浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組

原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組。
負(fù)責(zé)人李建國，組長。
委托代理人詹建明，湖北文海律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為代為提出、承認(rèn)、變更、撤回、放棄訴訟請求；代為調(diào)查、參加開庭審理、陳述事實(shí)、質(zhì)證活動，發(fā)表代理意見；代為接受調(diào)解、和解，代為領(lǐng)取各種訴訟文書，執(zhí)業(yè)證號14211201010644611。
被告鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，無業(yè)，住浠水縣。
被告樂成全（曾用名樂細(xì)應(yīng)），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，無業(yè)，住浠水縣。
原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組訴被告鄒某某、樂成全房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組負(fù)責(zé)人李建國及其委托代理人詹建明，被告鄒某某、被告樂成全均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組訴稱，2007年4月19日，經(jīng)我組代表研究決定將本組老房屋進(jìn)行改建，由被告鄒某某、樂成全合伙承建，雙方簽訂了改建協(xié)議書，并約定老屋三檔拆除，乙方新建后，一層、二層還建我組，三層以上由被告自行處理。
2012年3月21日，經(jīng)協(xié)商，我組與被告雙方同意將還建房一、二層作價(jià)陸拾叁萬元整，由二被告合伙購買，并約定到期一次性付款。
2012年7月18日，南岳廟村委會簽證，還建一、二層房屋作價(jià)陸拾叁萬整，并由二被告將房屋轉(zhuǎn)讓給易友元，易友元款已付清。
被告斷斷續(xù)續(xù)付款，至今下欠24萬元整，經(jīng)多次協(xié)商未果，故具狀法院，請求依法判決二被告償還欠款24萬元整；由二被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
原告委托代理人詹建明代理意見，一、本案當(dāng)事人之間是合作建房合同關(guān)系，合同有效。
根據(jù)本案的事實(shí)，2007年4月19日，經(jīng)南岳村九組代表研究決定將本組年久失修的老屋進(jìn)行改建，與被告鄒某某、樂成全合作建房，并約定建成后房屋分配為一層、二層歸九組，三層以上歸二被告，后因二被告將一、二層房屋以63萬元轉(zhuǎn)讓給易友元，且易友元將錢全部付清給了二被告，二被告斷斷續(xù)續(xù)付了一部分款給原告，余款經(jīng)過結(jié)算仍下欠24萬元，并出具欠據(jù)。
本案所涉及的合作建房合同應(yīng)為有效合同。
依據(jù)《合同法》解釋（二）第十四條之規(guī)定，合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所謂效力性強(qiáng)制性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者不成立，違反效力性規(guī)定的合同，是絕對無效的合同。
強(qiáng)制性規(guī)定包括效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，而管理性強(qiáng)制規(guī)定承擔(dān)的是行政管理責(zé)任，在合同補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，合同依然有效，比如房屋買賣合同并不必然無效，只是合同補(bǔ)辦相關(guān)行政管理手續(xù)。
本案合作建房發(fā)生在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前（2008年1月1日施行），本案的土地為集體所有，原來就是小組住宅用地，未改變土地使用性質(zhì)，因此本案合同未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，只是涉及行政管理問題，只是管理強(qiáng)制性的問題，故本案涉及合同應(yīng)為有效合同。
二、本案債務(wù)合法。
本案的債務(wù)源于合作建房后的結(jié)算，合作建房合同是有效的，因此本案債務(wù)形成合法，合作建房是一種合伙民事法律關(guān)系，雙方當(dāng)事人合伙的權(quán)利義務(wù)明確，并經(jīng)過結(jié)算和出具欠據(jù)確認(rèn)債務(wù)，沒有違反意思自治和誠實(shí)信用的原則，本案債務(wù)為合法債務(wù)，在庭審中，二被告自始至終對債務(wù)和法律關(guān)系未抗辯，未提任何異議，對債務(wù)已予認(rèn)可。
比照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件若干問題的意見》第十五條被告放棄抗辯的原則，本案債務(wù)為有效債務(wù)。
綜上所述，本案雙方當(dāng)事人合作建房未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同關(guān)系，本案經(jīng)過結(jié)算并確認(rèn)的債務(wù)是合法債務(wù)，也沒有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，希望法院根據(jù)本案實(shí)際情況，平衡當(dāng)事人實(shí)際利益，最大限度維護(hù)多數(shù)人利益，支持原告訴訟請求。
被告樂成全辯稱，欠款24萬元是事實(shí)。
因今年的工程停了，錢肯定是要還的，按照福利院的協(xié)議，年年小組有補(bǔ)貼，我都沒領(lǐng)，都在小組的帳上。
只要我的工程開工，就可以和小組結(jié)賬還款。
被告鄒某某辯稱，原告與我們達(dá)成了承諾，我們欠的錢，都由我們還款，不與買屋的易友元相干。
我只出欠條6萬元，我同意還款6萬元，我和樂成全之間不存在連帶償還。
如果樂成全沒有能力還款，現(xiàn)在原告起訴連帶責(zé)任，是不是24萬元都由我還，這就不公平，我出的欠條我負(fù)責(zé)。
原告起訴的24萬元的連帶責(zé)任，我就有想法，起訴前，原告的律師找過我，今天原告和代表都在，我要求原告將連帶責(zé)任解釋清楚。
原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組為證實(shí)自己主張的權(quán)利，向本院提交了以下證據(jù)材料:
1、2015年6月15日和2015年6月11日，浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟社區(qū)居民委員會證明兩份及李建國組長身份證復(fù)印件一份。
旨在證明:原告的主體資格。
2、二被告戶籍證明各一份。
3、2007年4月19日，南岳九組房屋改建協(xié)議書復(fù)印件一份。
旨在證明:原九組老屋由二被告合伙承建，約定老屋三檔拆除，一、二層用于還建南岳九組，三層以上由二被告自行處理。
4、2012年3月21日，調(diào)解協(xié)議復(fù)印件一份。
旨在證明:原告、二被告雙方協(xié)商，同意將一、二層原屬于九組房屋作價(jià)陸拾叁萬賣給二被告。
5、2012年7月18日，承諾書復(fù)印件一份。
旨在證明:九組新建房屋一、二樓作價(jià)陸拾叁萬元賣給二被告，小組無權(quán)干涉易友元其房屋的用途及任何經(jīng)濟(jì)糾紛，一切稅費(fèi)由二被告承擔(dān)，并有南岳廟村委會見證。
6、欠條兩張。
旨在證明:二被告共同下欠原告購房屋款24萬元。
7、2015年5月16日，調(diào)查筆錄復(fù)印件一頁。
旨在證明:二被告于2007年4月19日合伙承建九組老屋約定一、二層還建九組，后作價(jià)63萬元由二被告合伙購買，二被告又將房子賣給易友元。
被告鄒某某、被告樂成全對原告提供的證據(jù)材料1-7均無異議，也沒有向法庭提供證據(jù)材料。
本院認(rèn)證意見:
證據(jù)材料1、2、3、4、5、6、7，原、被告雙方均無異議，可以證實(shí)原、被告的身份及案件相關(guān)事實(shí)。
根據(jù)原告的舉證、二被告的質(zhì)證及其雙方當(dāng)事人在庭審的陳述、辯解，本院確認(rèn)本案的主要事實(shí)如下:
2007年4月19日，被告鄒某某（指乙方）、被告樂細(xì)應(yīng)（指乙方）及鄒守兵與原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組（指甲方）簽訂了“南岳九組房屋改建協(xié)議書”一式四份。
具體內(nèi)容為“甲方:南岳九組，乙方:樂細(xì)應(yīng)鄒守兵鄒某某。
經(jīng)南岳九組代表研究決定將老房屋進(jìn)行改建，由樂細(xì)應(yīng)、鄒守兵、鄒某某承建，就有關(guān)改建事宜經(jīng)甲乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議:一、老房屋三檔拆除，由乙方新建，一層、二層用于還建南岳九組，三層以上由乙方自行處理。
二、雙方責(zé)任1、為了乙方施工的道路、水電暢通。
甲方負(fù)責(zé)單相電，負(fù)責(zé)安水，但資金由乙方墊付。
完工后水電不再使用。
2、施工工地范圍內(nèi)外與村民、租房戶的協(xié)調(diào)工作由甲方在開工前協(xié)商到位，不能影響乙方的施工工作。
3、乙方按圖紙施工，不隨意變更圖紙內(nèi)容，如需要變更圖紙?jiān)O(shè)計(jì)施工，須經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意。
4、房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證由甲乙雙方配合辦理，費(fèi)用乙方負(fù)擔(dān)，甲方補(bǔ)貼壹萬元辦證費(fèi)用。
乙方負(fù)責(zé)一切證件二層到位給甲方。
其余一切稅費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。
5、舊房拆除前乙方先付貳萬元保證金給甲方，待第一層完工后退還乙方。
6、乙方負(fù)責(zé)包括甲方在內(nèi)二層外磚粘貼，外門窗甲乙雙方要一致。
由乙方統(tǒng)一制做，甲方付一、二層門窗款給乙方。
7、施工日期為二00七年八月一日止，乙方完工期二00八年二月二十日，未按時(shí)間完成，罰款按房屋租金罰款。
8、施工期間一切安全事故由乙方負(fù)責(zé)，甲方不付所有安全事故。
三、未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決，本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
合同自簽訂之日起生效，并負(fù)法律責(zé)任”。
甲、乙雙方代表及見證人在該協(xié)議書上進(jìn)行了簽名。
2012年3月21日，原告（甲方）與被告鄒某某、樂成全（乙方）簽訂了調(diào)解協(xié)議，其內(nèi)容是“原南岳九小組集體原老屋因多年失修，小組群眾、代表同意于2007年4月進(jìn)行改建，承包給乙方本組村民樂成全、鄒某某承建，簽訂改建協(xié)議書，房屋改建完后，一層、二層還給甲方，三層以上由乙方自行處理，在承建之中和改建完后甲乙雙方發(fā)生了一定的糾紛，經(jīng)村主持甲方代表和乙方當(dāng)事人參加協(xié)商，達(dá)成共識意見如下:1、原甲乙雙方簽訂協(xié)議所有款項(xiàng)作廢（原所交款項(xiàng)作廢）。
2、經(jīng)甲方代表和乙方協(xié)商，同意將一層二層賣給乙方作價(jià)為陸拾叁萬元整。
售房的一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)。
3、付款方式:一次性付清。
付款時(shí)間2012年4月20日，如到期未付清款項(xiàng)，此協(xié)議作廢，所造成的一切后果由乙方負(fù)責(zé)。
4、現(xiàn)在一層、二層改裝修的所有工程費(fèi)用包括水電、甲方概不負(fù)責(zé)付款，由乙方承擔(dān)。
5、鄒守斌如有扯皮有樂成全和鄒某某處理。
此協(xié)議自簽字之日起開始生效，望雙方當(dāng)事人遵守不得再反悔扯皮，誰反悔或扯皮，造成的后果自負(fù)”。
該協(xié)議尾部甲、乙雙方代表均已簽名。
2012年7月18日，原告出具了“承諾書”一份，其內(nèi)容是“承諾書，南岳廟村九組將位于南岳廟村九組交警中隊(duì)對面一、二樓房屋全權(quán)委托給樂細(xì)應(yīng)及鄒某某處理，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商作價(jià)陸拾叁萬元整，由樂細(xì)應(yīng)、鄒某某以現(xiàn)金方式支付給組。
現(xiàn)由樂細(xì)應(yīng)、鄒某某將房屋轉(zhuǎn)讓給已居住人易友元，自簽訂合同后，組無權(quán)干涉易友元其房屋的用途及任何經(jīng)濟(jì)糾紛，于xxxx年xx月xx日出生效，并發(fā)生法律效力，如有任何一方違約，由違約方承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。
買賣房屋涉及的一切稅費(fèi)由樂細(xì)應(yīng)、鄒某某承擔(dān)”。
尾部小組全體成員（簽名）:李斯行李建國。
同時(shí)，浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村村民委員會作為鑒證方在該承諾書上加蓋有公章。
改建協(xié)議簽訂后，二被告即按協(xié)議約定對老房屋三檔進(jìn)行拆除改建為七層房屋，完工后因雙方發(fā)生了糾紛，又簽訂了調(diào)解協(xié)議，原告同意對協(xié)議中約定的還建一、二樓房屋作價(jià)63萬元賣給二被告，二被告已變賣給他人易友元。
該房屋占用土地性質(zhì)為農(nóng)民集體土地，房屋的改建至今未取得相關(guān)行政職能部門的審批許可，亦未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
嗣后，二被告只給付原告部分購房款，對下欠款原告找二被告進(jìn)行催討時(shí)，二被告均向原告出具了欠條。
其中，被告鄒某某在2014年3月13日向原告出具了欠條一張，其內(nèi)容“欠南岳九組現(xiàn)金款陸萬元整（￥60000.00元）（年底付款），鄒某某，2014.3.13”。
被告樂成全在2014年7月18日向原告出具了欠條一張，其內(nèi)容“欠九組房屋款壹拾捌萬元正（180000.00元），樂細(xì)應(yīng)，2014.7.18”。
現(xiàn)原告找二被告催討未成，遂訴至法院，要求二被告連帶清償原告欠款24萬元。
本院認(rèn)為，依照法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)相關(guān)行政部門予以審批許可。
原告與二被告先后簽訂“南岳九組房屋改建協(xié)議書”和“調(diào)解協(xié)議”，二被告對原告原有土地性質(zhì)為農(nóng)民集體所有的三檔老屋進(jìn)行拆除開發(fā)改建為七層樓房，并對部分房屋對外進(jìn)行銷售，現(xiàn)原告依據(jù)本案所涉“南岳九組房屋改建協(xié)議書”、“調(diào)解協(xié)議”及二被告所出具的欠據(jù)要求二被告支付下欠的24萬元的購房款的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，依法不予支持。
依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、第六十三條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組的訴訟請求。
本案受理費(fèi)4900元，由原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，同時(shí)交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。
上訴期限屆滿后七日內(nèi)仍未交納上訴費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，依照法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)相關(guān)行政部門予以審批許可。
原告與二被告先后簽訂“南岳九組房屋改建協(xié)議書”和“調(diào)解協(xié)議”，二被告對原告原有土地性質(zhì)為農(nóng)民集體所有的三檔老屋進(jìn)行拆除開發(fā)改建為七層樓房，并對部分房屋對外進(jìn)行銷售，現(xiàn)原告依據(jù)本案所涉“南岳九組房屋改建協(xié)議書”、“調(diào)解協(xié)議”及二被告所出具的欠據(jù)要求二被告支付下欠的24萬元的購房款的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，依法不予支持。

依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、第六十三條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組的訴訟請求。
本案受理費(fèi)4900元，由原告浠水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南岳廟村第九組負(fù)擔(dān)。

審判長：蔡成亮
審判員：韓建軍
審判員：張新國

書記員：夏輝