原告（反訴被告）：潘某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：肖軍，湖北真原律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）被告（反訴原告）：宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店，住所地宜昌高新區(qū)深圳二路12-1號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500879168735N。負(fù)責(zé)人：余銓，該連鎖店經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）第三人：周四清，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)。

原告潘某某向本院提出訴訟請求：1.被告同德藥店立即支付原告租金78000元；2.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年2月1日，原告從房屋所有權(quán)人徐燕、鄭衛(wèi)處承租了宜昌市開發(fā)區(qū)深圳二路12-1號一樓門面，租期為2015年2月1日至2022年8月1日，租金為30萬元。經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，同年7月1日，原告與被告的代理人謝春橋簽訂租賃協(xié)議，約定將該門面的剩余租期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告，被告每年支付租金78000元，支付時間為每年的6月之前。被告已收到原告支付的截至2017年6月30日前的租金15.6萬元。依合同約定，被告應(yīng)于2017年6月支付次年租金，但被告至今尚未支付，請求法院支持原告的訴訟請求。被告同德藥店辯稱：原告在2016年8月14日后即無出租權(quán)，原、被告的租賃合同應(yīng)于當(dāng)日終止，現(xiàn)被告已與第三人周四清簽訂了新的租賃合同，并已向周四清支付了2017年1月至12月的租金，不應(yīng)再向原告支付租金，請求駁回原告的訴訟請求。第三人周四清述稱：徐燕將案涉房屋出租給余萬珍，合同到期日為2016年8月14日，因徐燕欠周四清借款，周四清與徐燕在2014年8月簽訂房屋租賃協(xié)議，約定徐燕將該房屋到期后的租金收益轉(zhuǎn)移給周四清享有，徐燕并未告知其將房屋又出租給了潘某某。反訴原告同德藥店向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)其與反訴被告潘某某2015年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》于2016年8月14終止；2.潘某某返還同德藥店已支付的2016年8月15日至2017年6月30日的租金74750元及租房押金7000元。事實(shí)與理由：同德藥店向潘某某支付了到2017年6月30日期間的租金，但同德藥店在承租期間，第三人周四清告知其享有案涉房屋20年的經(jīng)營權(quán)，要求與其簽訂租賃合同，否則收回該房屋，同德藥店多次請求潘某某解決上述問題未果。2016年8月，同德藥店從周四清處得知，潘某某從承租人余萬珍處承租案涉房屋，余萬珍租賃合同到期日為2016年8月14日。2016年8月14日，同德藥店經(jīng)潘某某確認(rèn)周四清對房屋的經(jīng)營權(quán)后，與周四清簽訂了《房屋租賃合同》，繼續(xù)承租房屋至今。潘某某對案涉房屋的租賃權(quán)已到期，應(yīng)將已收取的已過租賃權(quán)期限的房屋租金和押金退還。反訴被告潘某某辯稱：其并未確認(rèn)過周四清對案涉房屋享有經(jīng)營權(quán)，潘某某與同德藥店租賃合同合法有效，案涉房屋也是潘某某實(shí)際占有后交付給同德藥店，租賃合同已實(shí)際履行，同德藥店在與潘某某既無約定又無法定解除合同的情形下，又另行與周四清簽訂租賃合同并支付租金給周四清的行為與潘某某沒有關(guān)系，其后果由同德藥店自行承擔(dān)，同德藥店現(xiàn)依然在使用租賃房屋，應(yīng)按約交付租金，請求駁回同德藥店的反訴請求。第三人周四清述稱：對已收取同德藥店的租金無異議。經(jīng)審理查明，2014年5月12日，案外人余萬珍與房屋所有權(quán)人徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將位于宜昌市開發(fā)區(qū)深圳二路12—1號一樓總面積86平方米的門面出租給余萬珍使用，租期從2014年8月15日至2016年8月14日，租金13萬元，押金7000元。2015年2月1日，原告（反訴被告）潘某某與徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將上述門面出租給潘某某使用，租期從2015年2月1日至2022年8月1日，租金30萬元，押金7000元；潘某某可轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。2015年2月1日、2月4日，潘某某支付徐燕、鄭衛(wèi)租金194380元，并支付余萬珍押金7000元，還將徐燕已收取余萬珍的租金予以退還。2015年7月1日，潘某某與被告（反訴原告）同德藥店簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將案涉房屋出租給同德藥店，租期從2015年7月1日至2022年8月1日，租金每年78000元，押金7000元，需提前一個月支付下一年房租。同日，同德藥店支付潘某某押金7000元和租金78000元（2015年7月1日至2016年6月30日），2016年6月7日支付潘某某租金78000元（2016年7月1日至2017年6月30日）。同時查明，2014年8月27日，第三人周四清與徐燕簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定“甲方（徐燕）現(xiàn)有深圳二路12—1號一樓門面，現(xiàn)分別租與（1）110平方，關(guān)文飛，到期時間：2015年11月18日；（2）86平方，余萬珍，到期時間：2016年8月14日；（3）30平方，潘國瓊，到期時間：2017年12月15日。3家到期后租賃權(quán)交與乙方（周四清）?！辈⒓s定將上述門面均出租給周四清使用，案涉房屋的租期從2016年8月14日至2036年8月13日，租金為80元/平方米；并備注“甲方在乙方承租20年內(nèi)還清乙方借款，乙方將該門面歸還甲方”。2015年1月13日，徐燕、鄭衛(wèi)因與周四清的借款合同糾紛被宜昌市中級人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，徐燕在法院執(zhí)行庭陳述：2010年3月份和周四清簽訂了將房屋出租給周四清的協(xié)議，后面又簽了幾個協(xié)議，“周四清把房屋轉(zhuǎn)租委托給我，只要超過20元/平方米的租金都?xì)w他，所以后面出租合同是以我的名義和外人簽的，但其實(shí)是周四清在收益”。另查明，同德藥店據(jù)周四清所提交的上述材料，2016年8月14日與周四清簽訂了《房屋租賃合同》，約定周四清將案涉房屋出租給同德藥店，租期從2016年8月14日至2036年8月13日，前三年租金每月6500元。同德藥店已支付周四清至2017年12月31日前的租金78000元?，F(xiàn)案涉房屋仍由同德藥店租賃使用。上述事實(shí)，有以下經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、本院予以認(rèn)定的證據(jù)證實(shí)：《房屋租賃協(xié)議》、房屋所有權(quán)證、徐燕、鄭衛(wèi)身份證復(fù)印件、收條、收據(jù)、中國建設(shè)銀行客戶交易明細(xì)清單、轉(zhuǎn)賬憑證、《房屋租賃合同》、網(wǎng)上銀行電子回單、《執(zhí)行裁定書》、執(zhí)行詢問筆錄、《委托經(jīng)營協(xié)議》和當(dāng)事人陳述。
原告潘某某與被告宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店（以下簡稱同德藥店）房屋租賃合同糾紛一案。本院于2017年10月25日立案后，被告同德藥店提出反訴，并申請追加周四清為本案第三人，本院予以準(zhǔn)許。2017年12月19日依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）潘某某及其委托訴訟代理人肖軍，被告（反訴原告）的委托訴訟代理人劉威、第三人周四清到庭參加訴訟。現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2014年8月27日，案涉房屋所有權(quán)人徐燕與第三人周四清簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，約定待案涉房屋2016年8月14日租賃期限到期后，將此后的租賃權(quán)交與周四清承租20年，根據(jù)該協(xié)議，周四清的租賃權(quán)應(yīng)從2016年8月14日后享有。2015年2月1日，原告（反訴被告）潘某某與徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定從該日起享有20年租賃權(quán)，潘某某的租賃權(quán)應(yīng)從2015年2月1日起享有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。鑒于潘某某取得租賃權(quán)在先，且徐燕已將房屋交付給潘某某占有使用，潘某某也支付了租金對價，案涉房屋的承租人應(yīng)為潘某某。周四清和徐燕之間的租賃合同與潘某某和徐燕之間的租賃合同，性質(zhì)上均屬債權(quán)合同，不具有優(yōu)先效力，在潘某某與徐燕的合同已實(shí)際履行的情況下，周四清的租賃合同已無標(biāo)的可供實(shí)際履行，周四清可另行向徐燕主張合同違約責(zé)任。潘某某取得房屋租賃權(quán)后，與同德藥店簽訂《房屋租賃協(xié)議》，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。同德藥店在周四清主張權(quán)利后與其簽訂租賃合同，并向周四清支付租金，系其對自己權(quán)利的處分，但不能對抗其應(yīng)向潘某某承擔(dān)的合同義務(wù)，同德藥店關(guān)于其與周四清簽訂租賃合同是經(jīng)潘某某確認(rèn)的陳述，潘某某予以否認(rèn)，且無相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，本院不予采信。同德藥店現(xiàn)依然承租案涉房屋，并不符合《中華人民共和國合同法》第二百二十八條“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”的規(guī)定，同德藥店應(yīng)按約支付潘某某租金78000元。同德藥店反訴請求終止與潘某某的租賃合同，但并無約定或法定終止合同事由，該請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持，其基于合同終止而產(chǎn)生的返還租金和押金的請求，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條、第二百一十二條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

一、被告宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店在本判決生效后十日內(nèi)支付原告潘某某租金78000元。二、駁回反訴原告宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店的全部訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)875元（原告已預(yù)繳），反訴案件受理費(fèi)922元（反訴原告已預(yù)繳），共計1797元，由宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　許　靜

書記員：陶文淦