原告：湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx，住所地宜昌市夷陵區(qū)平云一路64號(hào)。法定代表人：鐘想傳，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：楊樂(lè)毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。被告：伍海林，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生戶籍地重慶市云陽(yáng)縣，住宜昌市伍家崗區(qū)。被告：彭某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生戶籍重慶市云陽(yáng)縣號(hào)，宜昌市伍家崗區(qū)室。被告：湖北信邦置業(yè)有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506052609555F，住所地宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)梅林村四組。法定代表人：楊軍，該公司董事長(zhǎng)。

原告三峽農(nóng)商行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令三被告連帶清償原告借款212756.83元（其中本金203226.61元，利息9530.22元，該利息暫計(jì)算至2018年3月21日，之后按照年利率6.37%計(jì)算至實(shí)際清償之日）；2.判令三被告協(xié)助辦理抵押登記；3.判令原告對(duì)預(yù)告抵押登記房屋的拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償；4.由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)等費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年被告伍海林、彭某某與原告簽訂《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，向原告借款250000元，用于購(gòu)買被告信邦公司開發(fā)的商品房。合同主要內(nèi)容還包括：1.借款期限120個(gè)月，借款利率為基準(zhǔn)利率，首次執(zhí)行年利率6.15%，在合同期內(nèi)如遇中國(guó)人民銀行人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，自基準(zhǔn)利率調(diào)整后的次年1月1日起，按照調(diào)整后相應(yīng)期限檔次的基準(zhǔn)利率和借據(jù)確定的浮動(dòng)幅度確定新的借款利率；未按約定的期限歸還借款的（含提前到期借款）在規(guī)定的利率基礎(chǔ)上上浮30%計(jì)收罰息。2.還款方式為等額本息還款，每月21日為還款日。3.保證人為借款人依本合同所形成的債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證。階段性保證人自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止，保證的范圍為借款本金、利息、罰息等債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證期限為借款履行期限屆滿之日起二年。4.借款人未按照合同約定時(shí)間及金額歸還借款本息的，貸款人有權(quán)宣布貸款提前到期并立即收回未償還的本息。5.對(duì)履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，由貸款人所在地法院管轄，貸款人所在地位宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)。合同簽訂后，原告依約了履行放款義務(wù)，但被告伍海林、彭某某未按照合同約定的時(shí)間履行還款義務(wù)，原告按照合同約定宣布貸款提前到期。鑒于被告伍海林、彭某某未依約還款構(gòu)成違約，被告信邦公司作為連帶責(zé)任保證人應(yīng)對(duì)借款本息承擔(dān)清償責(zé)任，故訴至法院，依法維護(hù)原告合法權(quán)益。三被告均承認(rèn)原告在本案中所主張的事實(shí)，但被告伍海林、彭某某認(rèn)為，伍海林在信邦公司工地務(wù)工，因該公司無(wú)錢支付工資，以房屋抵付工程款，辦理的貸款手續(xù)。信邦公司承諾一年內(nèi)還清該貸款，我們也曾催促該公司還款，直到起訴，才知道沒(méi)還。庭審中，雙方當(dāng)事人還確認(rèn)了以下事實(shí)：2014年12月8日，借款人（購(gòu)房人、抵押人）伍海林、彭某某與貸款人三峽農(nóng)商行、保證人（房屋出售人）信邦公司三方簽訂《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，伍海林、彭某某以365490元總價(jià)購(gòu)買信邦公司開發(fā)的鴉鵲嶺鎮(zhèn)金鸞名苑小區(qū)9號(hào)樓1單元2樓010204號(hào)房，首付115490元，三峽農(nóng)商行為伍海林、彭某某貸款250000元，由信邦公司提供階段性連帶責(zé)任保證，借款人伍海林、彭某某以該房屋提供抵押擔(dān)保。2014年12月11日，以三峽農(nóng)商行鴉鵲嶺支行為預(yù)告登記權(quán)利人、伍海林和彭某某為預(yù)告登記義務(wù)人，辦理夷陵區(qū)房預(yù)鴉鵲嶺字第5002274號(hào)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，產(chǎn)籍號(hào)為06-2000-0009-010204。2014年12月22日，三峽農(nóng)商行向伍海林在該行開立的銀行賬戶轉(zhuǎn)款250000元，伍海林、彭某某在借款憑證上簽字確認(rèn)。從2015年1月22日起，三峽農(nóng)商行每月21日按合同約定從伍海林銀行賬戶扣收貸款本息，至2017年4月18日共扣收73487.19元，同年4月22日扣收2666.84元、6月21日扣收0.05元，合計(jì)扣收本息76154.08元。之后，該賬戶再無(wú)其他進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)，伍海林、彭某某也未通過(guò)其他方式還款，其下欠借款本金203226.61元。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可房屋買賣合同約定的交房時(shí)間為2015年12月31日；至本案庭審辯論結(jié)束，信邦公司尚未與伍海林、彭某某辦理交房手續(xù)。伍海林與彭某某于2007年登記結(jié)婚。
原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱三峽農(nóng)商行）與伍海林、彭某某、湖北信邦置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱信邦公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年5月14日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人楊樂(lè)毅及三被告均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于合同效力及違約責(zé)任。本案所涉《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》由雙方當(dāng)事人親自具名簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行。原告三峽農(nóng)商行已依約向被告伍海林、彭某某履行了借款給付義務(wù)，但伍海林、彭某某在2017年4月22日之后再未依約向三峽農(nóng)商行償還到期借款本息，以自己的行為表明其不再履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約；原告依據(jù)該合同第十六條“（二）借款人違約，貸款人有權(quán)采取下列一項(xiàng)或多項(xiàng)措施：……3.宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項(xiàng)下未償還的借款和其他融資款項(xiàng)立即到期，立即收回未償還款項(xiàng)”約定，宣布貸款于提前到期，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零八條“當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任”規(guī)定，本院予以支持；原告宣布提前到期，由此產(chǎn)生的法律后果就是有權(quán)要求被告一次性償還全部債務(wù)，原告要求被告伍海林、彭某某清償借款本金203226.61元并按合同約定利率支付利息，且計(jì)算至2018年3月21日的到期利息9530.22元并未超出合同約定，本院予以支持；原告主張從2018年3月22日起，按照中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率加收30%計(jì)收罰息，符合合同約定，亦未超出法定標(biāo)準(zhǔn)，本院對(duì)其判令被告按照年利率6.37%償付自2018年3月22日至實(shí)際清償之日止利息的請(qǐng)求予以支持。被告伍海林、彭某某辯稱信邦公司承諾清償該借款本息，系另一民事法律關(guān)系，不屬本案調(diào)整范圍。二、關(guān)于階段性連帶保證責(zé)任。按照信邦公司在《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》中的承諾，信邦公司為伍海林、彭某某借款提供的保證責(zé)任階段約定為自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收?qǐng)?zhí)之日止。但時(shí)至今日，信邦公司未將案涉房屋交付買受人即本案被告伍海林、彭某某，超過(guò)合同約定的交房時(shí)間、辦證時(shí)間兩年有余，因信邦公司怠于履行交房、辦證和辦理抵押登記義務(wù)，違反合同約定，故其階段性連帶保證責(zé)任依法不能免除，原告要求其對(duì)借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。三、關(guān)于抵押登記。辦理房屋交接手續(xù)是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、設(shè)定抵押權(quán)的前提和基礎(chǔ)。案涉房屋尚未辦理交接手續(xù)，不具備辦理抵押登記條件，本院對(duì)原告請(qǐng)求判令三被告協(xié)助辦理抵押登記的請(qǐng)求暫無(wú)法予以支持。四、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)。預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)質(zhì)作用在于限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人行使處分權(quán)，在完成房屋交付、取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書并辦理正式的抵押登記前，權(quán)利人的抵押權(quán)尚未確立，所設(shè)立的抵押權(quán)未生效，權(quán)利人可在辦理正式的房屋抵押登記后主張優(yōu)先受償權(quán)。鑒于案涉房屋僅辦理了預(yù)告抵押登記，尚未辦理正式抵押登記，故三峽農(nóng)商行尚不享有抵押權(quán)，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，原告要求對(duì)該房屋拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之請(qǐng)求尚不具備法定要件，本院不予支持。綜上，三被告應(yīng)連帶清償原告借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元為基數(shù)按照年利率6.37%償付原告自2018年3月22日起至實(shí)際清償之日止的利息；原告其他訴訟請(qǐng)求尚不具備法定要件，本院予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百零八條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、第一百八十七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、由被告伍海林、彭某某在本判決生效后三十日內(nèi)償還原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元為基數(shù)按照年利率6.37%計(jì)付2018年3月22日至實(shí)際清償之日的利息，利隨本清。二、被告湖北信邦置業(yè)有限公司對(duì)被告伍海林、彭某某的上述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。三、駁回原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4491元，減半收取計(jì)2245.50元，由被告伍海林、彭某某、湖北信邦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。上述費(fèi)用已由原告代為交納，由被告在履行給付義務(wù)時(shí)一并轉(zhuǎn)付原告。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　張靜波

書記員：談夢(mèng)華