上訴人（原審被告）：潛江市宏興工貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地：潛江市向陽石化路1號(hào)。法定代表人：朱琳，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：李敬紅，女，該公司員工。被上訴人：中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局有限公司，住所地：潛江市廣華江漢路1號(hào)。法定代表人：ＸＸ，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：查輝，男，該公司公共事業(yè)處資產(chǎn)管理中心主任。委托訴訟代理人：鄒先德，湖北源來律師事務(wù)所律師。

宏興公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判。事實(shí)和理由：宏興公司原名為江漢油田通盛物貿(mào)公司，系江漢石油管理局所屬原江漢油田八達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)。江漢石油管理局改制方式為集體職工與江漢油田八達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司協(xié)議解除勞動(dòng)合同，以集體資產(chǎn)帶資分流作為補(bǔ)償。涉案房屋租賃合同所涉房屋系宏興公司帶資分流的資產(chǎn)，江漢石油管理局應(yīng)負(fù)責(zé)將涉案房屋過戶到宏興公司名下。涉案糾紛系改革中機(jī)構(gòu)撤并分合等政策遺留問題引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛，而非宏興公司與江漢石油管理局在實(shí)施民事法律行為過程中引發(fā)的民事糾紛。江漢石油管理局提交的安全隱患整改通知和湖北省江漢油田公安局消防大隊(duì)責(zé)令限期改正通知書等證據(jù)，均指向涉案房屋屬宏興公司所有。江漢石油管理局辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理得當(dāng)。江漢石油管理局一審時(shí)提供的證據(jù)足以證實(shí)涉案房屋屬江漢石油管理局資產(chǎn)，不涉及宏興公司帶資分流的資產(chǎn)。本案屬房屋租賃合同糾紛，并不是房地產(chǎn)糾紛。宏興公司在租賃合同期限屆滿后，既不續(xù)簽合同，也不交納租金，加之其租賃的房屋年久失修，存在安全隱患，江漢石油管理局曾多次以書面方式催告其整改。江漢石油管理局向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除江漢石油管理局與宏興公司之間的房屋租賃合同關(guān)系；2、宏興公司返還其所占用的江漢石油管理局的房屋及場(chǎng)地；3、宏興公司依照原房屋租賃合同約定的每年30000元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付江漢石油管理局占用費(fèi)180000元（截止到起訴時(shí)，具體數(shù)額計(jì)算至其實(shí)際交付房屋時(shí)止），并依約支付違約金。一審法院認(rèn)定事實(shí)：宏興公司原名為江漢油田通盛物貿(mào)公司，系江漢石油管理局所屬原江漢油田八達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)。2004年，該公司依照相關(guān)文件精神自主改制，組建新的民營(yíng)企業(yè)更名為宏興公司。江漢石油管理局積極支持宏興公司的改制，將該公司西側(cè)的綜合樓（1-2）層及后院平房由其帶資。經(jīng)宏興公司的再三請(qǐng)求，江漢石油管理局同意將位于該公司東側(cè)的工房、場(chǎng)地出租給宏興公司使用。2010年1月1日，江漢石油管理局與宏興公司就坐落于潛江市向陽石化路1號(hào)向陽五七站原森特公司東側(cè)臨五七大道的13間廠房（使用面積482㎡）簽訂了《房屋租賃合同》，約定租賃期限為一年（2010年1月1日至2010年12月31日）；年租金30000元；租賃用途為商貿(mào)服務(wù)；逾期不歸還房屋，除補(bǔ)交租金外，償付違約金為年租金總額的10%。合同還就租賃房屋的改造、合同的終止、變更及解除、爭(zhēng)議的解決方式等作了明確約定。合同簽訂后，宏興公司將所租用的房屋轉(zhuǎn)租他人使用至今。租賃期滿后，江漢石油管理局多次敦促宏興公司續(xù)簽合同并支付租金，宏興公司一直置之不理。除上述房屋外，宏興公司還長(zhǎng)期占用江漢石油管理局在該處的另五處房屋及場(chǎng)地（面積約11740㎡），且未與江漢石油管理局簽訂租賃合同，宏興公司將占用的房屋及場(chǎng)地轉(zhuǎn)租他人，從中營(yíng)利。2016年4月8日，中國(guó)石油化工股份有限公司江漢油田分公司安全督查大隊(duì)在例行安全檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)被宏興公司轉(zhuǎn)租給他人從事廢品回收的房屋存在重大的安全和火險(xiǎn)隱患，遂給江漢石油管理局送達(dá)了《安全督查（停工）整改通知單》。2016年12月19日，湖北省江漢油田公安局消防大隊(duì)在進(jìn)行消防監(jiān)督檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)被宏興公司轉(zhuǎn)租他人從事汽車維修的潛江市凱迪小汽車維修中心及江漢油田凱達(dá)實(shí)業(yè)潛江有限公司的倉(cāng)庫消防安全不達(dá)標(biāo)，遂給江漢石油管理局送達(dá)了《責(zé)令限期整改通知書》。為此，江漢石油管理局隨即向潛江市房屋安全鑒定管理辦公室遞交了《房屋安全鑒定申請(qǐng)書》，請(qǐng)求對(duì)宏興公司轉(zhuǎn)租他人使用的東側(cè)的江漢油田凱達(dá)實(shí)業(yè)潛江有限公司倉(cāng)庫、廢品回收站、潛江市凱迪小汽車維修中心等四處房屋進(jìn)行房屋安全鑒定。2017年1月16日，潛江市房屋安全鑒定管理辦公室作出《房屋安全鑒定書》和《潛江市危險(xiǎn)房屋通知書》，認(rèn)定江漢石油管理局申請(qǐng)鑒定的上述房屋均屬D級(jí)（整體危房），建議立即拆除。自2017年1月24日起，江漢石油管理局先后四次向宏興公司送達(dá)了《安全隱患整改通知單》和《關(guān)于對(duì)危房強(qiáng)化管理的通知》，明確通知宏興公司：為確保貴公司及承租經(jīng)營(yíng)人員的人身及財(cái)產(chǎn)安全，請(qǐng)接到通知后，不得再在危房?jī)?nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，立即采取有效措施，將上述四處危房中的人員、設(shè)備及其他財(cái)物全部撤出，于2017年4月1日之前將危房移交江漢石油管理局后組織拆除，若發(fā)生安全環(huán)保事故，由你單位承擔(dān)全部責(zé)任。此后，江漢石油管理局多次去人去函，敦促宏興公司盡快撤離上述房屋中的人員及財(cái)物，宏興公司卻一直置之不理。本案涉案房屋為磚木結(jié)構(gòu)，均建成于上世紀(jì)七、八十年代，江漢石油管理局于1999年12月18日經(jīng)潛江市房地產(chǎn)管理局取得了上述房屋的所有權(quán)證。宏興公司自2004年改制后，一直無償租賃江漢石油管理局所有的位于該公司東側(cè)的工房、場(chǎng)地使用，除2010年1月1日雙方僅就東側(cè)臨五七大道的13間廠房簽訂了為期一年、年租金30000元的《房屋租賃合同》（宏興公司按約支付了當(dāng)年度租金）外，雙方再未簽訂租賃合同，宏興公司亦未支付租金。宏興公司占用的上述房屋及場(chǎng)地現(xiàn)未實(shí)際用于宏興公司自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而是全部轉(zhuǎn)租他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2017年6月6日，江漢石油管理局委托湖北源來律師事務(wù)所向宏興公司發(fā)出律師函，函告宏興公司：江漢石油管理局將終止與宏興公司之間的房屋租賃合同關(guān)系，并收回被宏興公司長(zhǎng)期無償占用的房屋及場(chǎng)地，要求宏興公司在收到律師函之日起十五日內(nèi)盡快騰空涉案房屋及場(chǎng)地，并返還給江漢石油管理局，以避免擴(kuò)大損失或給宏興公司造成不良聲譽(yù)影響。宏興公司在收到上述律師函后未予回復(fù)和理睬。一審法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。結(jié)合本案，宏興公司自2004年改制后，一直無償租賃江漢石油管理局所有的位于該公司東側(cè)的工房、場(chǎng)地至今（除2010年1月1日雙方僅就東側(cè)臨五七大道的13間廠房簽訂了為期一年、年租金30000元的《房屋租賃合同》外）。江漢石油管理局與宏興公司就本案爭(zhēng)議的上述房屋及場(chǎng)地雖沒有簽訂書面租賃合同，但雙方之間形成了事實(shí)租賃合同關(guān)系，且為不定期租賃；江漢石油管理局與宏興公司雖于2010年1月1日就東側(cè)臨五七大道的13間廠房簽訂了為期一年、年租金30000元的《房屋租賃合同》（宏興公司按約支付了當(dāng)年度租金），但租賃期間屆滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同，宏興公司繼續(xù)使用租賃物，江漢石油管理局亦未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限應(yīng)為不定期。江漢石油管理局與宏興公司之間的租賃合同關(guān)系事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，且合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。江漢石油管理局依約將房屋及場(chǎng)地交付宏興公司使用后，宏興公司理應(yīng)按約支付相應(yīng)租金，其長(zhǎng)期無償占用租賃物的行為構(gòu)成違約，應(yīng)對(duì)此糾紛承擔(dān)全部民事責(zé)任。江漢石油管理局已在合理期限之前即2017年6月6日委托湖北源來律師事務(wù)所向宏興公司發(fā)出律師函，函告宏興公司將終止雙方之間的房屋租賃合同關(guān)系，并收回被宏興公司長(zhǎng)期無償占用的房屋及場(chǎng)地，要求宏興公司限期騰空涉案房屋及場(chǎng)地，并返還給江漢石油管理局，但宏興公司未予理睬。江漢石油管理局就解除雙方之間的不定期租賃合同關(guān)系已盡到了謹(jǐn)慎的法律提示和通知義務(wù)，解除雙方之間的不定期租賃合同關(guān)系的條件已成就，依法可以解除雙方之間的房屋租賃合同關(guān)系。合同解除后，宏興公司應(yīng)返還其所占用的房屋及場(chǎng)地，并向江漢石油管理局支付房屋及場(chǎng)地占用費(fèi)、違約金。江漢石油管理局僅主張按雙方2010年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》約定的年租金30000元、違約金為年租金總額的10%的標(biāo)準(zhǔn)支付自2011年1月1日起至實(shí)際交付房屋及場(chǎng)地時(shí)止的房屋及場(chǎng)地占用費(fèi)、違約金，未溯及以前及其他房屋及場(chǎng)地，是其對(duì)自己民事權(quán)利的處分，一審法院予以確認(rèn)。江漢石油管理局的訴請(qǐng)合法有據(jù)，一審法院依法予以支持。本案爭(zhēng)議的房屋及場(chǎng)地屬江漢石油管理局所有，宏興公司要求江漢石油管理局補(bǔ)償其拆遷費(fèi)用以及以其遭受水災(zāi)、經(jīng)營(yíng)虧損等為由拒不交納租金，沒有法律和合同依據(jù)，一審法院依法不予采納。《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》[法發(fā)（1992）38號(hào)]第三條規(guī)定：“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決”。本案的江漢石油管理局與宏興公司系平等民事主體，本案的糾紛是雙方在實(shí)施民事法律行為過程中引發(fā)的民事糾紛，該糾紛符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的起訴條件，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。宏興公司抗辯本案不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)依法駁回江漢石油管理局的起訴不符合最高人民法院的上述規(guī)定，一審法院依法不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十五條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十二條、第二百三十六條之規(guī)定，判決：一、解除江漢石油管理局與宏興公司之間的房屋租賃合同關(guān)系；二、宏興公司于該判決生效之日起十五日內(nèi)返還其所占用的東側(cè)的江漢石油管理局的房屋及場(chǎng)地（見一審民事判決書附圖）；三、宏興公司于該判決生效之日起十五日內(nèi)按每年30000元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付江漢石油管理局房屋及場(chǎng)地占用費(fèi)（自2011年1月1日起至其實(shí)際交付房屋及場(chǎng)地時(shí)止），并按占用費(fèi)總額的10%支付違約金。如果未按該判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5000元（江漢石油管理局已預(yù)交），由宏興公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，宏興公司圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，江漢石油管理局沒有提交新證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：宏興公司所舉的江漢局【2001】241號(hào)文件，僅是集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見，不能直接適用于本案，本院不予采信。宏興公司所舉的證明，無法確定該證明中的房屋具體指向哪個(gè)房屋，是否與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。二審查明，2004年11月1日，宏興公司的前身江漢油田通盛物貿(mào)有限公司向江漢石油管理局提交《關(guān)于通盛公司改制方案的請(qǐng)示》，請(qǐng)求西側(cè)的綜合樓（1-2）層及后院平房由其帶資入股。東邊的工房、場(chǎng)地在未開發(fā)前由其開辦家俱廠繼續(xù)使用，適當(dāng)交納部分租金。江漢石油管理局的負(fù)責(zé)人汪水平于2004年11月12日在該請(qǐng)示底部注明“原則上同意此方案，東邊房屋資產(chǎn)不帶資”。2016年12月19日，湖北省江漢油田公安局消防大隊(duì)向江漢油田公共事業(yè)處發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》。2017年1月24日，江漢石油管理局安全環(huán)保處和安全督查大隊(duì)向宏興公司發(fā)出《安全隱患整改通知單》，載明根據(jù)潛江市房屋安全鑒定管理辦公室的鑒定書，宏興公司所使用的管理局所屬位于向陽××路××（五七站）四棟房屋為D級(jí)房屋（整體危房），要求立即拆除。一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人潛江市宏興工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏興公司）因與被上訴人中國(guó)石化集團(tuán)江漢石油管理局有限公司（以下簡(jiǎn)稱江漢石油管理局）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2017）鄂9005民初1454號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月23日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人宏興公司的法定代表人朱琳及其委托訴訟代理人李敬紅，被上訴人江漢石油管理局的委托訴訟代理人查輝、鄒先德到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，江漢石油管理局向宏興公司主張返還的房屋和場(chǎng)地，是潛江市向陽石化路1號(hào)東側(cè)的房屋和場(chǎng)地，也是宏興公司提交《關(guān)于通盛公司改制方案的請(qǐng)示》中東邊的工房、場(chǎng)地，包含江漢石油管理局與宏興公司于2010年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》所涉及的廠房。根據(jù)宏興公司提交的《關(guān)于通盛公司改制方案的請(qǐng)示》，載明東邊的工房、場(chǎng)地在未開發(fā)前由其開辦家俱廠繼續(xù)使用，適當(dāng)交納部分租金。江漢石油管理局的負(fù)責(zé)人汪水平在該請(qǐng)示底部注明“原則上同意此方案，東邊房屋資產(chǎn)不帶資”。以及宏興公司就涉案的房屋和場(chǎng)地與江漢石油管理局簽訂《房屋租賃合同》并交付租金等事實(shí)，可以認(rèn)定江漢石油管理局向宏興公司主張返還的房屋和場(chǎng)地，不屬于宏興公司帶資分流的財(cái)產(chǎn)，江漢石油管理局與宏興公司是平等的租賃合同法律關(guān)系的主體，本案屬于人民法院主管工作的范圍，不適用《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條的規(guī)定。宏興公司上訴稱，江漢石油管理局提交的安全隱患整改通知和湖北省江漢油田公安局消防大隊(duì)責(zé)令限期改正通知書等證據(jù)，均指向涉案房屋屬宏興公司所有。本院認(rèn)為，湖北省江漢油田公安局消防大隊(duì)是向江漢油田公共事業(yè)處發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，而不是向宏興公司發(fā)出。江漢石油管理局安全環(huán)保處和安全督查大隊(duì)發(fā)出《安全隱患整改通知單》的對(duì)象宏興公司，僅是因?yàn)樾枰牡纳姘阜课莸膶?shí)際使用人是宏興公司。綜上，上述兩份通知均不能證實(shí)涉案房屋屬宏興公司所有。綜上所述，宏興公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4889元，由潛江市宏興工貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

法官助理　張茂書記員宋捷