原告：湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx，住所地宜昌市夷陵區(qū)平云一路64號。法定代表人：鐘想傳，該公司董事長。委托訴訟代理人：楊樂毅，湖北普濟律師事務(wù)所律師。被告：伍海林，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生戶籍地重慶市云陽縣，住宜昌市伍家崗區(qū)。被告：彭某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生戶籍重慶市云陽縣號，宜昌市伍家崗區(qū)室。被告：湖北信邦置業(yè)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91420506052609555F，住所地宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)梅林村四組。法定代表人：楊軍，該公司董事長。

原告三峽農(nóng)商行向本院提出訴訟請求：1.判令三被告連帶清償原告借款212756.83元（其中本金203226.61元，利息9530.22元，該利息暫計算至2018年3月21日，之后按照年利率6.37%計算至實際清償之日）；2.判令三被告協(xié)助辦理抵押登記；3.判令原告對預(yù)告抵押登記房屋的拍賣、變賣價款優(yōu)先受償；4.由被告承擔(dān)本案訴訟費等費用。事實和理由：2014年被告伍海林、彭某某與原告簽訂《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，向原告借款250000元，用于購買被告信邦公司開發(fā)的商品房。合同主要內(nèi)容還包括：1.借款期限120個月，借款利率為基準(zhǔn)利率，首次執(zhí)行年利率6.15%，在合同期內(nèi)如遇中國人民銀行人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，自基準(zhǔn)利率調(diào)整后的次年1月1日起，按照調(diào)整后相應(yīng)期限檔次的基準(zhǔn)利率和借據(jù)確定的浮動幅度確定新的借款利率；未按約定的期限歸還借款的（含提前到期借款）在規(guī)定的利率基礎(chǔ)上上浮30%計收罰息。2.還款方式為等額本息還款，每月21日為還款日。3.保證人為借款人依本合同所形成的債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證。階段性保證人自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止，保證的范圍為借款本金、利息、罰息等債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的一切費用，保證期限為借款履行期限屆滿之日起二年。4.借款人未按照合同約定時間及金額歸還借款本息的，貸款人有權(quán)宣布貸款提前到期并立即收回未償還的本息。5.對履行合同中發(fā)生爭議的，由貸款人所在地法院管轄，貸款人所在地位宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)。合同簽訂后，原告依約了履行放款義務(wù)，但被告伍海林、彭某某未按照合同約定的時間履行還款義務(wù)，原告按照合同約定宣布貸款提前到期。鑒于被告伍海林、彭某某未依約還款構(gòu)成違約，被告信邦公司作為連帶責(zé)任保證人應(yīng)對借款本息承擔(dān)清償責(zé)任，故訴至法院，依法維護原告合法權(quán)益。三被告均承認(rèn)原告在本案中所主張的事實，但被告伍海林、彭某某認(rèn)為，伍海林在信邦公司工地務(wù)工，因該公司無錢支付工資，以房屋抵付工程款，辦理的貸款手續(xù)。信邦公司承諾一年內(nèi)還清該貸款，我們也曾催促該公司還款，直到起訴，才知道沒還。庭審中，雙方當(dāng)事人還確認(rèn)了以下事實：2014年12月8日，借款人（購房人、抵押人）伍海林、彭某某與貸款人三峽農(nóng)商行、保證人（房屋出售人）信邦公司三方簽訂《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，伍海林、彭某某以365490元總價購買信邦公司開發(fā)的鴉鵲嶺鎮(zhèn)金鸞名苑小區(qū)9號樓1單元2樓010204號房，首付115490元，三峽農(nóng)商行為伍海林、彭某某貸款250000元，由信邦公司提供階段性連帶責(zé)任保證，借款人伍海林、彭某某以該房屋提供抵押擔(dān)保。2014年12月11日，以三峽農(nóng)商行鴉鵲嶺支行為預(yù)告登記權(quán)利人、伍海林和彭某某為預(yù)告登記義務(wù)人，辦理夷陵區(qū)房預(yù)鴉鵲嶺字第5002274號預(yù)購商品房抵押登記，產(chǎn)籍號為06-2000-0009-010204。2014年12月22日，三峽農(nóng)商行向伍海林在該行開立的銀行賬戶轉(zhuǎn)款250000元，伍海林、彭某某在借款憑證上簽字確認(rèn)。從2015年1月22日起，三峽農(nóng)商行每月21日按合同約定從伍海林銀行賬戶扣收貸款本息，至2017年4月18日共扣收73487.19元，同年4月22日扣收2666.84元、6月21日扣收0.05元，合計扣收本息76154.08元。之后，該賬戶再無其他進項款項，伍海林、彭某某也未通過其他方式還款，其下欠借款本金203226.61元。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可房屋買賣合同約定的交房時間為2015年12月31日；至本案庭審辯論結(jié)束，信邦公司尚未與伍海林、彭某某辦理交房手續(xù)。伍海林與彭某某于2007年登記結(jié)婚。
原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱三峽農(nóng)商行）與伍海林、彭某某、湖北信邦置業(yè)有限公司（以下簡稱信邦公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2018年5月14日受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人楊樂毅及三被告均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于合同效力及違約責(zé)任。本案所涉《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》由雙方當(dāng)事人親自具名簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行。原告三峽農(nóng)商行已依約向被告伍海林、彭某某履行了借款給付義務(wù)，但伍海林、彭某某在2017年4月22日之后再未依約向三峽農(nóng)商行償還到期借款本息，以自己的行為表明其不再履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約；原告依據(jù)該合同第十六條“（二）借款人違約，貸款人有權(quán)采取下列一項或多項措施：……3.宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項下未償還的借款和其他融資款項立即到期，立即收回未償還款項”約定，宣布貸款于提前到期，符合《中華人民共和國合同法》第一百零八條“當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任”規(guī)定，本院予以支持；原告宣布提前到期，由此產(chǎn)生的法律后果就是有權(quán)要求被告一次性償還全部債務(wù)，原告要求被告伍海林、彭某某清償借款本金203226.61元并按合同約定利率支付利息，且計算至2018年3月21日的到期利息9530.22元并未超出合同約定，本院予以支持；原告主張從2018年3月22日起，按照中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率加收30%計收罰息，符合合同約定，亦未超出法定標(biāo)準(zhǔn)，本院對其判令被告按照年利率6.37%償付自2018年3月22日至實際清償之日止利息的請求予以支持。被告伍海林、彭某某辯稱信邦公司承諾清償該借款本息，系另一民事法律關(guān)系，不屬本案調(diào)整范圍。二、關(guān)于階段性連帶保證責(zé)任。按照信邦公司在《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》中的承諾，信邦公司為伍海林、彭某某借款提供的保證責(zé)任階段約定為自本合同簽訂之日起，至借款人取得所購房屋的房產(chǎn)證書，辦妥正式的抵押登記并將房屋他項權(quán)證等有關(guān)抵押文件交貸款人收執(zhí)之日止。但時至今日，信邦公司未將案涉房屋交付買受人即本案被告伍海林、彭某某，超過合同約定的交房時間、辦證時間兩年有余，因信邦公司怠于履行交房、辦證和辦理抵押登記義務(wù)，違反合同約定，故其階段性連帶保證責(zé)任依法不能免除，原告要求其對借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任的請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。三、關(guān)于抵押登記。辦理房屋交接手續(xù)是辦理不動產(chǎn)登記、設(shè)定抵押權(quán)的前提和基礎(chǔ)。案涉房屋尚未辦理交接手續(xù)，不具備辦理抵押登記條件，本院對原告請求判令三被告協(xié)助辦理抵押登記的請求暫無法予以支持。四、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)。預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，其實質(zhì)作用在于限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人行使處分權(quán)，在完成房屋交付、取得不動產(chǎn)登記證書并辦理正式的抵押登記前，權(quán)利人的抵押權(quán)尚未確立，所設(shè)立的抵押權(quán)未生效，權(quán)利人可在辦理正式的房屋抵押登記后主張優(yōu)先受償權(quán)。鑒于案涉房屋僅辦理了預(yù)告抵押登記，尚未辦理正式抵押登記，故三峽農(nóng)商行尚不享有抵押權(quán)，更無法實現(xiàn)抵押權(quán)，原告要求對該房屋拍賣、變賣價款優(yōu)先受償權(quán)之請求尚不具備法定要件，本院不予支持。綜上，三被告應(yīng)連帶清償原告借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元為基數(shù)按照年利率6.37%償付原告自2018年3月22日起至實際清償之日止的利息；原告其他訴訟請求尚不具備法定要件，本院予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零八條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百八十七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、由被告伍海林、彭某某在本判決生效后三十日內(nèi)償還原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元為基數(shù)按照年利率6.37%計付2018年3月22日至實際清償之日的利息，利隨本清。二、被告湖北信邦置業(yè)有限公司對被告伍海林、彭某某的上述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。三、駁回原告湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4491元，減半收取計2245.50元，由被告伍海林、彭某某、湖北信邦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。上述費用已由原告代為交納，由被告在履行給付義務(wù)時一并轉(zhuǎn)付原告。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　張靜波

書記員：談夢華