上訴人（原審被告）：湖北恒源拍賣(mài)有限公司。住所地：武漢市武昌區(qū)中北路***號(hào)武漢1818中心（*期）第***幢*棟**層*****號(hào)。法定代表人：鐘長(zhǎng)勇，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：鐘長(zhǎng)青，湖北立豐律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李豐林，該公司員工。被上訴人（原審原告）：殷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：殷正升，湖北五合律師事務(wù)所律師。

恒源拍賣(mài)公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判上訴人于2017年7月28日與案外人周寶玲簽訂的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)有效；一二審案件受理費(fèi)由被上訴人殷某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1、原審錯(cuò)誤認(rèn)定涉案房屋與被上訴人的房屋是相鄰關(guān)系，并有不可分割的公共部分。上訴人拍賣(mài)的涉案房屋與被上訴人訴稱的一樓房產(chǎn)各自獨(dú)立，不存在不可分割的公共部分。上訴人拍賣(mài)的涉案房屋系臨街門(mén)面房，房屋前面沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)出該房屋無(wú)需經(jīng)過(guò)被上訴人的過(guò)道。被上訴人故意偷換概念，將其一樓的過(guò)道說(shuō)成陽(yáng)臺(tái)。被上訴人訴稱的涉案房屋后面的30平方米房產(chǎn)是其私自搭建的，沒(méi)有任何報(bào)批手續(xù)，系違章建筑，與上訴人拍賣(mài)的涉案房屋無(wú)關(guān)聯(lián)性。2、被上訴人殷某某以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由請(qǐng)求確認(rèn)涉案的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。一是被上訴人不是合法的承租人。被上訴人訴稱的租賃合同已于2014年9月16日到期。上訴人的委托人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行隨州分行）已向被上訴人的丈夫張建國(guó)送達(dá)了收回涉案房屋的通知書(shū)。但被上訴人在收到上述通知書(shū)后仍占用涉案的房屋，亦不交納租賃費(fèi)，非法占有涉案的房屋。二是即使被上訴人是合法的承租人，但依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條的規(guī)定，其無(wú)權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)涉案的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)無(wú)效。3、李芳具有競(jìng)買(mǎi)人資格，有權(quán)參與涉案房屋的競(jìng)拍。李芳交納了450萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)保證金，簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)亦載明“競(jìng)買(mǎi)一、二、三、四號(hào)標(biāo)的”，故其既可以參與涉案房屋（標(biāo)的二）的競(jìng)拍，又可以參與其他三個(gè)標(biāo)的的競(jìng)拍。4、被上訴人未提供證據(jù)證明上訴人存在合同法第52條第3、4、5項(xiàng)規(guī)定的無(wú)效情形。上訴人開(kāi)展涉案拍賣(mài)活動(dòng)的目的是完成委托人的委托事項(xiàng)，目的正當(dāng)合法。被上訴人提起本案之訴的目的是為了繼續(xù)侵占涉案房屋，純屬惡意訴訟。殷某某辯稱，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。事實(shí)和理由：1、被上訴人殷某某所有的位于隨州市××山大道××層的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)為隨州市房權(quán)證城區(qū)字第××號(hào)，其中臨烈山大道的16.7平方米的部分，拍賣(mài)涉案房屋后面的31.29平方米的部分）與拍賣(mài)的涉案房屋系一個(gè)整體，不可分割，應(yīng)當(dāng)一并拍賣(mài)。上訴人未依據(jù)拍賣(mài)法的相關(guān)規(guī)定對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵即存在共有關(guān)系及相鄰關(guān)系進(jìn)行說(shuō)明，導(dǎo)致被上訴人的上述一層房產(chǎn)沒(méi)有一并拍賣(mài)，損害了被上訴人的合法權(quán)益。2、涉案拍賣(mài)活動(dòng)共有四處拍賣(mài)標(biāo)的，標(biāo)的一、二、三、四的保證金分別為400萬(wàn)元、200萬(wàn)元、450萬(wàn)元、130萬(wàn)元。依據(jù)該拍賣(mài)活動(dòng)的公告，交納一個(gè)標(biāo)的的保證金僅可以參與一處標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)，不能參與其他標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)。參與涉案房屋競(jìng)買(mǎi)的李芳交納保證金為450萬(wàn)元，沒(méi)有交納200萬(wàn)元的保證金，其僅能參與標(biāo)的三的競(jìng)買(mǎi)，不能參與涉案房屋的競(jìng)買(mǎi)。涉案房屋的競(jìng)買(mǎi)人周寶玲沒(méi)有到達(dá)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，但競(jìng)買(mǎi)確認(rèn)書(shū)卻有周寶玲的簽字和捺印。3、被上訴人與農(nóng)行隨州分行簽訂的租賃合同合法有效，且雙方至今沒(méi)有解除該合同，故被上訴人系合法的承租人，相關(guān)權(quán)益應(yīng)受到法律的保護(hù)。殷某某向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求確認(rèn)被告恒源拍賣(mài)公司于2017年7月28日在隨州賓館宴賓樓四樓會(huì)議室舉行的拍賣(mài)位于隨州市××山大道××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)的拍賣(mài)活動(dòng)、拍賣(mài)行為以及拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)無(wú)效；案件訴訟費(fèi)由被告恒源拍賣(mài)公司負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告殷某某于2005年7月起租用農(nóng)行隨州分行位于隨州市××山大道××層的房屋（89.91平方米）經(jīng)營(yíng)，2011年9月16日原告的丈夫張建國(guó)代為原告與農(nóng)行隨州分行簽訂了《房屋租賃合同》。原告租用（擁有）該房屋一樓走道和六樓有68.36平方米的房屋產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)行隨州分行租給原告的房屋有公共部分。2017年6月19日，農(nóng)行隨州分行未告知原告是否購(gòu)買(mǎi)該房屋，便與被告簽訂《委托拍賣(mài)合同》，農(nóng)行隨州分行將其所有的四處房屋委托被告拍賣(mài)，其中拍賣(mài)的有原告租賃農(nóng)行隨州分行的房屋。拍賣(mài)的前日即2017年7月27日，被告通知原告稱要拍賣(mài)原告租賃的該房屋，原告得知后以其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)到被告處辦理了相關(guān)拍賣(mài)手續(xù)，原告向被告交競(jìng)買(mǎi)該房屋保證金200萬(wàn)元。次日，同年7月28日上午被告在隨州賓館宴賓樓對(duì)農(nóng)行隨州分行四處房屋進(jìn)行拍賣(mài)。當(dāng)時(shí)有原告、李芳、周寶玲三人舉牌競(jìng)買(mǎi)，后由周寶玲的丈夫朱國(guó)榮以490萬(wàn)元競(jìng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該房屋，并簽署了《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，后原告以訴稱理由，要求被告確認(rèn)該房屋拍賣(mài)無(wú)效，被告未同意，雙方發(fā)生糾紛。原告遂訴至法院。另查明，被告于2017年6月29日在隨州日?qǐng)?bào)上刊登拍賣(mài)公告，載明：“拍賣(mài)公告受委托，我公司定于2017年7月28日上午9時(shí)在隨州賓館宴賓樓四樓會(huì)議室對(duì)下列標(biāo)的按標(biāo)的現(xiàn)狀進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。標(biāo)的一：位于隨州市東城××大廈××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金400萬(wàn)元；標(biāo)的二：位于隨州市××山大道××層的房屋營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金200萬(wàn)元；標(biāo)的三：位于隨州市××××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金450萬(wàn)元；標(biāo)的四：位于隨州市××橋××山大道××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金130萬(wàn)元等內(nèi)容?！北桓媾馁u(mài)的標(biāo)的2是本案所爭(zhēng)議的房屋，競(jìng)買(mǎi)人李芳向被告交保證金450萬(wàn)元，按照被告拍賣(mài)公告規(guī)定，李芳不能參加標(biāo)的2的競(jìng)拍。一審法院認(rèn)為，原告的房屋與被告拍賣(mài)的房屋是相鄰關(guān)系并有不可分割的公共部分，原告租用該房屋經(jīng)營(yíng)多年。被告在接受他人委托拍賣(mài)該房屋時(shí)，并未對(duì)該房屋的具體位置、經(jīng)營(yíng)狀況及產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查，且拍賣(mài)前未按合理的期限告知原告是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，擅自拍賣(mài)有瑕疵的房屋，剝奪了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。被告在拍賣(mài)過(guò)程中，將無(wú)資格參加的競(jìng)買(mǎi)人接受競(jìng)買(mǎi)，其行為違反了拍賣(mài)法的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?、第九十九條“共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”，現(xiàn)原告請(qǐng)求確認(rèn)該房屋的拍賣(mài)無(wú)效符合本案的事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)原告的請(qǐng)求予以支持。被告辯稱原告不具備民事主體資格，拍賣(mài)行為合法、有效，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為，原告是實(shí)際承租人，租賃合同雖系原告的丈夫與他人簽訂，但該房屋一直是由原告在經(jīng)營(yíng)，拍賣(mài)時(shí)是原告向被告交納的保證金，被告接受拍賣(mài)的房屋與原告的房屋有不可分割的公共部分，原告對(duì)該案的訴訟具有主體資格，故被告所辯稱的理由與本案的事實(shí)不符，無(wú)法律依據(jù)，不予采信。依照《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第三十七條、第六十五條、《拍賣(mài)管理辦法》第三十六條、第三十七條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條、第八十四條、第八十七條、第九十九條、第一百條、第一百零一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十一條、第十二條之規(guī)定，判決：被告湖北恒源拍賣(mài)有限公司于2017年7月28日拍賣(mài)所有權(quán)人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行位于隨州市××山大道××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)與案外人周寶玲簽署的《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》無(wú)效。案件受理費(fèi)500元，訴訟保全費(fèi)500元，合計(jì)1000元，由被告湖北恒源拍賣(mài)有限公司負(fù)擔(dān)。二審中，上訴人提交了四組證據(jù)。第一組證據(jù)：兩份民事起訴狀和隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初3551號(hào)民事判決。證明目的：1、被上訴人系非法占有涉案房屋，其不是合法的承租人，對(duì)涉案房屋沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2、涉案房屋是農(nóng)行隨州分行的合法財(cái)產(chǎn)，與被上訴人訴稱的一樓房屋不存在共有關(guān)系。第二組證據(jù)：農(nóng)行隨州分行出具的兩份會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件。證明目的：1、農(nóng)行隨州分行存檔的會(huì)議紀(jì)要與被上訴人在一審中提交的會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容不一致。農(nóng)行隨州分行存檔的會(huì)議紀(jì)要僅涉及到處置該行曾都分理處5-7樓住房3套，未涉及一樓的過(guò)道。2、即使被上訴人取得了一樓過(guò)道，該過(guò)道與拍賣(mài)的涉案房屋彼此獨(dú)立，不存在共有。第三組證據(jù)：一份土地證、二份房產(chǎn)證及平面圖復(fù)印件。證明目的：從三份產(chǎn)權(quán)證的平面圖看，被上訴人訴稱的臨街臺(tái)階不屬于其所有。第四組證據(jù)：李芳、阮宏坤、劉振峰的競(jìng)買(mǎi)手續(xù)以及涉案其他拍賣(mài)標(biāo)的即標(biāo)的一、三、四的競(jìng)買(mǎi)筆錄。證明目的：競(jìng)買(mǎi)人交納的保證金高于一定的數(shù)額，可以參與涉案四個(gè)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)。被上訴人對(duì)上訴人提交的第一組證據(jù)中判決書(shū)以及關(guān)于騰退房屋的起訴狀的真實(shí)性無(wú)異議，未收到關(guān)于房屋占用費(fèi)的起訴狀，對(duì)其真實(shí)性不清楚，對(duì)第一組證據(jù)的證明目的有異議。對(duì)第二組證據(jù)中涉及處置一樓過(guò)道的會(huì)議紀(jì)要真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)另一份會(huì)議紀(jì)要真實(shí)性有異議。未涉及處置一樓過(guò)道的會(huì)議紀(jì)要不排除農(nóng)行隨州分行為了應(yīng)對(duì)本案的訴訟而偽造的。三份產(chǎn)權(quán)證系復(fù)印件，不能判斷其真實(shí)性。但從被上訴人的房產(chǎn)證平面圖看，涉案房屋的臨街臺(tái)階屬被上訴人所有。第四組證據(jù)不是新證據(jù)，上訴人應(yīng)當(dāng)在一審期間予以提交，但其直至二審期間才提交，且該證據(jù)與被上訴人提交的證據(jù)相矛盾，不排除該證據(jù)系上訴人利用保管拍賣(mài)資料的便利而偽造的。被上訴人提交了二組證據(jù)。第一組證據(jù)：證人阮某的證言。第二組證據(jù)：劉振峰的競(jìng)拍材料。證明目的：競(jìng)買(mǎi)人交納一個(gè)標(biāo)的的保證金只能參與一處標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)。阮某、劉振峰均交納了450萬(wàn)元的保證金，僅參與了標(biāo)的三的競(jìng)買(mǎi)。上訴人對(duì)被上訴人提交的上述證據(jù)有異議，認(rèn)為其不是新證據(jù)，不符合證據(jù)規(guī)則。證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受法庭的質(zhì)詢。對(duì)上述有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，被上訴人對(duì)上訴人提交的第一組證據(jù)中判決書(shū)以及關(guān)于騰退房屋的起訴狀的真實(shí)性無(wú)異議，且經(jīng)本院核實(shí)，上訴人已就房屋占用費(fèi)的支付向隨州市曾都區(qū)人民法院提起訴訟，故對(duì)上訴人提交的第一組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。上訴人提交的第三組證據(jù)系涉案房屋的相關(guān)土地證、房產(chǎn)證及平面圖復(fù)印件，經(jīng)本院核實(shí)，該證據(jù)與相關(guān)職能部門(mén)的存檔資料一致，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。雙方當(dāng)事人提交的其他證據(jù)的真實(shí)性以及雙方當(dāng)事人提交的所有證據(jù)的證明目的涉及到本案的實(shí)體處理，對(duì)其是否采信在本院認(rèn)為部分闡述。經(jīng)審理查明，位于隨州市××辦事處××山大道××號(hào)房屋原系農(nóng)行隨州分行曾都支行的經(jīng)營(yíng)用房，共7層，屬農(nóng)行隨州分行所有，其中樓梯部分位于房屋的南邊。后因該經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)撤銷，農(nóng)行隨州分行處置上述房屋，被上訴人殷某某購(gòu)買(mǎi)了上述部分房屋，又承租了上述部分房屋。隨州市房產(chǎn)局于2012年3月14日為被上訴人殷某某購(gòu)買(mǎi)的上述房屋辦理了隨州市房權(quán)證城區(qū)字第××號(hào)房產(chǎn)證。該房產(chǎn)證載明房屋坐落為西城烈山大道186號(hào)1幢1單元1、6層號(hào)，產(chǎn)權(quán)面積為68.36平方米，東臨隨州市西城辦事處烈山大道，第6層?xùn)|長(zhǎng)9米，第1層?xùn)|長(zhǎng)1.2米。被上訴人殷某某承租的房屋于2009年9月2日登記在農(nóng)行隨州分行名下，房產(chǎn)證號(hào)為隨州市房權(quán)證城區(qū)字第××號(hào)，房屋坐落為西城烈山大道186號(hào)1幢1單元1層101號(hào)，產(chǎn)權(quán)面積為89.91平方米，東臨隨州市西城辦事處烈山大道，東長(zhǎng)7.8米。被上訴人殷某某于2005年7月起租用上述西城烈山大道186號(hào)1幢1單元1層101號(hào)房屋。2011年9月16日，被上訴人殷某某的丈夫張建國(guó)與農(nóng)行隨州分行簽訂了書(shū)面房屋租賃合同，約定繼續(xù)租賃該房屋，租賃期限為三年，即2011年9月16日至2014年9月16日。目前，該租賃合同已到期，雙方未續(xù)簽租賃合同，被上訴人殷某某、張建國(guó)夫妻仍占有、使用上述租賃房屋。2017年6月，為加強(qiáng)閑置固定資產(chǎn)管理，農(nóng)行隨州分行委托上訴人恒源拍賣(mài)公司對(duì)包括被上訴人殷某某承租的房屋在內(nèi)的四處閑置營(yíng)業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)處置。隨后，上訴人恒源拍賣(mài)公司在隨州日?qǐng)?bào)發(fā)布拍賣(mài)公告。該拍賣(mài)公告載明，“受委托，我公司定于2017年7月28日上午9時(shí)在隨州賓館宴賓樓四樓會(huì)議室對(duì)下列標(biāo)的按標(biāo)的現(xiàn)狀進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。標(biāo)的一：位于隨州市東城××大廈××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金400萬(wàn)元；標(biāo)的二：位于隨州市××山大道××層的房屋營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金200萬(wàn)元；標(biāo)的三：位于隨州市××××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金450萬(wàn)元；標(biāo)的四：位于隨州市××橋××山大道××層營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，競(jìng)買(mǎi)保證金130萬(wàn)元。即日起在各標(biāo)的物所在地展示，所提供的房屋、土地面積僅供參考，以不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)辦證測(cè)繪為準(zhǔn)。有意競(jìng)買(mǎi)者請(qǐng)自行或?qū)бた焙蟛轵?yàn)標(biāo)的并到本公司查詢拍賣(mài)文件，于2017年7月27日下午5：30分前交納足額的競(jìng)買(mǎi)保證金，并同時(shí)辦理競(jìng)買(mǎi)登記手續(xù)?！北簧显V人殷某某向上訴人恒源拍賣(mài)公司交納了200萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)保證金。案外人李芳交納了450萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)保證金，案外人周寶玲交納了200萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)保證金。2017年7月28日，上訴人恒源拍賣(mài)公司在隨州賓館宴賓樓對(duì)上述四處房屋進(jìn)行拍賣(mài)。被上訴人殷某某以及案外人李芳、周寶玲三人輪番舉牌競(jìng)買(mǎi)。最終，周寶玲出價(jià)（490萬(wàn)元）最高，并與上訴人恒源拍賣(mài)公司簽署了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)。被上訴人殷某某認(rèn)為上訴人恒源拍賣(mài)公司舉行的上述拍賣(mài)活動(dòng)損害了其合法權(quán)益，遂訴至法院。另查明，競(jìng)買(mǎi)人參與涉案的拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)辦理如下手續(xù)，交納保證金，簽署競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、特別說(shuō)明、拍賣(mài)規(guī)則及競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)協(xié)議書(shū)，其中競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)明確載明“交納競(jìng)買(mǎi)保證金人民幣＿＿＿萬(wàn)元整競(jìng)買(mǎi)＿＿＿號(hào)標(biāo)的”，特別說(shuō)明系對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的位置、面積等基本信息概述，每個(gè)拍賣(mài)標(biāo)的有單獨(dú)的特別說(shuō)明。上訴人恒源拍賣(mài)公司對(duì)涉案的拍賣(mài)活動(dòng)進(jìn)行了全程錄音錄像，并邀請(qǐng)隨州烈山公證處對(duì)該拍賣(mài)活動(dòng)進(jìn)行了公證。
上訴人湖北恒源拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒源拍賣(mài)公司）因與被上訴人殷某某拍賣(mài)合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2792號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月12日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人恒源拍賣(mài)公司的委托訴訟代理人鐘長(zhǎng)青、李豐林，被上訴人殷某某及其委托訴訟代理人殷正升到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，1、涉案的租賃房屋與被上訴人所有的位于西城烈山大道186號(hào)1幢1單元1、6層號(hào)房屋是否存在共有關(guān)系？2、被上訴人殷某某關(guān)于涉案的拍賣(mài)活動(dòng)程序不合法的理由是否成立？3、涉案的拍賣(mài)活動(dòng)是否侵犯了被上訴人殷某某對(duì)涉案租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？對(duì)此評(píng)述如下：焦點(diǎn)1，首先，涉案的租賃房屋與被上訴人所有的位于西城烈山大道186號(hào)1幢1單元1、6層號(hào)房屋位于同一幢樓房，兩套房屋均有獨(dú)立的房產(chǎn)證，前者的產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間在前。其次，被上訴人殷某某主張涉案的租賃房屋臨街臺(tái)階屬其所有，但從上述兩套房屋的平面圖看，涉案租賃房屋位于1層，臨街部分長(zhǎng)7.8米，被上訴人所有的房屋大部分位于6層，小部分位于1層，其中6層臨街部分長(zhǎng)9米，1層臨街部分長(zhǎng)1.2米，且兩套房屋臨街（隨州市西城辦事處烈山大道）部分的方位均為東，再加上兩套房屋位于同一幢樓房，故涉案租賃房屋的臨街部分與被上訴人殷某某所有的上述房屋的臨街部分相互獨(dú)立，被上訴人殷某某的該主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。涉案的兩份會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容相互矛盾，且涉及處置一樓過(guò)道的會(huì)議紀(jì)要所記載的“一樓過(guò)走道面積10.69米加入6樓住房”事項(xiàng)在被上訴人殷某某所有的上述房屋的平面圖沒(méi)有明確的反映，故本院僅以上述兩套房屋現(xiàn)有的房產(chǎn)證為論述基礎(chǔ)，對(duì)涉案的兩份會(huì)議紀(jì)要不予評(píng)述。故上述兩套房屋不存在共有關(guān)系。另外，被上訴人殷某某未提交有效證據(jù)證明其訴稱的涉案租賃房屋后面部分房產(chǎn)屬其所有，且即使被上訴人殷某某關(guān)于該部分房產(chǎn)屬其在租賃期間搭建的陳述屬實(shí)，但未提交證據(jù)證明該搭建行為經(jīng)過(guò)了相關(guān)行政部門(mén)審批，故被上訴人殷某某主張涉案的租賃房屋后面部分房產(chǎn)屬其所有，并以此主張租賃房屋不能出讓給其他人亦無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院亦不予支持。焦點(diǎn)2，被上訴人殷某某認(rèn)為涉案的拍賣(mài)活動(dòng)程序不合法。理由為，交納一個(gè)標(biāo)的的保證金僅可以參與一處標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)，不能參與其他標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)。李芳交納的保證金為450萬(wàn)元，沒(méi)有交納200萬(wàn)元的保證金，其僅能參與標(biāo)的三的競(jìng)賣(mài)，不能參與涉案房屋的競(jìng)買(mǎi)，并提交了證人阮某的證言和劉振峰的競(jìng)拍材料。經(jīng)查，涉案的競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)程序是否合法涉及到雙方當(dāng)事人提交的相關(guān)證據(jù)采信問(wèn)題。首先，涉案的拍賣(mài)公告屬要約邀請(qǐng)，涉案的競(jìng)買(mǎi)手續(xù)屬競(jìng)買(mǎi)雙方當(dāng)事人達(dá)成的正式合意。上訴人恒源拍賣(mài)公司在隨州日?qǐng)?bào)發(fā)布的拍賣(mài)公告僅載明每個(gè)標(biāo)的需交納的保證金，并未載明交納一個(gè)標(biāo)的的保證金僅可以參與一處標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)。競(jìng)買(mǎi)人參與涉案的拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)簽署競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、特別說(shuō)明、拍賣(mài)規(guī)則及競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)協(xié)議書(shū)等競(jìng)買(mǎi)手續(xù)，其中競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)明確載明“交納競(jìng)買(mǎi)保證金人民幣＿＿＿萬(wàn)元整競(jìng)買(mǎi)＿＿＿號(hào)標(biāo)的”，特別說(shuō)明系對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的位置、面積等基本信息概述，每個(gè)拍賣(mài)標(biāo)的有單獨(dú)的特別說(shuō)明。其次，上訴人恒源拍賣(mài)公司提交的相關(guān)競(jìng)拍手續(xù)相互印證。上訴人提交的李芳以及案外人劉振峰分別簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)和四份對(duì)標(biāo)的一、二、三、四現(xiàn)狀等情況的特別說(shuō)明相互印證“交納450萬(wàn)元保證金可以參與競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的一、二、三、四”。且依據(jù)涉案拍賣(mài)活動(dòng)的四個(gè)標(biāo)的的拍賣(mài)筆錄，李芳僅參與了標(biāo)的二的競(jìng)價(jià)。上訴人提交的阮某簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)和三份對(duì)標(biāo)的一、二、四現(xiàn)狀等情況的特別說(shuō)明相互印證“交納400萬(wàn)元保證金可以競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的一、二、四”。最后，被上訴人殷某某提交的證據(jù)與上訴人恒源公司提交的證據(jù)相矛盾，且與本院依職權(quán)調(diào)取的相關(guān)證據(jù)不盡一致。證人阮某未出庭接受法庭的質(zhì)詢，其證言不符合證人證言的形式要件。證人阮某的證言“拍賣(mài)公司要求四個(gè)標(biāo)的物每個(gè)都要按公告的金額交納保證金”與上述上訴人提交的阮某競(jìng)買(mǎi)手續(xù)相矛盾。被上訴人提交的劉振峰簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)和特別說(shuō)明與上訴人恒源拍賣(mài)公司提交的劉振峰簽署的競(jìng)拍資料存在矛盾，即前者載明交納450萬(wàn)元僅參與標(biāo)的三的競(jìng)拍，后者載明交納450萬(wàn)元可以參與四個(gè)標(biāo)的的競(jìng)拍。為核實(shí)阮某、劉振峰參與涉案拍賣(mài)活動(dòng)的相關(guān)事宜，本院依職權(quán)對(duì)其進(jìn)行了詢問(wèn)。阮某陳述，被上訴人殷某某提交的證明以及上訴人恒源拍賣(mài)公司提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、特別說(shuō)明中的“阮某”是其簽署的，……上訴人恒源拍賣(mài)公司在競(jìng)拍前從來(lái)未向其說(shuō)過(guò)交450萬(wàn)元可以競(jìng)拍四個(gè)標(biāo)的，也未向其說(shuō)過(guò)交450萬(wàn)元只能競(jìng)拍標(biāo)的三，其只是依據(jù)上訴人恒源拍賣(mài)公司的宣傳手冊(cè)交納保證金。劉振峰陳述，殷某某以及恒源拍賣(mài)公司提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)中“劉振峰”均是其簽署的，其中殷某某提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)中“450萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的3”是其書(shū)寫(xiě)，恒源拍賣(mài)公司提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)中“450萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的一、二、三、四”不是其書(shū)寫(xiě)；殷某某提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)是其在恒源拍賣(mài)公司領(lǐng)取的，然后在上面填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，因恒源拍賣(mài)公司未向其收取，便將該資料拿回了家。后殷某某向其親戚劉明勇詢問(wèn)是否有相關(guān)的競(jìng)拍資料留存，其便將上述資料交給了殷某某；根據(jù)恒源拍賣(mài)公司的要求，其在競(jìng)拍前簽署了很多競(jìng)拍資料。因時(shí)間久遠(yuǎn)，對(duì)“恒源拍賣(mài)公司提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)中‘450萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的一、二、三、四’的內(nèi)容”在簽名前是否填寫(xiě)不記得了；上訴人恒源拍賣(mài)公司在競(jìng)拍前未明確向其說(shuō)過(guò)交450萬(wàn)元只能競(jìng)拍標(biāo)的三，也未向其說(shuō)過(guò)交450萬(wàn)元可以競(jìng)拍四個(gè)標(biāo)的。綜合上述證據(jù)，可以得出上訴人恒源拍賣(mài)公司提交的李芳、阮某、劉振峰的競(jìng)拍資料相互印證，阮某、劉振峰對(duì)交納450萬(wàn)元是否可以參與其他三個(gè)標(biāo)的競(jìng)拍不置可否，被上訴人提交的劉振峰簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、特別說(shuō)明由劉振峰持有，且與上訴人恒源拍賣(mài)公司提交的劉振峰簽署的競(jìng)拍資料存在矛盾，故本院對(duì)上訴人提交的第四組證據(jù)予以采信，對(duì)被上訴人提交的證人阮某的證言和劉振峰的競(jìng)拍材料不予采信，從而認(rèn)定競(jìng)買(mǎi)人交納的保證金可以參與哪些標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)應(yīng)以其向上訴人恒源拍賣(mài)公司簽署的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)和特別說(shuō)明為準(zhǔn)。被上訴人殷某某關(guān)于交納一個(gè)標(biāo)的的保證金僅可以參與一處標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)，不能參與其他標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)的主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。另外，被上訴人殷某某辯稱，涉案房屋的競(jìng)買(mǎi)人周寶玲沒(méi)有到達(dá)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，但競(jìng)買(mǎi)確認(rèn)書(shū)卻有周寶玲的簽字和捺印。經(jīng)查，周寶玲向上訴人恒源拍賣(mài)公司交納了200萬(wàn)元保證金，出具了授權(quán)委托書(shū)，委托朱國(guó)榮參加涉案的拍賣(mài)活動(dòng)，并在該委托書(shū)中承諾承認(rèn)朱國(guó)榮在拍賣(mài)活動(dòng)中所做出的承諾、簽署的合同或文件。隨后，朱國(guó)榮參與了涉案的拍賣(mài)活動(dòng)，并以周寶玲的名義簽署了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)。故朱國(guó)榮以周寶玲的名義簽署拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)合法有效，被上訴人殷某某的該項(xiàng)辯稱意見(jiàn)不能成立，不予支持。焦點(diǎn)3，首先，上訴人恒源拍賣(mài)公司在涉及訴爭(zhēng)房屋的特別說(shuō)明中明確載明，“本標(biāo)的目前已出租，承租人正常經(jīng)營(yíng)。”被上訴人殷某某簽署了該特別說(shuō)明，辦理了競(jìng)拍手續(xù)，領(lǐng)取了78號(hào)競(jìng)拍牌。其次，上訴人恒源拍賣(mài)公司對(duì)涉案的拍賣(mài)活動(dòng)全程錄音錄像。經(jīng)觀看該錄音錄像資料，可以認(rèn)定涉案拍賣(mài)活動(dòng)的拍賣(mài)師主持競(jìng)拍時(shí)充分考慮了被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即在介紹拍賣(mài)規(guī)則時(shí)明確告知拍賣(mài)標(biāo)的二由78號(hào)承租，其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，78號(hào)不必先報(bào)價(jià)；競(jìng)價(jià)時(shí)，其他競(jìng)買(mǎi)人加價(jià)后，先征詢78號(hào)的意見(jiàn)，待其應(yīng)價(jià)后，方才進(jìn)入下一輪競(jìng)價(jià)；落槌前，等待78號(hào)是否應(yīng)價(jià)490萬(wàn)元，待其明確放棄后，方才落槌，宣布周寶玲為訴爭(zhēng)房屋的買(mǎi)受人。故涉案的拍賣(mài)活動(dòng)未侵犯被上訴人殷某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。綜上，上訴人恒源拍賣(mài)公司的上訴理由大部分成立，予以支持。被上訴人殷某某的訴求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

撤銷隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2792號(hào)民事判決；二、駁回被上訴人殷某某的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)500元，訴訟保全費(fèi)500元，合計(jì)1000元由被上訴人殷某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)80元，由被上訴人殷某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李小輝
審判員　　袁　濤
審判員　　呂丹丹

書(shū)記員：郭金洋