海林市郵政局
任龍偉
王秀娟（黑龍江大正律師事務所）
潘學軍

原告海林市郵政局，住所地黑龍江省牡丹江市海林市海林鎮(zhèn)英雄街，組織機構代碼證70263998-4。
負責人:劉利海，該局局長。
委托代理人任龍偉，海林市郵政局辦公室主任。男，漢族，1976年7月22日出生。
委托代理人王秀娟，黑龍江大正律師事務所律師。
被告潘學軍，男，1978年10月30日出生，漢族，個體工商戶。
原告海林市郵政局與被告潘學軍租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理審判員李凱適用簡易程序，于2015年4月28日公開開庭進行了審理。原告委托代理人任龍偉、王秀娟到庭參加訴訟，被告潘學軍經(jīng)本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本案的爭議焦點:1、租賃合同是否應予解除，如解除原告主張被告立即滕退租賃房屋是否合理，是否應予支持；2、被告是否應給付原告租金170000元、違約金17000元。
審理中原告海林市郵政局為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一、2013年11月1日房屋租賃合同、房屋所有權證各一份。證明在2013年11月1日，由原告作為甲方，被告作為乙方，簽訂了一份租賃期限為一年的房屋租賃合同，由原告將位于海林市柴河鎮(zhèn)的樓房租賃給被告。為此雙方在房屋租賃合同第四條約定:“年租金為135000元，支付方式為按年支付，合同簽訂當日乙方支付當年租金”。同時，原、被告雙方在該房屋租賃合同第八條第二款明確規(guī)定:“乙方未按時交納房租，應向甲方支付年租金10%的違約金，甲方有權終止合同”的事實。
被告潘學軍未到庭質證。
本院認為，此組證據(jù)為合法有效書證，內(nèi)容客觀真實，故對此組證據(jù)認定有效，予以采信。
證據(jù)二、2015年1月1日房屋租賃合同、補充協(xié)議各一份，證明2013年11月1日的房屋租賃合同期滿后，仍由原告作為甲方，被告作為乙方，雙方在2015年1月1日繼續(xù)簽訂了一份租賃期限一年的房屋租賃合同，因原告收回了一間門市房，于是雙方在第四條中將年租金調整為105000元；支付方式變更為按季支付，每季末前（3、6、9、12月前）交納房屋租金。但原、被告雙方在該房屋租賃合同第八條第二款仍明確規(guī)定:“乙方未按時交納房租，應向甲方支付年租金10%的違約金，甲方有權終止合同”的事實；原、被告雙方約定的爭議的解決方式為訴訟，故租賃房屋所在地的海林市人民法院對本案有管轄權。
被告潘學軍未到庭質證。
本院認為，此組證據(jù)為合法有效書證，內(nèi)容客觀真實，故對此組證據(jù)認定有效，予以采信。
證據(jù)三、欠據(jù)、履行房屋租賃合同催告函、解除合同通知書各一份，證明被告拖欠2014年度租金135000元和2015年第一季度租金未付，故原告于2015年4月10日向被告送達了履行房屋租賃合同催告函，告之被告必須在2015年4月15日前全額支付房屋租賃費，如被告不按期履行義務，原告有權終止合同并通過法律途徑收回房屋等；原告已于2015年4月21日通知被告解除了雙方于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同，被告在該解除通知書已簽字確認，因此雙方于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)解除；雖經(jīng)原告多次催告，時至今日被告仍沒有履行自己的義務，截止至本月底被告已拖欠房屋租金170000元，故原告與被告簽訂房屋租賃合同的目的根本無法實現(xiàn)，原告要求解除雙方簽訂的2015年1月1日的房屋租賃合同有事實依據(jù)并符合合同法第九十四條第（三）項和第（四）項等相關規(guī)定，同時也符合2015年1月1日房屋租賃合同第八條的約定。
被告潘學軍未到庭質證。
本院認為，此組證據(jù)為合法有效書證，內(nèi)容客觀真實，故對此組證據(jù)認定有效，予以采信。
被告潘學軍未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當事人舉證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:2012年11月、2013年11月1日、2015年1月1日，原、被告分別簽訂了三份為期一年的房屋租賃合同，原告將位于海林市柴河鎮(zhèn)、建筑面積890平方米房屋租賃給被告用于經(jīng)營餐飲；其中，2013年11月1日所簽的房屋租賃合同，對租賃期限約定:“2013年11月1日至2014年10月31日”，租金約定:“年租金135000元”，支付方式約定:“按年支付并于合同簽訂當日被告應支付當年租金，同時要求被告向原告交納5000元作為相關費用的抵押金”，違約責任約定:“如被告未按時交納房租，應向甲方支付年租金10%的違約金，原告有權終止合同等”。被告在此房屋租賃合同期間，未履行房屋租金給付義務。經(jīng)原、被告協(xié)商，原告同意被告延緩交納房屋租金，2014年12月31日，被告為原告出具欠據(jù)一份，欠據(jù)內(nèi)容為:“欠海林市郵政局2014年度房費140000元（包含抵押金5000元），以上房租費于2015年3月31日前還清”；其中，2015年1月1日所簽的房屋租賃合同，租賃期限約定:“2015年1月1日至2015年12月31日”，租金變更約定:“年租金105000元”，支付方式變更約定:“按季度支付，每季末前（3、6、9、12月前）交納房屋租金”，合同第七條增加第四項內(nèi)容:“即被告負責提供一間客房供原告方工作人員周六、周日以及法定節(jié)假日在此休息”（原告降低房屋租金的原因）。其他合同條款內(nèi)容與2013年11月1日雙方所簽房屋租賃合同條款內(nèi)容一致。截止庭審時，被告未按約定履行房屋租金給付義務。
另查，2015年4月10，原告向被告送達了履行房屋租賃合同催告函，催告函主要內(nèi)容為:“原告要求被告于2015年4月15日前主動到海林市郵政局全額交納房屋租賃費，如逾期履行義務，原告有權終止合同、收回房屋、并要求被告承擔違約責任等”；2015年4月21日，原告通知被告解除與其簽訂的2015年1月1日房屋租賃合同。同日，原、被告達成補充協(xié)議，協(xié)議約定:“原、被告一致同意對2013年11月1日和2015年1月1日簽訂的兩份房屋租賃合同第十一條約定的爭議解決方式進行變更，將爭議解決方式由牡丹江仲裁委員會變更為人民法院訴訟，具體由租賃房屋所在地的海林市人民法院管轄”。
再查，2013年11月1日所簽訂房屋租賃合同與2015年1月1日所簽的房屋租賃合同，中間間隔兩個月即2014年11月1日至2014年12月31日租賃期限空白的原因是，原告考慮到被告實際困難，經(jīng)原告單位研究決定，對這兩個月的租金予以免除。
本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原告與被告簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家效力性、強制性規(guī)范。系合法有效的合同，雙方均應嚴格遵守；本案中，2015年1月1日，原、被告所簽的房屋租賃合同，已因原告行使約定單方解除而解除，故原、被告之間的租賃關系已告終止，被告無權再繼續(xù)使用租賃物，應及時返還。現(xiàn)原告要求解除合同、騰退租賃房屋的訴訟請求，事實清楚，證據(jù)充分，本院予以支持；根據(jù)欠據(jù)書證及2015年1月1日所簽房屋租賃合同內(nèi)容，截止2015年4月30日，被告尚欠原告租金170000元（2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元，2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12個月×4個月=35000元），被告應按約定履行租金給付義務，故對原告要求被告給付拖欠租金170000元的訴訟請求，本院予以支持；關于原告主張違約金17000元是否合理問題，根據(jù)欠據(jù)書證形成時間及內(nèi)容，雙方在2013年11月1日所簽房屋租賃合同權利義務已終止的情況下，應另行約定逾期給付租金的違約責任，故本院對原告主張此年度的違約金，不予保護。另根據(jù)2015年1月1日所簽房屋租賃合同，被告未按季度給付租金時，應按年度租金10%承擔違約責任的約定，年度租金為105000元×10%=10500元，此約定內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，本院予以保護；被告在收到開庭傳票、起訴狀副本后的答辯期內(nèi)，對原告的訴訟請求及事實理由未提出任何異議且未到庭應訴，視為其放棄答辯、舉證及質證權利，并應承擔相應的法律后果。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、六十條、九十一條第二款 ?、九十六條、九十七條、一百一十四條、二百二十七條、二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告海林市郵政局與被告潘學軍于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同；
二、被告潘學軍自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)，支付原告海林市郵政局租金170000元、違約金10500元，合計180500元；
三、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告潘學軍將位于海林市柴河鎮(zhèn)房屋騰退給原告海林市郵政局。
如被告未按法律文書指定的期間履行指定的行為，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十二條 ?的規(guī)定，人民法院可以強制執(zhí)行或者委托有關單位或者其他人完成，費用由被執(zhí)行人承擔。
如被告未按法律文書指定的期間履行金錢給付義務，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4040元，減半收取2020元，由被告潘學軍負擔1950元，由原告海林市郵政局負擔70元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原告與被告簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家效力性、強制性規(guī)范。系合法有效的合同，雙方均應嚴格遵守；本案中，2015年1月1日，原、被告所簽的房屋租賃合同，已因原告行使約定單方解除而解除，故原、被告之間的租賃關系已告終止，被告無權再繼續(xù)使用租賃物，應及時返還?，F(xiàn)原告要求解除合同、騰退租賃房屋的訴訟請求，事實清楚，證據(jù)充分，本院予以支持；根據(jù)欠據(jù)書證及2015年1月1日所簽房屋租賃合同內(nèi)容，截止2015年4月30日，被告尚欠原告租金170000元（2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元，2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12個月×4個月=35000元），被告應按約定履行租金給付義務，故對原告要求被告給付拖欠租金170000元的訴訟請求，本院予以支持；關于原告主張違約金17000元是否合理問題，根據(jù)欠據(jù)書證形成時間及內(nèi)容，雙方在2013年11月1日所簽房屋租賃合同權利義務已終止的情況下，應另行約定逾期給付租金的違約責任，故本院對原告主張此年度的違約金，不予保護。另根據(jù)2015年1月1日所簽房屋租賃合同，被告未按季度給付租金時，應按年度租金10%承擔違約責任的約定，年度租金為105000元×10%=10500元，此約定內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，本院予以保護；被告在收到開庭傳票、起訴狀副本后的答辯期內(nèi)，對原告的訴訟請求及事實理由未提出任何異議且未到庭應訴，視為其放棄答辯、舉證及質證權利，并應承擔相應的法律后果。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、六十條、九十一條第二款 ?、九十六條、九十七條、一百一十四條、二百二十七條、二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告海林市郵政局與被告潘學軍于2015年1月1日簽訂的房屋租賃合同；
二、被告潘學軍自本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)，支付原告海林市郵政局租金170000元、違約金10500元，合計180500元；
三、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告潘學軍將位于海林市柴河鎮(zhèn)房屋騰退給原告海林市郵政局。
如被告未按法律文書指定的期間履行指定的行為，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十二條 ?的規(guī)定，人民法院可以強制執(zhí)行或者委托有關單位或者其他人完成，費用由被執(zhí)行人承擔。
如被告未按法律文書指定的期間履行金錢給付義務，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4040元，減半收取2020元，由被告潘學軍負擔1950元，由原告海林市郵政局負擔70元。

審判長：李凱

書記員：何靜艷