原告湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人饒豐收，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人閔衛(wèi)華，系湖北東楚律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。
被告李建新。

原告湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱日盛地產(chǎn)）訴被告李建新房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚⒂纱韺徟袉T汪潞璐獨(dú)任審判，于2013年12月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告日盛地產(chǎn)的委托代理人閔衛(wèi)華、被告李建新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告日盛地產(chǎn)訴稱，2007年9月29日，我公司與李建新簽訂了臺(tái)商會(huì)館住宅樓認(rèn)購(gòu)書(shū)，合同約定我公司將擁有合法處置權(quán)的臺(tái)商會(huì)館D棟一單元401號(hào)房屋以每平方米3350元，總價(jià)款462233元出售給李建新，付款方式為李建新支付定金138000元，其余以貸款方式支付，付款期限為2007年底。合同簽訂前的2007年9月14日李建新支付了5000元訂金，2007年9月29日，李建新支付了133000元，之后李建新一直不支付余款，我公司多次向其催款未果。2008年10月10日，李建新向我公司提出書(shū)面申請(qǐng)要求解除合同，卻不辦理相關(guān)手續(xù)。2012年11月7日，李建新與我公司協(xié)商，提出繼續(xù)購(gòu)買此房，我公司提出要求其在年底付清全款，并按民間借貸的利息標(biāo)準(zhǔn)付清從2008年1月1日起至付清全款之日止的利息，李建新表示同意，并且于當(dāng)日向我公司支付200000元，此后余款一直不付、利息也不支付，致使我公司訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。為此我公司于2013年5月16日向其發(fā)出解除合同通知書(shū)，明確提出解除雙方于2007年9月29日簽訂的合同。李建新收到通知書(shū)后至今未提出任何異議。為此，原告日盛地產(chǎn)請(qǐng)求法院判令：1、依法確認(rèn)日盛地產(chǎn)與李建新于2007年9月29日簽訂的臺(tái)商會(huì)館住宅樓認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)解除。2、責(zé)令李建新退出臺(tái)商會(huì)館住宅樓D棟一單元401號(hào)房屋。
原告日盛地產(chǎn)為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
1、第一組證據(jù)：原告企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件、被告身份證復(fù)印件。擬證明原、被告的訴訟主體資格適格。
2、第二組證據(jù)：臺(tái)商會(huì)館住宅樓認(rèn)購(gòu)書(shū)。擬證明2007年9月29日雙方簽訂了臺(tái)商會(huì)館住宅樓商品房買賣合同，被告依合同約定應(yīng)于同年年底付清全部購(gòu)房款。
3、第三組證據(jù)：申請(qǐng)書(shū)。擬證明2008年10月10日被告因不能按照合同約定支付購(gòu)房款，在違約的情況下向原告提出解除合同。
4、第四組證據(jù)：收款收據(jù)三份及支付憑證兩份。擬證明原告到2012年11月累計(jì)收到被告購(gòu)房款338000元，與合同約定的總價(jià)款462233元相差124233元。
5、第五組證據(jù)：解除合同通知書(shū)及郵件送達(dá)至李建新的憑證共三份。擬證明2013年5月16日原告向被告寄出解除合同通知書(shū)，被告于2013年5月18日已經(jīng)收到此通知書(shū)，被告在收到通知書(shū)后沒(méi)有提出任何異議。
6、第六組證據(jù)：公司變更通知書(shū)。擬證明2008年8月29日，日盛地產(chǎn)經(jīng)大冶市工商行政管理局核準(zhǔn)將名稱由“大冶市日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”變更為“湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”。
7、第七組證據(jù)：商品房買賣合同和代購(gòu)代銷合同。擬證明日盛地產(chǎn)委托饒豐收向黃石華文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華文地產(chǎn)）購(gòu)買了臺(tái)商會(huì)館住宅樓的三十三戶房屋，該些房屋由日盛地產(chǎn)代為銷售。
被告李建新辯稱，我于2007年9月29日購(gòu)買了臺(tái)商會(huì)館住宅樓D棟一單元401室房屋，我與日盛地產(chǎn)簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：除首付款外，余款以按揭貸款的方式支付。由于日盛地產(chǎn)沒(méi)有售房資質(zhì)，我無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款。加之該房屋一直無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地證，也沒(méi)通水電，因此我于2008年10月申請(qǐng)退房。但是，日盛地產(chǎn)遲遲不肯退款。2012年11月，日盛地產(chǎn)通知我交剩余的房款，并告知我房屋的水電可以通了。我要求先交200000元，2013年年底前再付清余款，對(duì)方表示同意。之后，日盛地產(chǎn)又告知我需將全部房款交清后，方給我房屋鑰匙。我向其表示用承兌匯票方式付款，對(duì)方?jīng)]有回復(fù)。我后來(lái)才知道房子已被日盛地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給了別人。經(jīng)過(guò)了許多的波折，后來(lái)的買家才退出該房屋。至今我購(gòu)買的房屋不符合交房的條件。我跟日盛地產(chǎn)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，約定的是用按揭貸款的方式付余款，但是因?yàn)樵摲课菀恢倍疾痪邆浣环織l件及貸款所需的條件，所以我無(wú)法辦理按揭貸款，而且到現(xiàn)在該房屋都無(wú)法辦理房產(chǎn)證。因此從雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)到現(xiàn)在，日盛地產(chǎn)存在種種違約行為，請(qǐng)求法院駁回原告方的訴訟請(qǐng)求。
被告李建新為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
第一組證據(jù)：收據(jù)四張。擬證明李建新沒(méi)有退房，并且交納了部分房款及有線電視、天然氣等費(fèi)用。
第二組證據(jù)：短信記錄。擬證明李建新當(dāng)時(shí)跟日盛地產(chǎn)的法定代表人聯(lián)系，表示要支付剩余房款，但是對(duì)方?jīng)]有回復(fù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告李建新對(duì)原告日盛地產(chǎn)提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)如下：1、對(duì)第一組、第四組、第六組、第七組證據(jù)無(wú)異議。2、對(duì)第二組證據(jù)無(wú)異議。但該認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定付清全款的日期。3、對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。但是李建新申請(qǐng)解除合同后，日盛地產(chǎn)一直不予退款，且于2012年通知李建新交付剩余房款，李建新也交付了部分房款，表明合同已繼續(xù)履行。4、對(duì)第五組證據(jù)有異議，李建新沒(méi)有收到該解除合同通知書(shū)。
原告日盛地產(chǎn)對(duì)被告李建新提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)如下：1、李建新提交的票據(jù)均為復(fù)印件，但日盛地產(chǎn)承認(rèn)已收到房款338000元，李建新繳納的物業(yè)費(fèi)，與日盛地產(chǎn)無(wú)關(guān)。2、對(duì)第二組證據(jù)有異議，日盛地產(chǎn)的人員沒(méi)有收到這個(gè)短信，其一直在向李建新催款，如果李建新要交錢，日盛地產(chǎn)不可能置之不理。
對(duì)雙方當(dāng)事人均無(wú)異議的證據(jù)，本院依法予以采信。
對(duì)雙方當(dāng)事人有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：
1、原告日盛地產(chǎn)提交的第三組證據(jù)，系李建新曾經(jīng)向日盛地產(chǎn)提出撤銷購(gòu)房協(xié)議的申請(qǐng)，該申請(qǐng)書(shū)雖系復(fù)印件，但李建新對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，該證據(jù)可以證明李建新曾于2008年10月10日向日盛房地產(chǎn)提出申請(qǐng)稱，因日盛地產(chǎn)在2007年底不能交房而另購(gòu)住房一套，因此申請(qǐng)解除該臺(tái)商會(huì)館住宅樓認(rèn)購(gòu)書(shū)。故本院對(duì)該組證據(jù)依法予以采信。
2、原告日盛地產(chǎn)提交的第五組證據(jù)，系日盛地產(chǎn)向李建新發(fā)出的解除通知書(shū)及李建新已簽收的證明，李建新稱其未收到該通知書(shū)，但快遞單上收件人處有李建新的簽名，快遞跟蹤狀態(tài)也顯示簽收人是李建新，且李建新并未提交證據(jù)證實(shí)其主張，因此該組證據(jù)可以表明日盛地產(chǎn)向李建新發(fā)出了解除合同通知書(shū)，且李建新已收到。故本院對(duì)該組證據(jù)依法予以采信。
3、被告李建新提交的第一組證據(jù)，系李建新繳納了大部分房款和天然氣等費(fèi)用的收據(jù)，這四張票據(jù)雖系復(fù)印件，但對(duì)于三張房款票據(jù)，日盛地產(chǎn)承認(rèn)其數(shù)額，且該三張票據(jù)與日盛地產(chǎn)提供的一致。故本院對(duì)該三張房款票據(jù)依法予以采信。對(duì)于初裝費(fèi)、有線電視、天然氣、可視對(duì)講費(fèi)收據(jù)，其上加蓋的是華文地產(chǎn)的印章，與日盛地產(chǎn)無(wú)關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)該初裝費(fèi)、有線電視、天然氣、可視對(duì)講費(fèi)收據(jù)依法不予采信。
4、被告李建新提交的第二組證據(jù)，系李建新主動(dòng)要求付清余款的短信，該短信不能證明是李建新向日盛地產(chǎn)的法定代表人發(fā)出的，也不能證明對(duì)方收到了，故本院對(duì)該組證據(jù)依法不予采信。
經(jīng)審理查明，2007年7月25日，日盛地產(chǎn)與饒豐收簽訂代購(gòu)代銷合同，約定日盛地產(chǎn)出資委托饒豐收以其個(gè)人名義向華文地產(chǎn)購(gòu)房，饒豐收購(gòu)得房屋后由日盛地產(chǎn)對(duì)外銷售。2007年8月11日，饒豐收向華文地產(chǎn)購(gòu)買臺(tái)商會(huì)館住宅樓房屋三十三戶。2007年9月29日，日盛地產(chǎn)與李建新簽訂“臺(tái)商會(huì)館住宅樓”認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定李建新認(rèn)購(gòu)臺(tái)商會(huì)館住宅樓D棟一單元401號(hào)房屋，房屋建筑面積為137.98平方米，單價(jià)為每平方米3350元，總價(jià)款462233元，付款方式為李建新先支付定金138000元，其余以銀行按揭貸款方式支付。銀行貸款條件按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，若因買受人原因?qū)е裸y行按揭不能如期貸款，后果由買受人自負(fù)。該認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定雙方簽訂《黃石市商品房預(yù)售合同》的時(shí)間由出賣人另行通知買受人。2007年9月17日，李建新以現(xiàn)金支付方式向日盛地產(chǎn)繳納人民幣5000元。2007年9月29日，李建新以轉(zhuǎn)賬方式向日盛地產(chǎn)繳納人民幣133000元。臺(tái)商會(huì)館住宅樓的開(kāi)發(fā)商是華文地產(chǎn)，該臺(tái)商會(huì)館住宅樓至今沒(méi)有取得預(yù)售許可。2008年8月29日，日盛地產(chǎn)經(jīng)大冶市工商行政管理局核準(zhǔn)將名稱由“大冶市日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”變更為“湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”。2008年10月10日，李建新向日盛地產(chǎn)提出申請(qǐng)稱，由于日盛地產(chǎn)于2007年年底不能交房，故申請(qǐng)撤銷認(rèn)購(gòu)書(shū)，并要求日盛地產(chǎn)退還其已交房款。2012年11月7日，李建新以承兌匯票轉(zhuǎn)賬方式向日盛地產(chǎn)交納購(gòu)房款人民幣200000元，日盛地產(chǎn)向其出具了收款收據(jù)。日盛地產(chǎn)中途曾將李建新認(rèn)購(gòu)的房屋出售給另一個(gè)買家，但該買家最終退出了該房屋。之后，李建新對(duì)房屋開(kāi)始進(jìn)行裝修，現(xiàn)已裝修完畢。2013年5月8日，日盛地產(chǎn)以郵寄方式向李建新發(fā)出解除合同通知書(shū)，日盛地產(chǎn)在該通知書(shū)中稱：“李建新與日盛地產(chǎn)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后，李建新除應(yīng)支付購(gòu)房定金外，還應(yīng)于同年底以貸款方式付清全部購(gòu)房款，并與開(kāi)發(fā)商華文地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，但認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后李建新除支付定金外，其余義務(wù)均未履行。為此，2008年10月10日李建新向日盛地產(chǎn)申請(qǐng)解除合同，但未去辦理相關(guān)手續(xù)。2012年11月7日，李建新與日盛地產(chǎn)協(xié)商表示要繼續(xù)購(gòu)買此房，日盛地產(chǎn)要求李建新于當(dāng)年年底付清全款并支付延期付款的銀行貸款利息，但李建新沒(méi)有履行雙方協(xié)商確定的合同義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)通知解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)?！崩罱ㄐ率盏皆摻獬贤ㄖ獣?shū)后至今未提出書(shū)面的異議。庭審中，原、被告各持己見(jiàn)，達(dá)不成調(diào)解。

本院認(rèn)為，1、日盛地產(chǎn)系經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，李建新作為具有完全民事行為能力的自然人，且本案系因日盛地產(chǎn)認(rèn)為李建新不支付購(gòu)房余款及延期付款利息，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)而成訟，故日盛地產(chǎn)和李建新分別作為本案原、被告的訴訟主體資格適格。
2、2007年9月29日，日盛地產(chǎn)與李建新簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，簽約時(shí)雙方均系出于真實(shí)意思表示。該房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，李建新于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)日支付定金138000元，余款以銀行按揭貸款方式支付，雙方簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)間由日盛地產(chǎn)另行通知。但由于日盛地產(chǎn)出售的房屋至今沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，因此李建新無(wú)法辦理銀行按揭貸款，且該認(rèn)購(gòu)書(shū)中并未約定李建新應(yīng)付清全部房款的時(shí)間，故李建新不存在延期付款的情形。商品房買賣雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的，對(duì)購(gòu)房人來(lái)講是為了獲得特定房屋一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講則是為了加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人的約束以增加交易機(jī)會(huì)。本案中，李建新在無(wú)法辦理銀行按揭貸款的情形下，已經(jīng)繳納了大部分房款，且表示愿意按認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的數(shù)額將房款全部付清，日盛地產(chǎn)已在房屋不符合交付使用條件下向李建新交付了房屋，李建新對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修使用，該認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人可以單方解除合同，但必須具有單方解除權(quán)。我國(guó)合同法第九十四條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。李建新未遲延履行債務(wù)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，且日盛地產(chǎn)單方解除合同不符合合同法規(guī)定的條件，故日盛地產(chǎn)無(wú)權(quán)以“李建新遲延履行債務(wù)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)”等為由向李建新發(fā)出解除合同通知書(shū)的方式來(lái)解除該房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)。因此，即使李建新收到該通知書(shū)后未提出異議，該房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)也不能解除。故本院對(duì)日盛地產(chǎn)提出的“依法確認(rèn)日盛地產(chǎn)與李建新于2007年9月29日簽訂的臺(tái)商會(huì)館住宅樓認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)解除”的訴訟請(qǐng)求不予支持，應(yīng)予駁回。
3、既然該“臺(tái)商會(huì)館住宅樓”認(rèn)購(gòu)書(shū)未解除，李建新就具有該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款，如果日盛地產(chǎn)擅自撤銷認(rèn)購(gòu)書(shū)或?qū)⒗罱ㄐ滤J(rèn)購(gòu)的商品房轉(zhuǎn)售給第三方，日盛地產(chǎn)應(yīng)雙倍返還定金給李建新作為最終賠償。在日盛地產(chǎn)于2012年將該房屋轉(zhuǎn)售給第三方時(shí)，李建新沒(méi)有選擇要求賠償而是堅(jiān)持購(gòu)買該房屋，日盛地產(chǎn)最終也將房屋收回并交付給李建新。在該“臺(tái)商會(huì)館住宅樓”認(rèn)購(gòu)書(shū)未解除的情況下，日盛地產(chǎn)不能要求李建新退出該房屋。故本院對(duì)日盛地產(chǎn)提出的“責(zé)令李建新退出臺(tái)商會(huì)館住宅樓D棟一單元401號(hào)房屋”的訴訟請(qǐng)求不予支持，應(yīng)予駁回。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條的規(guī)定，判決如下：

駁回湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)人民幣100元，由湖北日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過(guò)本院或者直接上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出上訴狀副本。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣100元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院，戶名：法院訴訟費(fèi)匯繳財(cái)政專戶，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行黃石市分行團(tuán)城山支行，帳號(hào)：17-154101040002529，戶入地點(diǎn)：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

代理審判員 汪潞璐

書(shū)記員： 付麗娜