上訴人（原審被告）湖北徐某置業(yè)有限公司，住所地大冶市殷祖鎮(zhèn)殷祖街。
法定代表人徐文卿，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人王嬈，湖北東楚律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）潘某某，個(gè)體工商戶。
委托代理人程正民，系潘某某之妻，xxxx年xx月xx日出生，漢族。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

上訴人湖北徐某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)徐某置業(yè)公司）因商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服黃石市鐵山區(qū)人民法院（2012）鄂鐵山民二初字第00037號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，徐某置業(yè)公司的委托代理人王嬈，潘某某的代理人程正民到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2006年5月潘某某與黃石市糧油連鎖公司東方分公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將黃石市糧油連鎖公司位于鐵山大道68號(hào)其中兩間房屋交由潘某某從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2008年3月19日，徐某置業(yè)公司與黃石市萬(wàn)隆房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《土地房屋轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定將黃石市鐵山區(qū)糧管所鐵山大道68號(hào)紅線內(nèi)黃石市萬(wàn)隆房地產(chǎn)有限公司所有的3，311平米左右土地及現(xiàn)有建筑物和所有手續(xù)轉(zhuǎn)讓給徐某置業(yè)公司。2008年9月3日，徐某置業(yè)公司與潘某某簽訂了一份《關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的意向性協(xié)議》，該協(xié)議約定：一、潘某某在本協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)必須退出租賃房，方可享有以下優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)。二、正門(mén)面一個(gè)檔，每檔建筑面積約100平方米左右。三、門(mén)面價(jià)格：在出售門(mén)面房同等的價(jià)格上下浮5%（預(yù)計(jì)門(mén)面出售價(jià)格為每平方9，000元左右，具體價(jià)格以物價(jià)部門(mén)的定價(jià)為準(zhǔn)）。四、該門(mén)面在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)，潘某某需交納定金，逾期，則視為潘某某自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，由此造成的一切后果由潘某某自負(fù)。五、付款方式：按市房產(chǎn)局的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條款約定支付。六、潘某某在原門(mén)面退出后方可簽訂本協(xié)議，徐某置業(yè)公司退還潘某某原租賃門(mén)面時(shí)的押金。七、啤酒箱由徐某置業(yè)公司派車(chē)送到廠家，費(fèi)用由徐某置業(yè)公司承擔(dān)，庫(kù)房?jī)?yōu)先潘某某，側(cè)門(mén)面一個(gè)，給潘某某購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)（在徐某置業(yè)公司遞交的協(xié)議復(fù)印件中未記載“給潘某某優(yōu)先權(quán)”）。隨后潘某某搬出了原租賃門(mén)面，徐某置業(yè)公司補(bǔ)償了潘某某搬遷費(fèi)100元。2010年4月27日，黃石市房地產(chǎn)管理局在《黃石日?qǐng)?bào)》上刊登黃房售公告字（2010）014號(hào)《商品房預(yù)售許可公告》，公告內(nèi)容為：售房單位，徐某置業(yè)公司；項(xiàng)目名稱(chēng)，紫菘廣場(chǎng)；房屋坐落地點(diǎn)，鐵山區(qū)鐵山大道25號(hào)；預(yù)售套數(shù)，住宅200套，商業(yè)門(mén)面21檔，并核準(zhǔn)頒發(fā)給徐某置業(yè)公司《商品房預(yù)售許可證》。2010年4月28日，徐某置業(yè)公司對(duì)“徐某·紫菘廣場(chǎng)”商品房的銷(xiāo)售進(jìn)行公告，公告中特別說(shuō)明：原與本公司簽訂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議的市民，請(qǐng)自2010年4月30日起三十日內(nèi)務(wù)必前來(lái)交納購(gòu)房定金，逾期不交納定金，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，本公司將另行向第三方銷(xiāo)售。后潘某某與徐某置業(yè)公司雙方因該商品門(mén)面房的價(jià)格未能達(dá)成一致意見(jiàn)，潘某某未能在自2010年4月30日起三十日內(nèi)如約向徐某置業(yè)公司交納購(gòu)房定金。之后，徐某置業(yè)公司將一樓門(mén)面對(duì)外銷(xiāo)售一空。2012年5月2日，潘某某訴至法院，請(qǐng)求法院判令徐某置業(yè)公司賠償其應(yīng)得利益損失172，500元（23，000元／㎡×5%×（100＋50）㎡）。
另認(rèn)定：“徐某·紫菘廣場(chǎng)”1-4層門(mén)面銷(xiāo)售、租賃情況如下：1、一層門(mén)面18檔。其中25-1面積664.83㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格15000元∕㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格9000元∕㎡；25-2、25-3、25-4、25-5面積分別為87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格分別為20800元∕㎡、21000元∕㎡；25-6面積56.29㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格22224.66元∕㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格22224.66元∕㎡；25-7面積44.90㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格22224.66元∕㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格22109.13元∕㎡；25-8面積39.17㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格23800元∕㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格21000元∕㎡；25-9面積40.13㎡、25-10面積40.13㎡、25-11面積54.03、㎡、25-12面積52.29㎡、25-13面積52.29㎡、25-14面積57.27㎡、25-15面積31.53㎡、25-16面積44.90㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格均為23000元∕㎡，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格均為21000元∕㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有權(quán)的經(jīng)營(yíng)戶拆遷還建。上述25-1、25-9至25-16被華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)。2、二層門(mén)面25-19，面積1884㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格均為9000元∕㎡，被華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)整體租賃。3、三層門(mén)面25-20，面積1884㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格均為7000元∕㎡，被華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)。4、四層門(mén)面25-21，面積1884㎡，公告銷(xiāo)售價(jià)格為5500元∕㎡。
原審判決認(rèn)為：一、潘某某與徐某置業(yè)公司之間訂立的《關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的意向性協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。從該合同的內(nèi)容來(lái)看，一方退出承租房，另一方在訂立本約時(shí)給予對(duì)方優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)，同時(shí)確定了將來(lái)購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的大約面積、預(yù)計(jì)價(jià)格及付款方式的門(mén)面買(mǎi)賣(mài)意向，該合同符合商品房預(yù)約合同的構(gòu)成要件，故可認(rèn)定該商品房預(yù)約合同成立并已生效。二、潘某某與徐某置業(yè)公司對(duì)門(mén)面價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議后，徐某置業(yè)公司在爭(zhēng)議未解決期間將商鋪銷(xiāo)售一空，導(dǎo)致潘某某在意向協(xié)議中約定將來(lái)正式簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，喪失了優(yōu)先、優(yōu)惠利益，故徐某置業(yè)公司的行為違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。徐某置業(yè)公司稱(chēng)在內(nèi)部會(huì)議中確定定金交納金額為2，000元，但無(wú)證據(jù)證實(shí)其向潘某某履行了告知義務(wù)，致潘某某在約定的定金交納期限內(nèi)，出現(xiàn)了履行上的障礙。另外，從交易習(xí)慣上看，雙方當(dāng)事人未就門(mén)面價(jià)格達(dá)成一致的情況下，潘某某也不可能交納定金，故其不存在違約行為。三、鑒于潘某某未提供證據(jù)證明其因預(yù)約合同受到的損失，原審法院考慮到本案房屋銷(xiāo)售時(shí)，當(dāng)?shù)亻T(mén)面市場(chǎng)價(jià)格為20，000元／㎡以上，可參照徐某置業(yè)公司門(mén)面房的發(fā)售價(jià)和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預(yù)約合同的優(yōu)惠比例來(lái)計(jì)算每檔門(mén)面的損失，即23，000元／㎡×5%×1檔×50㎡。潘某某訴請(qǐng)時(shí)參照同類(lèi)案件生效判決計(jì)算的方法合情合理，應(yīng)予支持。對(duì)潘某某提出在其意向性協(xié)議中已確定正門(mén)面的面積為100㎡的觀點(diǎn)，因該協(xié)議系商品房預(yù)約合同，在簽訂之時(shí)無(wú)法確定尚未建好的門(mén)面面積，且最終的門(mén)面面積應(yīng)以商品房銷(xiāo)售合同為準(zhǔn)，故上述觀點(diǎn)不予支持；對(duì)潘某某訴請(qǐng)的側(cè)門(mén)面，雖雙方提交的意向性協(xié)議對(duì)此文字表述不一致，但均提及側(cè)門(mén)面一間。根據(jù)雙方訂立的合同目的來(lái)看，潘某某對(duì)一間側(cè)門(mén)面亦享有優(yōu)先、優(yōu)惠權(quán)，且該側(cè)門(mén)面亦屬一樓門(mén)面。故潘某某的損失應(yīng)計(jì)算為：23，000元／㎡×5%×2檔×50㎡=115，000元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十二條第（三）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決徐某置業(yè)公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)賠償潘某某損失115，000元。
本院經(jīng)審理查明：原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：徐某置業(yè)公司與潘某某簽訂的關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的意向協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同當(dāng)事人應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用的原則行使合同權(quán)利，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。徐某置業(yè)公司在雙方達(dá)成的意向協(xié)議履行過(guò)程中存有爭(zhēng)議的情形下，單方將商鋪銷(xiāo)售一空，導(dǎo)致涉案意向協(xié)議中雙方約定將來(lái)正式簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其行為違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。徐某置業(yè)公司提出潘某某未按約定交納定金，放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)商鋪的權(quán)利的上訴理由，因潘某某等人多次要求徐某置業(yè)公司按意向協(xié)議約定的9000元左右的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商鋪，而徐某置業(yè)公司則提出按公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)下降5%進(jìn)行銷(xiāo)售，為此，雙方未能協(xié)商一致，導(dǎo)致潘某某未交納定金此舉協(xié)商的過(guò)程，并不能表明潘某某放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)商鋪的權(quán)利。故徐某置業(yè)公司該上訴理由不能成立，本院不予支持。由于雙方在意向協(xié)議中未約定違約責(zé)任，按法律規(guī)定，現(xiàn)因徐某置業(yè)公司已將商鋪全部銷(xiāo)售他人，合同已無(wú)法履行，故潘某某要求徐某置業(yè)公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。原審法院按徐某置業(yè)公司的公告銷(xiāo)售價(jià)和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預(yù)約合同的優(yōu)惠比例，計(jì)算潘某某的損失為115，000元（23，000元／㎡ⅹ5%ⅹ2檔ⅹ50㎡），合情合理，本院應(yīng)予維持。至于徐某置業(yè)公司提出原審法院按銷(xiāo)售價(jià)23，000元／㎡計(jì)算商鋪的平均銷(xiāo)售價(jià)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，其銷(xiāo)售商鋪的實(shí)際價(jià)格為20，338元的上訴理由，因潘某某協(xié)議中涉及一樓臨街正門(mén)面和一樓側(cè)門(mén)面各一間，考慮一樓門(mén)面具有一定的位置優(yōu)勢(shì)，原審法院按徐某置業(yè)公司規(guī)定對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)23，000元／㎡計(jì)算潘某某的損失，有利于保護(hù)守約者的利益，故徐某置業(yè)公司此上訴理由亦不能成立，本院亦不予支持。原審判決引用法律條文部分不妥，本院予以糾正，但判處結(jié)果正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3750元由徐某置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　柴　卓 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書(shū)記員：黃顯珠