原告湖北林某建筑安裝工程有限公司，住所地：鄂州市濱湖南路象山花苑3-46。
法定代表人邵金林，該公司總經(jīng)理。
委托代理人徐玉清，湖北富川律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。
委托代理人曾昭洪，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。
被告湖北博某置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市明塘后路4號。
法定代表人方興余，該公司董事長。
委托代理人姜學(xué)文，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

原告湖北林某建筑安裝工程有限公司（以下簡稱林某公司）訴被告湖北博某置業(yè)有限公司（以下簡稱博某公司）建設(shè)工程施工合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告林某公司的委托代理人曾昭洪，被告博某公司的委托代理人姜學(xué)文到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原、被告先后簽訂的兩份建設(shè)工程施工合同，均是雙方真實意思的表示，故兩份合同條款均應(yīng)對合同雙方當(dāng)事人有約束力，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告認為兩份合同是“黑白合同”，工程結(jié)算依法應(yīng)依據(jù)白合同結(jié)算的辯稱理由，因在第一次訴訟過程中原湖北國瑞源置業(yè)公司未對結(jié)算標準提出異議，而僅對工程量提出異議，故結(jié)合雙方當(dāng)事人的真實意思表示和實際履行的情況，應(yīng)當(dāng)按照實際工程施工情況作為結(jié)算依據(jù)，被告要求按照第一份合同進行結(jié)算的理由不成立。原告在全面履行了自己的義務(wù)后，被告則應(yīng)依據(jù)合同約定支付工程款及退還保證金，被告應(yīng)支付原告的工程款為1，025，933.52元（工程總價款為3，241，428.52元-已支付工程款2，215，495.00元），被告應(yīng)退還的保證金300，000.00元及利息128540.00元［從2009年2月20日起算至2015年8月20日止，按銀行同期貸款利率上浮30%計算，即300，000.00元×6%×（1＋30%）×2005天÷365天］。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條“建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”、第四條“建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算”的規(guī)定，本案原告報送竣工驗收報告以及被告轉(zhuǎn)移、占用建設(shè)工程的日期均發(fā)生在2012年9月，而原告于2012年12月即開始向被告主張該項權(quán)益，故原告要求確認優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)符合法律規(guī)定，依法予以支持。至于2012年3月20日的《購房協(xié)議》，名為購房實為對涉案工程款的擔(dān)保，而非法律意義上的房屋買賣關(guān)系，且該房屋目前產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，亦無法實現(xiàn)原告的主張，原告依該購房協(xié)議主張對房屋的所有權(quán)的請求，依法不予支持。因原告訴請的工程款系其在抵扣了房屋抵款后的余額，不能真實反映客觀事實，故不宜在本案中處理工程款，原告可另行再主張。原告要求被告支付鑒定費的請求，于法有據(jù)，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十三條、第一百一十五條，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條、第二十條之規(guī)定，判決如下：

一、原告林某公司對被告博某公司所有的位于鄂州市明塘后路4號鄂州市化建公司地塊綜合樓建設(shè)工程價款范圍內(nèi)享有優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。
二、被告博某公司退還原告林某公司工程保證金300，000.00元，支付保證金利息128，540.00元，合計428，540.00元。
三、被告博某公司支付原告林某公司鑒定費40，000.00元。
以上給付內(nèi)容于本判決生效之日起十五日內(nèi)付清。
四、駁回原告林某公司的其他訴訟請求。
本案受理費19，337.00元，保全費5，000.00元，合計24，337.00元，由原告林某公司負擔(dān)8，337.00元，被告博某公司負擔(dān)16，000.00元（被告應(yīng)負擔(dān)的費用已由原告預(yù)交，待本判決生效后，由被告支付給原告）。
如不服本判決，可自本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預(yù)交。在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位：鄂州市財政局財政專戶，開戶銀行：中國建設(shè)銀行鄂州市分行營業(yè)部，賬號：42×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357122。

審　判　長　　李　婷 審　判　員　　楊啟軍 人民陪審員　　高　潔

書記員：盧婷