原告:湖北裕隆置業(yè)有限公司,住所地：湖北省漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)泗牌村8號。
法定代表人:余虎，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:程思培，湖北諦益律師事務所律師。代理權限為特別授權。
被告：余兵，男，漢族，湖北省天門市人，經(jīng)商，住湖北省天門市。

原告湖北裕隆置業(yè)有限公司與被告余兵商品房銷售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，于2017年1月10日公開開庭進行了審理。原告湖北裕隆置業(yè)有限公司（以下簡稱裕隆公司）委托訴訟代理人程思培到庭參加了訴訟，被告余兵經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告裕隆公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的裕華（漢蔡）工業(yè)園廠房、宿舍代建協(xié)議書、補充協(xié)議書，及由此產(chǎn)生的廠房買賣合同，判令被告交還訴爭廠房；2.判令被告按廠房總價375萬元的20%向原告支付違約金75萬元；3.判令被告向原告支付購買廠房的余款646343元；4.判令被告支付原告代其償還的借款本息40萬元。訴訟過程中，原告放棄了上列第3、第4項訴訟請求。事實和理由：2014年5月16日，原、被告簽定了《裕華（漢蔡）工業(yè)園廠房、宿舍代建協(xié)議書》，約定：被告余兵以委托原告代建的方式，向原告購買位于裕華（漢蔡）工業(yè)園A區(qū)第2-4號廠房一套，面積2500㎡，單價1500元/㎡，總價價款為375萬元；被告于協(xié)議簽定之日向原告支付總代建款的30%計112.5萬元，余款分期支付；被告逾期付款的，60日內按日萬分之三向原告支付違約金，超過60日則原告有權解除合同，被告并應按總代建款的20%向原告支付違約金。協(xié)議簽定后，原告即時向被告交付了廠房，被告僅于2014年5月31日付款40萬元。同年9月16日，原、被告簽定了一份補充協(xié)議，約定：自該協(xié)議簽定之日，被告必須支付總代建款的30%，余款自2014年9月1日起五年內付清，每月10日前按銀行同期貸款利率支付本息，逾期按銀行同期貸款利率的四倍還本付息；被告未付清款項前，原告保留廠房所有權；被告如連續(xù)三個月不能還款，原告有權按約定價款的60%收購廠房，且裝修部分歸原告無償所有。時至今日，雖經(jīng)原告多次催收，被告首期付款40萬，不足總價款的30%，分期付款僅至2015年12月31日計453657元，被告并將訴爭廠房作為其借款的抵押，致使原告被迫代其償還借款本息40萬元。被告違反約定，應承擔相應責任，故原告提起訴訟。
本院經(jīng)審理認定事實如下：原告裕隆公司在本市開發(fā)區(qū)、漢蔡公路以西、規(guī)劃路以南工業(yè)用地上（地字第2012-97號），修建有裕華工業(yè)園廠房和宿舍二十六棟，本案訴爭廠房即為其中一套。至2016年8月，原告裕隆公司已取得了所建廠房的土地使用權證、建設工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預售許可證。自2014年5月16日原、被告簽定委托代建協(xié)議后，被告即開始使用該廠房，至今原告仍未收回。在協(xié)議中，雙方還約定自交房之日起18個月內，原告為被告代辦土地證及房產(chǎn)證，兩證至今尚未辦理。2014年5月26日，被告余兵向原告付款40萬元，同年9月16日雙方簽訂補充協(xié)議后，被告余兵自當月起按月付款至2015年10月，分期付款金額計660993.10元。原告訴稱的被告按月付款453657元，系原告按同期銀行貸款利率，從660993.10元中扣除相應利息后的數(shù)額。除此數(shù)額以外，原告所訴屬實。對未售出的廠房和宿舍，原告按8元/㎡/月的價格對外出租。

本院認為，原告、被告簽定的名為委托代建協(xié)議，實為商品房買賣合同。原告合法建造、銷售工業(yè)廠房和宿舍，約定轉移所有權于被告，被告支付相應價款，二者之間是房屋買賣關系。原、被告簽訂的商品房買賣合同自愿合法有效，雙方均應按約履行各自義務。被告未按約付款，構成違約，原告要求解除與被告的房屋買賣合同，并要求被告承擔違約責任合法有據(jù)，本院予以支持；違約金以實際損失為依據(jù)，不得過分高于或低于實際損失。原告未舉證證明其實際損失，結合本案實際情況，本院以同類廠房的租金作為計算原告實際損失的參考依據(jù)。則原告的實際損失為每月2萬元（8元/㎡/月×2500㎡）。自2014年5月被告余兵實際占用該廠房起，至2016年12月原告提起訴訟止，原告的損失可計算為61萬元（2萬元/月×30.5個月）。違約金不得超過實際損失的30%，故被告應支付的違約金不得高于793000元[61萬元×（1+30%）]。原、被告約定的違約金在此范圍內，該約定合法有效，原告要求被告按約支付違約金75萬元的訴求，本院予以支持；合同解除后，雙方均終止履行，被告應退還所占用的廠房，原告則應退還被告的購房款。被告已支付的購房款實際為1060993.10元（40萬元+660993.10元），其違約給原告造成的損失，依法以支付違約金的方式予以彌補，原告從購房款中扣除利息的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持；原告應退還被告全部購房款，鑒于本案中被告違約的情況，該購房款的利息本院不予計算;對于廠房裝修費用，如雙方有爭議，被告余兵可另行主張。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、第一百零七條、第一百零八條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告湖北裕隆置業(yè)有限公司與被告余兵之間的商品房買賣合同；被告余兵于本判決生效之日起十日內，向原告湖北裕隆置業(yè)有限公司退還涉訴廠房；
二、自本判決生效之日起十日內，被告余兵向原告湖北裕隆置業(yè)有限公司支付違約金75萬元，原告湖北裕隆置業(yè)有限公司向被告余兵退還購房款1060993.10元；二者互相抵扣后，由原告湖北裕隆置業(yè)有限公司向被告余兵退還購房款310993.10元，于本判決生效之日起十日內付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案件受理費5650元，由被告余兵負擔（原告已墊付，在執(zhí)行中由被告一并支付給原告）。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審　判　長　　陳緒武 審　判　員　　胡　雯 人民陪審員　　周愛紅

書記員：張勇 法律條文附錄： 《中華人民共和國合同法》 1.第六十條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 2.第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行； （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 3.第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 4.第一百零八條：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。 5.最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條第二款：當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。 6.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條：被告經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。