上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：武穴市窩陂塘路。
法定代表人：廖雄軍，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李金海，湖北文信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告)：梅某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住蘄春縣。
被上訴人（原審原告、反訴被告)：王玉柱，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省林口縣。系梅某某丈夫。
共同委托訴訟代理人：汪永明，湖北永銘律師事務(wù)所律師。
原審第三人：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司蘄春支行。住所地：蘄春縣漕河鎮(zhèn)蘄春大道158號(hào)。
代表人：胡志能，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張德林，該行職工。

上訴人湖北信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱信達(dá)公司）因與被上訴人梅某某、王玉柱、第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司蘄春支行（以下簡(jiǎn)稱建行蘄春支行）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省蘄春縣人民法院（2015）鄂蘄春民二初字第00068號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月5日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人信達(dá)公司的委托訴訟代理人李金海，被上訴人梅某某、王玉柱的委托訴訟代理人汪永明，原審第三人建行蘄春支行的委托訴訟代理人張德林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
信達(dá)公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷原審判決，駁回被上訴人的起訴。2、判令被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，判決解除合同是錯(cuò)誤的。上訴人未能交付合同約定的房屋是由于被上訴人要求交付的房屋滿足竣工備案條件拒絕交付造成的，上訴人已提供該5號(hào)樓其他購(gòu)房戶收房記錄，該房已通知購(gòu)房戶收房的事實(shí)，由于被上訴人拒不收房才是房屋未如期交付的根本原因。
梅某某、王玉柱辯稱，原審法院據(jù)以建設(shè)單位取得竣工驗(yàn)收備案作為認(rèn)定房屋具備交付條件的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)，上訴人設(shè)置商品房經(jīng)五方驗(yàn)收（勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格即交付買受人使用，屬于免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。上訴人需要書面通知買受人交付，而被上訴人未收到相關(guān)收房通知。
建行蘄春支行辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。
梅某某、王玉柱向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除梅某某、王玉柱與信達(dá)公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，解除梅某某、王玉柱與建行蘄春支行之間的《借款合同》；2、信達(dá)公司支付延期交房違約金518.82元，賠償評(píng)估費(fèi)160元，信息查詢費(fèi)180元；3、信達(dá)公司返還梅某某、王玉柱已支付的房款158720元及利息暫計(jì)24641元（利息自2013年10月9日起至信達(dá)公司實(shí)際退還購(gòu)房款之日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。信達(dá)公司返還梅某某、王玉柱實(shí)際已向建行蘄春支行償還的貸款53154元（計(jì)算至2015年5月31日），利息5632元，暫共計(jì)242487元；4、信達(dá)公司向建行蘄春支行返還貸款部分中未償還的本金以及因該貸款合同解除產(chǎn)生的費(fèi)用；5、本案訴訟費(fèi)用由信達(dá)公司承擔(dān)。
信達(dá)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判令梅某某、王玉柱向信達(dá)公司支付合同違約金396元，并承擔(dān)本案反訴費(fèi)用。
一審法院查明事實(shí)：梅某某、王玉柱欲購(gòu)買信達(dá)公司開發(fā)的位于蘄春縣漕河鎮(zhèn)××大道東段的蘄春信達(dá)·畔山華府房屋，向信達(dá)公司支付誠(chéng)意金10000元。2013年11月18日，梅某某、王玉柱（買受人）與信達(dá)公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定買受人向出賣人購(gòu)買蘄春縣漕河鎮(zhèn)××大道東段的蘄春信達(dá)·畔山華府5棟2單元502號(hào)房屋。房屋建筑面積為145平方米，每平方米建筑面積單價(jià)3577.38元，總價(jià)款為518720元。買受人于合同簽訂之日支付房款158720元，余款360000元由買受人向銀行按揭貸款支付。買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在30日之內(nèi)，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之0.1的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.1%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之0.1的違約金。出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，按照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)建設(shè)方、施工方、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格，并符合合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：由于政府原因造成延誤，或施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題，不能及時(shí)解決的以及其他出賣人所不能控制事項(xiàng)或出現(xiàn)不可歸責(zé)于出賣人的因素造成延誤的。出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過30日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的0.1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金。合同簽訂后，梅某某、王玉柱于2013年11月18日通過pos機(jī)向信達(dá)公司轉(zhuǎn)賬支付了首期購(gòu)房款148720元，信達(dá)公司于2013年12月13日向梅某某、王玉柱出具預(yù)收購(gòu)房款158720元的發(fā)票一份。2013年11月19日，梅某某、王玉柱作為借款人，信達(dá)公司作為保證人與第三人建行蘄春支行簽訂《個(gè)人住房借款合同》一份，約定貸款金額為360000元，貸款期限為240個(gè)月，貸款以按月等額本息還款方式償還，借款人應(yīng)將貸款用于購(gòu)置位于蘄春縣李時(shí)珍大道東側(cè)信達(dá)·畔山華府5棟2單元502號(hào)房屋作抵押擔(dān)保。貸款人將貸款資金一次性劃入信達(dá)公司賬戶。信達(dá)公司對(duì)本合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任?！秱€(gè)人住房借款合同》簽訂后，建行蘄春支行依約發(fā)放貸款360000元。后梅某某、王玉柱按借款合同約定向建行蘄春支行歸還了部分貸款本息。因信達(dá)公司未能于2014年12月31日前交房，梅某某、王玉柱遂訴至法院。另查明，湖北信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系蘄春縣李時(shí)珍大道東側(cè)信達(dá)·畔山華府的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2013年9月取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證。
一審法院認(rèn)為：梅某某、王玉柱與信達(dá)公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，與法不悖，合法有效。雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。根據(jù)合同約定，信達(dá)公司應(yīng)于2014年12月31日前向梅某某、王玉柱交付房屋，逾期超過30天，買受人梅某某、王玉柱有權(quán)解除合同?，F(xiàn)信達(dá)公司逾期交房已超過30天，至今亦未能履行交房義務(wù)，已違約，故梅某某、王玉柱行使合同解除權(quán)，符合約定，予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，梅某某、王玉柱要求解除與建行蘄春支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故涉案商品房買賣合同解除后，信達(dá)公司應(yīng)按約將梅某某、王玉柱支付的購(gòu)房首付款返還，并賠償梅某某、王玉柱因此產(chǎn)生的損失。因此梅某某、王玉柱要求信達(dá)公司返還已付購(gòu)房首付款158720元及已向建行蘄春支行所償還的貸款本金，并賠償首付款利息及已還貸款利息的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。但梅某某、王玉柱對(duì)于首付款利息要求按貸款利率計(jì)算，沒有依據(jù)，且并非梅某某、王玉柱實(shí)際損失范圍，該首付款利息損失應(yīng)以銀行同期存款利率為準(zhǔn)，自支付之日起計(jì)算至判決生效之日。梅某某、王玉柱為購(gòu)房支付的評(píng)估費(fèi)160元，信息查詢費(fèi)180元，系直接實(shí)際損失，信達(dá)公司應(yīng)予賠償。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。故梅某某、王玉柱要求信達(dá)公司向建行蘄春支行償還未還貸款本息的請(qǐng)求，予以支持。信達(dá)公司以買受人梅某某、王玉柱未在合同約定的時(shí)間交付首期購(gòu)房款提起反訴要求梅某某、王玉柱支付合同違約金396元，因出具購(gòu)房款發(fā)票的時(shí)間不能說明是實(shí)際支付購(gòu)房款的時(shí)間，梅某某、王玉柱提交的證據(jù)可以證明實(shí)際支付購(gòu)房款的時(shí)間是2013年11月18日，符合合同約定，并未違約，故信達(dá)公司的反訴請(qǐng)求，不予支持。判決：一、解除梅某某、王玉柱與信達(dá)公司就蘄春縣漕河鎮(zhèn)××大道東段的蘄春信達(dá)·畔山華府5棟2單元502號(hào)房屋簽訂的《商品房買賣合同》；二、解除梅某某、王玉柱與建設(shè)蘄春支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》；三、信達(dá)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向梅某某、王玉柱返還購(gòu)房首付款人民幣158720元及至判決生效之日止梅某某、王玉柱已向建設(shè)蘄春支行歸還的貸款本金和貸款利息（以中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司蘄春支行于判決生效當(dāng)月出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn)）；四、信達(dá)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向梅某某、王玉柱賠償以人民幣158720元為本金，自2013年11月18日起至判決生效之日止，按中國(guó)人民銀行同期定期存款利率計(jì)算的利息及評(píng)估費(fèi)、信息查詢費(fèi)損失人民幣340元，并支付違約金人民幣518.82元；五、信達(dá)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向建設(shè)蘄春支行償還梅某某、王玉柱就《個(gè)人住房借款合同》未償還的貸款；六、駁回梅某某、王玉柱的其他訴訟請(qǐng)求。七、駁回信達(dá)公司的反訴請(qǐng)求。
二審中，信達(dá)公司為支持其上訴意見，提交辦理交房流程表，擬證明其沒有交房的原因是梅某某、王玉柱拒收。
經(jīng)庭審質(zhì)證，梅某某、王玉柱對(duì)上述證據(jù)有異議，認(rèn)為該份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，其他人交房與否與本案無(wú)關(guān)。按照合同約定，開發(fā)商必須書面通知我方交房。建行蘄春支行對(duì)上述證據(jù)無(wú)異議。對(duì)于上述證據(jù)，本院認(rèn)為，該份證據(jù)內(nèi)容反映的是信達(dá)公司與畔山華府5棟樓房業(yè)主陳之友辦理交房的流程表，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不能證明信達(dá)公司向梅某某、王玉柱辦理了交房流程以及梅某某、王玉柱拒收房屋，故對(duì)該份證據(jù)不予采信。
二審中，梅某某、王玉柱、建行蘄春支行未提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)。

綜上所述，信達(dá)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4800元，由上訴人信達(dá)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊　華 審判員　涂建鋒 審判員　張　敏

書記員：熊方棟