原告:淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會，住所地：淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石。
法定代表人：李新生，主任
委托代理人：趙鴻昌，山東華宇軒律師事務(wù)所律師。
被告：盧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,現(xiàn)住淄博市臨淄區(qū)。
委托代理人：朱鳳春，山東海揚律師事務(wù)所律師。

原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會訴被告盧某某合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會的法定代表人李新生及委托代理人趙鴻昌，被告盧某某及其委托代理人朱鳳春均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告與被告2001年2月18日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2、判令被告退還非法占用的土地；3、判令被告支付原告非法占用土地期間的使用費100000元。
事實和理由：2001年2月18日，原告與被告在未經(jīng)村民大會或村民代表大會決議的情況下簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，且被告也沒有按照合同約定向原告繳納轉(zhuǎn)讓費用。被告非法占用涉案土地并無償使用至今。2018年4月23日，原告村民代表大會一致決定將被告非法占用的土地收歸村集體。被告長期非法無償占用原告土地行為嚴(yán)重侵害了原告村集體的合法權(quán)益，遂形成訴訟。
被告盧某某辯稱，本案爭議并非人民法院受案范圍，應(yīng)由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理；本案被告不明確且已超過訴訟時效；協(xié)議合法，并不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，不存在無效情形。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)。原告向本院提交《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份、擬證明該協(xié)議未經(jīng)村民大會討論，應(yīng)為無效協(xié)議。被告不予認(rèn)可。被告向本院提交了下列證據(jù)：1、《財產(chǎn)出售協(xié)議》一份、《財產(chǎn)出售移交清單》一份、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及其附件轉(zhuǎn)讓給李華光的華工廠平面圖一份，證明被告受讓的土地使用權(quán)系隨地上建筑物一起受讓的，原告認(rèn)為與本案沒有關(guān)聯(lián)性；2、收款收據(jù)四份，擬證明已按協(xié)議規(guī)定支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對價。原告對真實性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為不能證明協(xié)議的合法性；3、北羊鄉(xiāng)人民政府信箋一份、非公司法人吊銷情況一份、臨淄區(qū)計劃委員會文件（81號、114號、107號）三份，擬證明涉案土地的使用權(quán)權(quán)屬清楚，性質(zhì)為企業(yè)用地，被告對該土地的權(quán)屬系合法受讓而來，原告認(rèn)為與本案沒有關(guān)聯(lián)性；4、《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》網(wǎng)站截圖一份、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》網(wǎng)站截圖一份，擬證明土地轉(zhuǎn)讓具有合法性，原告認(rèn)為沒有關(guān)聯(lián)性；5、照片一宗及投資明細(xì)表一份，擬證明被告在涉案土地的投入情況，原告認(rèn)為沒有關(guān)聯(lián)性。
通過原、被告的陳述和經(jīng)過質(zhì)證確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定以下事實：涉案土地原由北羊化工廠使用，該廠系鎮(zhèn)辦集體企業(yè)。因經(jīng)營不善，北羊化工廠的辦公樓由北羊鎮(zhèn)政府以80000元的價格轉(zhuǎn)讓于被告。2001年2月28日，原告與被告簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：一、轉(zhuǎn)讓土地及地上附屬物處理：（1）、土地位于壽濟(jì)路××××北羊化工廠辦公樓及前院，共計32.4×29＝940平方米，合1.41畝。詳見雙方簽字蓋章的平面圖。二、轉(zhuǎn)讓金收取：甲方收取乙方土地轉(zhuǎn)讓金100000元。三、其它約定：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓乙方后，由乙方將全部轉(zhuǎn)讓金付清后由乙方負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，甲方提供全部資料證件并協(xié)助辦理，甲方不再收取任何費用，如因國家政策因素不能辦理，甲方概不負(fù)責(zé)，但不影響乙方長期使用。協(xié)議簽訂后，北羊鎮(zhèn)政府代原告收50000元，原告收取被告租賃費50000元，共計100000元，被告盧某某全部予以繳納。

本院認(rèn)為，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中第三條約定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓乙方盧某某后，由乙方將全部轉(zhuǎn)讓金付清后由乙方負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，甲方（淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會）提供全部資料證件并協(xié)助辦理，甲方不再收取任何費用，如因國家政策因素不能辦理，甲方概不負(fù)責(zé)，但不影響乙方長期使用”，即在土地不能辦理轉(zhuǎn)讓的情況下，被告可長期使用，按照文意解釋方法應(yīng)由被告長期租賃，即由出讓轉(zhuǎn)為租賃。租賃合同的最高期限為20年，超過20年的，超過部分無效。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會與被告盧某某于2001年2月18日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》超過20年期限的部分無效。
二、駁回原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會的其它訴訟請求。
案件受理費1150元，由原告淄博市臨淄區(qū)皇城鎮(zhèn)南臥石村民委員會負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省淄博市中級人民法院。

審判員 李愛民

書記員： 馬清清