湖北春秋投資管理有限公司
陳慧因（湖北太圣律師事務(wù)所）
夏磊（湖北太圣律師事務(wù)所）
上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司
楚冠軍
羅云飛（湖北人本律師事務(wù)所）
杜飄（湖北人本律師事務(wù)所）

原告:湖北春秋投資管理有限公司，住所地黃石市黃石大道1399號(hào)。
法定代表人:姜輝，總經(jīng)理。
原告:上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司，住所地黃石市黃石港區(qū)大橋西北角。
法定代表人:車建芳，總經(jīng)理。
兩原告的共同委托訴訟代理人:陳慧因、夏磊，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
被告:楚冠軍。
委托訴訟代理人:羅云飛、杜飄（實(shí)習(xí)律師），湖北人本律師事務(wù)所律師。
原告湖北春秋投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“春秋投資公司”）、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星美凱龍”）與被告楚冠軍房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年7月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告春秋投資公司、紅星美凱龍的共同委托訴訟代理人陳慧因、夏磊，被告楚冠軍及其委托訴訟代理人杜飄到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告春秋投資公司、紅星美凱龍向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告向原告春秋投資公司支付租金71186.28元，物業(yè)費(fèi)42711.72元，管理費(fèi)28474.44元，按拖欠金額的3‰每日支付逾期付款違約金至給付之日（截至2016年7月31日為63578.24元）。
2、判令被告于2016年7月31日向兩原告交還展位，逾期按1145.98元每日支付逾期占用違約金至退出之日。
3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。
事實(shí)與理由:兩原告與被告于2015年7月簽訂《紅星美凱龍家居商場(chǎng)展位租賃及管理服務(wù)合同》（以下簡(jiǎn)稱“租賃管理合同”），兩原告將編號(hào)為1079-a01-z00050展位租賃給被告經(jīng)營(yíng)東邦-東邦品牌系列商品。
三方在合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、租期、支付方式、管理服務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。
合同簽訂后，各方實(shí)際履行了合同，被告未按期向原告繳納合同約定費(fèi)用，原告經(jīng)多次催告未果，故而成訟。
被告楚冠軍辯稱:一、原告主張的租金（物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)）數(shù)額與事實(shí)不符，被告交付給原告的保證金應(yīng)該充抵租金。
二、原告違約，其內(nèi)部提供廣告位、公共場(chǎng)所照明條件不足，應(yīng)適當(dāng)少收租金。
三、逾期違約金的約定過高，應(yīng)按照同期同類貸款利率支付。
四、逾期返還展位違約金不予支付，因?yàn)樵鎰儕Z被告的優(yōu)先承租權(quán)，且遲滯7月才提出不讓被告續(xù)租，被告爭(zhēng)取失敗后，不得不另外尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)該給被告2個(gè)月的騰退房屋時(shí)間，8月1日承租的展位停電，8月3日原告將被告的展位封閉。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，被告已經(jīng)另案起訴，需要對(duì)其中的裝飾裝修部分進(jìn)行鑒定，另案的審理結(jié)果影響本案結(jié)果，因此建議本案中止審理。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:
關(guān)于兩原告之間的關(guān)系:原告春秋投資公司與紅星美凱龍之間，簽訂了委托建設(shè)裝飾和經(jīng)營(yíng)合同（以下簡(jiǎn)稱“委管合同”），約定:紅星美凱龍有權(quán)向承租方直接收取一部分租金和物業(yè)費(fèi)，作為出租方在委管合同項(xiàng)下應(yīng)支付的委托經(jīng)營(yíng)費(fèi)，該部分租金和物業(yè)費(fèi)付至紅星美凱龍賬戶。
春秋投資公司作為出租方，全權(quán)委托紅星美凱龍從事商場(chǎng)的全面經(jīng)營(yíng)管理并承諾不干預(yù)紅星美凱龍的日常管理行為。
關(guān)于兩原告與被告之間的合同關(guān)系。
2015年7月，原告春秋投資公司（出租方）、原告紅星美凱龍（管理方）與被告楚冠軍（承租方）簽訂了租賃管理合同（合同編號(hào)為0253350000962），約定:出租方將展位編號(hào)為1079-a01-z00050，位于綜合館一樓a8022，a8021展位（面積為271.47平方米）租賃給承租方，承租方用于經(jīng)營(yíng)紅木類商品東邦品牌。
并由紅星美凱龍基于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)提供市場(chǎng)管理、營(yíng)銷、推廣、培訓(xùn)等商業(yè)服務(wù)事宜；展位的租賃期限為2015年8月1日起至2016年7月31日止。
2015年7月16日，紅星美凱龍（甲方）與楚冠軍（乙方）簽訂了保密協(xié)議，約定:紅星美凱龍的優(yōu)惠政策:原東邦a8021、a8022展廳，面積271.47平方米；給予三個(gè)月免租期（具體體現(xiàn)為合同期第一季度免租1個(gè)月，第三季度及第四季度各免租1個(gè)月）等內(nèi)容。
關(guān)于租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定。
承租方應(yīng)于每一付款周期向出租方支付租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)。
出租方授權(quán)紅星美凱龍工作人員代為收取租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)。
租金單價(jià)為32.1元／平方米／月、月租金為8714.19元；物業(yè)費(fèi)單價(jià)為19.26元／平方米／月，月物業(yè)費(fèi)為5228.51元；管理費(fèi)單價(jià)為12.84元／平方米／月、月管理費(fèi)為3485.67元。
承租方應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日支付首期費(fèi)用，此后應(yīng)于每月28日前支付下月費(fèi)用。
2016年3月29日，紅星美凱龍向楚冠軍發(fā)出了預(yù)警通知書，催交東邦展位租金83460元。
2016年6月22日，紅星美凱龍向楚冠軍發(fā)出了租金催繳通知書，催交東邦展位租金100152元。
關(guān)于違約責(zé)任的約定。
若承租方未按合同約定支付任何款項(xiàng)，應(yīng)按未付款項(xiàng)金額的每日千分之三支付逾期付款違約金。
合同無論因何原因終止后，承租方逾期占用展位的，應(yīng)按每日租金、市場(chǎng)推廣費(fèi)和管理費(fèi)的二倍向出租方和紅星美凱龍支付違約金。
紅星美凱龍因承租方逾期占用展位的，紅星美凱龍有權(quán)停止對(duì)承租方的一切服務(wù)，包括但不限于采取停水、停電、以合理方式封閉展位等措施。
關(guān)于已實(shí)際履約的行為。
被告楚冠軍分別于2015年12月30日向紅星美凱龍繳納了8月份租金8346元、物業(yè)費(fèi)5007.6元、管理費(fèi)3338.4元，共計(jì)16692元；2016年4月7日繳納了10月份租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)，共計(jì)16692元；2016年4月27日繳納了11月份租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)，共計(jì)16692元；2016年6月30日繳納了12月份租金8346元、物業(yè)3383.22元，共計(jì)11729.22元；2016年7月18日繳納了12月份余下的物業(yè)費(fèi)1624.38元、管理費(fèi)3338.4元，共計(jì)4962.78元；2016年7月28日繳納了1月份租金7757.98元；2016年8月1日繳納了1月份余下租金588.02元、物業(yè)費(fèi)5007.6元、管理費(fèi)3338.4元，共計(jì)8934.02元。
本院認(rèn)為:關(guān)于合同效力。
原告春秋投資公司、紅星美凱龍與被告楚冠軍簽訂的租賃管理合同以及原告紅星美凱龍與被告簽訂的保密協(xié)議，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容除約定違約金過高外，應(yīng)屬合法有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。
關(guān)于被告欠付約定租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)金額，共計(jì)91806元；展位占用費(fèi)14021.28元。
二原告在其與被告簽訂的租賃管理合同中，對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)雖已進(jìn)行了約定，但原告紅星美凱龍作為管理者有權(quán)從事商場(chǎng)的全面經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，其在合同履行過程中，以保密協(xié)議以及向被告發(fā)出預(yù)警通知書的方式，對(duì)被告的權(quán)利、義務(wù)作出了變更，該變更應(yīng)為有效。
據(jù)此核算，原告紅星美凱龍與被告變更后的標(biāo)準(zhǔn)為:每月租金8346元、物業(yè)費(fèi)5007.6元、管理費(fèi)3338.4元，并且在合同期限內(nèi)減免三個(gè)月的租金。
故確認(rèn)被告仍應(yīng)給付兩原告的欠款金額共計(jì)為:租金33384元＋物業(yè)費(fèi)35053.2元＋管理費(fèi)23368.8元=91806元。
關(guān)于展位占用費(fèi)。
根據(jù)租賃合同約定的租賃期限，被告未于2016年8月1日前與二原告就續(xù)租事宜協(xié)商一致也未騰退展位，故構(gòu)成違約。
原告在起訴后，被告已于2016年9月6日騰退了展位。
本院對(duì)此予以確認(rèn)。
二原告主張被告給付逾期按1145.98元／日支付逾期占用違約金至退出之日的訴請(qǐng)，因合同約定被告逾期占用展位的，應(yīng)按每日租金、市場(chǎng)推廣費(fèi)和管理費(fèi)的二倍向春秋投資公司和紅星美凱龍支付違約金。
本院支持并確認(rèn)被告占用展位期間的展位占用費(fèi)共計(jì)14021.28元。
關(guān)于逾期付款違約金和占用展位違約金標(biāo)準(zhǔn)，可參照中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付。
根據(jù)租賃管理合同的約定，被告未按約支付任何款項(xiàng)（租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)），應(yīng)按未付款項(xiàng)金額的每日千分之三支付逾期付款違約金，且被告逾期占用展位的，應(yīng)按每日租金、市場(chǎng)推廣費(fèi)和管理費(fèi)的二倍向春秋投資公司和紅星美凱龍支付違約金。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?第二款 ?的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，視為約定違約金過分高于遭受的損失，由此，被告認(rèn)為雙方約定違約金過高，請(qǐng)求予以調(diào)整的理由成立，本院予以支持。
根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，對(duì)逾期支付租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)的違約金以及占用展位的違約金調(diào)整為按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付。
故對(duì)原告主張的違約金超出部分，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
原告春秋投資公司與紅星美凱龍之間的權(quán)利義務(wù)可依法按其合同約定另行主張。
被告提出原告紅星美凱龍于2016年8月3日封閉了展位，被告不應(yīng)支付期滿后占用展位的二倍租金的辯論理由，因合同中已約定被告逾期占用展位的，紅星美凱龍有權(quán)停水、停電，以合理方式封閉展位等措施，該約定不違反法律規(guī)定，故對(duì)該抗辯意見，本院不予采信。
對(duì)被告提出其享有優(yōu)先承租權(quán)以及裝飾裝修糾紛已另行起訴，應(yīng)中止審理的抗辯意見，因與本案無關(guān)聯(lián)，本院不予采信。
被告提出其已交付原告的保證金應(yīng)充抵租金以及原告未按合同約定提供廣告位、公共場(chǎng)所照明不足應(yīng)適當(dāng)少收租金的抗辯理由，因其提供證據(jù)不足以證實(shí)，本院不予采信。
綜上:依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第八條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告楚冠軍于本判決生效后十日內(nèi)支付原告湖北春秋投資管理有限公司租賃期限內(nèi)所欠租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)共計(jì)91806元及逾期付款違約金［截止2016年7月27日之前的逾期付款違約金為6649.52元；從2016年7月28日起至實(shí)際清償欠款之日止期間的違約金，以91806元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付］。
二、被告楚冠軍于本判決生效后十日內(nèi)支付原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司2016年8月1日至2016年9月6日期間的展位占用費(fèi)14021.28元及違約金［違約金以14021.28元為基數(shù)，從2016年8月1日起至實(shí)際清償欠款之日止期間，按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付］。
三、駁回原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)4388元、保全費(fèi)1770元，共計(jì)6150元，由原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司共同負(fù)擔(dān)850元，被告楚冠軍負(fù)擔(dān)5300元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。
（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣4388元。
款匯至戶名:湖北省黃石市中級(jí)人民法院；帳號(hào):17×××18；開戶行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行；地名:湖北省黃石市。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為:關(guān)于合同效力。
原告春秋投資公司、紅星美凱龍與被告楚冠軍簽訂的租賃管理合同以及原告紅星美凱龍與被告簽訂的保密協(xié)議，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容除約定違約金過高外，應(yīng)屬合法有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。
關(guān)于被告欠付約定租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)金額，共計(jì)91806元；展位占用費(fèi)14021.28元。
二原告在其與被告簽訂的租賃管理合同中，對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)雖已進(jìn)行了約定，但原告紅星美凱龍作為管理者有權(quán)從事商場(chǎng)的全面經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，其在合同履行過程中，以保密協(xié)議以及向被告發(fā)出預(yù)警通知書的方式，對(duì)被告的權(quán)利、義務(wù)作出了變更，該變更應(yīng)為有效。
據(jù)此核算，原告紅星美凱龍與被告變更后的標(biāo)準(zhǔn)為:每月租金8346元、物業(yè)費(fèi)5007.6元、管理費(fèi)3338.4元，并且在合同期限內(nèi)減免三個(gè)月的租金。
故確認(rèn)被告仍應(yīng)給付兩原告的欠款金額共計(jì)為:租金33384元＋物業(yè)費(fèi)35053.2元＋管理費(fèi)23368.8元=91806元。
關(guān)于展位占用費(fèi)。
根據(jù)租賃合同約定的租賃期限，被告未于2016年8月1日前與二原告就續(xù)租事宜協(xié)商一致也未騰退展位，故構(gòu)成違約。
原告在起訴后，被告已于2016年9月6日騰退了展位。
本院對(duì)此予以確認(rèn)。
二原告主張被告給付逾期按1145.98元／日支付逾期占用違約金至退出之日的訴請(qǐng)，因合同約定被告逾期占用展位的，應(yīng)按每日租金、市場(chǎng)推廣費(fèi)和管理費(fèi)的二倍向春秋投資公司和紅星美凱龍支付違約金。
本院支持并確認(rèn)被告占用展位期間的展位占用費(fèi)共計(jì)14021.28元。
關(guān)于逾期付款違約金和占用展位違約金標(biāo)準(zhǔn)，可參照中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付。
根據(jù)租賃管理合同的約定，被告未按約支付任何款項(xiàng)（租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)），應(yīng)按未付款項(xiàng)金額的每日千分之三支付逾期付款違約金，且被告逾期占用展位的，應(yīng)按每日租金、市場(chǎng)推廣費(fèi)和管理費(fèi)的二倍向春秋投資公司和紅星美凱龍支付違約金。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?第二款 ?的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，視為約定違約金過分高于遭受的損失，由此，被告認(rèn)為雙方約定違約金過高，請(qǐng)求予以調(diào)整的理由成立，本院予以支持。
根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，對(duì)逾期支付租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)的違約金以及占用展位的違約金調(diào)整為按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付。
故對(duì)原告主張的違約金超出部分，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
原告春秋投資公司與紅星美凱龍之間的權(quán)利義務(wù)可依法按其合同約定另行主張。
被告提出原告紅星美凱龍于2016年8月3日封閉了展位，被告不應(yīng)支付期滿后占用展位的二倍租金的辯論理由，因合同中已約定被告逾期占用展位的，紅星美凱龍有權(quán)停水、停電，以合理方式封閉展位等措施，該約定不違反法律規(guī)定，故對(duì)該抗辯意見，本院不予采信。
對(duì)被告提出其享有優(yōu)先承租權(quán)以及裝飾裝修糾紛已另行起訴，應(yīng)中止審理的抗辯意見，因與本案無關(guān)聯(lián)，本院不予采信。
被告提出其已交付原告的保證金應(yīng)充抵租金以及原告未按合同約定提供廣告位、公共場(chǎng)所照明不足應(yīng)適當(dāng)少收租金的抗辯理由，因其提供證據(jù)不足以證實(shí)，本院不予采信。

綜上:依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、第六條 ?、第八條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告楚冠軍于本判決生效后十日內(nèi)支付原告湖北春秋投資管理有限公司租賃期限內(nèi)所欠租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)共計(jì)91806元及逾期付款違約金［截止2016年7月27日之前的逾期付款違約金為6649.52元；從2016年7月28日起至實(shí)際清償欠款之日止期間的違約金，以91806元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付］。
二、被告楚冠軍于本判決生效后十日內(nèi)支付原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司2016年8月1日至2016年9月6日期間的展位占用費(fèi)14021.28元及違約金［違約金以14021.28元為基數(shù)，從2016年8月1日起至實(shí)際清償欠款之日止期間，按中國(guó)人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的130%計(jì)付］。
三、駁回原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)4388元、保全費(fèi)1770元，共計(jì)6150元，由原告湖北春秋投資管理有限公司、上海紅星美凱龍品牌管理有限公司黃石分公司共同負(fù)擔(dān)850元，被告楚冠軍負(fù)擔(dān)5300元。

審判長(zhǎng)：閔麗

書記員：梅千