公安縣海通煙花爆竹有限公司
魏文忠
譚波（湖北荊輝律師事務(wù)所）
劉某某
公安縣華泰煙花鞭炮有限公司
胡培軍（公安縣正義法律服務(wù)所）

（本案上訴中）
（2016）鄂1022民初321號
原告:公安縣海通煙花爆竹有限公司，住所地公安縣夾竹園鎮(zhèn)黃金口安全區(qū)。
法定代表人:王建國，該公司董事長。
委托代理人:魏文忠，男，該公司員工。
委托代理人:譚波，湖北荊輝律師事務(wù)所律師。
被告:劉某某，男。
第三人:公安縣華泰煙花鞭炮有限公司，住所地公安縣孟家溪鎮(zhèn)永新村。
法定代表人:黃文忠，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:胡培軍，公安縣正義法律服務(wù)所法律工作者。
原告公安縣海通煙花爆竹有限公司（以下簡稱海通公司）與被告劉某某、第三人公安縣華泰煙花鞭炮有限公司（以下簡稱華泰公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法適用簡易程序于2016年3月9日公開開庭進(jìn)行了審理。
在審理過程中，因案情復(fù)雜，本院于2016年4月5日將該案轉(zhuǎn)為普通程序，于2016年5月11日再次公開開庭進(jìn)行了審理。
原告海通公司法定代表人王建國及其委托代理人譚波、被告劉某某、第三人華泰公司法定代表人黃文忠及其委托代理人胡培軍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告海通公司訴稱:被告劉某某于2013年取得位于公安縣孟家溪鎮(zhèn)永新村證號為公集用（2013）第00XXX號、公集用（2013）02XXX號宗地土地使用權(quán)。
2013年11月28日，原、被告簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡稱轉(zhuǎn)讓協(xié)議），由被告劉某某將上述兩宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原告向被告支付轉(zhuǎn)讓費3000000元，原告已履行。
2014年3月2日，被告以轉(zhuǎn)讓費價格偏低，雙方即再次簽訂一份協(xié)議，將轉(zhuǎn)讓款增加800000元，同時約定被告應(yīng)當(dāng)自協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。
協(xié)議簽訂后，原告又向被告支付800000元，被告亦將兩宗土地的使用權(quán)證移交給原告。
此后，被告一直以各種理由推諉，不協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
請求判令被告繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將位于公安縣孟家溪鎮(zhèn)永新村證號為公集用（2013）第00XXX號、公集用（2013）02XXX號宗地的土地使用權(quán)過戶登記為原告名下。
原告海通公司為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一，營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、身份證復(fù)印件，證明原告的基本情況、訴訟主體資格。
證據(jù)二，身份證，證明被告的基本情況。
證據(jù)三，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明原、被告就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議。
證據(jù)四，永新村委會證明，證明土地所有人同意轉(zhuǎn)讓。
證據(jù)五，收條及打款憑證、說明，證明原告已付380萬元轉(zhuǎn)讓款。
證據(jù)六，土地使用權(quán)證，證明被告已將土地使用權(quán)證交付原告。
證據(jù)七，稅票，證明原告為辦土地使用證過戶手續(xù)繳納稅款。
證據(jù)八，說明，證明原、被告不同意場內(nèi)建設(shè)方進(jìn)行項目建設(shè)。
證據(jù)九，合作經(jīng)營協(xié)議，證明被告將已轉(zhuǎn)讓給原告的土地使用權(quán)再次出資與建設(shè)方合作經(jīng)營。
證據(jù)十，照片，證明2015年5月26日土地現(xiàn)狀。
證據(jù)十一，房產(chǎn)評估報告及華泰公司提供的建議，證明2015年6月經(jīng)評估，土地上建筑物價值為338.7499元，華泰公司單方面提供建筑費用比評估價值多出1128711元。
證據(jù)十二，費用明細(xì)表、土地流轉(zhuǎn)合同、土地出租承包合同、說明，證明被告劉某某于2012年5月20日取得土地使用權(quán)、黃文忠與永新村的合同在劉某某之后，該合同已廢除。
被告劉某某辯稱:原告與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在原告保證第三人不受損失的情況下簽訂的，之所以不能履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議是因為地上建筑物等財產(chǎn)收購問題無法達(dá)成協(xié)議。
現(xiàn)要求終止原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
被告劉某某未提交證據(jù)
第三人華泰公司陳述:1.原、被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議主體不合格，作為轉(zhuǎn)讓方的劉某某取得土地使用權(quán)的方式是租賃，依法只能在征得出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租，而無權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，故原、被告之間簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法、無效。
2.被告劉某某與第三人合伙在先，與原告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議在后，且第三人在原、被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前已投入大量的人力財力進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，作為該宗土地上的建筑物、構(gòu)筑物的投資人，對該宗土地的轉(zhuǎn)讓享有共有權(quán)。
原、被告在未征得第三人同意，未對第三人資產(chǎn)進(jìn)行處理的情況下簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議損害了第三人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
3.原告與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議已兩年多，其轉(zhuǎn)讓之土地一直由第三人占有、使用、施工，一沒交付，二沒登記。
依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，未經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓的物權(quán)不發(fā)生效力。
第三人華泰公司為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一，營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明，證明主體資格及法定代表人身份證明。
證據(jù)二，調(diào)查筆錄，證明:1.原告與劉某某簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”前土地使用權(quán)人劉某某與第三人系以本案爭議土地為標(biāo)的合作經(jīng)營關(guān)系，即合作協(xié)議在先；2.原、被告簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”一是惡意串通損害第三人的利益。
二是“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”沒有征得房地產(chǎn)共有人的同意。
有違法律規(guī)定；3.原、被告簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”時，由第三人投資的，合作經(jīng)營項目華泰公司基本建設(shè)工程已基本竣工完成；4.“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”簽訂后至今，一沒有實際交付土地標(biāo)的物，二沒有辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三是爭議土地及相應(yīng)建筑由第三人控管。
證據(jù)三，土地出租承包合同，證明該合同系2013年1月19日由第三人法定代表人黃文忠與爭議土地所有人永新村所簽；證明2013年1月起第三人就在爭議之地開始籌劃公司基本建設(shè)。
證據(jù)四，工程咨詢涉及合同、建筑工程承包合同等，證明在原、被告簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”之前，第三人已完成現(xiàn)有地面建筑基本建設(shè)工程。
證據(jù)五，照片，證明第三人已在爭議之地上的基本建設(shè)情況現(xiàn)狀照片。
證據(jù)六，平面圖，證明該平面圖為華泰公司全部用地圖，總面積為13872平方米。
而爭議之地僅8188平方米。
其證明目的為訴爭之地與第三人另行征用的土地客觀上已形成整體不可分割。
證據(jù)七，土地租賃合同，證明原、被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，第三人征地與劉某某合作經(jīng)營的證明。
證據(jù)八，合作經(jīng)營協(xié)議，證明第三人與被告劉某某將繼續(xù)合作經(jīng)營，并補簽了書面合同。
針對第三人的陳述，原告辯稱:1.原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在雙方自愿的原則基礎(chǔ)上簽訂的，合法有效。
2.第三人在轉(zhuǎn)讓土地上修建的建筑至今沒有取得“兩證明一書”為非法建筑，不受法律保護(hù)。
本院認(rèn)為:1.根據(jù)“土地法”和“國務(wù)院授權(quán)的有關(guān)農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定”，土地使用者，對土地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)，只能在已取得的土地使用權(quán)的性質(zhì)和權(quán)限內(nèi)行使，即出讓取得的方能轉(zhuǎn)讓、發(fā)租和發(fā)包。
而租賃和承包取得的土地使用權(quán)，只能在征得土地所有人同意的情況下轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包，流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。
本案訴爭的土地使用權(quán)是被告劉某某以租賃承包的形式取得。
因此，該土地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)租，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。
2.2013年上半年，被告劉某某與黃文忠協(xié)商共同籌建“公安縣華泰煙花鞭炮有限公司”，該公司于2015年10月27日正式登記成立，為黃文忠獨資的有限責(zé)任公司即第三人華泰公司。
在公司的籌建階段，劉某某以登記在自己名下的土地作投入，黃文忠則籌集資金，一方面組織在該土地上的基建施工，一方面以自己或華泰公司的名義簽訂施工建設(shè)合同、與周邊農(nóng)戶和永新村簽訂土地租賃合同，擴大籌建公司規(guī)模。
至此，劉某某之土地與黃文忠投資所建的工程成為了一個不可分割的整體，劉某某與黃文忠也構(gòu)成了事實上的合伙關(guān)系，即權(quán)利義務(wù)的共同體。
依物權(quán)法規(guī)定對各自入股的土地使用權(quán)和投資形成的建筑物等設(shè)施形成不動產(chǎn)的共同共有，處分共同共有的不動產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共同共有人同意。
3.2013年11月28日，在未征得共有人黃文忠同意和未對正在建設(shè)的工程進(jìn)行處置的情況下，劉某某與海通公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
從轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容和庭審查明的事實來看，海通公司在簽訂協(xié)議時對劉某某與黃文忠共同籌建“公安縣華泰煙花鞭炮有限公司”所進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)及投資是清楚的。
因此，劉某某與海通公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系惡意串通，損害第三人利益。
另被告劉某某以30000元的價格租賃承包的農(nóng)村集體土地，以3800000元的價格轉(zhuǎn)讓，不但違反法律規(guī)定，也損害了集體的利益。
4.物權(quán)法規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
原告與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議兩年多，其轉(zhuǎn)讓之土地一直由第三人占有、使用、施工，一沒交付，二沒登記，轉(zhuǎn)讓未發(fā)生物權(quán)變更效力。
2015年上半年，所有在建工程完工，華泰公司正式成立，被告劉某某于2016年1月20日將其名下的土地使用權(quán)作為投資與第三人華泰公司補簽了合作經(jīng)營協(xié)議。
至此，原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議已不能履行，其土地也無法轉(zhuǎn)讓。
另外原告所辯:第三人在轉(zhuǎn)讓土地上修建的建筑至今沒有取得“兩證一書”，為非法建筑，不受法律保護(hù)。
本院認(rèn)為建筑是否合法，第三人正在申報審批中，屬行政機關(guān)界定范疇，且第三人的投入不只限于地上建筑物，還包括道路及其它配套設(shè)施，其不受法律保護(hù)的主張不予支持。
綜上，原告海通公司與被告劉某某簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反法律禁止性規(guī)定，惡意串通，損害集體、第三人利益，該協(xié)議無效，原告的訴訟請求本院不予支持。
經(jīng)庭審釋明，原告是否變更訴訟請求，原告表示協(xié)議如認(rèn)定無效，不要求變更訴訟請求。
據(jù)此，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 ?、《物權(quán)法》第九十三條、第九十五條、第九十七條、《中華人民共和國合同法》第五十二第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告公安縣海通煙花爆竹有限公司的訴訟請求。
案件受理費37200元，訴前保全費5000元，合計42200元，由原告公安縣海通煙花爆竹有限公司負(fù)擔(dān)23600元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)18600元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省荊州市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行，帳號:1726040104000XXXX。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:1.根據(jù)“土地法”和“國務(wù)院授權(quán)的有關(guān)農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定”，土地使用者，對土地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)，只能在已取得的土地使用權(quán)的性質(zhì)和權(quán)限內(nèi)行使，即出讓取得的方能轉(zhuǎn)讓、發(fā)租和發(fā)包。
而租賃和承包取得的土地使用權(quán)，只能在征得土地所有人同意的情況下轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包，流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。
本案訴爭的土地使用權(quán)是被告劉某某以租賃承包的形式取得。
因此，該土地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)租，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。
2.2013年上半年，被告劉某某與黃文忠協(xié)商共同籌建“公安縣華泰煙花鞭炮有限公司”，該公司于2015年10月27日正式登記成立，為黃文忠獨資的有限責(zé)任公司即第三人華泰公司。
在公司的籌建階段，劉某某以登記在自己名下的土地作投入，黃文忠則籌集資金，一方面組織在該土地上的基建施工，一方面以自己或華泰公司的名義簽訂施工建設(shè)合同、與周邊農(nóng)戶和永新村簽訂土地租賃合同，擴大籌建公司規(guī)模。
至此，劉某某之土地與黃文忠投資所建的工程成為了一個不可分割的整體，劉某某與黃文忠也構(gòu)成了事實上的合伙關(guān)系，即權(quán)利義務(wù)的共同體。
依物權(quán)法規(guī)定對各自入股的土地使用權(quán)和投資形成的建筑物等設(shè)施形成不動產(chǎn)的共同共有，處分共同共有的不動產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共同共有人同意。
3.2013年11月28日，在未征得共有人黃文忠同意和未對正在建設(shè)的工程進(jìn)行處置的情況下，劉某某與海通公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
從轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容和庭審查明的事實來看，海通公司在簽訂協(xié)議時對劉某某與黃文忠共同籌建“公安縣華泰煙花鞭炮有限公司”所進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)及投資是清楚的。
因此，劉某某與海通公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系惡意串通，損害第三人利益。
另被告劉某某以30000元的價格租賃承包的農(nóng)村集體土地，以3800000元的價格轉(zhuǎn)讓，不但違反法律規(guī)定，也損害了集體的利益。
4.物權(quán)法規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
原告與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議兩年多，其轉(zhuǎn)讓之土地一直由第三人占有、使用、施工，一沒交付，二沒登記，轉(zhuǎn)讓未發(fā)生物權(quán)變更效力。
2015年上半年，所有在建工程完工，華泰公司正式成立，被告劉某某于2016年1月20日將其名下的土地使用權(quán)作為投資與第三人華泰公司補簽了合作經(jīng)營協(xié)議。
至此，原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議已不能履行，其土地也無法轉(zhuǎn)讓。
另外原告所辯:第三人在轉(zhuǎn)讓土地上修建的建筑至今沒有取得“兩證一書”，為非法建筑，不受法律保護(hù)。
本院認(rèn)為建筑是否合法，第三人正在申報審批中，屬行政機關(guān)界定范疇，且第三人的投入不只限于地上建筑物，還包括道路及其它配套設(shè)施，其不受法律保護(hù)的主張不予支持。
綜上，原告海通公司與被告劉某某簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反法律禁止性規(guī)定，惡意串通，損害集體、第三人利益，該協(xié)議無效，原告的訴訟請求本院不予支持。
經(jīng)庭審釋明，原告是否變更訴訟請求，原告表示協(xié)議如認(rèn)定無效，不要求變更訴訟請求。

據(jù)此，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 ?、《物權(quán)法》第九十三條、第九十五條、第九十七條、《中華人民共和國合同法》第五十二第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告公安縣海通煙花爆竹有限公司的訴訟請求。
案件受理費37200元，訴前保全費5000元，合計42200元，由原告公安縣海通煙花爆竹有限公司負(fù)擔(dān)23600元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)18600元。

審判長：雷玻
審判員：屈新發(fā)
審判員：鄒國慶

書記員：陽梅