原告(反訴被告)：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐波，上海陸兵律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海南園房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：高幸奇。
　　委托訴訟代理人：張敏俊，上海市公民律師事務(wù)所律師。
　　第三人：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海南匯支行，住所地上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)聽潮二路XXX號。
　　負(fù)責(zé)人：金蓮明，行長。
　　委托訴訟代理人：施毅清，男。
　　原告潘某某與被告上海南園房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱南園公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年1月11日立案后，依法適用簡易程序。2019年2月18日，被告南園公司提起反訴。2019年3月5日，本院公開開庭進(jìn)行了合并審理。2019年5月16日至2019年9月3日期間，經(jīng)潘某某申請，本院委托上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司對涉案房屋市場價(jià)值進(jìn)行評估。2019年9月19日，本院再次公開開庭進(jìn)行了合并審理。2019年10月12日，經(jīng)潘某某申請，本院依法追加中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海南匯支行(以下簡稱農(nóng)行上海南匯支行)作為第三人參加訴訟。2019年11月6日，本院第三次公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)潘某某的委托訴訟代理人徐波，被告(反訴原告)南園公司的委托訴訟代理人張敏俊，農(nóng)行上海南匯支行的委托訴訟代理人施毅清到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人先后申請庭外和解各二個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)潘某某向本院提出訴訟請求：1、解除雙方簽訂的房屋買賣合同，南園公司退還已付購房款人民幣(以下幣種同)3,061,530元；2、南園公司按銀行同期貸款利率支付至實(shí)際退款日止的購房款利息：以1,561,530元為本金，從2016年3月27日起算；以150萬元為本金，從2016年7月5日起算；3、南園公司賠償房屋差價(jià)損失60萬元；4、南園公司賠償各類損失56,178.58元(優(yōu)惠金5萬元、代辦費(fèi)840元、垃圾清運(yùn)費(fèi)781.42元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)3,557.16元)。審理中，原告將第3項(xiàng)訴請調(diào)整為558,470元，并撤回了第4項(xiàng)訴請中要求賠償優(yōu)惠金(電商費(fèi))5萬元的請求，但表示對該5萬元優(yōu)惠金，保留訴權(quán)。事實(shí)與理由：案外人馬某某系原告母親。2016年3月12日，潘某某、南園公司達(dá)成買房意向，并向南園公司支付6,000元會員費(fèi)(可直接抵扣房款)，同時(shí)向南園公司電商廣州市森海廣告有限公司支付5萬元優(yōu)惠金(可抵房款12萬元，但不在合同內(nèi)體現(xiàn))。2016年3月19日，潘某某交納定金30萬元。2016年3月26日，雙方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定潘某某購買位于上海市浦東新區(qū)人民東路XXX弄XXX支弄《東方城市豪庭》25號17層1702室房屋(以下簡稱系爭房屋)，總價(jià)3,061,530元。同日，潘某某繳納剩余首付款1,255,530元和代辦費(fèi)840元。同年7月4日，銀行放款150萬元，就此原告結(jié)清所有購房款。2017年12月29日，南園公司發(fā)放《入住通知書》，通知正式交房。2018年1月6日，潘某某辦理了收樓手續(xù)，并交納垃圾清運(yùn)費(fèi)781.42元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)3,557.16元，但南園公司未能按約定于2018年7月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證，故潘某某提起本案訴訟。
　　被告(反訴原告)南園公司辯稱，一、對訴請1，不同意解除合同，如法院判決解除，同意退還購房款和同期存款利息，按合同第十九條約定，賠償?shù)膿p失為0%。訴請2、3不能同時(shí)主張。對訴請4，代辦費(fèi)840元同意退還，其他費(fèi)用非南園公司收取，不認(rèn)可。
　　南園公司向本院提出反訴請求：1、潘某某辦理系爭房屋的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》解除手續(xù)、預(yù)售登記和合同備案登記注銷手續(xù)；2、潘某某支付逾期付款違約金10,050元。審理中，南園公司撤回了第1項(xiàng)反訴請求中要求潘某某辦理系爭房屋《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》解除手續(xù)的請求。事實(shí)和理由：潘某某應(yīng)在2016年4月26日前支付房款150萬元，但其至2016年7月4日才支付，應(yīng)按日萬分之一的利率支付逾期付款違約金10,050元。
　　對反訴部分，潘某某辯稱，同意第1項(xiàng)反訴請求，不同意第2項(xiàng)反訴請求。合同約定潘某某必須委托南園公司代為辦理貸款手續(xù)，潘某某都是按照南園公司的時(shí)間節(jié)點(diǎn)辦理，逾期放款的責(zé)任在南園公司。
　　第三人農(nóng)行上海南匯支行述稱，若歸還貸款則同意解除合同。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依法組織了質(zhì)證，對雙方確認(rèn)真實(shí)性的證據(jù)，本院根據(jù)證據(jù)本身反映的內(nèi)容及與關(guān)聯(lián)性認(rèn)定本案事實(shí)。
　　經(jīng)審理，本院確認(rèn)如下事實(shí)：
　　案外人馬某某系原告母親。2016年3月12日，原、被告達(dá)成買房意向，并向被告支付6,000元會員費(fèi)(可直接抵扣房款)，同時(shí)向被告電商廣州市森海廣告有限公司支付5萬元優(yōu)惠金(可抵房款12萬元，但不在合同內(nèi)體現(xiàn))。2016年3月19日，原告交納定金30萬元。2016年3月26日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告購買位于上海市浦東新區(qū)人民東路XXX弄XXX支弄《東方城市豪庭》25號1702室房屋(以下簡稱系爭房屋)，總價(jià)3,061,530元。同日，原告繳納剩余首付款1,255,530元和代辦費(fèi)840元。同年7月4日，銀行放款150萬元，就此原告結(jié)清所有購房款。
　　2016年3月26日，潘某某作為買方(乙方)、南園公司作為賣方(甲方)，雙方網(wǎng)簽《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號為XXXXXXXXXXXX)，約定乙方以3,061,530元的價(jià)款向甲方購買系爭房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)25,500元，甲方定于2017年12月31日前將房屋交付原告。其中合同第七條中約定，乙方若未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之一計(jì)算，違約金自合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。第十條約定，房屋的交付必須符合下列第貳種方案所列條件：貳、取得了《住宅交付使用許可證》；被告對房屋設(shè)定的抵押已注銷；被告已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；被告承諾在2018年7月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，原告有權(quán)單方面解除合同。第十九條約定，乙方行使合同條款中約定的單方面解除合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起30天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償責(zé)任為總房價(jià)款的0%，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方。合同附件一“付款方式和付款期限”中約定，付款方式為分期付款，貸款方式為商業(yè)貸款，乙方于2016年3月26日與甲方簽約，并付首付房款306,000元，于2016年3月26日前應(yīng)支付房款1,255,530元，2016年4月26日前應(yīng)支付房款150萬元。乙方須委托甲方代為辦理有關(guān)貸款手續(xù)，乙方應(yīng)在簽訂本預(yù)售合同時(shí)簽署貸款文件，并按照銀行的要求提供貸款所需各類資料，而且要嚴(yán)格按照甲方或銀行通知的時(shí)間辦理相關(guān)手續(xù)。如因乙方原因造成銀行未按合同約定的期限和金額代乙方向甲方支付房價(jià)款的，仍視為乙方未按合同約定付款，須按合同第七條約定承擔(dān)違約責(zé)任。
　　截至2016年3月26日，潘某某共向南園公司支付購房款1,561,530元。2016年4月21日，潘某某(借款人)、農(nóng)行上海南匯支行(貸款人)、南園公司(保證人)簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》。2016年7月4日，潘某某通過貸款方式支付南園公司房款150萬元。
　　2017年12月29日，南園公司發(fā)放《入住通知書》，通知潘某某交房。2018年1月6日，潘某某辦理了收樓手續(xù)，并向物業(yè)管理公司交納一次性建筑裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)781.42元、2018年2月1日-2019年1月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3,557.16元。
　　2018年10月24日，潘某某向南園公司發(fā)出律師函(南園公司于2018年10月27日收到)，以南園公司未能于2018年7月31日前辦理大產(chǎn)證為由，要求與南園公司解除合同，南園公司退還已付購房款并支付利息和差價(jià)損失。
　　經(jīng)評估，系爭房屋估價(jià)為362萬元(價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年10月27日)。評估費(fèi)10,395元，由潘某某預(yù)繳。對評估結(jié)論，潘某某與南園公司均表示認(rèn)可。
　　審理中，潘某某表示目前無力提前歸還貸款，南園公司亦不同意先由其償還貸款后，相關(guān)款項(xiàng)在房款中扣除。
　　南園公司稱，潘某某提供的貸款材料確是符合要求，可能是銀行的原因?qū)е逻t延放款，但這個(gè)責(zé)任不應(yīng)由被告承擔(dān)。若合同解除，要求將房屋返還一并處理。另南園公司提供了一份大產(chǎn)證復(fù)印件，證明系爭房屋于2019年9月4日已取得大產(chǎn)證。
　　潘某某稱，合同第七條約定了潘某某原因?qū)е潞贤獬倪`約責(zé)任，合同第十九條約定了南園公司原因解除合同的違約責(zé)任，兩者權(quán)利義務(wù)明顯不對等，且系格式條款，潘某某訴請主張的是實(shí)際損失。系爭房屋一直空置，未進(jìn)行裝修，現(xiàn)仍為毛坯狀態(tài)，潘某某同意返還房屋。
　　本院認(rèn)為，涉案房屋預(yù)售合同系締約當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，潘某某、南園公司均應(yīng)切實(shí)履行。
　　本訴部分。合同約定，南園公司承諾在2018年7月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，潘某某有權(quán)單方面解除合同。根據(jù)被告提供的產(chǎn)證資料，系爭房屋于2019年9月4日才取得大產(chǎn)證，潘某某在2018年10月24日發(fā)出解約律師函時(shí)，其依約享有合同解除權(quán)，解約函送達(dá)南園公司時(shí)，即產(chǎn)生合同解除的法律效力。合同解除后，南園公司應(yīng)將收取的房款退還并按合同第十九條的約定返還存款利息，同時(shí)潘某某應(yīng)將房屋返還。潘某某要求按照貸款利率主張利息損失，不符合合同約定。合同解除前，潘某某已經(jīng)付清全部房款，導(dǎo)致本案合同解除的責(zé)任和過錯(cuò)完全在南園公司，潘某某要求賠償房屋差價(jià)損失的訴請，符合法律規(guī)定，本院予以支持。對代辦費(fèi)840元，南園公司同意返還，本院據(jù)此判決。合同約定的交房時(shí)間先于大產(chǎn)證取得時(shí)間，南園公司于2018年1月6日已將系爭房屋交付潘某某使用，潘某某是否實(shí)際使用非南園公司控制范圍，潘某某要求賠償2018年2月1日-2019年1月31日的物業(yè)管理費(fèi)損失，缺乏事實(shí)依據(jù)。潘某某確認(rèn)房屋未進(jìn)行過裝修，其提供的物業(yè)管理公司收取一次性建筑裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)的收據(jù)，不足以證明該損失已實(shí)際發(fā)生。潘某某要求賠償物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)的訴請，本院難予支持。
　　反訴部分。南園公司要求潘某某配合辦理合同預(yù)告登記備案撤銷手續(xù)，對此潘某某表示同意，本院據(jù)此判決。合同約定，乙方(潘某某)須委托甲方代為辦理有關(guān)貸款手續(xù)。如因乙方原因造成銀行未按合同約定的期限和金額代乙方向甲方支付房價(jià)款的，仍視為乙方未按合同約定付款。南園公司認(rèn)可潘某某提供的貸款材料符合要求，可能是銀行的原因?qū)е逻t延放款?？梢娰J款發(fā)放延遲的責(zé)任不在潘某某，南園公司要求潘某某支付逾期付款違約金的反訴請求，沒有合同依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)潘某某與被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司就上海市浦東新區(qū)人民東路XXX弄XXX支弄《東方城市豪庭》25號17層1702室房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，原告(反訴被告)潘某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司辦理上述合同的預(yù)告登記備案撤銷手續(xù)；
　　二、原告(反訴被告)潘某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)人民東路XXX弄XXX支弄《東方城市豪庭》25號17層1702室房屋返還被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告(反訴被告)潘某某購房款3,061,530元；
　　四、被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按中國人民銀行發(fā)布的同期存款利率支付原告(反訴被告)潘某某已付購房款利息(共2筆：1、以1,561,530元為本金，從2016年3月27日起算；以150萬元為本金，從2016年7月5日起算。以上利息均計(jì)算至實(shí)際退還購房款之日)；
　　五、被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告(反訴被告)潘某某代辦費(fèi)840元；
　　六、被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)潘某某房屋差價(jià)損失558,470元；
　　七、駁回原告(反訴被告)潘某某的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司的其余反訴請求。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)38,068元，減半收取計(jì)19,034元，由原告(反訴被告)潘某某負(fù)擔(dān)507元，被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)18,527元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)25元，由被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。評估費(fèi)10,395元，由被告(反訴原告)上海南園房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨