原告：湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，住所湖北省沙洋縣沙洋鎮(zhèn)荷花大道40號。統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人：鐘煒，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉軍鋒，湖北興聯(lián)律師事務(wù)所專職律師。執(zhí)業(yè)證號14208201510103223。一般代理。
被告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址湖北省沙洋縣。
被告：尤某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址湖北省荊門市東寶區(qū)。
被告：荊門寶麗景房地產(chǎn)有限公司，住所荊門市沙洋縣平湖路56號。統(tǒng)一社會信用代碼91420822744647480C。
法定代表人：王杰，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊兆衛(wèi)，湖北漢江律師事務(wù)所專職律師。執(zhí)業(yè)證號14208199510231401。一般代理。

原告湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱沙洋農(nóng)商行）與被告陳某、被告尤某、被告荊門寶麗景房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱荊門寶麗景公司）金融借款合同、保證合同糾紛一案，本院于2018年9月28日立案后，依法適用普通程序，于2018年11月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告沙洋農(nóng)商行委托訴訟代理人劉軍鋒、被告荊門寶麗景公司委托訴訟代理人楊兆衛(wèi)到庭參加訴訟，被告陳某、被告尤某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告沙洋農(nóng)商行向本院提出訴訟請求：一、判令被告陳某償還原告借款本金346.56萬元，并支付利息和罰息（利息以未償還本金為基數(shù)，按年利率7.205%自2015年9月21日計(jì)算至本息還清之日止；罰息以未償還本金為基數(shù)，按年利率3.6025%自2018年9月19日計(jì)算至本息還清之日止）；二、判令原告對以被告陳某、尤某名義預(yù)告登記的位于沙洋縣××大道中路（寶麗景國際城）6b幢-1層2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130號房拍賣、變賣后的價(jià)款，在第一項(xiàng)請求范圍內(nèi)優(yōu)先受償；三、判令被告尤某、被告荊門寶麗景公司對上述第一項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由：2012年9月20日，被告陳某、尤某與荊門寶麗景公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：SY12001215），購買了位于沙洋縣××路（寶麗景國際城）6b幢-1層2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130號房屋，合同約定首付4，428，192元，余款441萬元辦理銀行按揭。2012年11月8日，尤某出具承諾書承諾用上述房屋提供抵押擔(dān)保并為441萬元的借款提供連帶責(zé)任保證。2012年11月16日，陳某作為借款人、購房人、抵押人及尤某作為抵押財(cái)產(chǎn)共有人，荊門寶麗景公司作為保證人、房屋出售人與沙洋聯(lián)社簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》（合同編號：個(gè)貸A2012111607），約定陳某、尤某以合同編號為SY12001215的《商品房買賣合同》中買受的房屋進(jìn)行預(yù)告抵押登記，為陳某向沙洋聯(lián)社的借款提供擔(dān)保，荊門寶麗景公司為借款提供階段性連帶責(zé)任保證，階段性保證人自按揭貸款合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止。合同簽訂后，沙洋聯(lián)社于2012年11月26日向陳某發(fā)放了441萬元借款。2015年2月2日，沙洋聯(lián)社終止，其債權(quán)債務(wù)由原告沙洋農(nóng)商行承擔(dān)。被告陳某未按月支付利息，構(gòu)成違約。原告于2015年11月3日向陳某下達(dá)了《湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司貸款核實(shí)、催收通知書》、《貸款真實(shí)性確認(rèn)書》，后陳某依舊未還款，原告又于2018年9月19日向其下達(dá)了《貸款提前到期通知書》宣布陳某簽訂的編號為個(gè)貸A2012111607合同項(xiàng)下的債務(wù)提前到期，要求其立即歸還到期債務(wù)。被告至今未履行，原告遂訴至法院。
被告荊門寶麗景公司辯稱：對原告起訴的基本事實(shí)無異議，對于被告荊門寶麗景公司應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任順序，應(yīng)在被告即借款人陳某無法清償，被告尤某承擔(dān)保證責(zé)任之后再行承擔(dān)。
原告圍繞訴訟請求依法提交了以下九組證據(jù)：
證據(jù)一、原告的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人身份證明、鄂銀監(jiān)復(fù)36號文件，證明原告的訴訟主體資格；
證據(jù)二、被告陳某、尤某的身份證復(fù)印件、荊門寶麗景公司企業(yè)信息，證明被告的身份情況及主體資格；
證據(jù)三、《商品房買賣合同》（合同編號：SY12001215）、收據(jù)2份、銀行轉(zhuǎn)款憑證5張，證明被告陳某、尤某購買了寶麗景國際城21套房屋并支付了首付款，余下441萬元房款辦理銀行按揭；
證據(jù)四，《房地產(chǎn)抵押承諾書》、《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》（編號：個(gè)貸A201211607）、《商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記》（沙洋縣房預(yù)沙洋鎮(zhèn)字第xx號），證明陳某為購房向原告申請貸款441萬元，陳某、尤某用購買的上述房屋提供抵押擔(dān)保并辦理了預(yù)售預(yù)告登記，荊門寶麗景公司應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；
證據(jù)五、《借款憑證》，證明原告依約向被告發(fā)放441萬元貸款的事實(shí)；
證據(jù)六、《共同還款人還款承諾書》，《房屋共有人承諾書》，證明尤某為陳某的441萬元借款提供連帶保證責(zé)任擔(dān)保；
證據(jù)七、催收短信及回復(fù)，證明因被告未按期償還本息，原告向其催收；
證據(jù)八、《貸款提前到期通知書》，證明因陳某在原告下達(dá)催收通知書后仍未還款構(gòu)成違約，原告依合同權(quán)利宣布債務(wù)提前到期，要求陳某立即歸還提前到期債務(wù)；
證據(jù)九、借款人還款明細(xì)及借款利息、罰息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及起算時(shí)間。
本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告荊門寶麗景公司對原告提交的九組證據(jù)無異議。被告陳某、尤某未到庭，視為放棄答辯、質(zhì)證、舉證、辯論的民事權(quán)利。對原告提交的九組證據(jù)，經(jīng)合議庭評議，對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性，關(guān)聯(lián)性，及對本案事實(shí)的證明力，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和上述證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:2012年9月20日，被告陳某、被告尤某與被告荊門寶麗景公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：SY12001215），購買了位于沙洋縣××大道中路（寶麗景?國際城）6b幢-1層2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130號房屋，合同約定首付4，428，192元，余款441萬元辦理銀行按揭。2012年11月8日，被告尤某向沙洋縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社出具房屋共有人承諾書、共同還款人還款承諾書，被告陳某與尤某出具房地產(chǎn)抵押承諾書，承諾用上述房屋為441萬元的借款提供抵押擔(dān)保，同時(shí)尤某個(gè)人提供連帶責(zé)任保證。2012年11月16日，陳某作為借款人、購房人、抵押人及尤某作為抵押財(cái)產(chǎn)共有人，荊門寶麗景公司作為保證人、房屋出售人與沙洋聯(lián)社簽訂了《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》（合同編號：個(gè)貸A2012111607），約定陳某、尤某以合同編號為SY12001215的《商品房買賣合同》中買受的房屋進(jìn)行預(yù)告抵押登記，為陳某向沙洋聯(lián)社的借款提供擔(dān)保，荊門寶麗景公司為借款提供階段性連帶責(zé)任保證，階段性保證人自按揭貸款合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止。合同簽訂后，沙洋聯(lián)社于2012年11月26日向陳某發(fā)放了441萬元借款。2015年2月2日，沙洋聯(lián)社終止，其債權(quán)債務(wù)由沙洋農(nóng)商行承擔(dān)。被告陳某未按月支付利息，構(gòu)成違約。原告于2015年11月3日向陳某下達(dá)了《湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司貸款核實(shí)、催收通知書》、《貸款真實(shí)性確認(rèn)書》，后陳某依舊未還款，原告又于2018年9月19日向其下達(dá)了《貸款提前到期通知書》宣布陳某簽訂的編號為個(gè)貸A2012111607合同項(xiàng)下的債務(wù)提前到期，要求其立即歸還到期債務(wù)。被告至今未履行，原告遂訴至法院。

本案爭議的焦點(diǎn)：1.關(guān)于原告訴請中被告陳某應(yīng)償還利息和罰息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和起算時(shí)間，經(jīng)本院查明，原告以手機(jī)彩信的方式向被告陳某下達(dá)《貸款提前到期通知書》，未有證據(jù)表明被告是否收到，后原告依法向法院提起訴訟,本院于2018年9月28日立案受理,故本院將借款提前到期日確定為2018年9月28日?！督杩詈贤访鞔_約定了利息及罰息的收取及計(jì)算方式,且未超出中國人民銀行規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),故原告要求被告陳某歸還借款本金346.56萬元并支付相應(yīng)的利息和罰息的請求,本院認(rèn)為利息和罰息的起算日均應(yīng)從2018年9月28日開始，對原告的訴訟請求第一項(xiàng)予以部分支持。
2.關(guān)于原告對被告陳某、尤某用于抵押的財(cái)產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)及被告荊門寶麗景房公司的保證責(zé)任的問題，原告與被告陳某簽訂的《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，約定以合同編號SY12001215號中所購房屋作為抵押擔(dān)保物，雙方當(dāng)事人辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記，證號為：沙洋縣房預(yù)沙洋鎮(zhèn)字第xx號。按揭借款合同約定保證人被告荊門寶麗景公司為借款人陳某依本合同所形成的債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證保證。階段性保證人的保證期間自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止。被告荊門寶麗景公司雖辦理了商品房預(yù)售抵押登記,但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定:預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。房屋預(yù)售抵押登記不具有完整物權(quán)性質(zhì),具有時(shí)效性,而房屋抵押登記系擔(dān)保物權(quán),兩者有明顯區(qū)別。根據(jù)合同約定,保證人的保證期限應(yīng)到抵押登記已辦妥且相關(guān)權(quán)證證明文件交付時(shí)止?，F(xiàn)被告荊門寶麗景公司未提供證據(jù)證明已辦理正式抵押登記手續(xù),也未證明已將相關(guān)證明文件及權(quán)利證書交由原告核對收執(zhí),故被告荊門寶麗景公司的保證責(zé)任未過保證期限。因系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記,與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán),而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán),該請求權(quán)具有排他效力。因此原告作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人,在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前,其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán),并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分,但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán),故對原告第二項(xiàng)訴請，要求對系爭房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求不予支持。
3.關(guān)于被告尤某、被告荊門寶麗景公司承擔(dān)保證責(zé)任的順序問題，本案中，對于原告向被告陳某發(fā)放的441萬元借款，被告尤某自愿出具共同還款人還款承諾書，承諾對該筆借款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。同時(shí)，原告與被告陳某簽訂的住房按揭借款合同，被告荊門寶麗景公司作為保證人參與簽署。按揭借款合同明確約定：本合同項(xiàng)下有多個(gè)保證人的，各保證人對共同債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條規(guī)定：當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。即本案中，被告尤某和被告荊門寶麗景公司均為連帶責(zé)任保證人，承擔(dān)保證責(zé)任無先后順序之分。原告作為債權(quán)人，具有自愿選擇權(quán)。對被告荊門寶麗景公司應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任順序，應(yīng)在被告陳某、尤某承擔(dān)保證責(zé)任之后或無法清償時(shí)再行承擔(dān)的抗辯意見，本院不予采信。
本院認(rèn)為，原告與被告陳某簽訂的《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，被告荊門寶麗景公司在合同中作為保證人,同時(shí)陳某、尤某出具的共同還款人承諾書及房屋共有人承諾書，均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,合同有效。合同對借款金額（441萬元）、借款期限（120個(gè)月）、利率（7.205%）、罰息（在利率基礎(chǔ)上加收50%）、擔(dān)保責(zé)任、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后,原告依約向被告陳某發(fā)放了全部貸款441萬元,但在履行過程中,被告陳某于2015年9月20日償還當(dāng)期本息后，剩余本金346.56萬元及利息再未償還，被告陳某構(gòu)成違約。因此,原告宣布合同提前到期,符合合同約定。原告關(guān)于被告陳某應(yīng)提前還款的主張有事實(shí)和法律依據(jù),本院予以支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條,《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、第二十六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某償還原告湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司借款本金346.56萬元，并支付利息和罰息（利息以346.56萬元本金為基數(shù)，按年利率7.205%自2015年9月21日計(jì)算至本息還清之日止；罰息以346.56萬元本金為基數(shù)，按年利率3.6025%自2018年9月28日計(jì)算至本息還清之日止）；
二、被告尤某、被告荊門寶麗景房地產(chǎn)有限公司對上述第一項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)34525元，由被告陳某承擔(dān)20715元、尤某承擔(dān)6905元，被告荊門寶麗景房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)6905元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

審判長 馬斌
人民陪審員 何春桃
人民陪審員 盧禮斌

書記員： 徐旋旋