經影響原告行使房屋所有權，對其占有房屋期間原告的房租損失被告應予以賠償。參照雙方合同約定，被告每月應支付原告租金4500元，自2016年6月2日至2016年9月1日，被告應給付原告實際損失13500元。原、被告在合同中約定原告收取被告4500元的抵押金，如被告違約，抵押金不予退回，對此，本院認為，雙方約定的抵押金的性質為金錢質押，用于擔保被告按照約定履行義務，在被告未按照約定履行義務，造成原告損失時，應當沖抵原告的損失，故此期間被告還應給付原告租金損失9000元（扣除原告處的4500元抵押金）。自2016年9月2日起至被告實際騰退房屋之日止，被告應按每月4500元的標準給付原告租金損失。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第九十四條第一款第（三）項、第九十六條、第九十七條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告袁某于本判決生效后十日內將房屋所有權人登記為牡丹江市優(yōu)美照像美術室、房屋產權證號為11XXXX、牡丹江市東安區(qū)東小一條路，北小平安街1XX號、建筑面積為70.68平方米的房屋一處騰退給原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室，原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室具有協(xié)助的義務；
二、被告袁某于本判決生效之日起十日內給付原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室水費1244.50元、電費304.90元；
三、被告袁某于本判決生效之日起十日內給付原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室自2016年6月2日至2016年9月1日的租金損失9000元（已扣除原告處的4500元抵押金），自2016年9月2日起至被告實際騰退房屋之日止，被告按每月4500元的標準給付原告租金損失；
四、駁回原告牡丹江市優(yōu)美照像美術室的其他訴訟請求。
案件受理費人民幣50元，由被告袁某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　馬瑩

書記員：季媛