海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理

承包合同糾紛案

原告（反訴被告）：海南自力投資有限公司。

法定代表人：陳耀新，總經(jīng)理。

委托代理人：吳偉海，海南省第二律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：海南華鑫物業(yè)管理有限公司。

法定代表人：王金龍，經(jīng)理。

委托代理人：舒予平，華合律師事務(wù)所律師。

原告海南自力投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）因與被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）發(fā)生物業(yè)管理承包合同糾紛，向海南省海口市新華區(qū)人民法院提起訴訟。

原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》，已經(jīng)將順發(fā)新村第一期開(kāi)發(fā)約10萬(wàn)平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬(wàn)元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬(wàn)元。被告的行為嚴(yán)重違約，請(qǐng)求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。

被告物業(yè)公司答辯同時(shí)提出反訴稱：原承包合同中關(guān)于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無(wú)效條款，不應(yīng)受法律保護(hù)。原告沒(méi)有按時(shí)按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費(fèi)203.4292萬(wàn)元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應(yīng)于1994年底支付第二期維修費(fèi)款15萬(wàn)元，此款超期支付一天，應(yīng)當(dāng)按總額的3%給付罰款。此款至今未付。反訴請(qǐng)求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費(fèi)15萬(wàn)元違約金15萬(wàn)元以及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房，給被告造成的損失203.4292元。?？谑行氯A區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告投資公司是海口市順發(fā)新村住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商。

1992年上半年，投資公司已經(jīng)將順發(fā)新村住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給湖南長(zhǎng)沙有色金屬探查設(shè)計(jì)院海南分院、海南鑫鑫實(shí)業(yè)有限公司等9個(gè)業(yè)主。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業(yè)公司簽訂《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。約定：原告將其開(kāi)發(fā)的順發(fā)新村第一期37棟高級(jí)公寓（面積約10萬(wàn)平方米）的物業(yè)管理承包給被告，承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向投資公司支付履行保證金50萬(wàn)元。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發(fā)新村1-37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬(wàn)元。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬(wàn)元。

投資公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒(méi)有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。

?？谑行氯A區(qū)人民法院審理認(rèn)為：原告投資公司和被告物業(yè)公司簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，損害了順發(fā)新村住宅小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。雙方依據(jù)該合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還，投資公司請(qǐng)求物業(yè)公司支付承包金246萬(wàn)元以及物業(yè)公司反訴請(qǐng)求投資公司賠償因物業(yè)管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無(wú)理要求，應(yīng)予駁回。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無(wú)效，但鑒于物業(yè)公司已對(duì)順發(fā)新村管理多年，為維護(hù)該新村的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水、電費(fèi)等，可限期物業(yè)公司將順發(fā)新村的管理權(quán)及維修基金交投資公司代管。據(jù)此，海門(mén)市新華區(qū)人民法院于1997年8月5日判決：

一、限投資公司于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)返還給物業(yè)公司保證金50萬(wàn)元；

二、限物業(yè)公司于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)將已收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施（按移交清單所列）交付投資公司代管。

三、駁回投資公司的其他訴訟請(qǐng)求和物業(yè)公司的反訴請(qǐng)求。

一審判決后，被告物業(yè)公司不服，以投資公司未交足物業(yè)管理面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主管理委員會(huì)授予該公司行使，投資公司無(wú)代管權(quán)為由，向海南省海口市中級(jí)人民法院提出上訴，請(qǐng)求改判。

?？谑兄屑?jí)人民法院二審在明：順發(fā)新村住宅小區(qū)的9個(gè)業(yè)主組成的業(yè)主管理委員會(huì)，已經(jīng)在1997年7月經(jīng)?？谑蟹康禺a(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，并與上訴人物業(yè)公司另外簽訂了《住宅聘用管理合同》。

海口市中級(jí)人民法院認(rèn)為：物業(yè)管理是近年來(lái)住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的新行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，包括社會(huì)治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理，根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作。物業(yè)管理權(quán)是一種存在他人所有物上的物權(quán)，因此誰(shuí)可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定。國(guó)家建設(shè)部1994年3月23日發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)?！焙Ｄ鲜∪嗣裾?996年6月4日發(fā)布的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中明確規(guī)定：“業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，管委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”。本案中，被上訴人投資公司只是順發(fā)新村住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，其擅自與上訴人物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機(jī)收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，這個(gè)承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同。依照民法通則第六十一條第一款的規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將保證金50萬(wàn)元返還給物業(yè)公司，其要求物業(yè)公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)公司根據(jù)無(wú)效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業(yè)管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對(duì)住宅小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無(wú)效時(shí)，雖然注意到這一問(wèn)題，但是以維護(hù)住宅小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水、電費(fèi)等為由，判決將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)及維修基金交投資公司代管，沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷?，F(xiàn)順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)已經(jīng)成立，并與物業(yè)公司簽訂了《住宅聘用管理合同》，這是業(yè)主行使權(quán)利的行為。物業(yè)公司據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。物業(yè)公司請(qǐng)求判令投資公司按照合同向其支付物業(yè)管理維修費(fèi)15萬(wàn)元及違約金15萬(wàn)元，是另一法律關(guān)系，一審不予合并審理，是正確的。一審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，判決部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

綜上，?？谑兄屑?jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，于1997年12月4日決：

1、維持判?？谑行氯A區(qū)人民法院（1997）新民初字第293號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

2、撤銷?？谑行氯A區(qū)人民法院（1997）新民初字第293號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

3、變更第三項(xiàng)為：駁回被上訴人海南自力投資有限公司要求上訴人海南華鑫物業(yè)管理有限公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；駁回海南華鑫物業(yè)管理有限公司要求海南自力投資有限公司償付因少交付物業(yè)管理面積造成的經(jīng)濟(jì)損失的反訴請(qǐng)求。