原告:海林市規(guī)劃局,住所地黑龍江省海林市。
法定代表人:劉旭峰,局長。
委托代理人:張慶貴,海林市城區(qū)街道法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。
被告:海林市農(nóng)村信用合作聯(lián)社,住所地黑龍江省海林市。
法定代表人:常艷,理事長。
委托代理人:張國萍,黑龍江鼎坤律師事務(wù)所律師。
被告:海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司,住所地黑龍江省海林市。
法定代表人:高會民,經(jīng)理。
第三人:黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地黑龍江省牡丹江市。
法定代表人:陳偉,總經(jīng)理。
原告海林市規(guī)劃局與被告海林市農(nóng)村信用合作聯(lián)社、海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司、第三人黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押合同糾紛一案,本院于2016年1月6日立案受理后,于2016年2月20日裁定由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序,依法適用普通程序,于2016年6月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告海林市規(guī)劃局的委托代理人張慶貴、被告海林市農(nóng)村信用合作聯(lián)社的委托代理人張國萍到庭參加訴訟,被告海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司、第三人黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告海林市規(guī)劃局(以下簡稱規(guī)劃局)向本院提出訴訟請求:1、請求確認(rèn)被告廣廈公司與被告海林信用社簽訂的抵押合同無效;2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由:2005年3月1日,原告與第三人簽訂了《合作開發(fā)海林市白頭山三區(qū)部分項(xiàng)目協(xié)議》。2005年11月16日,合作開發(fā)的辦公樓竣工并交付原告,原告從2005年12月26日開始使用該辦公樓至今。2005年11月18日,在原告不知情的情況下,被告廣廈公司與第三人新宏基公司簽訂了《商品房買賣合同》,第三人新宏基公司第一項(xiàng)目處以4049400元的價格將該辦公樓賣給了被告廣廈公司。2005年11月22日,被告廣廈公司以該辦公樓作抵押向被告海林信用社貸款1500000元并辦理了抵押登記?!渡唐贩抠I賣合同》已經(jīng)(2008)海民初字第590號民事判決書依法確認(rèn)無效。(2013)海民初字第361號民事判決也確認(rèn)“2005年3月1日,原告與第三人新宏基公司簽訂的《合作開發(fā)海林市白頭山三區(qū)部分項(xiàng)目協(xié)議》有效,坐落于海林市海林鎮(zhèn),面積1886.01平方米的辦公樓歸原告所有?!?br/>原告認(rèn)為抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對抵押人所有的房屋和其他地上定著物的占有,將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押的效力應(yīng)以是否具有所有權(quán)和合法處分權(quán)作為判定標(biāo)準(zhǔn),也就是抵押人必須擁有抵押財產(chǎn)的所有權(quán)和合法處分權(quán)方可以對該財產(chǎn)進(jìn)行抵押。由于被告廣廈公司與第三人新宏基公司之間的商品房買賣合同無效,且被告廣廈公司對該辦公樓即無所有權(quán)也無合法處分權(quán),無權(quán)對辦公樓設(shè)定抵押,因此,被告廣廈公司與被告海林信用社之間的抵押行為自然無效。
本院認(rèn)為,借款合同是借款人向貸款人借款,到期返還借款并支付利息的合同。訂立借款合同,貸款人可以要求借款人提供擔(dān)保。為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。以不動產(chǎn)財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。2005年年末,被告廣廈公司到被告海林信用社處申請貸款2000000元,雙方簽訂抵押擔(dān)保借款合同,用坐落于海林市海林鎮(zhèn),面積1886.01平方米的辦公樓作抵押擔(dān)保,并依法辦理了抵押登記。被告廣廈公司在與被告海林信用社辦理抵押借款過程中,向被告海林信用社提供了被告廣廈公司與第三人新宏基公司第一項(xiàng)目處簽訂的商品房買賣合同,用以證明被告廣廈公司對作為抵押物的辦公樓享有處分權(quán)及所有權(quán)。但該商品房買賣合同因“原龍建公司第一項(xiàng)目處代表人與被告廣廈公司法定代表人系同一人高會民,原龍建公司第一項(xiàng)目處明知該辦公樓已歸原告所有,卻將該辦公樓出讓給被告廣廈公司,被告廣廈公司明知購買的該辦公樓產(chǎn)權(quán)歸原告卻予以購買,故意侵害了原告的合法權(quán)益,該買賣協(xié)議違背了合同法的有關(guān)規(guī)定”,被(2008)海民初字第590號生效民事判決確認(rèn)無效。由此可見,被告廣廈公司在與被告海林信用社簽訂抵押擔(dān)保借款合同過程中,故意隱瞞、掩蓋事實(shí)真相,使對方當(dāng)事人形成錯誤認(rèn)識而與之訂立合同。且該訂立的合同致使原告規(guī)劃局所有的辦公樓在(2007)牡民商初字第141號民事案件中被確定,導(dǎo)致國家利益受到損害。因此,被告廣廈公司與被告海林信用社簽訂的抵押擔(dān)保借款合同中關(guān)于抵押部分的約定應(yīng)為無效。但被告海林信用社已實(shí)際履行放款2000000元的義務(wù),被告廣廈公司與被告海林信用社簽訂的抵押擔(dān)保借款合同中關(guān)于借款部分的約定仍然有效。
善意取得是指無權(quán)處分人將其占有的動產(chǎn)或者登記在其名下的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人,善意受讓人即可取得受讓的物權(quán),而原所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物的法律制度。善意取得應(yīng)符合以下構(gòu)成要件:(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。被告海林信用社與被告廣廈公司之間簽訂抵押擔(dān)保借款合同的行為欠缺善意取得的構(gòu)成要件,對被告海林信用社辯稱其簽訂抵押擔(dān)保合同的過程適用善意取得的主張,本院不予支持。
被告海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司、第三人黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭,亦未在指定的答辯期提交答辯意見,應(yīng)視其放棄抗辯權(quán)。
綜上所述,經(jīng)本院審判委員會討論決定,依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(一)項(xiàng)、第一百九十六條、第一百九十八條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:
確認(rèn)被告海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司與被告海林市農(nóng)村信用合作聯(lián)社簽訂的抵押擔(dān)保借款合同中關(guān)于抵押部分的約定無效。
案件受理費(fèi)18300元,由被告海林市廣廈房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。
審 判 長 楊啟興 代理審判員 蔣國彬 代理審判員 付 潔
書記員:王明爽
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