原告:湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱聯(lián)創(chuàng)公司),住所地湖北省黃石市黃石港區(qū)湖濱大道138號。法定代表人:詹右銘,董事長。委托訴訟代理人:李軒,湖北太圣律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限一般代理。委托訴訟代理人:翁武華,清欠辦主任,代理權(quán)限特別授權(quán)。被告:鄭華。被告:鄭佳(系鄭華的女兒)。兩被告的共同委托訴訟代理人:鄭勇,代理權(quán)限特別授權(quán)。兩被告的共同委托訴訟代理人:劉明霞,湖北鳴伸律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限特別授權(quán)。
原告聯(lián)創(chuàng)公司與被告鄭華、鄭佳商品房買賣合同糾紛一案,本院于2017年11月13日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李軒、翁武華及兩被告的共同委托訴訟代理人鄭勇、劉明霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。聯(lián)創(chuàng)公司向本院提出訴訟請求:1.判令被告支付購房尾款26萬元并承擔(dān)違約損失191119元(以26萬元為基數(shù),按照中國人民銀行同期一年期貸款利率4.35%上浮50%再乘以130%為8.4825%,自2009年4月10日起計算至2017年12月10日共計104個月);2.判令訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實與理由:原、被告雙方于2009年4月10日簽訂了一份《商品房買賣合同》(合同編號:HS09002577),合同約定:被告向原告購買曼晶酒店第1座27單元2709號房屋,建筑面積共64.94平方米,該房總價款523600元;被告應(yīng)于2009年4月10日向原告支付首期款263600元,余款26萬元辦理銀行按揭。但時至今日,被告購房尾款仍未繳納,雖經(jīng)多次催討無果。鄭華、鄭佳辯稱,1、被告與原告簽訂《商品房買賣合同》屬實,但是原告所述被告至今未付購房尾款26萬元不屬實,原告要求被告承擔(dān)違約損失19119元沒有事實及法律依據(jù);2、原告所述被告沒有付完尾款造成本次糾紛不屬實,本次糾紛是因為原告單方解除產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同而造成,原告首先根本違約,雙方賬目應(yīng)計算至2015年4月30日,且原告未按約為被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,被告要求原告履行商品房買賣合同為被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并賠償違約損失;3、雙方的內(nèi)部按揭期限截止2019年9月24日,即便對賬后被告還有欠款,也應(yīng)在此日期前付清即可;4、原告主張的違約金過高。根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同第六款第一條約定,違約方應(yīng)賠償守約方的一切損失,且原告單方解除十年合同,僅實際履行67個月,也造成被告的租金損失,本著公平原則,應(yīng)按實際履行時間計算貸款利率(2009年五年以上商業(yè)貸款年利率5.94%),即截止2015年4月30日被告欠本金26萬元、利息66782.67元,共計326782.67元。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下:2009年,聯(lián)創(chuàng)公司(××)與鄭華、鄭佳(××)于曼晶酒店營銷中心簽訂了《商品房買賣合同》,合同約定:鄭華、鄭佳購買酒店1幢27層2709號房,建筑面積64.94平方米,總價款523600元;××于2009年4月10日支付首付款263600元,余款260000元辦理銀行按揭;××如未按本合同規(guī)定的時間付款,按逾期時間,分別處理(不作累加),(1)逾期在30日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,××按日向××支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金,合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過30日后,××有權(quán)解除合同?!痢两獬贤?,××按累計應(yīng)付款的15%向××支付違約金?!痢猎敢饫^續(xù)履行合同的,經(jīng)××同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,××按日向××支付逾期應(yīng)付款萬分之八的違約金。但鄭華、鄭佳并未如約獲取銀行按揭貸款。鄭華、鄭佳與聯(lián)創(chuàng)公司另簽訂了《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》,鄭華、鄭佳(委托方)與黃石曼晶酒店管理有限公司(受托方,以下簡稱曼晶公司)、聯(lián)創(chuàng)公司(擔(dān)保方)簽訂了《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》,約定:鄭華、鄭佳將涉案房屋委托給曼晶公司用于酒店經(jīng)營,委托經(jīng)營期限10年,從2009年3月25日起至2019年3月24日止,每年租金為涉案房屋總值55萬元的10%,聯(lián)創(chuàng)公司為租金回報及回購提供擔(dān)保。2009年3月25日,鄭華、鄭佳向聯(lián)創(chuàng)公司支付236100元,雙方同意將2009年3月25日至2009年9月24日期間的半年租金收入27500元抵扣首期購房款的余款。2011年8月31日,聯(lián)創(chuàng)公司(甲方)與鄭華、鄭佳(乙方)簽訂了《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》,約定乙方所購曼晶酒店2709號房,總房款550000元,合同金額523600元,合同首付款263600元,貸款260000元,年收益55000元。1、甲方同意乙方實行內(nèi)部按揭,按揭總額為260000元,按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日;2、乙方內(nèi)部按揭實行兩個利率,自2009年9月25日至2011年9月24日按銀行同期商業(yè)年利率6.534%執(zhí)行,每月還款2956.72元,從收益累計補(bǔ)發(fā)金額中一次性扣除,自2011年9月25日至2019年9月24日按銀行同期商業(yè)年利率7.128%執(zhí)行,每月還款3036.02元,月還款本息從每月收益中扣除,扣除月還款本息后剩余1547.31元,甲方按季度支付乙方稅后剩余收益,如遇國家利率調(diào)整,該利率還款額不變;3、乙方自愿提早一次性繳付剩余按揭款時,需提前1個月以書面形式通知甲方并經(jīng)認(rèn)可,且應(yīng)給予甲方相應(yīng)剩余按揭款1個月利息補(bǔ)償金;4、內(nèi)部按揭期間,乙方所購房屋抵押給甲方,乙方無權(quán)辦理房產(chǎn)證或其他個人私下交易;5、本協(xié)議作為《商品房買賣合同》的補(bǔ)充,一式兩份,與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。雙方按照該《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》約定模式執(zhí)行到2012年10月份止。爾后,曼晶公司向鄭華、鄭佳支付了部分租金91408.75元。2015年4月30日,曼晶公司、聯(lián)創(chuàng)公司發(fā)出公告,要求單方解除《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》,并承諾所欠租金及其在托管期間產(chǎn)生的債務(wù)及供應(yīng)商欠款和法律責(zé)任全部由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司承擔(dān)。2015年5月,鄭華、鄭佳與黃石欣曼晶酒店管理有限公司簽訂了《租賃協(xié)議書》,鄭華、鄭佳將其擁有的原曼晶酒店1幢27層2709房出租給黃石欣曼晶酒店管理有限公司經(jīng)營1年(從2015年5月1日至2016年4月30日)。2016年9月8日,鄭華、鄭佳以曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司拒付租金構(gòu)成違約為由訴至黃石港區(qū)人民法院。黃石港區(qū)人民法院作出一審判決后,鄭華、鄭佳不服,上訴至黃石市中級人民法院。黃石市中級人民法院查明以上事實后認(rèn)為,曼晶酒店應(yīng)每年按總房款55萬元的10%從2009年9月25日至2015年4月30日支付租金共計307847.01元,減去曼晶酒店已經(jīng)支付租金91408.75元,還應(yīng)支付216438.26元,并終審判決曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司連帶給付鄭華、鄭佳欠付租金216438.26元及按中國人民銀行同期一年以內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計付逾期支付租金利息。本院認(rèn)為,被告承認(rèn)原告提出的給付購房款26萬元的訴訟請求,不違反法律規(guī)定,本院予以支持?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定,“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。結(jié)合本案,鄭華、鄭佳應(yīng)按約在合理期限內(nèi)辦理銀行按揭,該合理期限,本院酌情確定為6個月,即2009年3月25日至2009年9月24日。鄭華、鄭佳在合理期限內(nèi)未能辦理銀行按揭時應(yīng)及時足額支付購房款。雖然雙方曾有將購房款及利息沖抵租金的意向,但鄭華、鄭佳于2016年9月8日起訴要求聯(lián)創(chuàng)公司支付全部租金并最終得到了法院的支持,可見,雙方的債務(wù)并未實際抵銷。鄭華、鄭佳未及時支付購房尾款,給聯(lián)創(chuàng)公司造成了利息損失??紤]到合同實際履行情況,本院根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,被告鄭華、鄭佳應(yīng)按中國人民銀行同期五年以上貸款基準(zhǔn)利率從2009年9月25日起支付利息至2015年4月30日,再按中國人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率從2015年5月1日起支付利息至原告訴請主張的2017年12月10日止,對超出部分的訴請,本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十九條、第一百六十一規(guī)定,判決如下:
一、被告鄭華、鄭佳于本判決生效后十日內(nèi)給付原告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款26萬元及利息(以26萬元為基數(shù),按中國人民銀行同期五年以上貸款基準(zhǔn)利率從2009年9月25日起計算至2015年4月30日止,按中國人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率從2015年5月1日起計算至2017年12月10日止);二、駁回原告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)8066元,減半收取計4033元,由原告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)733元,被告鄭華、鄭佳負(fù)擔(dān)3300元。如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省黃石市中級人民法院。
審判員 阮 珊
書記員:田也塬
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