原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社。住所地：潛江市園林辦事處章華中路38號(hào)。
法定代表人何鋒，該社主任。
委托代理人王向陽(yáng)，該社法律顧問(wèn)。
被告唐敦銀，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。
被告楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。
以上兩被告的委托代理人劉明，湖北章華律師事務(wù)所律師。

原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社（以下簡(jiǎn)稱潛江市供銷社）訴被告唐敦銀、楊某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年5月6日立案受理。依法由審判員鄧家俊適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告潛江市供銷社的委托代理人王向陽(yáng)，被告唐敦銀、楊某某的委托代理人劉明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告潛江市供銷社與被告唐敦銀、楊某某簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同的內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。在租賃期限內(nèi)，原告按約將租賃房屋交付兩被告使用，兩被告亦能依約及時(shí)、足額向原告繳納房屋租金。租賃期限屆滿前后，原告的出租房屋因整體改造的需要，曾先后多次書(shū)面通知兩被告，明確表示不再與兩被告續(xù)簽合同，并要求兩被告限期返還承租房屋，但兩被告始終占有、使用該租賃房屋，原告亦收取了兩被告繳納的部分租金，依照《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定以及雙方在房屋租賃合同中的約定，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限已變更為不定期。對(duì)于不定期的租賃合同，原、被告雙方均可隨時(shí)主張解除合同。2013年11月11日，兩被告經(jīng)與原告協(xié)商后，書(shū)面向原告承諾同意2014年2月28日為門店租賃截止時(shí)間，該時(shí)間依法應(yīng)認(rèn)定為雙方協(xié)商一致解除不定期租賃關(guān)系的時(shí)間。故原告要求依法解除原、被告之間的不定期租賃關(guān)系，并判令兩被告返還原告位于潛江市園林辦事處章華中路38號(hào)的7號(hào)租賃房屋的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。兩被告辯稱“雙方在未就優(yōu)先承租權(quán)達(dá)成一致意見(jiàn)的前提下，原告起訴要求與兩被告解除租賃合同不符合合同約定”的辯解理由于法無(wú)據(jù)，本院依法不予采納；在此之前，兩被告拖欠原告2013年7至10月間的房屋租金25376元。依照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，兩被告應(yīng)向原告補(bǔ)繳。兩被告辯稱“后期租金，原告早已承諾為兩被告免除”的辯解理由，因其未向本院提交相關(guān)證據(jù)予以佐證，本院依法不予采納；雙方的不定期租賃關(guān)系自2014年2月28日解除后，兩被告仍占有、使用租賃房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)按雙方約定的月租金的3倍的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付2014年2月29日至2014年4月30日的違約金。故原告要求兩被告支付違約占有、使用其租賃房屋期間的違約金38064元的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。剩余部分違約金，視為原告主動(dòng)放棄。兩被告辯稱“兩被告按約向原告繳納房屋租金后，不再存在違約行為，因而也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”的辯解理由，與本院庭審查明的事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定不符，本院依法不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條之規(guī)定，判決如下：

解除原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社與被告唐敦銀、楊某某于2011年8月31日簽訂的房屋租賃合同，被告唐敦銀、楊某某返還原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社位于潛江市園林辦事處章華中路38號(hào)、建筑面積為90.11㎡的7號(hào)租賃房屋；
被告唐敦銀、楊某某向原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社支付2013年7至10月間的房屋租金人民幣25376元；
被告唐敦銀、楊某某向原告潛江市供銷合作社聯(lián)合社支付違約金人民幣38064元。
以上具有返還和給付內(nèi)容的款項(xiàng)，于本判決生效后三日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣3390元，減半收取人民幣1695元，由
被告唐敦銀、楊某某共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用繳納辦法》第十三條第一款第㈠項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)繳上訴案件受理費(fèi)，匯款至湖北省漢江中級(jí)人民法院：開(kāi)戶銀行：農(nóng)行湖北省仙桃市支行復(fù)州分理處：戶名：湖北省漢江中級(jí)人民法院：帳號(hào)17-313501040000019。
當(dāng)事人簽收本判決書(shū)時(shí)，即視為己收法院繳納上訴案件訴訟費(fèi)用通知書(shū)。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　鄧家俊

書(shū)記員：楊婷